安邦集团推荐信息房地产通讯第804期.doc

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RealEstateNewsLetter

总第804期2011/08/08

安邦集团研究总部

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理论与现实问题

分析评价

压力测试难以真正反映房价大跌对银行冲击【详情】

从房地产贷款压力测试的结果上看，就算房价大跌五成，似乎也在银行的承受范围之内。

然而，很多风险因素并未在压力测试中反映出来，这一结果显得过于乐观。

事实上，从系统的、动态的角度来看，房价大跌对银行的冲击，恐怕远非房贷压力测试所能度量。

关键数据

l7月北京房租环比上涨1.7%

l7月上海七成房源单价低于2.5万

l7月深圳新建商品房住宅成交均价同比上涨15%

l7月广州商品住宅成交量环比下跌23.16%

每周要点

l北京信远置业14.8亿拍得朝阳区管庄地块

l北京大兴区5.56亿底价出让一宗宅地

l世茂股份4.2亿竞得天津20万平方米土地

l会德丰40.28亿竞得香港红磡商业用地

l南京“仙林地王”宅地将分割再入市

l复星国际28亿正式购入南京栖霞军用地

l济南59.6万平米土地以底价6.65亿出让

l沈阳9－10日将拍7宗地，最大宗面积近15万方

l名流置业将投资5亿成立武汉子公司

l鲁商置业拟向大股东申请18.5亿借款

风险/机会提示

l机会：

房产与土地升值减小了银行相关存量贷款风险

l风险：

如今，工业地产开始逐步“变了味道”

安邦服务热线：

　　　　　　　　　　　　　　　　　公司网址：

电话：

86-10-59001377

传真：

86-10-59001355

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理论与现实问题分析评价

压力测试难以真正反映房价大跌对银行的冲击

为了防范房地产贷款风险，银监会在今年二季度进行了新一轮的房地产贷款压力测试。

银监会主席刘明康日前透露，房贷压力测试结果显示，即使房价下跌五成，银行业也可以承受。

然而，《第一财经日报》发现，业内人士对此并不买账。

某国有大行研究部门人士表示，压力测试只能通过静态数据反映不良率的变化，若从动态角度衡量，鉴于银行业贷款中抵押贷款占比30%－40%，而大多数抵押物又是土地或房产，房价下跌所带来的系统性风险不容小视，“别说50%了，就连房价下降20%，银行都扛不住。

”有分析人士指出，如果房价下跌50%，引起宏观经济的震动可能完全破坏测试的假设条件，这种情况下，做房价下跌50%的极端压力测试或会失去参考意义。

北京某券商银行业分析师亦表示，房地产贷款压力测试，没有将地方政府融资平台违约风险考虑进去，“当前平台贷六成的还款来源是土地出让金，一旦房价下跌五成，土地可能流拍，地方偿债压力将空前，对银行影响巨大”。

对于银监会的这一压力测试结果，安邦首席研究员陈功之前就指出，房地产价格下跌五成银行业尚能承受之论，这里的承受如果指的是银行继续存在，那么他会相信，因为有朱镕基总理发明的债转股，一切由老百姓买单了，银行业当然能承受，否则肯定是飞沙走石，彻底崩溃了。

在房价大跌的情况下，如果不需国家出手，银行也能安之若素的话，未免太乐观了。

这其中，有很多的风险因素，并没有被压力测试反映出来。

陈功表示，有三个问题值得关注。

第一，风险的相关因素不是只有房地产贷款，仅仅考虑房地产贷款，不够全面。

第二，政府的平台贷款，几乎百分百的与房地产相关，所以要加上去。

第三，国有企业贷款的诸多部分与房地产相关，一个是他们直接搞房地产投资，再一个是他们的生产也是建立在房地产和城市化的基础上的。

别的不说，仅仅是这三项加起来，规模就十分庞大。

因此，陈功预计，一旦房地产价格下跌30%，那么全国金融环境立刻就会土崩瓦解，50%则大局绝对不可收拾矣。

陈功认为，刘主席被人骗了，争投资搞项目形成的所谓研究结果是不能相信的。

总的来说，房地产暴跌50%，风险敞口几乎是无限大的。

实际上，近十年来，随着房地产大牛市和土地财政的发展，基于土地、楼房的抵押贷款规模日渐膨胀，而抵押物的价值，在很大程度上又与当地的经济增长水平息息相关。

对高度依赖房地产业和土地财政的地区来说，很难想象在房价大跌50%的情况下，其经济增长和财政收入能不受到影响。

在经济衰退和资金紧张的局面下，抵押物价值很可能在集中清偿中大幅下降。

在这个恶性循环中，尽管当前银行拨备达1.3万亿元，恐怕也会很快消耗殆尽。

更重要的是，这个过程一旦启动，没有人知道房地产价格会在什么位置上止跌。

从这个意义上说，房地产大跌带来的真实风险其实是难以度量的。

从房地产贷款压力测试的结果上看，就算房价大跌五成，似乎也在银行的承受范围之内。

然而，很多风险因素并未在压力测试中反映出来，这一结果显得过于乐观。

事实上，从系统的、动态的角度来看，房价大跌对银行的冲击，恐怕远非房贷压力测试所能度量。

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行业数据信息

数据显示，7月130个城市土地成交量环比减少36%

土地市场交易报告显示，7月全国130个城市共推出土地2069宗，推出面积9812万平方米，环比减少27%，同比增加27%；其中推出住宅类用地564宗，面积3178万平方米，环比减少26%，同比减少7%。

下半年是供地计划完成的加速期，预计各地方政府在合理的调整过渡后都将加快供地步伐。

7月全国130个城市共成交土地1523宗，成交面积6981万平方米，环比减少36%，同比增加8%；其中成交住宅类用地353宗，面积2102万平方米，环比减少32%，同比减少35%。

7月，大批优质地块成交，使得成交价大幅回升，全国130个城市成交楼面均价为1419元/平方米，环比上涨60%，同比上涨21%；其中住宅类用地成交楼面均价为1882元/平方米，环比上涨35%，同比上涨33%。

7月，全国130个城市土地平均溢价率持续为13%，较上月增加4个百分点，较去年同期减少4个百分点；其中住宅类用地平均溢价率为10%，较上月减少1个百分点，较去年同期减少8个百分点。

7月10个重点城市均有住宅用地入市，其中重庆、天津供应量过百万，分别达到196万平方米和123万平方米，为7月供应量最大的两个城市。

1－7月，深圳、广州、南京、上海、重庆5城市住宅用地累积供应量超过去年同期，同比涨幅分别为470%、118%、61%、12%、11%；重庆、天津、上海分别以累积供应792万平方米、745万平方米、493万平方米位居前三甲。

7月10个重点城市除武汉外均有住宅用地成交，其中天津以126万平方米的成交量居首位。

1－7月，10个重点城市中，仅深圳、广州、南京、上海4城市成交量超过去年同期，同比涨幅分别为365%、333%、64%、14%；除广州、深圳外均累积成交量过百万，其中天津为累计成交量最大的城市，累积成交面积达681万平方米，但与去年同期相比，减少66%。

（LSJ）

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上半年建设用地供应量同比增长17.6%

上半年，全国国有建设用地供应总量21.03万公顷，同比增长17.6%。

其中，工矿仓储用地、房地产开发用地和基础设施等用地分别供应7.98万公顷、7.02万公顷和6.03万公顷，同比分别增长35.3%、4.9%和14.0%。

三类用地占土地供应总量的比重分别为38.0%、33.4%和28.6%。

二季度，全国105个重点监测城市地价总体水平为3000元/平方米，同比增长8.9%，环比增长1.9%。

商业、居住、工业分别为5506元/平方米、4443元/平方米和645元/平方米；同比增长率分别为11.8%、10.7%和5.5%，环比增长率分别为2.8%、2.2%和1.1%，较上一季度分别下降了0.6、0.3和0.3个百分点。

（LSJ）

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7月北京房租环比上涨1.7%

数据显示，7月份北京房屋租赁市场成交均价为每套月租3229元，与6月份相比上涨了1.7%。

而在成交量方面，与6月份相比，7月份北京租赁市场成交量上涨了2%。

总体来看，租赁市场需求从6月初开始缓慢释放，成交量平稳上涨，并未出现需求集中爆发。

伟业我爱我家分析表示，今年租赁市场需求的平稳释放、合租比例的增加、租赁需求沿轨道交通向远郊区县的分流，以及部分二手房业主因转售为租而带来的租赁房源的增加，有效遏制了租金过快上涨。

预测今年北京整个暑期租赁旺季，租金都将保持平稳。

（LSJ）

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7月上海七成房源单价低于2.5万

上海商品住宅7月供应量为85.94万平方米，环比6月减少14.2%，成交量共计为72.53万平方米，环比减少7.7%。

而7月份的商品住宅成交均价为22203元/平方米，降幅1%。

由于受到天气炎热和开发商为冲半年业绩集中在6月底以前集中推盘营销等原因的影响，7月原本就是楼市的传统淡季。

因此，供应在自3月开始连续4个月高于100万平方米的情况下，回落至7月不足86万平方米的水平，幅度接近15%；供应萎缩的同时，成交也出现了下滑，但下滑水平7.7%，低于同期供应的降幅。

7月份，上海楼市供应中有72%的供应房源报价在25000元以下，分析认为，其表明七成多的供应是针对中低端市场上刚性需求的。

在大量的刚性房源上市和刚需的带动下，当前的楼市还没有得到真正意义上的降温。

在依然庞大的需求量的支撑下，随着基础设施的不断建成使用和城市外沿的不断扩展，一些中低价的项目的增值保值空间还是被看好的，特别是目前通胀压力依旧很大。

购房者只不过在等待高性价比楼盘的出现，这也是现在普遍去化比较慢的市场状态下，还是会出现个别项目开盘就热销的原因。

因此，价格成为后期楼市走向的关键因素，低开或者降价是目前释放市场购买力的有效途径。

但是，这两种途径是只有当开发商的资金压力足够大时，才会被采用的方法。

楼市调控期，信贷收紧下，开发商的资金链问题被关注已有半年之久，但是市场却迟迟没有出现大面积的降价销售；相反，在今年上半年销售金额的排行榜上，排名前15位的开发企业，除绿城之外，销售业绩同比均出现不同程度的上涨，销售业绩翻倍的更是达到4家之多。

（LSJ）

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上半年成都主城区建设用地供应量同比上升13.6%

上半年，成都市主城区（包括高新区）共公开拍卖、挂牌住宅类及商业类国有建设用地33宗，最终成交29宗，流拍2宗，终止挂牌2宗，总出让面积2800亩，成交2365亩左右（含部分宗地内科研用地、绿地等）；供应量同比上升13.6%，环比上涨13.4%，成交量同比下降1.1%，环比下降4.2%。

此外，成都郊区县供应国有建设用地55宗，共计4531亩，成交50宗，共计3973亩，流拍（或挂牌终止）5宗，成交率为90.9%，其中住宅及商业用地分别成交2441亩、1531亩，其供应量和成交量同比分别下降64.7%和67.1%，环比上涨21%和12.3%。

各郊县区土地市场冷热变化明显，供应量和成交量主要集中在新都区和双流县，两者总供应量和成交量分别为2473亩和1976亩，占2011年上半年总量的54.6%和49.7%。

（RSJ）

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7月深圳新建商品房住宅成交均价同比上涨15%

7月份深圳新建商品住宅价格再次突破两万元关口，出现量价齐升。

深圳市规划和国土资源委的成交系统显示，7月，深圳新建商品房住宅成交3838套，合计成交面积为33.82万平方米，成交均价为20940元/平方米。

据此计算，7月份，深圳新建商品房住宅成交面积较去年同期（14.22万平方米）上涨138%，较今年6月（26.74万平方米）上涨27%。

从成交价格看，7月份，深圳新建商品房住宅成交均价同比上涨15%，环比上涨18%。

（RSJ）

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7月广州商品住宅成交量环比下跌23.16%

中指院发布的7月主要城市住宅市场交易报告显示，监测的30个主要城市，逾五成城市成交面积环比下跌，6城市环比跌幅超过20%，其中跌幅最大的是福州，下跌幅度达35.84%，其次是汕头