农副产品综合批发市场建设可行性分析报告.docx
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农副产品综合批发市场建设可行性分析报告
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第一章项目建设的目的与意义
1.1项目概况
1.1.1项目名称：
农副产品综合批发市场（一期）
1.1.2建设单位：
XX置业有限公司
1.1.3承办单位概况
XX置业有限公司是浙江赛尔集团有限公司的旗下一子公司，是集团公司为在****投资建设“****农副产品综合批发市场项目”特别成立的，公司注册资金2000万，并派遣专业经营团队全力运作此项目。
********置业有限公司将依托集团公司雄厚的实力，以农产品物流基地，农产品批发市场，农贸市场开发建设为载体，以农产品物流、经营、管理、营销服务为手段，全力打造一支集物流、市场规划、农副产品营销于一身的专业公司。
1.1.4编制的主要依据
国家农副产品批发市场建设标准（建标[2006]758号）；
****市城市总体规划（2006-2020年）；
****市统计年鉴（2010年）；
《****市企业投资项目备案暂行办法》；
国家发展与改革委员会等九部门联合下发的《关于促进我国现代物流发展意见的通知》（发改运行[2004]161号）；
其他相关法律、法规、政策、标准；
市调基础资料。
1.1.5项目建设地点
********农副产品综合批发市场地处****市涡北区二里埔，具体位置在汤陵路以北，京九铁路西侧，规划的建安路贯穿其中，并把其分为A1、A2两个地块，总规划占地24.1316万平方米，约362亩。
本项目为********农副产品综合批发市场一期工程，工程位于市场东南，属于A1地块用地，占地面积74724平方米，约112亩。
1.1.6项目主要建设内容与规模
********农副产品综合批发市场总建筑面积29.7496万平方米。
市场分为交易、沿街配套和公建配套服务三个功能区。
其中市场交易区建筑面积为196595平方米，包括大棚建筑面积27673平方米、沿街市场建筑面积84693平方米、内部市场建筑面积82449平方米；沿街配套建筑面积为69777平方米，主要建筑包括办公、商务、展览展示中心、星级酒店、快捷酒店、通讯通信、金融、便捷购物、物流调度、维修、休闲娱乐等；公建配套建筑面积32904平方米，包括仓储建筑面积19476平方米、冷库建筑面积10314平方米、香蕉库建筑面积2050平方米、公厕建筑面积603平方米以及垃圾回收建筑面积461平方米。
项目同时购置农副产品信息服务系统、电子结算系统、检验检测设备、全场电视监控管理系统等基础设施，建设与之相配套的给排水、消防系统、变配电、污水处理设施以及道路、绿化等设施。
********农副产品综合批发市场计划分三期实施。
本项目为一期工程，工程占地面积74724平方米，建筑面积104895万平方米，包括交易区一、交易区二、沿街市场、沿街办公（住宅）楼等及其附属配套工程，详见表1-1。
********农副产品综合批发市场力争建成面向华东六省一市，辐射全国的农副品综合批发市场。
工程建成后，年交易额近100亿元，具有较强的货物吞吐功能，将为进一步带动了****地区的种植业、养殖业及农副产品加工业的发展作出应有的贡献。
表1-1项目建设一期工程主要工程量
序号
工程名称
单位
数量
备注
一
主体工程
㎡
104895
1
交易区一
㎡
79510
1.1
11层办公楼
㎡
12122
框架结构
1.2
沿汤陵路市场
㎡
12534/约70户
框架结构
1.3
沿汤陵路办公楼
㎡
7867/约56户
框架结构
1.4
沿建安路市场
㎡
8364/约70户
框架结构
1.5
沿建安路办公（住宅）楼
㎡
9188/约117户
框架结构
1.6
内部市场
㎡
29115/约240户
框架结构
1.7
公厕
㎡
131
砖混结构
1.8
垃圾回收
㎡
189
砖混结构
2
交易区二
㎡
25385
2.1
沿建安路市场
㎡
4908/约32户
框架结构
2.2
沿建安路办公（住宅）楼
㎡
4182/约45户
框架结构
2.3
内部市场
㎡
16152/约128户
框架结构
2.4
垃圾回收
㎡
143
砖混结构
二
配套工程
43944
1
道路
㎡
36845
2
绿化
㎡
2914
3
建筑小品
1.1.7项目投资及来源
项目总投资15830.33万元，其中建设投资15331.58万元，建设期利息498.75万元。
根据初步达成的协议项目融资采用“自筹+贷款”形式，项目所需资金自筹8330.33万元，申请贷款7500万元。
项目贷款资金使用该项目沿街市场、沿街配套住宅楼销售资金还款，项目贷款偿还期2年。
1.1.8主要经济技术指标
表1-2项目主要经济指标
序号
科目
单位
指标
备注
1
项目规模总投资
万元
15830.33
建设投资
万元
15331.58
建设期利息
万元
498.75
流动资金
万元
0.00
2
正常年销售收入
万元
1394.30
3
正常年总成本
万元
1225.74
正常年固定成本
万元
1125.33
正常年可变成本
万元
100.41
4
正常年经营成本
万元
293.44
5
正常年利税总额
万元
168.56
正常年营业税金及附加
万元
75.29
正常年利润总额
万元
93.27
正常年增值税
万元
0.00
6
财务内部收益率
%
23.55
税后
7
财务净现值
万元
5528.37
税后
8
税后投资回收期
年
2.46
含建设期
9
贷款偿还期
年
2.00
含建设期
10
财务内部收益率
%
42.33
税前
11
财务净现值
万元
9848.66
税前
12
总投资收益率
%
0.59
13
投资利税率
%
1.06
14
项目资本金净利润率
%
0.44
15
盈亏平衡点
%
35.37
1.2项目建设的背景、必要性与意义
1.2.1项目建设的背景
一、宏观背景
1、国家”十二五”规划纲要中明确指出：
加快发展现代农业。
坚持走中国特色农业现代化道路，推进农业科技创新，健全农业技术推广体系，发展现代种植业，加快农业机械化。
完善现代农业产业体系，发展高产、优质、高效、生态、安全农业，促进畜产品、水产品规模种养，加快发展设施农业和农产品加工业、流通业，促进农业生产经营专业化、标准化、规模化、集约化，推进现代农业示范区建设。
2、随着农产品生产及加工得到长足发展，农产品流通已成为人民安居、社会稳定及经济发展的重要产业。
中共中央及国务院发布文件《关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》（2008年中央1号文件）对搞好集贸市场和批发市场的建设、农产品流通及现代物流等方面作出了积极的指示，农产品的拍卖、网上交易等新型流通方式开始被明确提出，农产品仓储设施的建设也有了各种优惠政策。
在文件中，中央明确指出：
建立健全适应现代农业发展要求的大市场、大流通。
继续实施“万村千乡”、“双百市场”和“农产品批发市场升级改造”等工程，落实农产品批发市场用地按工业用地对待的政策。
加强农副产品现代物流体系建设，开展鲜活农产品冷链物流试点。
供销合作社要加快组织创新和经营创新，推进新农村现代流通网络工程建设。
通过实施财税、信贷、保险等政策，鼓励商贸、邮政、医药、文化等企业在农村发展现代流通业。
完善农产品期货市场，积极稳妥发展农产品期货品种。
加快落实鲜活农产品绿色通道省内外车辆无差别减免通行费政策。
近几年，国家及各级政府先后出台了一系列的优惠、扶持政策和办法，为农业产业化发展提供了良好的宏观环境。
3、从我国社会发展形势及国家政策等宏观方面显示，农产品仓储、流通、交易方式等方面将面临一个全新的转型和发展机会。
因此本项目的提出是符合国家有关农业、农村经济发展的产业政策。
从宏观背景看，建立****市农副产品综合批发市场是顺应社会发展潮流、符合国家方针政策和发展战略的，具有极大的发展前景。
二、微观背景
1、省十二五规划纲要中指出：
大力发展现代农业,完善现代农业产业体系，按照做大总量、培育品牌、集群发展的方向，以各级农业产业化示范区和现代农业示范区为平台，引进培育一大批农产品加工龙头企业，加快建设全国重要的农产品深加工基地，促进农业生产经营专业化、标准化、规模化、集约化。
健全农产品质量安全检验检测和监管体系，全面提高农产品质量安全水平。
2、城市居民消费观念和方式发生了深刻的变化，迫切要求城市农产品批发市场进行改造提升。
随着****市城市的加快发展及经济发展，居民收入快速提高，城乡居民生活消费水平迅速提供，对食品安全的要求也越来越严格。
同时，在人们生活中扮演重要角色的现有城市农产品批发市场开始暴露出诸多弊端，其进货渠道广而杂，规范管理难度大，环境差、秩序乱，服务差、产品劣以及偷税漏税等问题逐步显示出来，其改造和提升已摆上了议事日程。
3、2010年****新一轮“菜篮子”工程建设的实施意见中指出，加快构建现代化物流体系。
将农产品批发市场、农贸市场建设纳入城乡基础设施建设总体规划，推进现有市场的升级改造，提升服务功能和辐射能力。
今后5年，在“菜篮子”优势产区建设和改造10家产地批发市场，在城市交通枢纽地区改造升级10家批发市场，在大中城市支持50家农贸市场在场地环境、设施设备、质量安全检测、规范管理等方面进行标准化建设。
4、强化产销衔接功能。
把“菜篮子”连锁经营作为培育新型业态、构建现代流通网络的重点，加强产销衔接。
引导大型连锁超市、农产品流通企业直接与产地农民专业合作社发展订单生产和“农超对接”，重点支持大型连锁超市、农产品流通企业建设直采基地、鲜活农产品冷链系统和农产品配送中心。
发展农业会展经济，举办各类名优“菜篮子”产品推介活动，扩大“菜篮子”产品出口。
5、****市政府对扩建专业市场和现代物流设施专门制定了相应的财税、土地等优惠政策。
三、当前国内农副产品市场体系建设
1、发挥市场机制作用，优化市场经营主体结构。
在重视发挥市场竞争机制作用的前提条件下，规范各类经营主体市场行为，形成竞争有序的、规模化、层次化、网络化的农用生产资料大流通格局。
2、健全农产品的标准认证体系。
近年来,农业部门在农业标准化和农副产品质量监测方面已经加大了工作力度。
例如，开展农业行业标准的制定和修订工作，建设和改建一批农副产品质检机构。
3、建立和完善农业行政市场监管体系。
政府机构职能转变后，退出对生产企业产、供、销和人、财、物的管理，主要进行市场监管和行政执法，包括认证管理、行业准入、行政执法等内容。
在整顿和规范市场经济秩序的过程中，农产品市场反映的一个突出问题是，在我国现行行政法规间,执法主体职权划分不够清晰，权责不够一致，判罚不够统一，这为犯罪分子和违规企业带来了一些可乘之机。
因此，要加快市场监管和行政法规间的协调,整合现有农产品市场的行政监督体系,使农业、质监、工商及公安等执法机关对农产品市场的监管和行政执法分工合理、形成合力。
4、建立农产品企业信用管理体系。
对企业的经营行为和信用进行有效的监督和管理,有效杜绝假冒伪劣现象的发生。
四、****市有关商贸业发展的城市规划
《****市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》明确指出:
****市要发展大流通,构建大市场，培育商贸业成为支柱产业。
****市市区新建年销售额10亿元
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