房地产估价实习报告理工帝湖湾房地产价值评估资料.docx

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房地产估价实习报告理工帝湖湾房地产价值评估资料

《不动产估计》实习报告

（2014-2015学年第一学期）

姓名：

专业班级：

土管11-1

组号：

第一组

学号：

311105020115

指导教师：

实习时间：

2015.1

组员：

实习评价：

出勤率：

全勤90%80%不合格

实习态度：

认真较认真一般较差

实习内容：

完整较完整合格较差

报告书写：

清晰较清晰一般较差

数据规范：

规范较规范合格较差

综合评定成绩：

优秀良好中等及格不及格

指导老师：

批改日期：

房地产估价报告

项目名称：

理工帝湖湾房地产价值评估

受托估价单位：

测绘学院土管11-1班

估价人：

委托估价单位（人）：

任课教师赵素霞

估价日期：

2015年1月6日-2015年1月10日

房地产估价报告编号：

评字[2015]第27号

致委托方函

任课教师：

贵方委托本估价机构评估的位于焦作市高新区山阳路与世纪大道交汇处理工帝湖湾房地产进行估价，其用地性质、建筑面积按贵方所提供的所提供的予以确认。

本公司于2015年1月7日至2015年1月10日进行了估价作业，并对相关的房地产市场进行了调查，对委托的房地产进行了现场查证和鉴定。

我们遵循国家房地产估价规范，估价结果依据估价项目委估目的以及估价期日房地产市场行情进行估价。

本项目为本次估价为提供估价对象房地产客观、公正、科学、合理的市场价格参考，委估对象在估价期日2015年1月8日的估价结果为人民币：

4818.43元正（大写人民币七亿肆仟伍佰肆拾捌万捌仟贰佰壹拾陆元整）。

本结果只在估价报告设定的假设和限制条件下成立，一年内有效。

测绘学院土管11-1班

法定代表人

二O一五年一月十日

估价师声明

我们郑重声明：

1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5．我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察

6．由于房地产估价性质所限，评估中未对委估对象建筑结构隐蔽部分有无缺损进行测定。

7．没有人队本报告提供重要的专业帮助。

中国注册房地产估价师

二O一五年一月十日

估价的假设和限制条件

1．本报告估价结果有效地前提条件是基于委估方提供的资料具有完全的真实性、合法性和有效性，否则会失效。

2．本估价结果为委估房地产在估价期日现状用途条件下的估价值，未考虑土地用途改变、环境配套改善以及国家宏观经济调控、市场变化等情况下的价值变化因素。

3．本估价报告按估价目的提供给委托方使用，若改变估价目的而使用本估价报告，可能导致估价结果失效或部分失效，需重新评估或调整。

4．未经估价单位书面同意，本报告的全部或任一部分不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。

测绘学院土管11-1班

二O一五年一月十日

房地产估价报告

第一部分摘要

一、估价项目名称：

理工帝湖湾房地产价值评估

二、委托估价方：

任课老师

联系地址：

焦作市高新区世纪大道2001号

联系电话：

45252452

联系人：

三、估价期日：

二O一五年一月八日

四、价格结果：

理工帝湖湾房地产价格（土地面积38729平方米；建筑面积154716平方米），在估价期日二O一五年一月八日的价值为人民币：

4818.43元正（大写人民币七亿肆仟伍佰肆拾捌万捌仟贰佰壹拾陆元整）。

五、房地产估价师：

中国注册房地产估价师

六、房地产估价机构：

测绘学院土管11-1班（盖章）

地址：

焦作市高新区世纪大道2001号

法定代表人：

联系电话：

62533185

资质类型：

房地产估价B级。

二O一五年一月十日

第二部分估价对象界定

一、委托估价方：

任课教师赵素霞

联系地址：

焦作市高新区世纪大道2001号

联系电话：

2775487

联系人：

二、受托估价方：

测绘学院土管11-1班

受托估价方地址：

焦作市高新区世纪大道2001号

资质级别：

房地产估价C级。

法定代表人：

联系电话：

84532185

三、估价目的：

本次估价为提供估价对象房地产客观、公正、科学、合理的市场价格参考。

四、估价期日：

二O一五年一月八日

五、估价日期：

二O一五年一月七日——二O一五年一月十日

六、估价对象概况：

1、房地产概况：

（1）委估范围：

位于焦作市高新区山阳路与世纪大道交汇处（土地面积38729平方米；建筑面积154716平方米）。

（2）房屋状况：

（3）地理位置、四至及交通因素分析：

委估对象位于踞高新区核心区域，北与河南理工大学隔路相望，东与碧莲湖公园深情相拥，西靠规划中的商业区。

扼守世纪大道与山阳路交汇处，周边汇集、迎宾大道、晋焦高速、凯旋路、神州路、等多条快捷通道，立体路网形成城市快速交通网络，城市之间快速切换。

11路、20路、30路等多条公交线路保障快捷的交通出行。

（4）地块概况：

权属性质:

国有；用途：

商业用地；地号：

山阳路与世纪大道交汇001号；

图号:

III111-111/111-111；总面积：

6886，该地块呈7字形。

2、房地产权利状况：

房地产权证号：

评字[2015]第27号。

权利人：

理工帝湖湾，房地坐落：

高新区山阳路与世纪大道交汇，土地权属性质：

国有；用途：

商业用地；地号：

山阳路与世纪大道交汇001号；图号：

III111-111/111-111；土地总面积：

38729平方米；建筑面积154716平方米，最近一次他项权利记载已注销。

3、房地产利用现状：

该房地产目前作为商业住房

4、建筑物和地上附着物状况：

容积率：

3.99绿化率：

30%

5、市政基础设施条件及周围环境：

雄踞高新区核心区域，北与河南理工大学隔路相望，东与碧莲湖公园深情相拥，西靠规划中的商业区，地理位置无可比拟。

生活在此，身心与自然“亲密接触”，充分释放繁忙都市的压力，拥有少数人的奢侈理想，回归湖畔诗意的栖居。

第三部分估价结果及其使用

一、估价依据

1．《中华人民共和国城市房地产管理法》

2．《中华人民共和国土地管理法》

3．国家技术监督局、中华人民共和国建设部联合发布的《房地产估价规范》

4．焦作市房地产权证（房地金字（2015）第001号）

5．委托单位的企业法人营业执照

6．估价业务约定书

7．估价人员现场勘查以及市场调查整理的资料

二、房地产估价

1．价格定义

本报告的估价结果是在估价对象符合公开市场原则及此次估价目的要求的前提下所提出的公允价值意见。

2．估价原则

本估价遵循房地产估价合法原则、替代原则、估价时点原则、供求原则、公平原则。

3．估价技术思路与方法

合理公正的估价必须遵守一定的估价原则和适当的估价程序，科学地使用估价方法。

估价方法的选择需根据估价目的、委估对象的本身特性、市场条件及资料取得情况，以合理地确定委估物现时的公允价值。

本次估价采用成本法，合理地确定委估房地产的价值。

在评估方法选用上主要考虑一下几点：

（1）考虑到委估的房地产类似的成交案例较少，不能合理确定该房地产的价值，不宜采用市场比较法。

（2）收益法适用于广大有收益或有潜在收益的房地产估价。

（3）重置成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法进行估价情况下的房地产估价，故选用成本法作为本次评价的方法。

三、估价结果

根据估价的计算结果分析，确定委估对象的价值为：

人民币4818.43元正（大写人民币七亿肆仟伍佰肆拾捌万捌仟贰佰壹拾陆元整）。

四、需要特殊说明的事项

根据有关规定本报告的有效期为一年，自估价期日起一年内有效。

有效期内如遇委估对象或外部经济环境发生重大变化，报告应作相应调整。

第四部分附件

一、业务约定书

二、委托方的营业执照

三、房地产权证（房地金字（2015）第001号）

四、估价方营业执照

五、估价方资质证书。

房地产估价技术报告

第一部分总述

估价项目名称：

理工帝湖湾房地产价值评估

一、估价对象：

焦作市高新区山阳路与世纪大道交汇处理工帝湖湾的房地产

二、估价目的：

本次估价为提供估价对象房地产客观、公正、科学、合理的市场价格参考。

三、估价依据

1．《中华人民共和国城市房地产管理法》

2．《中华人民共和国土地管理法》

3．国家技术监督局、中华人民共和国建设部联合发布的《房地产估价规范》

4．上海市房地产权证（房地金字（2015）第001号）

5．委托单位的企业法人营业执照

6．估价业务约定书

7．估价人员现场勘查以及市场调查整理的资料

四、价格定义

本报告的估价结果是在估价对象符合公开市场原则及此次估价目的要求的前提下所提出的公允价值意见

五、估价期日：

二Ｏ一五年一月八日

六、估价日期：

二O一五年一月七日——二Ｏ一五年一月十日

七、需要特殊说明的事项

根据有关规定本报告的有效期为一年，自估价期日起一年内有效。

有效期内如遇委估对象或外部经济环境发生重大变化，报告应作相应调整。

八、房地产估价师

中国注册房地产估价师

九、房地产估价机构：

测绘学院土管11-1班（盖章）

地址：

焦作市高新区世纪大道2001号

法定代表人：

翟龙波

联系电话：

62533185

资质类型：

房地产估价B级。

二Ｏ一五年一月十日

第二部分　估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象概况

1、房地产概况：

（1）委估范围：

位于焦作市高新区世纪大道与山阳路交汇处河南理工大学南邻（土地面积38729平方米；建筑面积154716平方米）。

（2）房屋状况：

主力户型：

94㎡——142㎡，三房两厅两卫二阳台，三房两厅两卫三阳台。

（3）地理位置、四至及交通因素分析：

委估对象位于焦作市高新区，扼守世纪大道与山阳路交汇处，踞高新区核心区域，北与河南理工大学隔路相望，东与碧莲湖公园深情相拥，西靠规划中的商业区。

周边汇集迎宾大道、晋焦高速、凯旋路、神州路等多条快捷通道，11路、20路、30路等多条公交线路。

（4）地块概况：

权属性质:

国有；用途：

商业用地；地号：

山阳路与世纪大道交汇001号；图号:

III111-111/111-111；总面积：

38729，该地块呈7字形。

2、房地产权利状况：

房地产权证号：

房地金字（2015）第001号。

权利人：

理工帝湖湾，房地坐落：

世纪大道与山阳路交汇处河南理工大学南邻，土地权属性质：

国有；用途：

商业用地；地号：

山阳路与世纪大道交汇001号；图号：

III111-111/111-111；土地总面积：

38729平方米；建筑面积154719平方米，最近一次他项权利记载已注销。

3、房地产利用现状：

该房地产目前作为商业住房

4、建筑物和地上附着物状况：

容积率：

3.99绿化率：

30%

5、市政基础设施条件及周围环境：

踞高新区核心区域，北与河南理工大学隔路相望，东与碧莲湖公园深情相拥，西靠规划中的商业区，地理位置无可比拟。

生活在此，身心与自然“亲密接触”，充分释放繁忙都市的压力，拥有少数人的奢侈理想，回归湖畔诗意的栖居。

第三部分房地产估价

一、估价原则：

本估价遵循房地产估价合法原则、替代原则、估价时点原则、供求原则、公平原则。

二、估价技术思路与方法：

1、个别因素分析

建筑结构、装修状况、设备设施情况、楼层、朝向、成新率等。

2、区域因素分析

对象位于焦作市高新区，扼守世纪大道与山阳路交汇处，踞高新区核心区域，北与河南理工大学隔路相望，东与碧莲湖公园深情相拥，西靠规划中的商业区。

周边汇集迎宾大道、晋焦高速、凯旋路、神州路等多条快捷通道，11路、20路、30路等多条公交线路。

3、市场背景分析

2014年下半年以来，受土地开发投资力度加大和建安工程逐步恢复等因素影响，全市房地产开发投资增势强劲；开发供给不断恢复，竣工面积稳定增长；随着市场销售价格的继续上涨，销量出现下滑；金融贷款力度的加大以及销售市场的活跃使房地产企业项目到位资金增幅扩大。

2014年1-9月，全市商品房销售面积为174334平方米，比上年同期增长67.3%，比2013年同期增长3.5%。

全市住宅销售面积为165978平方米，同比增长35.23%，比2013年增长2.8%。

新建住宅价格环比涨幅连续两个月缩小。

调查显示，8月份，我市新建住宅销售价格指数同比上涨5.4%，涨幅比上月提高3个百分点，环比上涨0.4%，涨幅比上月回落4个百分点，环比涨幅已连续两个月缩小。

二手住宅价格环比涨幅略有回落。

8月份，我市二手住宅价格指数同比下降4.5%，降幅比上月缩小3.8个百分点，环比上涨6.5%，本月涨幅比上月回落4.2个百分点。

受销售形势好转及降息、扩大内需等宏观政策出台影响，5月份以来房地产开发企业项目到位资金呈全面回升态势。

前三季度，房地产开发企业项目本年到位资金3944.1亿元，比上年同期增长82.8%，增幅比1-8月扩大1.5个百分点。

其中金融贷款增长最快，为1602.2亿元，同比增长1.5倍。

自筹资金和定金及预收款分别为600.9亿元和1074.5亿元，同比分别增长25.9%和65.9%。

总之，焦作房地产市场经济的发展现状及未来趋势对估价对象房地产市场价格产生一定的影响。

4、估价方法选用

估价对象用途为住宅，由于与估价对象类似房地产市场交易案例较多，可采用市场比较法测算其市场价格。

市场比较法：

将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

5、估价测算过程

采用市场比较法测算估价对象房地产价格

本次采用市场比较法的步骤为：

（1）比较案例选择

根据市场调查，在同一供需圈内，搜集与估价对象类似的三个房地产案例。

项目

案例A

案例B

案例C

可比案例

鹿港小镇

四季花城

交易价格（元/建筑平方米）

4880

4180

5300

层数

6/11

8/16

10/11

结构

钢混

（2）因素选择

结合评估对象与比较案例的具体情况，我们选择影响房地产价格的主要因素有：

交易时间因素：

指由于房地产交易的时间不同，造成房地产市场价格不同。

交易情况因素：

指房地产交易中交易双方的公开、公正及客观程度、税费的承担情况等。

区域因素：

主要指居住社区成熟度、交通便捷度、环境条件、自然及人文景观、公共服务设施、基础设施状况、与商业中心的接近程度等。

个别因素：

建筑结构、装修状况、设备设施情况、楼层、朝向、成新率等。

（3）编制因素条件说明表

通过对估价对象和三个比较案例交易时间、交易情况、区域因素和个别因素的调查，列表对影响房地产价格的各种因素条件进行了说明，详见下表。

表1因素条件说明表

比较项目

估价对象

鹿港小镇

四季花城

用途

住宅

交易单价

待估

4880

4180

5300

交易日期

2011年1月

2014年12月

2015年1月

交易情况

正常

区域因素

居住区成熟程度

成熟

交通便捷度

方便

环境条件

好

自然及人文景观

好

基础设施

达到“七通”,齐全

公共配套设置

有超市\医院\银行等,齐全

与商业中心的接近程度

近

个别因素

建筑结构

钢混

平面布局

三室一厅一厨两卫

五室一厅一厨五卫

装修

精装修

豪华装修

设备设施情况

齐全

面积

90-160

朝向

南北

北

南北

建成年代

2009年

成新率

98%

（4）编制比较因素条件指数表

表2比较因素条件指数表（请注意对数字及内容进行适当修改）

比较项目

估价对象

案例A

案例B

案例C

销售单价（元/平方米）

待估

4880

4180

5300

交易情况

100

交易日期

100

区域因素

居住区成熟程度

100

交通便捷度

100

103

环境条件

100

自然及人文景观

100

基础设施

100

公共配套设置

100

101

100

与商业中心的接近程度

100

103

100

个别因素

建筑结构

100

平面布局

100

装修

100

103

设备设施情况

100

楼层

100

朝向

100

成新率

100

（5）因素修正系数表

表3因素修正系数表

比较项目

案例A

案例B

案例C

销售单价（元/平方米）

4880

4180

5300

交易情况

100/100

交易日期

100/95

100/100

区域因素

居住区成熟程度

100/100

交通便捷度

100/100

100/103

环境条件

100/100

自然及人文景观

100/100

基础设施

100/100

公共配套设置

100/101

100/100

与商业中心的接近程度

100/103

100/100

个别因素

建筑结构

100/100

平面布局

100/100

装修

100/95

100/103

设备设施情况

100/100

楼层

100/98

100/97

100/99

朝向

100/97

100/100

成新率

100/100

修正系数

1.02

1.021

0.983

比准价格（元/平方米）

4977.6

4267.78

5209.9

估价对象价格

4818.43元/平方米

（6）比较案例修正后的房地产价格计算

根据以上三个比较案例分别求取的价格差异不大，取简单算术平均数为比较法评估的结果，则估价对象房地产单位建筑面积价格为：

房地产单价＝（4977.6+4267.78+5209.9）÷3＝4818.43（元/建筑平方米）

估价结果的确定

本着公正、公平、公开的总原则，经估价人员现场查勘和对委估对象所在区域的市场分析，按照房地产评估的基本原则和估价程序，选择适宜的估价方法，评估得到估价对象房地产在价值定义和有关限制条件下，于估价时点2015年01月10日的公开市场价值为：

（币种：

人民币）

房地产总价：

745488216元

大写金额:

七亿肆仟伍佰肆拾捌万捌仟贰佰壹拾陆元

房地产单价：

4818.43元/平方米

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