二手房产管理系统设计说明书.docx
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二手房产管理系统设计说明书
非零房屋拆迁补偿评估管理系统设计说明书
1.软件概述
1.1项目背景
近年来房地产市场蓬勃发展，房地产评估机构发展迅速。
当前，房地产评估机构主要负责政府各类土地及房产招标、拍卖、出让底价及房地产价格的评估、征地拆迁评估、课税评估；接受委托，对合法房地产评估机构出具的房地产抵押评估报告进行审定，以及对原行政划拨或减地价建筑物抵押应补交地价款数额的核定；参与研究、分析房地产市场信息价格及指数；提供房地产投融资顾问、高端顾问、房地产市场顾问咨询服务。
同时，向社会提供房地产评估、土地评估、房地产项目策划、可行性研究、房地产经纪、资产评估、房产测绘、地籍测绘、政策咨询等多角度、多方位、立体化的综合性房地产咨询服务公司。
但是由于征地拆迁的复杂与管理方法落后，导致在拆迁管理、监控以及结案、结算等工作方面存在许多问题，拆迁过程的复杂性、拆迁手续繁琐、统计口径多造成的信息归集的困难。
使用一套专业的业务管理系统，来协助管理原来业务流程中信息维度单一、数据操作繁琐的文件信息，可以提高工作效率，简化办公流程，充分利用信息技术为房产评估管理与决策服务，有效的提高管理部门专业程度，将信息产业技术应用于房产拆迁补偿工作正配合了房地产评估服务行业的快速发展。
本系统是为是根据国家标准《房地产估价规范》而开发的房地产估价应用软件系统，是一个以基于项目的评估软件，它为评估人员提供了一个专用的操作平台，通用性强，操作简便，具有直观的图形界面，能充分利用市场资料和常用评估参数，从而实现了房地产估价技术与信息技术的结合。
评估人员可选用一种或多种合适可行的评估方法进行评估试算，通过输入相应的参数，便可得到精确、明晰的评估结果，可大大提高评估质量和效益。
1.2软件特点
非零房屋拆迁补偿评估管理系统（以下简称“系统”）以工作实际为出发点，力求系统界面简洁清晰，流程明确，数据调入简单完整，信息资源可视化等特点，集中解决房产评估中心工作事务繁杂，工作量大，业务变化速度快，更新速度慢，数据查找不便，难以归类整理等一系列问题，实现如下特点：
1.2.1在线审阅管理
含有在线查阅、分析、打印功能，政策文件、信息资料随时更新，可以实时对各户的评估价格进行统计分析，各业务环节之间在线传达信息，递交文件，流程化管理，一键送达，文件处理方式简单便捷，对数据统一存储和有权限控制的共享和利用。
1.2.2信息编辑处理
用户根据实际需要录入拆迁户信息，实时对各户的评估价格进行统计分析管理，简洁高效的对已录入的数据进行批量更新和修改，并能按编辑时间顺序储存报表，实时统计已完成评估单数量等信息，支持报表的关键字模糊查询检索，快速定位或生成实际业务需要的工作报表。
同时系统支持多人同时录入，内业工作至少可节省一半的人力和时间。
1.2.3评估数据查询分析
本系统为满足房产评估机构实际需要，具有对历史记录的查询功能，该技术以数据库为基础，准确调入房产信息，包括拆迁户信息，地理位置，占地面积，房屋主体及附着物情况等详细资料，系统按照房屋主体、装修、附属及其他等方式对房产评估信息进行分类，使用SQLServer来集中管理评估信息，自动导出清单，计算补偿价值，高效完成查询分析工作，为指标核查和规划审查提供可了真实有效的数据。
便于管理，简化了管理人员的工作量。
1.2.4统计数据汇总
系统支持公式自动计算、统计汇总强大的统计分析功能，对业务相关的房产拆迁属性信息，补偿清单进行分类排序，统计分析，最终以统计表的形式汇总结果，支持文件结果汇总输出打印，实现丰富多样的统计分析功能，直观可靠。
2.软硬件配置要求
2.1服务器软硬件配置要求
操作系统：
MicrosoftWindowsNT4.0SP4或更高版本、MicrosoftWindows2003、MicrosoftWindowsXPProfessional、MicrosoftWindowsHomeEditon
开发语言：
Java1.4.0，ActionScript3.0
开发工具：
Eclipse3.4，FlashBuilder3.0
数据库：
SQLServer2000或Oracle9i以上版本
必备硬件：
Pentium（r）Ⅲ以上CPU，或兼容处理器；内存1G以上；
可选硬件：
CD-ROM驱动器，打印机或绘图仪、数字化仪、串口或并口、网络卡、调制解调器或其他访问Internet的连接设备。
2.2客户端软硬件配置要求
操作系统：
MicrosoftWindowsNT4.0SP4a或更高版本、MicrosoftWindows2003、MicrosoftWindowsXPProfessional、MicrosoftWindowsHomeEditon
应用软件：
FlashPlayer9.0版本以上
网页浏览器：
InternetExplorer4.0或更高版本，Firefox，Chrome
必备硬件：
Pentium（r）Ⅲ以上CPU，或兼容处理器；内存1G以上；1024×748真彩色显示器，建议使用1280×1024或更高配置；
可选硬件：
CD-ROM驱动器，打印机或绘图仪、数字化仪、串口或并口、网络卡、调制解调器或其他访问Internet的连接设备。
3.软件功能
非零房屋拆迁补偿评估管理系统是解决日常评估业务的项目分类、项目统计、工程管理、房屋分户报告、房屋装饰装修及附着物拆迁补偿报告的计算及生成问题，提高了评估效率。
灵活简单的参数设置能够适应各地政策的变化。
自动生成多种报表，批量打印报告。
数据的同步功能使现场评估人员电脑上的数据能够和机构内中心数据库内的数据始终保持一致，能够随时随地签定协议、服务到户，体现了以人为本的服务理念。
3.1基础数据处理功能
房产拆迁补偿信息管理系统提供下列基础功能：
房屋补偿标准和装饰装修及附着物补偿标准的导入导出；房屋分户报告的各项计算结果根据相关的政策参数自动计算；房屋装饰装修及附着物拆迁补偿工程量计算书和作价表的各项计算结果根据相关的政策参数自动计算；提供对项目的分类统计，如分户明细统计、拆迁户数的统计、房屋面积的统计及各项评估金额的统计；自动生成各项报告。
如装饰装修及附着物工程量计算书、作价表、评估书、房屋分户报告单、项目评估报告等各项报告批量打印支持各项报告转换成WORD文件支持工程归档管理支持移动数据库与中心数据库随时随地统一。
3.1.1拆迁补偿数据录入模块
拆迁补偿数据录入模块包括补偿清单初始信息处理、拆迁户初始信息处理、拆迁补偿清单编辑处理对各类档案目录及原文信息进行管理的功能，主要包括：
数据库的建立、对拆迁物房屋主体及附着物名称、数量、价格信息的设定、修改、删除，档案数据的输入、存储、修改、删除等内容。
有助于系统自动生成拆迁清单，计算拆迁物拆迁价格，减少重复工作量。
因录入系统的数据量大、协议内容种类繁多，系统提供了标签式录入方式，用户可以选择相应的标签进行录入，业务编号采用编码方式进行区分，且系统支持按各类地区、业务编号、项目、拆迁人等信息进行模糊查询统计的功能。
系统内文件处理部分录入的数据与档案数据对应项目的格式完全一致，并能根据归档标识实现归档文件的有效迁移。
3.1.2房屋拆迁补偿统计模块
系统可根据已设定的补偿价格作为补偿标准，对录入的拆迁项目数据自动进行补偿估价计算，形成补偿清单，可按照住宅、非住宅，分村、汇总等分类方式自动完成统计计算。
在房地产估价过程中，各种规章制度和原始数据、记录状况等对管理的质量有着重要影响，利用信息系统技术规范房地产估价程序，可提高评估工作的公正性。
3.1.3文档打印输出模块
系统提供输入和浏览两种界面，浏览界面提供多条记录同时列出，便于查询。
用户能够根据不同的属性条件查询，并打印相应数据或清单。
3.2工作流管理基础组件功能
系统工作流管理基础组建平台是通过统一用户权限管理、单点登录管理、统一消息服务系统、统一日志管理和表单自定义系统等为各种应用系统提供可充分共享的平台资源，从而整合原来建设的独立分散的信息系统，解决信息孤岛的问题，将各应用功能连接起来，从而形成一个完整的协作系统。
3.2.1表单定义模块
系统表单定义模块主要是为了满足业务管理过程中所需采集的属性信息随着业务变更或调整而动态变更的需求，表单自定义系统包括表单数据定义、表单界面设计、表单运行时三个部分，通过表单自定义系统，可以实现业务采集属性的动态定义和生成，并提供表单界面设计器进行表单数据编辑界面的设计，表单与数据库之间通过表单运行时进行数据交互。
面向用户提供灵活的表单定制可视化界面，并支持多页、动态行的HTML和文本编辑功能，主要包括查找、字体颜色设置、位置设置、表片插入、复制、粘贴和撤销等功能。
3.2.2用户权限模块
统一用户权限管理系统主要用来实现对所有相关系统的机构、人员、用户组（机构组和自定义组）、职务、角色以及权限的统一定义、分配、校验管理，统一用户权限管理分权限对象的定义、权限配置、权限验证控制三部分，权限对象的定义主要用来实现权限对象的管理，包括人员、角色、功能模块、流程权限、业务权限、统计权限、地图权限等对象的定义，权限配置主要配置人员、角色与各类权限的关系，权限验证控制主要用来实现对权限配置的读取、解析和对相关对象实体的管控。
3.2.3公告提醒模块
系统建立起基于统一消息提醒的通讯提醒平台，将所有应用系统中针对不同角色和权限的工作人员提供快捷、灵活、方便的信息传递和提醒服务。
3.2.4日志管理模块
日志管理模块为本期以及今后的系统建立统一的日志管理模式，有效监控系统运行。
一方面可以方便系统管理员查看系统出错问题，另一方面对于不允许随意修改或删除的业务数据进行有效监管。
通过统一的日志导出模块实现日志的数据导出和打印，日志导出可以支持EXCEL等格式。
3.2.5消息订阅模块
系统建立即时消息订阅功能，包括：
在线聊天，督办通知，离线消息，新建业务通告等即时消息提醒机制，使得系统可以实时抓取业务环节办公人员关心的系统消息，提高办公效率。
3.3拆迁业务表单处理模块
系统以房产拆迁业务为核心，实现房产评估中心工作流程化的文档管理方式，建立
基于网络一体化、数据一体化和业务一体化的综合业务管理应用，通过对拆迁单位文档管理备案，完善被拆迁房屋数据库。
3.3.1业务受理
所有拆迁补偿项目通过窗口登记受理，窗口工作人员通过系统定制好的受理表单进行统一受理，将相关信息录入补偿管理系统。
支持实物接件、电子接件、文件流转功能；支持事项电子附件同步流转功能；支持材料补正通知、正式受理、受理通知以及对应的打印功能；支持定制各种通知单的格式和格式套打功能；支持网上预受理件转正式受理，可以根据实际增加或变更受理事项。
3.3.4业务办结
业务办结主要用于流程的结束（办结）。
主要针对窗口办理人员，做到办件的同一进口、同一出口，方便申报人。
在业务办结前，如果有涉及到要进行收费的办件，进行收费处理；需要打证的办件进行证件打印处理。
对已经处理完成的审批业务进行办结处理。
办结信息管理支持关系型数据库和非结构化的文档数据，支持文字、文档、网页等多种格式信息；提供发布至门户网站相应栏目的接口，实现信息的自动或审核发布；提供短信通知、网上告知等方式通知用户。
3.3.5证书打印
对需要进行打印证书的审批事项，系统根据事项办理类型提取需打印的信息并加载到相关证照打印模板中（可提供预览功能），证书打印完成后，系统提醒该事项办理人员及时通知申请者领证。
功能要求：
提供证书预览、打印、对需要进行打印证书的审批事项，系统根据事项办理类型提取需打印的信息并加载到相关证照打印模板中（可提供预览功能），证书打印完成后，系统提醒该事项办理人员及时通知申请者领证。
3.3.6查询分析
支持对许可证、拆迁汇总和业务事项状态等信息进行查询，按业务分类对全部事项进行分类统计，系统支持将查询、统计结果打印出来，也可以将查询结果以Excel等文件格式保存。
3.3.7统计汇总
可根据项目分类、统计口径对项目审批信息进行统计分析，如项目办理情况、有关数据、平均办理时间等；按年、月或设定时间段进行统计；按部门、人员进行统计；按业务类型进行统计。
提交办结统计：
可以按照上面的三种类型进行详细统计。
并提供文字、报表、图表等各种形式的输出，为审批的管理提供科学、直观的依据。
3.4工程归档管理模块
系统建立电子档案管理模块实现房产拆迁补偿档案的接收与全面管理的电子化和自动化管理。
房产拆迁补偿项目结束后，要进行存档，实际上，档案的归档操作是为了检索方便，数字档案信息来源主要包括各业务系统的直接归档、手工录入等多种方式，该子系统主要包括电子档案信息收集、档案信息管理、档案信息利用、系统辅助、档案信息空间查询等功能。
3.4.1电子档案信息收集
提供档案及相关的目录等资料人工输入、编目、整理、入库等功能。
通过网络在线的方式，接收各业务系统和OA系统的归档数据,通过信息分类、整理、重新编制进行档案入库。
数据以文件形式存储，需要建立数据目录以及实现和文件关联功能。
3.4.2档案业务管理
主要负责对采集到的信息进行整理、分类、管理，使大量无序的信息有序化。
其功能主要包括：
元数据著录、分类号主题词自动标引、目录管理、档案鉴定、报表打印、信息统计等。
3.4.3档案信息查询利用
运用计算机和网络技术向社会提供超越时空界限的档案服务，可以使具备上网条件的用户在任何地点、时间得到权限许可的档案信息。
该模块包括：
档案信息开发，综合智能查询，网站信息发布等子系统。
通过查询操作，使用户可以快速找到所需的房产拆迁补偿项目档案，查看相关地理位置、补偿价格、拆迁清单等信息。
4.使用操作说明
4.1登陆首页
用户在确定网络连接正常情况下，启动IE，键入网址进入登陆界面，系统登录页面采用级联双下拉框的形式，用户根据自己在房产拆迁中心相关部门和岗位选择正确的角色用户名登入（如图4-1）。
图4-1登录界面
4.2新建管理
4.2.1新建拆迁户信息
点击系统导航菜单中的“拆迁户信息编辑”，主界面右下方可根据提示添加新拆迁户信息，注意其中带红色星号为必须录入的属性字段，填写完成后点击“
”即新建拆迁户信息完成。
选中人员列表中的拆迁户列表，右下方自动显示对应的信息条目，可对土地座落等信息进行修改和添加。
图4-3新建拆迁户信息
图4-3修改拆迁户信息
4.2.2新建补偿物清单
系统中新建补偿物清单是房产评估业务的重要依据，点击系统导航菜单中“补偿清单编辑”，界面中部为清单列表界面，详细列出拆迁物品名称、单价、用途等信息，在右侧为新增信息界面输入编号、拆迁物名称等信息，选定用途类别，点击“
”，完成新增编辑。
（如图4-4）。
图4-4新建补偿清单
4.2.3编辑补偿户清单
拆迁补偿户编辑，包括具体每户拆迁物补偿登记录入，分类，统计。
图4-5某户已有补偿物清单
点击具体某拆迁补偿户的增加按钮，进入拆迁物补偿登记录入，分类，统计。
图4-6某户新增补偿物清单
4.3业务查询统计打印
4.3.1户级拆迁业务统计
拆迁户统计是非零房屋拆迁补偿评估管理系统一项重要功能。
主要对当前土地拆迁数据进行核实汇总，建立快捷方便的查询监督手段。
点击页面上端主菜单中的“拆迁补偿编辑”的“评估单编辑”，出现每个拆迁户具体汇总统计及评估单打印界面，
图4-8拆迁户具体汇总统计
评估单打印界面（房地产价格评估单）包括房产和拆迁物（内外业）汇总。
图4-9拆迁户具体拆迁物统计单
图4-10拆迁户具体拆迁物（外业）统计单
评估单打印界面（房地产价格评估单）拆迁物（内业）汇总
图4-11拆迁户具体拆迁物（内业）统计单
4.3.2村级拆迁业务统计
查询村级拆迁业务主要对当前村级拆迁业务数据进行核实汇总，重点是根据地块拆迁状态和时间段建立查询。
点击页面上端主菜单中的“拆迁补偿管理”中的“汇总统计打印”，出现村级补偿统计（包括住宅、非住宅、其他地上建筑物，房产金额、装饰金额等汇总统计）报表及打印界面，左端是拆迁村列表，可以根据拆迁编号、地块名称等字段排序；点击左端查询条件按钮，可以根据地块坐落行政区，收购时间段，宗地编号等条件索引数据库，得到对应拆迁汇总列表。
图4-12出补偿统计报表及打印
某拆迁工程全部拆迁户数据统计（包括住宅、非住宅、其他地上建筑物，房产金额、装饰金额等汇总统计）报表及打印。
图4-13某村拆迁数据统计
全部行政、自然村数据统计（包括住宅、非住宅、其他地上建筑物，房产金额、装饰金额等汇总统计）报表及打印）
图4-14行政、自然村数据统计
图4-15全部行政、自然村拆迁户、人员数据统计息
4.3.3普查业务统计
普查业务主要根据历史政策法规进行核实汇总，重点是按住宅、非住宅、附属物等（地上建筑物，成新、数量、金额等汇总统计及报表生成打印）分别归类，并可输入关键字检索不同级别相关政策文件。
点击页面上端主菜单中的“汇总统计打印”的“普查业务”，出现普查业务查询界面（如图4-16）。
图4-16拆迁普查总表
图4-17住宅拆迁普查表
图4-18村级普查表
详细统计土地拆迁报表（按年度、行政区域，历史出让情况）并汇总工业用地、经营性土地等
图4-22区域拆迁出让汇总界面
详细统计土地拆迁报表（按年度、行政区域，历史出让情况）并汇总工业用地、经营性土地等。
并可按照每个行政区域每个年度汇总生成报表。
图4-22区域拆迁出让统计界面
4.4地图管理
4.4.1基本显示
地图基本显示功能把基本操作集成到右键菜单中，实现地图基本显示功能后，在浏览器中点击右键，可以看到右键菜单中的基本操作功能项，如放大、缩小、复位、移动、更新等。
这些基本操作功能还可用单独的控件按钮实现。
右键菜单功能如图所示：
在图形工具栏中点击平移工具，当前鼠标变成手型光标，单击鼠标左键拖动地图，鼠标滚轮进行不同比例尺地图的放缩，实现平滑的浏览模式（如图4-14）。
地图上端的工具栏是用于集成各种功能操作的工具按钮，除地图基础操作（放大、缩小、移动、复位、更新）外，需要结合其他控件实现工具栏上常规地图操作功能。
放大镜功能是将鼠标指针所在点周围一定区域内的图像按一定比例进行放大显示，以方便用户更加清楚的查看地图的内容，放大结果显示于鼠标右下方，放大镜显示的图像中心点是鼠标的中心点。
该功能是基于地图基本功能进行搭建的。
地图鹰眼，俗称地图的鸟瞰图或缩略图。
在电子地图中鹰眼的功能非常强大，通过鹰眼可以知道地图的当前位置；也可以在鹰眼上点击、拖动或移动到想要查看的位置。
鹰眼的可视范围总是比主图的可视范围大，鹰眼中心框的可视范围就相当于主图的可视范围，主图的地理信息总是比鹰眼地图的地理信息详细。
鹰眼地图的可视范围广阔，可以看到当前主图周边概况。
导航条的主要功能是实现地图按级缩放，拖动导航条上的滑块实现缩放操作，向上拖动为放大地图，向下拖动为缩小地图。
图4-19基本地图显示（包括右键漫游、鹰眼、工具条、导航条、放大镜）
4.4.2图属互查
系统支持图形和属性之间的双向查询，主要分为简单查询和条件查询两种查询。
左端是拆迁业务列表，可以根据收购时间、地块状态、项目名称等字段排序；点击左下端查询条件按钮，出现自定义查询条件界面，可以根据地块坐落行政区，收购时间段，土地证编号等条件索引数据库，得到对应拆迁业务列表。
点击任一记录，右端地图界面自动关联到相应的地块，直观显示地块空间信息（如图4-20）。
图4-20图属查询界面
空间关系查询模块用于从空间关系查询地物。
其主要功能包括：
目标查询和关系查询。
目标查询是用选定的目标层和在地图上操作设置的目标进行查询，关系查询是用选定的目标层和用选择的关系层进行查询。
查询结果对应的地物在地图上外框高亮显示。
查看地块地理位置，地块详细情况，权属以及土地状态。
（详细属性地理信息气泡弹出窗口。
）
图4-21拆迁地块范围查询
自定义各地块信息显示列，保存成根据客户浏览查看习惯的信息列。
图4-22自定义查询结果列表
地理信息查询模块（根据拆迁地块行政区域划分，地块地籍号，收购合同编号，项目名称，拆迁补偿日期区间）等查询地块地理信息。
图4-23区域时空查询
所得信息保存导出Excel等办公软件格式。
以便信息备份。
图4-24查询结果保存导出
4.5系统维护
4.5.1机构定义
为了实现房产拆迁补偿管理业务信息的共享、利用和监督管理，系统支持业务相关机构单位的自定义添加。
单击“机构人员管理”—>“机构管理”，进入“部门概况”窗口增加部门ID、部门名称等信息。
图4-24机构设置界面
4.5.2人员定义
系统根据业务实际需要设定流程，制定角色，每个角色挂联表单，授权用户。
所有过程可以在业务流转定义中设置。
人员设置模块：
单击“机构人员管理”—>“人员管理”，进入“人员概况”窗口。
图4-25人员角色权限设置
人员定义显示区中单击“添加人员角色”标签，进入“业务角色”标签页（图4-23），如图所示。
业务角色：
指业务办理人员在业务办理过程中所担任工作的名称，相当于工作岗位。
如科长签字、存档等。
每一种业务角色对应多个人员，具有同样业务角色的人员在流程阶段中担当同样的任务并具有同样的权限。
如在流程图中定义某业务的‘科长分件’流程阶段所对应的业务角色为‘科长’，那么，只要定义对应该业务的业务角色为科长的人员，都可以执行‘科长分件’这一任务。
定义了每个人员的业务角色后，各个职员就只能执行对应自己业务角色的任务，而不能越权。
系统管理员单击业务类型名选择需要的业务类型，在“业务角色”列表框中便显示对应的内容，系统管理员便可在“业务角色”列表中选择应设置给该人员的业务角色，设置结果在系统中生效（图4-24）。
如果一人员具有同一业务年的多个业务角色，他对该业务的操作权限取这几种业务角色的并集。
5总结
网络信息技术的快速发展使房产评估行业必然将从原始的手工化办公方式转变为网络自动化，而房产拆迁补偿管理系统是将网络技术、数据库管理技术和房产评估中心业务需求相融合，构建一个集数据处理、计算、统计与分析、字段与属性查询于一体的综合管理系统，实现房产拆迁补偿估价合理化，科学化、规范化的电子管理方式；信息化评估管理最大限度的利用现有人力资源提升效能，提高了评估工作效率，规范化的评估业务为辅助决策提供了一个可靠的平台，提升行业总体管理水平，同时满足房产评估中心日益复杂的业务需求。
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