农用地租金评估实施报告.docx
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农用地租金评估实施报告
农用地租金评估报告
项目名称：
金港公司金港片淡水养殖鱼塘租金价值评估。
受托估价单位：
万方源土地房地产评估测绘咨询有限公司
委托估价方：
射阳县金海岛经济开发有限公司
估价日期：
2018年9月30日至2018年10月10日
编号：
苏万方源土估字[2018]第1010L-03号
一、项目名称
金港公司金港片淡水养殖鱼塘租金价值评估
二、委托估价方
委托估价方名称：
射阳县金海岛经济开发有限公司
地址：
射阳县盐场南
联系人：
***
联系：
三、受托估价方
单位名称：
万方源土地房地产评估测绘咨询有限公司
单位地址：
市射阳县合德镇工业集中区合德路18号
联系：
00
法人代表：
许为彬
联系人：
***
联系方式：
四、估价目的
为委托方确定淡水养殖鱼塘租金价值提供参考依据。
五、估价基准日
2018年9月30日
六、估价作业期
2018年9月30日至2018年10月10日
七、估价对象概况
1、土地利用状况
（1）土地位置：
金港公司金港片
（2）土地用途：
淡水养殖鱼塘
（3）土地面积：
2882.38亩（约1921596㎡）
（4）鱼塘基本状况：
鱼塘水较深，光照比较充分，水源畅通，水质肥沃。
2、土地权利状况
（1）土地所有者：
（2）土地使用权人：
金港公司
八、价格定义
根据《农用地估价规程》GB/T28406-2012并结合本次评估目的，本次评估的淡水养殖鱼塘租金价格是指在估价基准日2018年9月30日，在正常出租情况下，该淡水养殖鱼塘出租时的租赁价格。
宗地具体设定条件如下：
1、土地权利类型为设施农用地；2、用途为鱼塘；3、养殖项目为鲫鱼，一年一次4、开发程度及鱼塘基本设施状况为鱼塘水较深，光照比较充分，水源畅通，水质肥沃，满足淡水养殖需求。
九、估价依据与原则
1、估价依据
（一）法律、法规和政策文件
1、《中华人民国物权法》（中华人民国第十届全国人民代表大会第四次会议于2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行。
）
2、《中华人民国土地管理法》（2004年修订。
）
3、《中华人民国城市房地产管理法》（2007年8月30日修订。
）
4、《中华人民国资产评估法》（中华人民国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2016年7月2日通过，自2016年12月1日起施行。
）
5、《中华人民国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日国务院第55号发布，自发布之日起施行。
）
6、《中华人民国耕地占用税暂行条例实施细则》（中华人民国财政部、税务总局令第49号，自2008年2月26日起施行。
）
7、省人民政府和省国土资源厅颁发的有关文件
8、市人民政府和市国土资源局颁发的有关文件
（二）技术规程
1、中华人民国质量监督检验检疫总局发布的标准
《农用地估价规程》（GB/T28406-2012）
2、中华人民国质量监督检验检疫总局发布的标准《农用地质量分等规程》（GB/T28407-2012）
3、中华人民国质量监督检验检疫总局发布的标准《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）
（三）其他资料
1、委托方提供的有关资料；
2、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料
2、估价原则
地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响形成的。
而这些因素又经常处于变动之中，土地估价必须要对此做细致分析并准确判断其变动趋向，才能做出正确的估价，我们在本次估价工程中，根据《农用地土地估价规程》（GB/T28406-2012）及估价对象的具体情况遵循以下原则：
1、替代原则
农用地评估以近邻地区或类似地区的功能相同、条件相似、交易方式一致的农用地交易实例的市场价格为参考，经比较修正后估算出待估农用地的价格。
2、合理有效使用原则
在一定的社会经济条件下，农用地的利用方式需要能充分发挥其土地的效用，产生良好的经济效益，而且要保持土地质量不下降，并对其周围的土地利用不会造成负面影响或危害。
判断和确定农用地合理有效利用方式要考虑：
（1）持续的使用：
根据农用地所处的区域环境和自身条件，所确定的农用地利用方式是可持续的；
（2）有效的使用：
在确定的利用方式下，农用地所产生的经济效益是最佳的；
（3）合法的使用合理有效的农用地利用方式，符合现行的法规、政策、规划等规定。
3、预期收益原则
农用地估价以后估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。
4、供需原则
农用地估价以农用地市场供需决定农用地价格为依据，同时充分考虑农用地供需的特殊性和农用地市场的地域性。
5、贡献原则
农用地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，估价时要充分考虑上述各要素对农用地总收益的实际贡献水平。
总之，在评估过程中，要按照、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。
6、估价时点原则
农用地估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值，农用地估价的结果具有时间相关性和时效性。
十、估价方法
1、估价方法的选择
根据《农用地估价规程》（GB/T28406-2012）（以下简称《规程》），常用的土地估价方法主要有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、评分估价法、基准地价系数修正法等。
估价方法的选择应按照地价评估的技术规程要求，本次估价中，我们在选择确定估价方法时，主要从以下方面考虑：
（1）估价对象所处区域有类似出租案例，适宜采用市场比较法进行估价；
（2）估价对象农用地使用权价格可采用成本逼近法测算，然后采用收益还原法逆运算求取农用地租金价格；
综上所述，根据估价对象的用地特点和本次评估目的，我们分别采用收益还原法逆运算、市场比较法进行估价，然后根据这两种方法测算结果综合确定估价对象最终估价结果。
2、估价方法的技术思路
1、收益还原法逆运算
此次估价是测算农用地租金价格，首先采用成本逼近法得到农用地使用权价格后，再使用收益法还原法逆运算来测算出农用地的租金价格。
收益还原法逆运算评估程序如下：
（1）运用成本逼近法求取估价对象的农用地使用权价格；
（2）确定土地还原率；
（3）假设土地收益期为无限年；
（4）选用适当的公式计算农用地租金价格。
计算公式：
A=P*R
其中：
A--农用地年租金价格
P--农用地价格
R--土地还原率
2、市场比较法
市场比较法是根据替代原理，将待估农用地与近期市场上已经出租的类似农用地进行比较，并对类似农用地的租赁价格进行适当修正，以此估算待估农用地租金价格的方法。
市场比较法评估程序如下：
（1）收集和选择比较出租案例；
（2）建立租金价格可比基础；
（3）进行出租情况修正；
（4）进行出租期日修正；
（5）进行影响因素修正；
（6）进行出租年限修正；
（7）计算租金比准价格
十一、估价结果
经估价人员现场查勘和市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，结合委托方提供的历史租金情况，确定宗地在设定条件下、在估价基准日2018年9月30日的农用地租金价值为¥196.81万元（取整至百元），（大写）人民币壹佰玖拾伍万伍仟肆佰元整。
详情如：
表-1
表-1
标段
位置
面积（亩）
年租金（元/亩）
年租金总额（万元）
备注
1
1区北1#
60
550
3.30
-
2
1区北2#
65
730
4.75
-
3
零星塘
25.67
165
0.42
-
4
1区北3#5#
144
730
10.51
-
5
1区北4#
47
730
3.43
-
6
零星塘
26
289
0.75
-
7
1区北6#
89.95
642
5.77
-
8
1区北7#
79.2
730
5.78
-
9
1区北8#10#
68.46
730
5.00
-
10
1区南9#11#12#
104.94
700
7.35
-
11
1区南13#14#
69.51
700
4.87
-
12
1区南15#
38.81
642
2.49
-
13
1区南16#17#
69.75
700
4.88
-
14
1区南18#
159.21
645
10.27
-
15
1区南19#
83.29
700
5.83
-
16
1区南52#
33.6
290
0.97
-
17
零星塘
9.93
236
0.23
-
18
2区北20#
35.2
780
2.75
-
19
2区北21#22#
76.05
730
5.55
-
20
2区北23#24#
73.9
740
5.47
-
21
2区北25#
37.96
730
2.77
-
22
2区北26#
36.96
740
2.74
-
23
2区北27#
40.02
696
2.79
-
24
2区北28#29#
79.34
697
5.53
-
25
2区北30#
37.34
650
2.43
-
26
2区北31#
81
730
5.91
-
2区北32#
81
730
5.91
-
27
2区北33#
90
730
6.57
-
28
2区北34#
153.47
620
9.52
-
29
零星塘
11
441
0.49
-
30
2区南35#
35.41
730
2.58
-
31
2区南36#
34.81
730
2.54
-
32
2区南37#
34.16
750
2.56
-
33
2区南38#
34.57
730
2.52
-
34
2区南39#
36.81
700
2.58
-
35
2区南40#41#
69.26
730
5.06
-
36
2区南42#44#
79.5
640
5.09
-
37
2区南43#
35.48
730
2.59
-
38
2区南45#
34.11
696
2.37
-
39
2区南46#47#
145
730
10.59
-
40
2区南48#49#
174.31
700
12.20
-
41
2区南50#
75
730
5.48
-
42
2区南51#
86.4
650
5.62
-
合计
2882.38
196.81
备注：
鱼塘的标段及面积为金港公司提供
十二、说明事项
（一）本次估价的前提和假设条件
1、前提条件
（1）估价对象是由土地使用者合法取得的农用地使用权；
（2）估价对象设定用途能得到最有效利用；
（3）估价对象的交易方式、程序符合、地方的有关法律、法规；
（4）在估价基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场；
（5）委托方提供待估宗地的有关资料属实；
（6）所估地价的涵是指：
在估价基准日、规划利用条件、设定开发程度、用途、出让权利状况、设定使用年限、不涉及他项权利限制的条件下的农业地租赁价格；
（7）估价人员基于客观态度对土地市场情况进行分析、描述、所引用的参数、依据基本能够正确反映土地租赁价格。
2、假设条件
（1）估价对象用途设定为农用地；
（2）待估宗地的土地权利性质为农用地使用权，考虑本次评估的目的，故设定本次评估假定土地实际用途为农业用地。
（3）估价基准日设定为2018年9月30日。
（二）本报告结果和估价报告的使用
1、本报告和估价结果使用的方向与限制条件
（1）本评估报告仅为射阳县金海岛经济开发有限公司确定估价对象在估价基准日的农用地市场租赁价值提供参考依据。
不能用于与本评估目的无关的其他经济活动，其容对委托方及第三方不当的引用不负任何责任；
（2）本报告应完整使用，引用估价结果时应符合估价目的、地价定义等规定；
（3）本估价报告和估价结果仅供委托方在本报告中规定的估价目的下使用，未经估价方同意，本估价报告不得提供、转借给其他单位和个人，不得以任何形式见诸公开媒体。
2、土地租金估价结果的有效期
（1）本评估报告中的估价结论有效期为一年，即2018年9月30日至2019年9月29日。
（2）估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，万方源土地房地产评估测绘咨询有限公司拥有解释权。
（3）违规使用土地估价报告和估价结果的，由使用人自行承担全部法律责任。
（三）需要特殊说明的事项
1、估价资料的来源
估价过程中采用的资料主要来源于委托估价方提供、估价机构评估人员的调查搜集、射阳县政府公开信息网以及土地部门出具的相关资料证明；
土地利用状况等资料由土地使用者提供；
土地区位条件等评估相关资料由评估人员实地调查及政府公布的相关资料而得；
估价人员根据有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地状况，确定估价原则、方法及参数的选取。
2、对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项
（1）估价结果是估价基准日当地城市规划利用条件下的结果，若土地规划管理部门最终的详细规划发生变化，估价结果随之变化。
（2）估价结果是在设定的开发程度和设定用途条件下的结果，若开发程度和设定用途发生变化，估价结果随之变化。
3、其他需要特殊说明的问题
（1）委托方和土地使用者对所提供的相关资料的真实性、合法性负责，估价机构对所收集的资料的真实性、准确性负责；
（2）估价结果在所引用的资料、数据的基础上成立。
如果本报告赖以成立的各项条件发生变化，请及时与估价方联系，以便及时重估；
（3）受托估价方与委托估价方没有利害关系。
十三、土地估价师签字
姓名注册号签字
臧帅2014320180签字
许坤2013320239签字
十四、估价机构
估价机构负责人签字
2018年10月10日
附件
一、委托方提供的《2018年度金港公司金港片池塘标段价格明细表》
二、待估宗地位置坐落示意图
三、待估宗地现场勘察照片
四、估价机构营业执照复印件
五、国土厅备案函复印件
六、土地估价师资格证书复印件
七、承诺函
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