桂林阳朔酒店项目可行性分析报告.docx
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桂林阳朔酒店项目可行性分析报告
前言
第一部分项目总论
1.1项目背景
1.2可行性研究结论
第二部分市场分析
2.1项目投资环境和市场研究
2.2市场宏观背景
2.3区域市场分析
第三部分项目分析及评价
3.1地块解析
3.2项目分析
3.3项目评价
3.4项目定位
第四部分销售及经营收入测定
4.1酒店客房部分价格定位
4.2资金来源与运用分析
4.3销售利润
第五部分成本与收益性分析
5.1客房入住率分析
5.2本项目固定经营成本分析
5.3本项目收益测算分析
第六部分可行性研究结论与建议
6.1可行性研究结论
6.2项目主要问题的解决办法和建议
6.3项目风险及防范建议
第一部分项目总论
1.1项目背景
桂林市铭泰投资有限公司为适应时代发展的要求，实现企业经营模式持续、稳健发展的目标，拟在桂林市阳朔县兴建成精品式酒店
公寓。
1.1.2项目名称
桂林铭泰投资阳朔县精品式酒店
1.1.3承担可行性研究工作的单位
桂林铭泰投资阳朔县精品式酒店项目论证研究组
1.1.4研究工作依据
（1）国民经济和社会发展第十二五规划纲要；
（2）《国务院关于进一步促进广西经济社会发展的若干意见》；
（3）桂林市国民经济和社会发展十二五规划纲要；
（4）阳朔县国民经济和社会发展十二五规划纲要；
（5）阳朔县城市建设总体规划（2008-2025年）
（6）阳朔县旅游发展总体规划（2008-2025年）
（7）阳朔县及项目周边市场调研资料；
1.1.5项目的建筑规模和内容
桂林铭泰投资阳朔县精品式酒店，属于精品式酒店，位于阳朔县城北路25及26号楼，项目属于双主体组合结构5层，总建筑面积：
789㎡，客房面积：
21590.56㎡，主体占地面积23000平方米。
1.2可行性研究结论
经过对桂林市和阳朔县经济旅游状况的研究分析，以及对未来十年本地旅游产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为：
■项目的确立是必要的、可行的、合理的；
■在目前各种利好因素的作用下，近几年内阳朔县精品式酒店公寓市场是乐观的；
■精品式酒店公寓更适合项目的整体发展与规划；
■在2013-2014年将该项目投放市场的时机是可行的；
■考虑目前我公司的经营酒店业经验、实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟；
第二部分市场分析
2.1项目投资环境和市场研究
2.1.1项目投资环境分析
阳朔旅游经过多年的发展，形成了自身旅游发展的特色，具备了一定的规模和相对完整的产业体系，取得了较好的旅游效益，带动了地方经济的发展。
2005年旅游收入5.51亿元，与2000年的1.85亿元相比，增加3.66亿元。
财政收入达1.33亿元，与2000年的0.699亿元相比，增加0.631亿元。
2005年，阳朔接待游客353.5万人次，其中入境游客达63.8万人次，住宿游客达60.9万人次，其中境外住宿游客14.6万人次，实现旅游总收入达5.51亿元，被誉为“中国旅游第一县”。
旅游产品体系初具规模，大旅游格局初步形成。
阳朔充分利用自身资源的优势和独特的地理位置，开发了不少质量和品味都较高的旅游产品，并在此基础上不断发展其它类型的旅游产品，如遇龙河和漓江沿岸的乡村旅游产品和徒步、单车旅游线路等休闲度假项目，并发展了攀岩、漂流等特种旅游产品，同时开辟了阳朔—福利，阳朔—普益的漓江观光游览航线，旅游产品体系日趋完善。
同时，阳朔县旅游基础设施不断完善，旅游接待服务设施逐步改善；旅游信息丰富，旅游市场秩序较好。
本项目抓阳朔县特色旅游业发展的良好机遇，以高标准、高起点、星级化、精品化、大手笔、大市场为总的开发指导思想。
坚持以市场驱动为导向，以旅游资源为基础，以效益为中心，以客源市场为依托，以主题特色为竞争力，以建设精品为重点，以人性化、文化为核心理念，强调区域联动和空间一体化，重点完善、配套旅游基础设施和服务设施，逐步把该项目建设成主题鲜明、个性突出、文化性强、服务管理一流、环境优雅的精品式酒店公寓。
2.1.2市场研究
就地理位置而言，我公司精品式酒店公寓选址位于阳朔县城北路25及26号楼，该地占据地理优势，紧邻县政府，该地段的同行业经营者均为精品式酒店公寓；通过他们的先期经营已经为该路段聚集了大量游客、住客资源并形成了良好的价格联盟体系。
而该价格定位与我公司预期价格定位相符。
2.2市场宏观背景
广西是华南走向西南的通道，也是中国走向东盟的门户。
这一突出的区位优势，决定了广西在未来的经济发展中，可以充分运用区内外、国外的两种资源、两个市场来扩大广西在东南亚的市场份额，加快地区经济发展。
随着中国——东盟博览会的成功举办，广西在国内外的知名度将进一步提高，其独特的区位优势和廉价劳动力，将吸引更多国内企业直接到广西投资，更多东部沿海发达省市的产业转移。
而且，博览会的举办，也使国外众多企业认识到广西在中国——东盟资源贸易区的重要性，而桂林是广西旅游业的龙头，对于发展广西的旅游业意义重大，为广西旅游快速发展提供了机遇。
2004年，中国公民到东盟国家旅游人数已超过150万人，同比增长30%，中国与东盟在旅游领域的合作已经不断加深，特别是东盟与中国旅游部长《振兴旅游业北京宣言》的联合发表，预示着中国与东盟之间的旅游将迎来更大更快的发展。
为加快与东盟旅游资源整合，广西正加快构筑广西——越南——东盟旅游网络体系，建设旅游大通道、旅游经济产业带，使东盟成为广西最主要的境外旅游客源地和重要的旅游旅游协作区域，将大力推进旅游资源和产品的整合和提升。
随着广西加入“泛珠江三角洲”经济区，可以借助大珠三角这个火车头的牵引，在资源、产业、市场等方面与其他省区合作，开拓新领域、新途径、新空间，加快自身的经济发展。
该区域旅游资源丰富，且各具特色，地理上又彼此毗邻，大珠三角拥有开放区域旅游资源的资金、技术和与国际接轨的运作方式。
建立和健全旅游合作机制，加快制定旅游业发展的整体规划，加大旅游市场拓展、项目开发和基础设施建设等方面的的合作力度，共同建立区域性的旅游网络和旅游品牌，推动旅游业合作，培育区域大旅游。
2.2.1阳朔县旅游市场分析
在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。
旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。
在全国旅游发展的大形势下，阳朔的旅游业步步升温。
旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。
阳朔旅游房地产迅速发展。
由于旅游业的强力拉动，第三产业全面发展，阳朔旅游房地产迅速升温，土地全面增值。
短短几年，新西街、唐人街、东街迅速崛起，目前，河畔酒店、碧莲峰大酒店和阳光100、城中城、香樟华苹高级国际休闲度假村、刘宇一国际艺术中心等一批旅游酒店及房地产项目作为后起之秀，又在西街景区、遇龙河月亮山景区大显身手，开辟一片崭新的天地。
阳朔房旅游地产慢慢脱离泡沫经济的阴影，开始复苏，并朝着良性的方向发展，阳朔的旅游房地产开始了新一轮的升温。
特别是随着近几年国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及阳朔旅游综合环境的不断改善，使得阳朔作为全国著名的旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注。
与其同时，阳朔也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是东北、华北地区的人们对到阳朔度假充满热情，客观上造成了阳朔近期推出的酒店房产特别是观景房大受游客的欢迎。
业内人士认为，未来几年的阳朔酒店房地产，特别是观景佳的酒店具有较大的市场需求。
因此在遇龙河这一风景如画的景区内建设休闲度假酒店，其发展前景是非常广阔的。
《阳朔县城总体规划（2008—2025年）》在规划实施的过程中，国务院于2009年12月发布《国务院关于进一步促进广西经济社会发展的若干意见》，提出了“建设桂林国家旅游综合改革试验区”的重要决策，对于推动广西旅游业再上新台阶、促进桂林及阳朔旅游业转型升级加快发展，具有重要意义。
2010年12月广西壮族自治区人民政府等20个配套文件，提出“十二五”末期广西城镇化水平达到50%左右，大力推进扩权强县这些指导政策，将使桂林市城镇体系的迎来跨越式发展，使阳朔县的城镇化水平及城镇人口规模得到快速发展。
阳朔旅游产品体系初具规模，大旅游格局初步形成。
阳朔充分利用自身资源的优势和独特的地理位置，开发了不少质量和品味都较高的旅游产品，并在此基础上不断发展其它类型的旅游产品，如遇龙河和漓江沿岸的乡村旅游产品和徒步、单车旅游线路等休闲度假项目，并发展了攀岩、漂流等特种旅游产品，同时开辟了阳朔—福利，阳朔—普益的漓江观光游览航线，旅游产品体系日趋完善。
同时，阳朔县旅游基础设施不断完善，旅游接待服务设施逐步改善；旅游信息丰富，旅游市场秩序较好。
2.2区域市场分析
2.2.2项目所在区域阳朔县城北路现有精品酒店经营状况分析
序号
酒店名称
销售均价
（元）
酒店规模
1
小清迈酒店
400~600
1栋6层14间房
2
708090酒店
300
1栋6层
3
寒舍酒店
300~500
1栋5层
不同区域的酒店在经营规模上也有所不同，一般在旅游区的产权式酒店经营规模较小，经营面积不超过800平方米，楼层基本上不高于6层；
1、交通状况：
客栈位于阳朔县城北路县政府后门，紧邻司法局，邻近阳朔汽车总站，交通便利。
2、周边娱乐设施：
城北路步行至西街只需数分钟；西街是阳朔县城内最古老的街道，有1400多年的历史，位于县城中心，全长1180米，宽8米。
在隋开皇十年（590年）设置阳朔县时，县城就已有这条长约200米、宽约5米的街道。
当时街上只有几家经营日用品的店铺，居民大部分是农民。
1000多年来，这条小街一直保持著“半是乡村半是店，可为生意可为耕”的半商半农状态。
这种历史状态使西街保持了典型的南方村镇的传统风情和面貌，使西街人形成了城里人和乡里人的双重面孔。
20世纪70年代初，阳朔正式对外开放，许多西方游人在饱览了桂林漓江风光以后，来到阳朔，才发现在这奇山秀水之中，有一条这么迷人的小街。
这些西方人像当年哥伦布发现了新大陆一样，把对西街的新奇、印象写到西方出版的旅游指南上。
到了20世纪80年代，西方的自助旅游者找到了西街。
那些被繁华闹市的喧嚣和快节奏的工作搅得身心疲惫的西方人，似乎在这里找到了休憩的港湾。
之后，西街的景象“不可收拾”了，很多洋人纷纷来这里旅游。
阳朔西街是外国人在中国最密集的一条街，每年来这里居住休闲游的外国人相当于这里常住人口的三倍。
西街是全中国最大的外语角，其涉外婚姻比例之高为全中国之最。
为此，旅游界专家、学者称之为“中国旅游业中的阳朔现象”，中国的“地球村”。
这种现象引起中国人的关注，世界的关注。
其充满了异国情调的夜景更是风情万种。
西街上的饭店、餐馆、网吧、酒吧等等都是中西合璧的，几乎所有的招牌都是中英文对照，从老板到服务员到街边的小摊大妈都能说一口流利的英语，这里已经没有地域的差异了，闲散、悠闲的生活，让很多到这里旅游的游客久久不想离去。
“偷得浮生几日闲”，也许在这里才能感受到什么是生活。
中外游人川流不息，或购物，或观赏。
街边餐馆的菜谱既有中式，也有西式。
许多外国人围坐在此喝啤酒，品佳肴，兴致来时还要亲自下厨掌勺。
这使西街成了名副其实的洋人街，它给阳朔小城增添了一道亮丽的风景。
游人在这里可以尽情享受到小镇幽静的环境和独具情韵的休闲时光，体会浪漫的情调和异国的风情。
游览西街完全是一种体验——她浓浓的乡村氛围中流淌着纯正的小资情调，朴素的民风里包容着令人惊讶的国际元素，阳朔人爱吃的糍粑与米粉、正宗的意大利咖啡与西餐、古老的中国画、最前卫的休闲风尚、国语、英文、法语、意大利语乃至西班牙语……种种看似不可能的，全部柔合在长度不足1000米的岭南小街里。
5、经济发展成就
2007年，全县国内生产总值完成33.1亿元，其中，第一产业9.4亿元；第二产业10.1亿元；第三产业13.6亿元。
三次产业结构比例为28.4:
30.5:
41，三次产业对经济增长的贡献率分别达到12%、41%和47%。
一、二、三产业拉动经济增长分别为3.9、13.2和15.2个百分点。
全县人均国内生产总值10689元。
全年财政收入2.75亿元。
城镇居民人均可支配收入17092元。
农民人均纯收入4353元。
2006年和2007年连续两年荣获广西经济发展“十佳”县荣誉称号,并位居“十佳”之首。
以山水自然风光著称的美丽小县已驶入了经济发展快车道。
小结：
1、区域内暂时星级酒店，较大规模酒店较少。
其他为或具备三星酒店接待标准但尚未取得正式资格证书的精品酒店。
从整个阳朔到城北路来看，酒店业仍然相对发达；
2、酒店在规模上都比较小，客房数在20间以上的只有708090酒店一家，其他的均不到20间；
3、各酒店的客房分布以标准房及大床房为主要户型，同时也是酒店入住率最高的客房。
4、各酒店客房价格一般在对外公布价基础上并没有很大折扣，综合房价格一般在200—400元之间。
结论：
城北路的精品酒店业代表了整个阳朔县的最高水平，但仍然存在整体规模小、接待能力有限。
结合整个阳朔县未来旅游形势发展，从长远来看，本项目选址合适。
有较高的商业价值。
第三部分项目分析及评价
3.1地块解析
3.1.1项目技术经济指标
⏹建筑面积：
780㎡
⏹层数共5层
1层：
酒店大堂
2-5层：
酒店客房
⏹客房总数：
20间
标准客房：
3套；
大床客房：
15套
复式套房：
2套
酒店配套设施构成：
⏹休闲娱乐
1层：
休闲水吧
3.1.2交通条件及周边配套分析
1、位于阳朔县城北路酒店区中心地段，各种配套完善；
2、项目方圆500米内，高尚物业及娱乐区众多，集中了阳朔县政府、规划国土局、阳朔西街等行业机构；
3.1.3景观价值分析
项目的景观资源丰富，视野开阔，中高层单位基本无遮挡，四周景色秀丽。
3.2项目分析
3.2.1分析
优势
1、项目位于阳朔县县政府区域中心，周边各类市政配套设施完善，环境优美，且紧邻阳朔县政府办公区，具备良好展示面；
2、区域有阳朔县最好的精品酒店，享有一定的市场知名度，对客户的综合吸引力较大；
3、项目本身已具有一定的酒店客户资源贮备，具有强大的潜在客户群基础。
劣势
1、项目配套设施经营一般，对酒店的营业收入支撑不足；
2、项目周边商业氛围较弱；
机会
1、阳朔县政府带来的政策利好，为投资型旅游产业的良性发展奠定基础；
2、精品式酒店项目在区域市场处转形状态，阳朔县处于从廉价酒店向精品酒店过渡时期销售外部环境极其优越；
3、外来游客多，消费能力强；
3.2.2应对策略
（强化优势与机会策略）
1、强化项目自身的精品酒店的特性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场；
2、配合项目阳朔县北城路性建筑的外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注；
结论：
通过对比分析区域市场的各种特征，以及影响本项目的各种因素，我们认为：
本项目在该片区的酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素（市场定位、酒店经营成本控制、营销策略等），在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目的市场风险可以有效应对和规避，并会有良好的市场表现。
3.3项目评价
桂林铭泰投资阳朔县精品式酒店项目在阳朔县城北片区目前仍属于优质的酒店产品类型。
由于该项目上市时机良好，酒店定位明确，预计销售压力不大。
另外，从未来长期投资回报的角度考虑，应该采用行之有效的方式降低酒店的经营成本，提高酒店的盈利能力，尽量保证实现销售中承诺的投资回报，降低中小投资者的投资风险，提高发展商的品牌形象。
整体来看，以精品酒店的方式销售是一种科学理性的发展手段，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及深圳经济特点的利好影响，本项目前景展望非常良好。
3.4项目定位
桂林铭泰投资阳朔县精品式酒店为桂林铭泰投资有限公司全资拥有，是为改善阳朔县精品式酒店环境而兴建起来的。
该酒店楼高5层，总投资预计达200万元。
本酒店是一家豪华精品旅游酒店。
位于城北路25、26号。
酒店严格按照国内同级精品酒店的标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。
因此，项目应该定位为：
阳朔县城北路地区最有特色的豪华精品旅游酒店。
第四部分销售及经营收入测定
4.1酒店客房部分价格定位
定位理论依据：
由于项目周边有类似的精品式酒店，故采取比较法定价；
价格求取
1、本项目作为长期经营性酒店，经营年限为20年，故收益年限n＝20
2、本项目作为酒店的净收益a
根据市场调研结果，我们可以设定：
平均收益：
（根据项目酒店客房标准和酒店业正常租金收益水平作保守估计）
＝210元/套/天
入住率（参考目前区域酒店入住率作保守估计）＝50％
总套数（根据现有客房数）＝20套
年收益租金a＝365天×平均租金×客房总套数×入住率
＝365×210×20×50％=766500元
结论：
通过以上对价格的计算和一般性运营成本的分析，我们最终得出本项目的可实现利润为年500000元以上。
4.2资金来源和运用分析
项目总投资由项目已支付工程款及销售费用、财务费用组成，资金来源包括自筹资金、银行融资和本项目销售回款。
项目资金来源构成情况如下表：
项目资金来源表
项目
资金（万元）
比例
自筹资金
200
100%
总投资
200
100.0%
4.3销售利润
根据测算，项目销售净收入至少约为：
500000元，
5.1.2本项目现有客房经营情况分析
客房经营情况预计表
房间类型
入住率
折实房价
户型比例
标准房
50%
280
40%
大床房
60%
280
50%
复式房
50%
330
10%
小结：
1、根据上表数据计算：
酒店现有客房入住率约为73.3%；
2、平均房价约为285元/间/天。
5.1.3本项目固定经营成本分析：
1、员工费用
主要是员工工资费用，经调查，阳朔县酒店在正常营业时约需8人，按酒店员工人均工资1200元/月的标准计算，员工费用每年大约为11.5万元；
2、维修、管理费用
主要指酒店日常维修及管理的费用，平均每年约需5万元；
5.1.4本项目收益测算分析
按照项目入住率计算经营收益：
如果以月计算回报，则下表分别以不同入住率模式计算：
开房率
月销售收入
月总成本
利润
20年利润
（元）
40%
68400元
约28000元
40400
9696000
50%
85500元
约28000元
57500
13800000
60%
102600元
约28000元
74600
17904000
70%
119700元
约28000元
91700
22008000
80%
2114820元
约28000元
108800
26112000
小结：
本项目酒店作为精品式经营模式的发展空间很大，如果在合理的范围内能做好成本控制工作，则项目的后续经营及发展都不存在问题；如果酒店入住率在现有水平上能够继续提高，则后期利润空间仍然很大。
第六部分可行性研究结论与建议
6.1可行性研究结论
经过对全国和阳朔县旅游的研究分析我司经过详细的市场调研后认为：
■项目是必要的、可行的、合理的
■在目前各种利好因素的作用下，近几年内阳朔县产权式酒店市场是乐观的
■精品酒店更适合项目的整体发展与规划
■在2013-2014年将该项目投放市场的时机是可行的
■考虑目前公司的项目开发经验、实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟
结论：
在宏观政策、经济、市场环境不发生重大变化的前提，在保证酒店盈利能力和品牌价值、并采取行之有效的营销手段的条件下，本项目作为精品式酒店销售是可行的！
桂林铭泰投资阳朔县精品式酒店项目论证研究组
2013年6月3日
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