花园项目可行性研究报告.docx
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花园项目可行性研究报告
《山东恒生置业发展有限公司
建设淄博市恒生城市花园项目》
可行性研究报告编制单位、人员一览表
一、编制单位
二、项目负责人
三、项目技术负责人
四、项目经济负责人
五、审核
六、主要编写人员
第一章总论······································1
第一节项目及承办单位概况
第二节可行性研究的依据
第三节主要经济技术指标
第二章项目提出的背景和建设的必要性···········7
第一节项目提出的背景
第二节项目建设的必要性
第三章市场分析与建设规模······················13
第一节市场分析
第二节建设规模
第四章建设条件及位置选择·······················20
第一节建设条件
第二节市政配套设施
第三节场址选择
第五章项目设计方案······························25
第一节项目组成内容
第二节设计依据
第三节总体规划方案
第四节建筑设计
第五节结构设计
第六节公用配套设计
第六章环境影响和安全防护·····················40
第一节环境保护
第二节安全防护
第七章节能·····································42
第八章组织机构与管理··························43
第一节建设期组织机构及管理
第二节物业管理
第九章项目实施进度····························45
第十章投资估算与资金筹措·····················46
第一节投资估算
第二节资金筹措与使用计划
第十一章经济效益及社会效益分析··············47
第一节经济效益分析
第二节销售收入、税金及附加和利润估算
第三节社会效益分析
第十二章结论与建议···························51
附表1-5
附件
第一章 总论
第一节项目及承办单位概况
一、项目简介
1、项目名称
临淄世贸中心建设项目
2、项目承办单位
山东恒生置业发展有限公司
3、法人代表姓名及职务
姓名：
黄黎明
职务：
董事长兼总经理
4、法定地址及联系电话
地址：
淄博市张店区华光路96号819室
电话：
3116719；3160188
5、项目性质
新建
6、建设规模
项目占地面积23.46公顷，总建筑面积322929.73平方米，其中住宅建筑面积196176.43平方米，公建建筑面积126753.3平方米，包括商业建筑面积31747.48平方米，会所建筑面积2992.92平方米,超市面积39852.19平方米，服务性公建面积52160.71平方米。
7、建设期
建设期3年，2004年1月开工建设。
8、项目投资规模和资金来源
投资规模：
项目总投资6亿元，其中：
开发建设投资59500万元，经营资金500万元；第一年资金投入29000万元，第二年资金投入24000万元,第三年资金投入7000万元。
资金来源：
企业累计自筹52000万元，银行贷款8000万元。
9、项目经济效益
经营收入66208.00万元
利润总额3066.56万元
创利税6708.00万元
投资利润率5.11%
投资利税率11.18%
资本金利润5.90%
二、建设单位概括
山东恒生置业发展有限公司成立于2001年，公司注册资金3000万元，现有职工28人，土木工程结构、财会、经济、统计等专业技术人员中高级职称10余名，从业人员具有丰富的专业经验和优秀的从业素质。
具有技术、资金、人才优势，积极致力于城市居民商品住宅的开发建设事业。
本项目建设有六层高档住宅和公建包括酒店、超市，并在充分体现环保节能、智能化管理、安全等现代居住要求的同时，力求提高住房科技含量和实用化程序，建筑楼板采用全现浇技术，墙体为节能保温材料，单户面积从85平方米到130平方米，楼层高、空间大，实用率超过82%，整个工程将于3年内交付使用。
以先进的工程管理，成熟的社会配套，理想的环境位置，并在建设、开发、服务等方面积累经验，不断发展壮大企业实力。
公司在2004-2006年的房地产开发工作中，以本项目为重点控制造价、科学施工，保证工程质量，3年内完成本项目的施工建设；同时，通过学习创新、开拓市场，强化营销管理，实现预定销售目标，取得良好的经济效益和社会效益，满足社会对房地产越来越高的质量要求。
公司将坚持“追求卓越、服务真诚”的企业精神，坚持客户至上、质量第一的原则，加强管理、科学施工，以一流的质量，一流的服务，一流的管理，一流的户型设计，精心打造通向市场的“精品工程”，创造更多的名牌，为淄博市城市建设和居民住宅水平的提高做出新的贡献。
第二节可行性研究的依据
一、可行性研究的依据
（一）山东恒生置业发展有限公司与就编制本项目可行性研究报告签订的合同。
（二）《中华人民共和国建筑法》。
（三）《中华人民共和国城市房地产管理法》。
（四）《城市房地产开发经营管理条例》。
（五）1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》。
（六）省、市、区国民经济和社会发展“九五”及2010年远景目标纲要和“十五”计划。
（七）省、市建设工程收费依据和收费标准。
（八）山东恒生置业发展有限公司提供的经济技术资料。
（九）其它有关国家政策及信息资料。
二、可行性研究的范围
（一）项目背景和建设的必要性
（二）市场分析及建设规模
（三）场所选择及建设条件
（四）项目的技术方案和建设方案
（五）项目的环境保护和节能
（六）实施进度安排
（七）管理机构
（八）投资估算及效益分析
（九）研究结论和建议
三、可行性研究的原则
（一）以创造二十一世纪文明的居住环境为主导，以推进住宅企业现代化，不断提高居住区综合开发建设水平和综合功能质量为目标，以满足不同层次的社会需求，实现社会、环境、经济效益的统一为基本目标。
（二）充分体现“以人为本”的思想，面向二十一世纪针对居民经济水平提高和生活方式的更新，以满足居民的生理、心理上的各种需求，努力创造富有特色的城市景观和富有吸引力的生活居住环境。
（三）坚持节地、节能和统一规划，合理布局，因地制宜综合开发配套建设相结合的原则，在建设中根据实际情况，顾及长远，做到设计新颖、布局舒展、环境、配套齐全、具有超前性、示范型的原则。
（四）根据城市规模的标准，本着舒适、经济、安全、美观的原则考虑设计方案，突出舒适性、生态性、信息性、文化性的原则。
（五）坚持科技进步、择优选择设计方案，采用新材料、新工艺、新技术、新设备四新技术，节约投资、减少成本，降低能耗，推进居住区建设水平的提高，坚持获取尽可能高的经济效益和社会效益的原则。
（六）坚持环境生态化的原则，在满足日光，通风基础上，着重进行环境和绿地系统的设计建设，最大程度使居民接受自然，享受自然，同时按照可持续发展的原则，建立人与自然有机和谐的统一，充分利用土地及其它资源，坚持“社会效益、经济效益、环境效益”相结合原则，实现社会、经济、自然、生态在高水平上协调发展。
序号
指标名称
单位
指标
备注
一
1
二
1
2
3
4
5
6
7
8
三
四
五
六
七
八
九
十
1
2
3
十一
1
2
3
4
用地
总规划用地
建筑面积
总建筑面积
总住宅建筑面积
公建建筑面积
商业建筑面积
会所建筑面积
超市面积
酒店面积
服务性公建面积
容积率
建筑密度
居住总人数
居住总套数
平均每套建筑面积
平均每套居住人数
绿地率
投资指标
总投资
开发建设投资
经营投资
财务指标
经营收入
利润总额
投资利润率
投资利税率
公顷
万平方米
万平方米
万平方米
万平方米
万平方米
万平方米
万平方米
万平方米
万平方米
%
%
人
套
平方米/套
人/套
%
万元
万元
万元
万元
万元
%
%
23.46
32.29
19.61
12.68
3.17
1.29
3．98
3．02
5．22
2.25
23.23%
5257
1502
130
3.5
32．61
60000
59500
500
66208.00
3066.56
5.11%
11.18%
总规划
第三节主要经济技术指标
主要经济技术指标表
第二章项目提出的背景和建设的必要性
第一节项目提出的背景
住宅是人类生存的基本条件之一。
一个国家居住水平的高低，充分反映了这个国家经济发展水平和社会的文明程度。
我国政府历来重视人民的住房问题，并采取了一系列措施，加快住宅建设，不断改善居民的住宅条件。
建国以来由于受历史经济落后的限制和政策的局限性，人民群众的住房问题一直没有得到妥善解决。
改革开放以来，国家虽然注重了住宅的建设，并且投入了大量资金，建设规模增大，居住条件明显改善，但由于随着城市人口的快速增长和住房制度的不合理等因素，因而住宅建设远不能满足社会发展的需要。
国家“九五”规划和2010年远景目标中明确提出：
“把住宅业培育成我国的国民经济的经济增长点”。
九届全国人大一次会议上又提出了加快我国住房制度的改革，把实物性（福利性）分房改为货币化分房，切断居民对政府和单位的依赖，出合一系列优惠政策，调动个人购房的积极性，朱总理在九届人大三次会议工作报告中指出“住宅建设将成为国民经济的重要产业”。
各地在制定国民经济发展计划和地方规划使都把住宅建设放在突出的位置，把住宅建设作为新的经济增长点和消费热点，以促进房地产业的形成和良性循环发展，并带动整个国民经济的发展。
改革开放以来，我国住宅建设进入快速发展时期，1979年至1999年，全国城镇住宅共投资29181亿元，新建住宅52.1亿平方米（是前29年的9.83倍），年均竣工24810万平方米。
国家在推进经济体制改革的同时，对住宅分配制度及住宅建设的投资融资、开发建设和管理体制，进行了全面的改革，探索在社会主义市场经济条件下如何走出具有中国特色的解决好住房问题的新路子，在许多方面取得了突破性进展，发生了深刻变化。
80年代中期，国家提出住宅建设实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，改变了长期以来分散建设和忽视配套建设的状况。
通过试点项目的带动，使住宅建设有效的推进了城市总体规划的实施和基础设施的建设，住宅及小区的质量有了明显的改善。
1994年，作为经济体制改革的重大举措之一，国务院做出了关于深化城镇住房制度改革的决定，明确提出：
“实现住房商品化、社会化”的目标；1998年，国务院又发出了进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知，核心是停止住房实物分配推荐住房分配货币化，并提出要建立和完善以经济适用住房为主的多层次住房供应体系，发展住房金融培育和规范住房交易市场，货币化分配制度的推行，是我国城镇住房制度改革迈出的关键一步。
1998年六月，全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议上国务院副总理温家宝指出：
稳步推进住房商品化、社会化、逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制定；加快住房建设，促使住宅也成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。
从1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，全国各地普遍把停止住房实物分配、实行住房分配货币化和加快住房建设，当成1998年房改和住宅建设的中心任务，制定了深化房改的实施方案。
到年底，全国有二十多个省、市、自治区的深化房改方案已出台，各地基本上停止了住房实物分配，住房补贴制度正在建立之中，新的住房体系正在形成。
实行住房分配货币化，首先会使城镇居民住房消费方式、消费行为发生根本性变化。
取消住房实物分配后，城镇居民的住房将不再依靠单位分房、建房，也不再以较低的租金水平族住公房而是根据国家不同的供应政策，根据住房分配货币化以后家庭的住房支付能力来解决。
另外，城镇居民解决住房将逐渐脱离单位这个环节，而直接面向市场。
淄博市是一个老工业城市，长期以来，居民的住房问题一直没有得到很好的解决。
随着城市人口的增加和城市化水平的提高。
城市居民对住房的改善和需要越来越迫切，在新世纪里，随着人们生活水平和文化素质的提高，住房的发展将由“安居型”向“康居型”转化，住房的“舒适性、生态性、信息性和文化性”将成为二十一世及住宅发展的主要特征，目前淄博市城市住宅建设不论数量上和质量上都发生了很大的变化，但与二十一世及住宅发展的主要特征很有很大的差距。
为了使人民群众安居乐业和社会稳定，不断提高市民的居住水平，使淄博市住宅实现大的跨越，山东恒生置业发展有限公司拟开发建设临淄世贸中心项目，将其建设为具有二十一世纪特征的“舒适性、生态性、信息性、文化性”的居住区，以推动淄博市的城市住宅建设向高层次发展。
为了加快项目的实施，取得政府有关部门的支持，特编制改项目的可行性研究报告上报。
第二节项目建设的必要性
一、符合当今人居工程发展方向
“安居乐业”自古就是人类追求的一个伟大社会理想。
为使住房问题引起各国政府的关注，1976年联合国在温哥华召开了第一次人类居住大会提出全球住房战略。
进入九十年代以来，联合国又相继余1992年召开了“环境与发展”全球首脑会议，1996年召开了“社会发展”全球首脑会议。
1996年6月又在土耳其伊斯坦布尔召开了联合国第二次人类居住区大会（简称“人居二”），会议通过了《伊斯坦布尔宣言》及《人居议程》，提出了人人皆有适当住房和城市化进程中人类住区的可持续发展的庄严任务，保证人人享有适当住房和使人类居住更安全、更健康、更舒适、更公平、更持久，也更有效率。
其全球行动计划要求各国政府承担落实《人居议程》的主要责任，并强调城市在落实《人居议程》中起重要作用。
继联大专题会后，1996年7月国际建协在巴塞罗纳召开第十九届大会，主题是《现在与未来---城市中的建筑学》，会议集中探讨和展示了五个分题，其中，“人居”分题着重提出了低造价住宅，适应高层人士需要的高标准住宅和“另种构造”和“以部件来决定居住的住宅”等当今世界与现代“人居”待研究的新课题。
国务院副总理邹家华在“人居二”高级特别会议上发言指出“居住条件的改善使人类文明进步的最重要的标志”。
二、符合国家、地方政策和规划要求
（一）自1979年，中国的人居工程建设开始进入持续性发展时期。
1979年至1999年的二十年中，全国住宅建设投资29181亿元，新建住宅52.1亿平方米，年均竣工24810万平方米，仅“八五”期间，就完成投资8416亿元，建成住宅10.3亿平方米；城镇居民人均居住面积从1978年的3.6平方米增加到1999年的9.8平方米；这个投资强度，说明了改善居民住房条件是中国政府与人民共同关心的头等大事。
经过十几年的努力，城镇居民的住房条件取得了显着改善，但仍有相当比例的拥挤户及大于13岁的异性少年同室的不方便户。
由19个省、自治区城市人均住户面积低于全国平均水平，城市中还有4000万平方米危险住房需要改造，住房成套率还较低。
为此，建设部以建计【1996】第413号文制订了“城市住宅建设与房地产业‘九五’计划与2010年远景目标”。
（二）该项目符合国家“九五”及2010年远景目标规划中，把住宅产业作为国民经济支柱产业的规定精神；符合九届人大第一次会议通过的《政府工作报告》中提出的“积极推进住房制度改革，采取切实措施，促进住宅商品化，使居民住宅建设成为新的经济增长点”的精神。
第九届人大第二次会议上政府工作报告中朱总理指出：
“在扩大投资需求的同时，要采取有力措施引导和扩大消费要求，形成投资和消费对经济增长的双重拉动。
要通过多种渠道增加城乡居民特别是低收入群众的收入，加快发展消费信贷，推进城镇住房制度改革，支持居民购买住房和大件耐用消费品”。
在九届人大三次会议上朱总理又指出“住宅产业将成为国民经济的主要产业”。
在九届人大二次会议上，国家发展计划委员会主任曾培炎在报告中指出：
“理顺体制，完善政策，扩大住房登高价值商品消费。
逐步建立以个人消费为主题的消费制度，减少福利型，供给型、实物型分配，实行分配货币化。
加快推进城镇住房制度改革，整顿土地转让价格和拆迁补偿费，清理各种摊派和收费，规范住房成本构成，切实降低房价。
增加住房信贷，完善二级市场，尽快把住房培育成新的消费热点。
提倡和推广分期付款等大中型用消费”。
（三）符合淄博市“九五”及2010年远景目标规划的精神；符合省、市今年在经济工作会议上提出的把住宅业培育成我省、市新的经济增长点的要求。
住宅建设可以带动许多相关行业的发展，培育和完善建设事业市场体系，建立竞争有序的市场秩序。
市建设主管部门决定以工程建设招标为龙头，完善建筑有形市场的运作，规范建设程序和管理体制；抓好房地产市场主体的培育，发展中介机构，培育房地产交易的二级市场，激活房地产开发市场，推动住宅建设产业化进程。
国家以把住宅建设提到了国民经济发展的重要位置。
随着居民生活水平提高和住宅需求的增强，我市房地产业将出现新的发展前景，本项目具有示范的作用。
（四）本项目建设规模32.29万平方米，可提供1502套住房，解决5257人的居住问题，为淄博市临淄区的企事业单位职工创造良好的居住条件，同时可满足中低收入住房困难户和无客户的需求，使人民群众安居乐业，有利于改善淄博市的投资环境，也有利于社会的稳定和发展。
（五）本项目对启动房地产市场，带动相关行业发展是相辅相成的，住宅业的发展可以带动建材、冶金、化工、轻工、电子、机械、家具、纺织、玻璃等50多个行业的发展，同样相关行业的发展给房地产业的发展提供有力的物质基础，促进房地产及相关行业步入良性循环的发展轨道。
据测算，住宅建设对吸收劳动力的投入产出比是1：
2，淄博是住宅业新投入2.65亿元，就能带动相关产业增长5亿元，房地产能使淄博市的GDP增长1%。
淄博市是鲁中地区的建材基地，淄博市乃至周边地区房地产业的发展对我市的经济增长的带动作用无疑是巨大的。
以水泥产品为例，在淄博市的特大型、大型水泥企业十多家，年产量达720万吨。
从年初开始，水泥销售形式趋于转好，价格缓慢上扬，从190元/吨涨到230元/吨。
随着房地产业的进一步回升，房地产业对我市经济的拉动作用还将日趋明显。
资料表明，住宅业对劳动就业的连带系数发卡国家为1：
3，对于发展中国家来说，比值更高，可以促进装饰业的发展，带动菜市场、托儿所、学校、粮店、物业公司等配套设施，为下岗职工提供就业的机会，促进住宅市场的发展。
本项目对淄博市二十一世纪住宅建设，向舒适性、生态性、信息性、文化性发长具有示范和带动的作用，对淄博市经济的发展，对促进两个文明的建设和社会的安定，将发挥重要的作用，因此，本项目的建设是必要的。
第三章市场分析与建设规模
第一节市场分析
一、国内市场状况
我国的住宅与房地产业从90年代发展到现在，成为国民经济的支柱产业。
从1996年至1999年，我国的建筑规模总量为世界第一位，并每年都以12亿至13亿平方米的建设速度推进，1999年，已达到52亿平方米的建房总量。
目前中国城镇人均居住面积为9.8平方米，比开放前提高了两倍。
然而与美国人均60平方米、欧洲人均45平方米、新加坡人均26平方米的情况相比较，我国的居住条件还有很大的距离。
随着人民生活水平发生深刻的变化，改善居住条件的要求越来越迫切，全国每年大约1300万新婚夫妇需要住房，2000年，我国城市化水平提高到35%，城市人口增加到4.5亿人。
到2010年，城市化水平提高到45%，城市人口将达到6.3亿人，如城镇人均居住面积达18平方米，就需要城镇住宅建设在目前每年竣工3亿平方米的基础上进一步加快。
据预测，到2010年，我国城市化水平将达到45%以上，比1998年增长15个百分点，每年新增城镇人口近2000万。
按人均9平方米居住面积计算，将会有近1.8亿平方米的潜在住宅需求。
若再考虑旧房的更新和住房水平提高两个因素，房地产市场的潜在需求就更大。
就预算，至2020年，我国每年需新建的住房为5.5亿平方米。
此外，“入世”以后，国内住宅用房、办公用房的需求都会增加，国外的金融、保险、旅游、法律等服务业都将进入国内市场，这无疑也为国家内的房地产发展带来新的机遇。
由此可见，这个市场的开发前景是相当诱人的。
从“九五”开始国家把住宅业作为国民经济的支柱产业优先发展，国家、省、市都把住宅作为新的经济增长点和消费热点。
住宅消费水平的提高逐步成为人民生活改善的一个重要标志，只有深化住房制度的改革，加快住房建设，才能保证人民群众安居乐业，进一步提高生活质量。
在21世纪最初的五到十年内，有关机构预测，我国的住房发展将达到以下一些主要目标：
全国城镇居民人均住房居住面积达到18平方米；到2005年解决住宅的工程质量、功能质量的通病，初步满足居民对住宅的适用性要求；到2010年住宅的工程质量、功能质量基本满足居民的长期居住需求，居住环境有较大改善；到2005年初步建立住宅及材料、商品的工业化和材料化生产体系；到2010年初步形成系列的住宅建筑体系，基本实现住宅商品通用和和生产、供应的社会化；到2005年北方采暖地区城镇新建住宅的能耗要在1981年住宅能耗水平的基础上降低50%，到2010年，在2005年的基础上再将能耗30%,到2005年，科技进步对住宅产业发展的贡献率将达到30%，到2010年提高到35%。
由此可见，世纪之交的中国住房市场，从数量、质量到科技含量，需求都非常旺盛，我国住宅投资和消费将继续保持较高的发展水平。
我国房改的目标是住宅商品化。
住宅即成为商品，他必须遵循市场的需求原则，满足不同层次消费者的需求。
国家统计局最近发布的1999年全国房地产状况表明，1999年房地产投资、资金到位和商品房销售全面上升，呈良好的发展势头，居国家计委、国家统计局对全国三十五个大中城市房地产调查统计，2000年第四季度，随着房地产开发的适度增长，房地产价格继续小幅上涨，与上年同期相比，房屋销售价格上涨1.2%，市场形势十分喜人。
住宅建设与销售，仍被中央作为激活2004年经济增长点之一，国家各种政策的出台和房改政策的出台和房改政策的出台，为住宅建设提供了良好的发展空间，按照中国在本世纪末实现小康目标，当前中国居民最迫切的需要是住房。
随着城市化步伐的加快，中小城市的房地产业发展具有较大潜力。
国家有关部门出台的住房体制改革方案，将坚决制止实物（福利）分房，切断居民对政府和单位分房得依赖，将原来用于拨建筑房的资金转为向职工发放住房补贴，提高个人购房的积极性，激活住房的一级市场。
同时按经济实用商品房的租售比重新测定并大幅度提高房租，促进了居民购房心理的形成。
从1998年下半年起，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。
新建经济适用房原则上只售不租，鼓励职工利用工资收入和住房公积金购房，银行通过发放个人住房抵押贷款积极支持职工购房。
有条件的地方也可以按规定将财政、单位现有住房建设资金转化为住房补贴帮助职工购房，继续推行和完善住房公积金制度，扩大金融服务，促进住房商品化。
所有商业银行在索在城镇都可以向购买住房的职工提供个人住房抵押贷款，取消对个人住房抵押贷款的规模限制。
2000年我国各专业银行增加了1000亿贷款支持房地产事业的发展，积极开办住房配套设施贷款业务，努力拓展建筑、安装企业信贷业务。
据悉：
中国工商银行，在2000年集中全行新增贷款的30%投向住房信贷领域，全年工行住房贷款发放额突破1200亿元，增加额达到800亿元，其中个人住房贷款增加额达到550亿元。
2000年上半年，
升级会员 