万科物业公共设备设施管理程序.docx

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万科物业公共设备设施管理程序

深圳市万科物业发展有限公司

编号

6.0-05

名称

公共设备、设施管理程序

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第1页共18页

编制

刘文华

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刘浩

批准

余小原

生效期

2002年6月21日

1.目的

规范公共设备、设施的管理，保持设备、设施良好状态，确保公

司所管辖区域设备、设施管理工作的统一、完整和完善。

2.范围

适用于公司所管辖区域设备、设施的综合管理工作。

3.定义

本文对公共设备、设施的分类是：

（1）、供配电系统:

发电机、高压开关柜、变压器、低压配电柜、功率因数补偿柜、高（低）压电缆、动力配电柜（箱）、照明配电箱、控制柜（箱）、照明灯具、开关、插座、室外照明、动力及照明线路等。

（2）、给排水系统：

水箱、水池、雨水井、污水井、化粪池、隔油池、供水管网、排污管网、供水泵、潜（污）水泵、各种阀门、水龙头、

变频恒压供水设备等。

（3）、消防系统：

烟雾、温度探测器、手动报警按钮、警铃、消防控制主机、联动控制柜、消火栓泵、喷淋泵、稳压泵、消火栓管网、喷淋管网、防排烟系统、气体（泡沫）自动灭火系统、消防应急电源设备、消防电气控制柜（箱）等。

（4）、电梯系统

（5）、通风、空调系统：

冷水机组、空调泵类、冷却塔、新风机、风柜、吊柜、风机盘管、空调管网、各种阀门、自控箱、其它类空调、送风机、排风机等。

（6）、电讯系统：

内部电话线路、对讲系统、背景音乐（紧急广播）

系统、公用天线及卫星电视系统、多媒体教学系统、视听音响系统等。

（7）、安防系统：

闭路监控系统、停车场管理系统、防盗报警系统、

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周界防范系统、电子巡更系统等。

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（8）、楼宇智能控制系统：

综合布线系统、楼宇自控（）系统，如：

智能控制电脑主机、网络控制器、控制器、各种控制模块、控制箱、各种电动阀门、温度感应器、水流量（水位）传感器、压力传感

器、光缆耦合器等。

（9）、其它设备及维修工具：

升降台、影音及舞台灯光系统、煤气管

道及开关；剪草机等绿化设备；洗地机、抛光机、吸尘器等清洁设备；保安器材及工具；电焊机、切割机、钻床、砂轮机、台虎钳、电锤、手枪钻、丝锥、板牙等维修工具。

（10）、公共设施：

房屋建筑本体、楼内设施、红线内物业设施（包

括周边服务用配套设施）、防雷接地系统，如：

自行车棚（房）、内外墙面、楼梯间、通道、屋（地）面、门、窗、吊顶、天花板、道路、连廊、建筑小品、泳池及设施等。

（11）、汽美中心设备：

洗车机、空压机、高温冲洗机、高压冲洗机、真空抽油机、吸尘吸水机、举升机等

4.职责和权限

4.1品质管理部负责对各管理处和汽美中心的公共设备、设施的保养

维修工作进行督导、评估，每季度组织一次对各部门公共设备、设施

保养情况及相关质量记录的巡查，审批检修计划和技改项目，监督设

备大修及重要维修工作，对检修质量进行鉴定，并负责协助组织专业技术人员培训。

4.2管理处经理负责公共设备、设施保养维修工作的抽查。

4.3设备主管或主办负责公共设备、设施保养维修工作的组织、安排、

实施和检查，建立设备台帐，解决技术难题、草拟技术改造方案。

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4.4设备责任人（技术维修人员，以下及相关作业指导书同）负责责任范围内公共设备、设施保养维修工作。

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5.方法和过程控制

5.1设备房管理

5.1.1设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，

并按消防规定配足有效灭火器材。

5.1.2设备房门应有“机房重地、非请勿进”标识，进出随手关门。

5.1.3设备房中重要设备上端如有管网等设施时，应在该设备上端加

设喇叭口等设施，做好防护措施，以保证重要设备的安全使用。

5.1.4高低压配电室、变压器房、空调机房、电梯机房、大型设备的

控制室等重要设备房，应装置干湿温度计，对环境的温、湿度进行监测，设备房内温湿度须保持在设备运行要求的允许范围内。

5.1.5设备房内应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活，防小动物

设施完好。

5.1.6参观来访需进设备房，须设备主管或甲方主管部门批准,由设备

责任人陪同方可进入。

5.1.7设备责任人负责每日检查设备房，查看房内环境温度、湿度、

并记录在《公共设备、设施保养维修记录表》上，每周清洁设备房一

次，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好，整洁光亮。

5.2设备、设施保养维修

5.2.1日常保养工作由设备责任人负责每天巡视责任范围内公共设备、设施，发现问题及时处理，并记录在《公共设备、设施保养维修记录表》上。

5.2.2设备主管或主办每周负责检查监督保养维修工作，发现问题及

时要求设备责任人处理，并记录在《公共设备、设施检查记录表》上。

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5.2.3每月设备主管或主办及设备责任人对公共设备、设施的状态及

其质量记录进行一次巡查，并在《公共设备、设施检查记录表》中予以记录，发现问题后，明确整改处理的责任人、完成日期，完成后由设备主管或主办进行复查，并做好复查记录。

5.2.4设备检修等级按以下分类进行：

（高等级检修包含低等级检修全部内容）

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5.2.4.1日检：

属巡视检查维护。

对设备房及设备周围环境进行清洁，

检查设备有无漏水、漏油、漏电、漏气等现象，如实记录运行数据。

5.2.4.2月检：

属预防性检查。

对设备性能进行检查，对检查出的故

障隐患部位进行修理或调整，保证设备正常运行。

5.2.4.3季（半年）检：

属维护性检查，对设备进行清扫、加油、调

试。

5.2.4.4年检：

属恢复性检修。

对设备局部解体着重恢复设备的电气

性能、机械和精度，视状况更换主要零、部件及附属装置。

5.2.4.5大修：

属彻底性修理，对设备进行全部解体，全面检查、试

验、探伤、调试，更换全部不合格零、部件及附属装置。

大修应结合小区（大厦）发展的需要进行技术改造。

设备主管或主办应视设备故障情况及时提请设备大修报告，经管理处经理和品质管理部审核后报小区（大厦）业委会或甲方批准执行。

5.2.5分承包方保养维修的公共设备、设施应依据合同之内容，在设

备责任人的督促下进行定期保养及故障的处理，并按要求记录在《分承包方设备保养维修记录表》上。

5.2.6对于设备的抢修和大修应将相关情况应记录在《设备抢修（大修）记录表》上。

重要公共设备、设施易耗零、部件，管理处应有适量贮备，便于故障发生时能得到及时处理。

5.2.7设备主管应根据批准的检修计划和维修内容，做好检修前准备工作及防范措施。

涉及到影响人身安全和与生活、办公等非常密切相

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关、易引起顾客投诉或易影响公司形象的重要维修工作，品质管理部及管理处经理需到现场指挥、协调和组织。

5.2.8设备大修，品质管理部应派人到现场进行维修状态检查、督导检修人员按工艺精检细修，解决技术难题，保证检修质量，并且验收须符合国家相关法规要求。

5.2.9各部门每月应编制《工作计划安排表》，对本部门设备设施运行、

保养维修等工作做出相应的计划和安排。

5.2.10品质管理部应按要求编制公共设备、设施季度检查计划，对

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各管理处的设备、设施运行、保养维修和质量记录情况进行检查。

在一周内对检查情况进行总结，对存在问题限期整改。

并进行复查，记录在《公共设备、设施检查记录表》上。

检查和复查结果通报公司各部门。

对于管理处解决有困难的问题，品质管理部应协助解决或请专业公司处理。

5.2.11各管理处应及时填写《公共设备年度检修计划表》，在每年十二月十五日前上报品质管理部审批。

各部门应严格执行检修计划，如有特殊原因需变更检修计划时间，应提前一周报品质管理部批准。

5.3设备档案的建立要求

5.3.1各管理处应建立公共设备、设施台账，填写《设备（工具）汇总表》，并应设专人负责保存设备、设施管理档案、与运行设备相符的技术图纸、产品说明书，将设备检修情况及重要零部件更换情况在档案中予以记录，以便系统地掌握设备状态，便于今后维修工作的查阅。

5.3.2机电设备主管（或主办）应在接管物业后一周内将所辖物业内

的所有设备、设施按单机单台或按功能系统进行标识及编号，并用标牌形式予以实施。

5.3.3设备、设施编号按下列规则统一编号：

（1）编号格式（例如：

桃源村供配电系统001#变压器）

V001—01——001

物业点编号设备顺序编号（001#变压器）

设备系统设备名称缩写（如变压器）

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（2）符号意义：

000

深圳公司

供配电系统

001

桃源村管理处

给排水系统

002

交管局管理处

消防系统

物

0021

福景外校项目组

电梯系统

0022

青年学院项目组

设

通风、空调系统

业

003

万科大厦管理处

备

电讯系统

点

0031

万科公寓

系

安防系统

编

统

号004

百门前管理处

楼宇智能控制系统

005

汽美中心

其它设备及维修工具

100

北京分公司

公共设施

101

建设部管理处

汽美中心设备

102总后管理处

1、设备名称缩写应取汉语拼音字头，并以缩写位数最少且最能表达设备类型为原则。

例如：

低压柜有低压配电柜、低压

备开关柜、低压抽屉柜等多注种叫法和类别，但设备名称缩写均应为“”。

2、项目组按接管的时间先后顺序编号。

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5.3.4所有设备应按单机单台或功能系统建立《设备卡》。

5.3.5设备台账应保持与设备现行状态一致，设备责任人应将设备封

存、停用、限制使用范围、迁移、报废和更换零部件及检修情况及时在设备台账或设备卡上予以记录。

5.4设备状态标识

5.4.1各管理处应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人

员伤害和设备损坏。

5.4.2设备状态分运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸

等。

5.4.3设备状态改变，标识应随之改变。

5.5供配电系统管理

5.5.1各管理处应严格遵守《供用电协议》，明确高压设备的分界点及供配电设备的产权属性，并保存相关资料。

5.5.2各管理处应建立与小区（或大厦）供电方式、线路相一致的高、低压配电系统图，并在通过公司品质部审核批准后，于一周内悬挂在变配电房墙上的适当位置。

5.5.3管理处应根据电力公司的《供用电协议》和用电负荷的季节性

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特点，合理调整变压器的运行方式，电容补偿屏自动控制器必须始终处于良好状态，确保功率因数符合电网规定要求。

5.5.4对供配电设备的检修，应尽量在不影响顾客或对顾客影响较小的时间内进行。

有高压环网柜或高压开关的部门，需有一名持有高压进网许可证的技术人员作为供配电设备的设备责任人。

5.5.5为了确保小区（大厦）供电系统安全，变压器二次侧总开关的保护整定值，设备责任人不得随意变更，若需变更整定值需报品质管理部确定。

各配电回路开关的整定值变更须经管理处经理同意后方能进行，并报品质管理部备案。

5.5.6备用发电机应每周空载试运行一次，每次15分钟，并检查电池液位、接线端子、外围设备运行情况，使其经常保持良好状态。

在市

电停电的情况下，设备责任人应确保大厦备用发电机在1分钟内

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（多层住宅应在停电5分钟内启动）使发电机运转供电，以确保对重要公共设备、设施的供电，并且油箱内燃油应充足，保证能满足发电

机12小时以上正常运行。

运行情况记录于《柴油发电机运行记录表》。

5.5.7设备责任人要及时、正确地填写电力系统设备的《电力运行记

录表》，每年需测试发电机、电动机及供配电线路等绝缘情况，并记录在《公共设备、设施保养维修记录表》上。

5.5.8供配电运行操作时安全注意事顶：

5.5.8.1在供电方式为一主一备，两路电源的进线柜（即受电柜）设电气联锁的情况下，当主供电源停电时，则只有在主供电源的受电开关分闸后，备用电源的受电开关方可合闸，并应在主供开关上悬挂“严禁合闸”警示牌。

5.5.8.2停电拉闸操作必须按照开关→负荷侧刀闸→母线侧刀闸顺序

依次操作，送电合闸的顺序与此相反。

如变压器需要停电时，应先停低压后停高压，送电应先送高压后送低压。

当主供电源停电，投入备

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用电源前，应首先将主供电源退出运行状态，挂上“严禁合闸”警示

牌，然后把备用电源受电开关合闸受电。

严防带负荷拉合隔离开关（刀闸）。

为防止误操作，高压电气设备均应加装防止误操作的闭锁装置。

5.5.8.3为避免变压器并列运行，当两路电源的某一路停电，需另一路电源实行全供，应首先将停电回路电源退出运行状态，挂上“严禁合闸”的警示牌，然后将联络柜进入运行状态，并合闸供电。

5.5.8.4为防止发电机向变压器倒送电，各管理处应确保自备发电机

输出线路的受电开关与市电的受电开关的联锁装置（电气和机械）可靠。

只有在市电的受电开关完全分闸后，发电机的受电开关方能合闸。

当发电机供电时，市电主、备供受电开关应退出运行状态，并分别悬挂“严禁合闸”的警示牌。

当市电恢复供电时，只有在发电机输出线路的受电开关分闸后，市电的受电开关方能合闸。

此时，停止发电机

后应先将发电机受电开关退出运行状态，悬挂“严禁合闸”的警示牌；然后将市电主、备供受电开关放至准备运行状态，并将其中一路电源的受电开关合闸送电。

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5.5.9检修供配电设备时安全注意事项:

5.5.9.1检修供配电线路时，必须做停电措施。

如果需要在配电房内

的高压配电柜上采取停电措施时，必须填写《停送电操作票》，并依

照《停送电操作票》的相关手续采取停电措施后，才能进行线路的检

修工作。

5.5.9.2值班人员进入配电室必须按规范穿绝缘鞋，在停送高压配电

线路时还必须戴绝缘手套。

5.5.9.3严禁在感性负载的主回路中或电流互感器的二次回路中作

业。

不得用摇表测量带电体的绝缘电阻。

5.5.9.4检修完毕，由配电值班人员拆去接地线，同时拆去“有人工

作，严禁合闸”的标识。

5.5.9.5带电作业，设备主管或主办应先向管理处经理汇报带电检修

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设备的原因、时间，经批准后，并且做好了防护措施方可进行检修。

5.5.9.6工作负责人对整个检修情况作详细记录，记录在《公共设备、设施保养维修记录表》上。

5.6给排水系统管理

5.6.1有自动切换功能的水泵每两周做一次主、备泵自动切换试验，

并保持转换开关处于“自动”位置，以保证正常供水。

5.6.2雨水泵、污水泵（潜水泵）每年四月前进行年检，根据实际情

况决定是否解体检查。

5.6.3生活水管的防腐涂层及管网支架的检修，应视情况而定，但至少每5年应重新涂刷一次。

5.6.4泵房控制柜日常维护由给排水设备责任人负责，并且每年的5月、11月应分别进行一次清洁、保养。

5.6.5每月5日之前设备主管（或主办）应检查小区（大厦）内每个水池（箱），并把检查情况记录在《公共设备、设施检查记录表》上。

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5.6.6水箱、水池每半年由公司指定的二次供水清洗队组织清洗一次，并将水样送自来水公司水质检测中心检测，结果由业务部门存档。

品质部备案。

5.6.7污水井每年清洁一次，清除井底沉积物。

化粪池每年由指定的

专业公司清洁一次。

5.6.8以上保养维修情况记录在《公共设备、设施保养维修记录表》

上。

5.7消防系统管理

5.7.1消防控制中心值班人员负责监控室内消防设备24小时运行、监

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控记录。

显示火警信号后，应立即派人前往观察。

确认火情后，通过广播和警铃疏散人员并启动相应灭火设备。

5.7.2报警装置、联动装置、管网末端试水装置的试验必须由设备责

任人或专业技术人员在埸，试验时不应妨碍楼宇办公或生活秩序，报警装置的试验应在下班时间或不影响顾客的时间内进行。

5.7.3每年应对消防系统进行全面检查和测试，并把检查情况记录在

《公共设备、设施检查记录表》上。

5.7.4消防管上各种阀门每月检查一次，阀门应处于“常开”位置。

5.7.5每月定期对消防系统进行模拟检测，确保消防设备处于正常状

态。

5.7.6消防水管的防腐涂层及管网支架的检修，应视情况而定，但至少每5年应重新涂刷一次。

5.7.7水流指示器每半年检修一次，检修前由设备责任人将设备情况书面报设备主管、管理处经理审批，并通知业委会或甲方。

烟感、温感探测器每三年清洁、测试一次，核对报警功能及地址码图是否一致。

5.7.8正压送风阀、排烟阀、防火阀、防火卷帘门每季度由设备责任

人清洁一次，保证表面清洁，油漆完好无损，转动轴灵活，复位正常，在自动状态下，联动正常。

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5.7.9手动报警按钮每季度检查一次，保持报警按钮外表清洁，字迹

清晰，玻璃完好无损，具有报警功能。

5.7.10正压送风机、排烟风机每季度清洁外部一次，保证运行正常。

5.7.11消防管上各种阀门每月检查一次，阀门应处于常开位置。

5.7.12消防泵、喷淋泵每两月试运行一次，保证手动、自动启动正常。

5.7.13消火栓箱每季度检查一次，要保持表面清洁，配件齐全，箱内

无杂物，箱门关闭严密，打开顺畅，消火栓玻璃完整，牢固，消火栓

破碎按钮功能正常，检修完贴好封条及检验验收条，并在封条上签字。

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5.7.14灭火器材需每周检查，要求压力表指针保持在绿色安全压力

区域范围内，灭火器表面保持干净，摆放整齐，标签、铅封完好无损,并核对灭火器的使用说明及有效期限，按照使用说明要求对灭火器进行压力测试和充装,管理处须编制灭火器分布清单，列明灭火器品名、规格、数量、分布位置及有效期。

5.7.15防火服、消防工具、防火面具是大厦发生火灾或消防演习时

为专职消防人员灭火所用，任何人不得挪做他用，必须按指定位置摆放，表面要保持清洁、整齐，标识清晰，油漆完好。

5.7.16以上保养维修工作在《公共设备、设施保养维修记录表》上予以记录。

5.8电梯系统管理

5.8.1电梯系统设备责任人必须持有市技术监督局颁发的有效操作

证，才能上岗操作。

5.8.2设备责任人负责电梯的日常巡视和清洁工作，并进行一次电梯全段运行状况检查，有关情况记录在《公共设备、设施检查记录表》上。

发现电梯困人、水浸事故及运行异常等问题应及时处理，自己无法解决的应及时通知电梯分承包方进行维修，同时知会设备主管或主办，并对分承包方的维修及定期保养工作质量进行监督，把维修情况

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填写在《分承包方设备保养维修记录表》上。

5.8.3每季度应对电梯电源开关柜进行一次检查及维护保养，相关情

况记录在《公共设备、设施保养维修记录表》上。

5.8.4机房、井道、井坑因工作需要进行动火作业时，设备主管（或主办）应按动火作业有关规定，指派专人现场监视，事后清理火种，严防火灾发生。

5.8.5积极配合市技术监督局检测站做好年审工作,在轿厢和机房内应张贴市技术监督局颁发的有效《电梯、自动扶梯准用证》。

停用电梯

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时，必须把轿厢停放至最顶层。

5.8.6由设备责任人负责督促保养方提出年度检修计划，报品质部审批。

每年签订维修保养分包

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