土地增值税有关业务问题的解答.doc

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土地增值税有关业务问题的解答

一、清算单位类

1、如何确定清算对象？

开发（核算）项目立项时未分期，实际开发时分期，是否以房地产开发公司自行分期项目为清算单位？

答：

《土地增值税暂行条例实施细则》第八条：

土地增值税以纳税人房地产核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

《土地增值税清算管理规程》（苏地税发[2009]72号）第十七条：

清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于由发改委或规划部门批准的分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算。

具体来说，清算对象主要以发改委立项批复为准，不以房地产开发企业自行分期项目或核算项目为准。

2、同一开发项目中同时包含住宅、商铺、别墅、车库、拆迁安置房的，是否应分别计算增值额和土地增值税？

答：

土地增值税以开发项目为单位进行清算，开发项目中同时包含普通住宅、商铺、别墅、车库、安置房不分别计算增值额和土地增值税。

但对普通标准住宅（经济适用房）应单独测算其增值额，对同一项目内除普通标准住宅以外的其他类型房屋，如普通住宅、非普通住宅、门面房合并清算。

《土地增值税清算管理规程》（苏地税发[2009]72号）第十七条：

普通标准住宅是否与其他类型的房屋分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

这一条与总局规程有所不同。

二、收入类

3、房产企业将门市房以较低的价格销售给客户，同时签订协议，客户需将门市给房产企业无偿使用2年，价格是否需要调整？

答：

需要按公允价格调整，实际上房价应加上2年的租金收入才是该门市房的合理价格。

4、房产企业将房屋销售后客户承诺售后返租，比如5年内每年10%的租金给客户，返租的收入是否计征土地增值税？

答：

售后返租实际上是房产企业为了将房屋卖出进行的促销行为，房价是按正常的市场价销售的，甚至高于市场价，售价不需要调整。

返租的收入应计征营业税，不计征土地增值税。

5、关于车库、车位出售是否确认收入和成本？

答：

国税发[2006]187号文规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：



（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

对于房产企业出售利用人防工程设计的地下车库、车位的使用权的，不属于转让行为，实际上只发生出租车库、车位的行为，因此收入不缴纳土地增值税。

应按照“服务业—租赁业”以5%的税率缴纳营业税。

其相应的成本也不予扣除。

三、扣除项目类

6、对用于安置拆迁户的回迁安置房，是否应视同销售处理，如果视同销售处理确定的收入是否可以确认为该项目的拆迁补偿费？

答：

安置拆迁户的回迁安置房应视同销售处理，收入的确认根据《土地增值税清算管理规程》中视同销售的确认方法处理，即：

⑴按本企业在同一地区，同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；⑵由主管税务机关参照当地、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

视同销售处理确定的收入同时确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

《规程》第二十二条规定的是审核土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注的内容，这里请大家特别注意第三条，拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

这里强调是否实际发生，特别是支付给个人的拆迁补偿费要有充分的证明材料才可以承认，防止通过虚编人头的方式多列费用。

7、开发成本中发生的款项是否一定要全部支付后才可以扣除？

已开票未支付的部分是否可以扣除？

如合同约定分期付款的工程款。

审核建安成本时有些单位存在工程款已预付而发票未到或者预提部分费用的如何执行？

答：

已发生的费用，不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

预提费用不允许扣除。

《规程》第二十一条讲的是对扣除项目的审核要求。

一是扣除项目实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除，比如工程施工有没有取得建安发票、设备租赁有没有取得服务业发票，应取得发票而未取得的，是不允许扣除的。

第二是扣除项目的成本费用必须实际发生，这一条需要纳税人注意的，这个与企业所得税的规定也不同，国税发（2009）31号文对企业所得税的规定，成本费用符合一定条件可以预提，但土地增值税规定是实际发生原则，不允许预提。

8、甲供材料是否要取得建安发票？

答：

清算中房地产开发企业甲供材料不需要取得建安发票，实际使用的甲供材可凭取得的销售发票据以扣除，施工企业的建安发票不应重复出现甲供材金额，甲供材按5.71%补税，允许房产企业税前列支。

9、哪些费用可以作为开发间接费用扣除？

如：

面积测量费、室内环境检测费、产权交易费、产权登记费、档案整理费等。

答：

开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括：

工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

没有列举的不予扣除。

10、政府代收规费是否可以加计扣除20%？

答：

不可以加计扣除。

房地产开发成本扣除项目中没有列举。

11、关于建安成本的预警值问题。

盐地税发（2009）44号文出台的预警值在实际操作过程中问题归纳起来有以下几点：

（1）各个单位的情况、项目的情况都不同，如地下基础、外墙的处理、材料的产地和品牌等方面的都直接影响造价，统一按预警值调，单位不能接受，甚至有些单位认为没有政策依据。

答：

国税发〔2006〕187号第四条第二款规定：

地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

《规程》第二十五条审核建安费用时应关注的，三是要参照平均建安成本或建设部门的单位定额成本，验证建安费用是否存在异常。

因为有部分房地产企业为了达到少缴税的目的，往往会在建安成本里面做文章，针对这个问题，市局专门制定了《商品房单位面积建安成本预警值》，作为土地增值税清算时的一个参考，考虑到一些差异性，预警值标准在建设部门确定的基本工程造价的基础上浮了10%，应该说预警值标准是比较高的，对于建安成本如果比预警值还高，那么就很可能存在问题，在清算检查时要进行重点解剖，一旦发现建安成本不实的，就可以按预警值核定。

（2）住宅的层高一般在2.8米，而商业用房层高在3.8米――4米。

预警值是按什么标准测算的？

车库、阁楼等是否计入建筑面积？

预警值可作审核建安成本的参考，不是调减建安成本的唯一依据。

预警值的核定扣除是文件中列举的五种情形，预警值表中未列举的情况按最接近的项目参照执行。

计算预警值的面积时，按照房产销售的测绘面积中车库、阁楼是否计算面积来确定。

12、关于配套设施和基础设施问题。

而配套设施和基础设施还没有建，这部分成本是否按国税发[2009]31号第三十二条规定执行，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用，此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

答：

未建的不认可，土地增值税规定配套设施费必须实际发生，不允许预提。

13、房地产开发费用（主要是利息支出）的扣除问题。

财务费用中的利息支出，能够按转让房地产项目计算分摊但未取得金融机构证明，而企业间拆借或个人集资等方式支付的利息，已取得合法票据是否可扣除？

实际发生的三项费用小于取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的百分之十，是按10%计算扣除（即不必考虑三项费用的合法票据问题），还是必须按实际发生数扣除？

如果账面未列支利息，三项费用是否只允许按5%扣除？

答：

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

《土地增值税实施细则》对有关费用的扣除，尤其是财务费用中的数额较大的利息支出扣除，作了较为详细的规定。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。

计算扣除的具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

〔《实施细则》第七条〕

苏地税发[1995]103号规定了我省计算扣除的具体比例。

对于利息支出，凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，其它房地产开发费用按《细则》第七条

（一）、

（二）项规定计算的金额之和的5%计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《细则》第七条

（一）、

（二）项规定计算的金额之和的10%计算扣除。

对于利息支出，根据文件规定可以看出：

（1）利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，向金融机构贷款并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

向非金额机构借款利息，企业间拆借或个人集资等方式支付的利息，不能提供金融机构证明，即使取得合法票据，计算土地增值税是不允许作为利息扣除。

（2）允许扣除的利息以外的房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%或计算扣除（不按实际发生数扣除）。

没有金融机构贷款利息支出的，或者账面没有利息支出的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的10%计算扣除（也不按实际发生数扣除）。

实际上在计算土地增值税时对利息支出是按比例定额扣除的，这与计算企业所得税有所区别，企业所得税对财务费用中的利息是按实际发生数扣除，向非金融机构的借款利息只要取得合法票据可以扣除。

利息的处理，土地增值税计算和企业所得税的计算还有一点不同。

《清算规程》第二十七条利息支出的审核，第一个是是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用，就是说在土地增值税清算审核时有没有将利息支出计入房地产开发成本中，如果有要调整至开发费用。

按照会计制度和企业所得税法规定，企业借款利息支出，在开发产品完工之前，应该实行资本化处理计入开发产品成本。

但土地增值税法规定，利息是作为费用来处理，要单独计算，不计入开发成本，不得计入加计扣除基数。

所有说土地增值税与企业所得税计算的成本和费用的内容不完全一样，不能混淆。

14、金融机构贷款利息支出超过上浮幅度部分是否可以扣除？

财税［1995］48号文对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：

一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

15、房地产开发企业将生地变成熟地转让的，是否允许加计扣除20%？

答：

可以加计20%的开发成本扣除，取得土地使用权支付的金额不加计扣除。

国税函【1995】110号文规定，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。

16、如何区分“房地产开发费用”和“开发间接费用”？

答：

房地产开发费用包括销售费用、管理费用、财务费用。

开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括：

工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

开发间接费用是计入开发产品成本的，房产开发费用属于费用不计