对高层住宅的理性思考重点.docx

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对高层住宅的理性思考重点

对高层住宅的理性思考

1高层住宅产生的由来

　　正如大家所知，可持续发展的观念从提出到实践已经数十年，现已成为世界各国的共识。

当今，危及人类社会可持续发展的有诸多问题，但从人类居住的范围来说，人口剧增与不可再生的土地资源的短缺成为最尖锐的矛盾，是人类社会所面临的最直接、最急迫的问题。

　　所联合国公布资料预测，到2050年世界人口将达到93亿，至2070年将相对稳定在100亿左右。

而按照另一乐观的分析预测，由于发展中国家采取了降低出生率的措施，至2070年世界人口高峰数是90亿，而不是100亿，尽管二者之间相差10亿，但在20世纪初以前，世界人口只有16亿，经过一个世纪人口已增加了5倍，而再过50年人口还要再翻一番。

在中国，尽管人口出生率已有明显回落，到2050年预测还将达到15亿，占世界人口的1/6。

　　以上预测数字告诉我们，我们不但要认真解决好今天城市建设中的人口与土地这一矛盾，而且还要切实为子孙后代在未来五十年的居住问题做好规划，留有发展余地。

　　如何在同样的用地上解决好更多人的居住问题，从规划建筑学角度来讲有两个指标与此有直接关系，一是建筑密度，一是建筑容积率。

住宅高层化无疑是解决这一问题行之有效的途径之一。

上个世界初以来，现代建筑运动的旗手们在这方面曾做出开创性的工作。

据介绍，近年来日本一直有人在研究高逾千米的居住体系，并进入实际运动；欧洲也有不少建筑师在探索高层住宅；最近西班牙建筑师皮奥兹还到中国介绍了高达1228米的仿生大楼。

这足以反映出建筑师作为一群承担社会责任的专业人士对将来人类居住模式的严肃思考，而中国建筑师也应对此做出自己负责任的回答。

2高层住宅的争论从未间断

　　近二十年来，随着中国高层住宅的出现与发展，在建筑界关于高层住宅的争论从未中断。

第一次大约在70年代未到80年代初，第二次则在90年代初，这几次争论的特点一是偏于宏观概念，往往将高层住宅建设与中国现代化相联系，进而延伸到建筑风格的传统与创新的框架中加以判断，似乎高层住宅乃西方泊来的“现代”品，多层则为“传统”精华。

由于争论偏于概念化，也掺入更多意识形态与感情色彩而难以深入，虽听起来高亢激昂，但少有说服力；二是争论即使触及一些技术经济问题，但由于某些论者受到计划经济观念的局限性，争论中也少有规划和社会界人士参与，只是就建筑论建筑，使得争论深度受到限制，对多层与高层的发展前景缺少切实的全面判断与把握；三是在多层与高层对比中，反对建筑高层住宅者不免偏于突出其主张，而回避多层自身的矛盾，使得争论感情色彩浓重，而少有科学理性的论述与分析，这也影响了研究的深入与探索结果。

　　在建筑学术界有争论是件好事，但由于以上原因，又少有主管部门介入与引导，使得这些争论几乎都是无果而终，于学术于建设少有实际影响。

　　当然在争论中也确有人对如何解决多层住宅先天不足，提高其容积率的课题动了一番脑筋。

如上个世纪70年代末，曾出现了多层市密度（小天井，大进深）和低密度住宅的试验与探索，但终因其自身痼疾，尽管高手频施猛药，仍难以解决或不了了之，或因方案不被人们所接受，而仅建几栋实验房而已。

　　此外由于未能从宏观上研究住宅类型的发展趋势，在争论或探讨中，一些专家我拘于高层住宅在初期发展中表现出的问题，而简单排斥。

多年来我们对住宅的节地和舒适性能的研究，基本停留在特定的住宅类型（多层的）范围内。

　　与此同时，高层住宅在少有专业指导和科学研究的背景下，随着社会需求，特别是商品房市场的发展而雨后春笋般地出现在各地，至今在全国已大有多层住宅“平分秋色”之势，而在沿海大城市中几乎是房地产开发的主打品种。

与多层发展不同的是，这种发展趋势既少有政府的推动，又在规范技术上有更多限制。

在专业舆论界，至今也是批评与疑惑多于支持与倡导。

3土地有偿使用促使高层住宅发展

　　1980年前中国的高层住宅廖廖若晨星，仅分布于广州、上海、北京、天津这些大城市。

它的出现一是在技术（包括施工）上初步具备了条件，二是因为拆迁还建的需要，必须用建造高层来提供更多的面积来原地安排被拆迁户，当然也有为了大城市雄伟街景建设的需要，那里的高层，层数是高了，但户型平面及建设标准（特别是垂直交通设施标准）都是很低的，许多设计理文念与手法还是沿袭了多层住宅那一套，如北京的前三门大街高层住宅，上海的漕溪路高层住宅等。

此后，随着住宅建设量的不断增加，高层住宅主要是作为提高容积率的手段，在北京出现了高层塔楼形式，而在商品住宅出现较早的广州、深圳、珠海等地区也更呈现出有力增长势头。

在这一带，由于气候条件相似，曾一度直接引入香港地区高层住宅的模式。

而从全国来讲，真正推动高层住宅大发展的经济动因，则是来自城市土地有偿使用和住宅商品化。

在市场经济体制前提下，在开发商的策划下，为了达到更高的容积率和更宽松的空间环境，住宅顺理成章地向高空生长，并引领风气之先。

　　时下在深圳开盘的楼盘，几乎都是清一色的高层住宅，而在开埠之初建造的一些多层住宅多被夹在高层的楼群中，如今已成了历史发展的见证。

在高层住宅的这种自发的发展中，一直面临着种种限制。

诸如，在老城，要考虑与旧城或历史文物的关系而被限高，建筑防火规范对高层住宅的建筑布局与设施安排有更严格的要求等等。

而另一方面，与高层相配套的施工及墙体材料体系并不成熟，初期高层供水、燃料体系都曾存在问题，电梯也没有专为高层住宅所设计的型号等等。

尽管如此，高层还是如野草一样“疯长”，这样发展难免会带来矛盾，隐含着问题。

但透过这种自发的带有一定恶性膨胀意味的发展，有一点可以肯定：

它基本适应了中国城市近20年来在城市有限的土地开发前提下，住宅建筑量和户均建筑面积迅速提高的需求，结果是在住宅总量迅速猛增的同时，并未导致城市用地过分扩张。

这里可以做一推算比较：

近十年来，我国每年平均新增城镇住宅建设面积5-6亿平方米，十年共计50-60亿平方米，如果按照现行“城市居住区规划设计规范”规定的人均居住区用地控制指标来计算（按中高层每人平均用地13平方米，多层每人21.5平方米），采用高层比多层少占用900平方米的土地。

　　以上推算虽有许多疏漏未必精确，但以数字的表述给了我们一个概念，即高层住宅地土地利用方面的贡献无论是经济价值还是社会意义都是实实在在的。

再从长期发展来看，我们面临的问题是人口多，且在未来20年还要保持持续增长，还将有一个相当大幅度的提高。

此外城市化进程在今后几十年也将有大的推进（有预测将由现在的35%提升到2030年的50%）。

但相对而言，我们面临的又是我国的城市建设用地中，可提供用作居住的用地十分紧迫这样一个局面。

所以在住宅建设中可以采用的各种对策中，选择更高比例的高层住宅是保证一定居住环境质量条件下最为有效的措施。

　　建设实践说明，建高层住宅可以达到较大的容积率，或在同样容积率下，可以实现较低密度，从而提高居住环境质量，这样的论点今天恐怕不会再有人反对和质疑了。

4要正视高层住宅开发

　　诚然，一个最显而易见的看法，是住高层肯定不如住低层住宅或别墅，但这种比较是没有意义的。

人口不断增长，对高层无可回避，而且从上个世纪70年代末开始已经大量出现在中国的大中城市中。

　　在以往的学术界争论中，有人曾引用国外一些研究资料提出，高层居住方式会对人的生活，特别是儿童成长产生不良影响以及存在安全问题等，并据此认为高层住宅不宜提供。

但现在的问题是，我们对高层住宅尚未有深刻的科学的认识，不能仅凭感情或感觉去否定它。

当然，也不要因为它是一种无可选择的选择而无奈、无为地对待它，我们既要对还在大行其道的多层住宅所固有的问题和面临的新问题予以正视，同时也要把高层住宅当作“新生事物”一样切实地认识它。

只有深入调查，用科学的手段来研究、分析，确实找到问题并解决它，避免先入为主的人云亦云，这才是科学的态度。

　　从最近香港大学组织进行的对香港地区100户家庭高层居住实态调查结果来看，64%的被调查家庭认同高层居住方式，大部分人认为其景观视线好，近一半人认为可提供安静的环境，空气清新；而认为有不利居住因素的主要担心灾害时的疏散安全及电梯故障问题；在被调查的有小孩的98户家庭中，几乎没有反映出高层住宅对其子女有不良影响。

原因一是有方便的垂直交通体系，二是住区中配套充足的公共服务（会所）设施，从而避免了因缺少户外活动，更多时间停留在家中而产生的负面影响。

　　从香港建筑同行的研究中，至少我们可以得到这样的结论，高层住宅虽不能说是居住方式的最佳选择，但也决不是让人生畏的空中牢笼。

　　历史上由于西方国家人少地多等国情条件，高层住宅建筑量小，所以有关这方面的研究并不多。

而我们现正处于高度发展之中，似乎又“无暇”顾及这些复杂而又颇具深度的研究课题，而无可否认的是，高层的居住适宜性问题确实是一个大课题。

由于它关系到人类的居住方式问题，如果对当前全世界人口的居所平均高度做一统计的话，中国城市居民大概是名列前茅的，仅次于新加坡。

因为没有哪个国家有如此数量的高层住宅了，而且可以预计，随着时间的推移，中国将会有更多的城市人口，住宅会越住越高。

所以要重视高层住宅的研究工作，如果对这一问题没有秀彻的研究，那么一旦产生负面影响，将是难以弥补的。

5加强高层住宅的适应性研究

　　如果说高层住宅不可避免，那么为了保证居住质量，为了让人们居住得更好，就应探讨高层住宅的居住适宜性问题作为一个重要的课题进行专门、系统的研究，这样才能真正促使高层住宅健康发展。

　　从开发建设与管理的角度来看，当前高层住宅反映的问题，一是成本较多层高（特别是与砌块体系比较），建安成本大约是后者的2-3倍，因而售价高；二是较多层建设周期长，大约也是2-3倍不等；三是每户公摊面积增加；四是电梯管理运营费用增加。

　　据分析，只有在土地价格占到房屋售价1/3或以上时，才会从经济上推动高层住宅的建设。

另外，高层住宅建筑周期长，除了增加建房成本外，还涉及到开发商向银行借贷的还款利息负担与投资周转，这个经济问题也影响到是否建高层住宅。

如果说公摊面积能在选购住户一次投资置业时解决的话，电梯的费用负担则是长期的。

据了解，现高层电梯运营费平均每月0.5-0.6元/平方米，即较一般无电梯的住宅，物业费增加近一倍；这一项中尚没考虑10年后电梯大修折旧等经济因素，这也是用户在选择高层住宅时的一个重要考虑因素，尤其在一些居民消费水平尚不高的地区，它影响了高层住宅的发展与建设。

此外，从人体生理、心理卫生和社会学的角度考虑高层住宅，尚需对以下问题进行专题研究。

1、不同居住高度对人的生活行为可能造成的影响；

2、居住在高层空间对人的心理影响；

3、高层住宅的安全疏散问题；

4、高层住宅对城市交通和城市形态的影响。

　　除以上四点外，可能性还有其它。

　　此外，在建筑设计方面，也要对高层住宅户型、居民的空间活动轨迹与规律进行专题研究，对高层住宅平面及竖向空间布置的规律性进行控索。

　　在结构体系和机电设备等方面也要有大量的课题需要深入研究，并推动与高层住宅建设相配套的材料、设备技术的发展。

　　总之，在建筑设计、技术与设备方面，对高层住宅的认知与把握尚远不及多层住宅，更不用说与国际上那些高层建造更多、更早的国家相比较了。

在这方面，香港、新加坡以及日本等都有许多经验可资借鉴、学习。

　　仅从以上列出的问题或现在所想到的研究课题可以看出，要对高层住宅做出科学的回答，还有许多工作要做。

只有这样都做好了，才能积极应对已经发生和可能会以更大规模发生的高层住宅潮，而不是任由市场摆布而消极被动地接受它。

　　在当前住宅建设中，不论高层占有多大比例，都不必争论其是否会取代多层的主流地位，显而易见的事实是，高层住宅已大量进入了我们的生活，这是无可否认和无法回避的事实。

对此，只有采取积极的态度去应付，从建设政策、行政规章、技术法规特别是科学研究等方面，早日做出完满的答案、才能促进中国高层住宅的健康发展。

江淮晨报讯（石放）记者日前从安徽首届房产高层营销论