厦门房地产住宅市场成交分析.docx

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厦门房地产住宅市场成交分析

2010年8月厦门房地产住宅市场成交分析

4月，旨在“遏制房价过快上涨”的国十条出台，随后的5-7月，厦门成交量连续三月环比出现大幅下跌。

不可否认，史上最严调控发挥了一定作用。

然而，正当新政疲态初现之时，一股“暖流”已经迫不及待地开始涌动。

7、8两月，厦门楼市销量一度出现反弹，城内不断出现“日光盘”，看房人数增长明显，个别开发商涨价之心蠢蠢欲动，抄底之说开始流行楼市……楼市到底是真回暖，还是小反弹？

供应量增加开发商合理定价热销带动成交量

从8月份单个楼盘热销排行榜可以看出，8月份成交量的大增，与各板块多个楼盘开盘热销无不关系，而低价跑量也成为很多开发商在当前市场下的一个共识。

8月份的每个周末，几乎都有多家楼盘开盘推出新房源，这些新房源的推出不仅增加了厦门楼市整体的上市量，开盘热销也带动了成交量的攀升。

中央美地就是8月份合理定价热销楼盘的典型。

8月5日，该楼盘一期开盘推出600余套可售房源，当天吸引了1500多名意向购房者到场，5小时不到的时间，所推房源销售一空。

不少到场买房的购房者表示，开盘当天开出的价格实际上是比预期低的。

低价跑量的代表还有五缘湾片区亿力悦海，该楼盘以13000元/平方米的低价入市引来无数购房者（在同区域属低价楼盘）该楼盘8月份共有141套销售量，位居厦门8月全市单个楼盘热销排行榜的第四位。

就在各地楼市交易似乎要重现高峰之际，政策层面针对性地再放收紧信号，李克强讲话，房产税“空转实”、清查囤地风暴、三套房停贷、监管预售金……从市场上的反应来看，不少开发商和购房者再度陷入了博弈和观望。

据了解，厦门目前9月份确定开盘的新盘屈指可数，正式公布有开盘计划的只有三家，大多数开发商还是选择待定或者将推盘期顺延到10月。

8月1日-31日，厦门楼市住宅共签约成交1686套，环比7月份的619套增加1067套。

日均成交达到54套。

成交均价10980元/平方米，成交总面积17.0821万平方米，销售总金额18.7567亿元。

2010年8月岛内住宅成交960套，成交均价14237元/平方米，成交总面积约为9.30万平方米，占全市住宅成交的56%；岛外住宅成交726套，成交均价7085元/平方米，成交总面积约为7.78万平方米，占全市住宅成交的44%。

1、全市总体市场分析

8月住宅均价跌至10980元/平同比跌10.07%，环比跌9.54%

2010年8月份厦门商品住宅成交均价为10980元/平方米，环比2010年7月商品住宅成交均价的12138元/平方米，环比下跌了1158元，环比跌幅达9.54%；而与去年2009年8月同期的商品住宅成交均价12210元/平方米相比，同比下跌了1230元，同比跌幅达10.07%。

回顾整个2008年，前8个月商品住宅成交均价均在万元以上。

后4个月成交商品住宅均价均在9000元以下。

其中，2008年商品住宅成交均价最高值出现在3月份的11667元/平，最低值出现在12月份的8137元/平方米。

而进入2009年之后，前7个月商品住宅成交均价均在万元以下，后5个月住宅均价均在万元以上，2009年商品住宅均价最高值出现在9月的12210元/平方米，最低值出现在2月的6177元/平方米。

而进入2010年之后，除6月跌破万元以外，其余月份均在万元以上，本年度月均价最高值暂时是4月份12199元/平方米

8月成交大涨成新政后最高月套数环比涨172% 面积环比涨121%

2010年8月商品住宅成交总面积为17.08万平方米，环比2010年7月的7.73万平方米上涨了9.35万平方米，环比涨幅达到120.96%；而与去年2009年8月同期的商品住宅成交面积27.91万平方米相比，同比下跌了10.83平方米，同比跌幅达到63.41%。

回顾整个2008年，2008年商品住宅成交总面积从未突破过15万平方米。

进入2009年后，厦门商品住宅月成交面积均在15万平方米以上，且只有9月未超过20万平方米为17.88万平方米。

进入2010年之后，由于2月春节跌入谷底仅为10.32万平，3月、4月迎来一个推盘高峰期，成交被推到2010年的新高峰，但是到了4月中旬，由于楼市的密集系列的严厉调控，成交量暴跌，直至7月跌倒了本年度的新低。

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8月岛内住宅均价14237元/平岛外商品住宅均价7085元/平

厦门商品住宅8月商品住宅均价10980元/平方米，环比7月的12138元下跌了9.54%，同比09年8月的12210元/平下跌了10.07%；8月岛内住宅均价14237元/平方米，环比7月的15804下跌9.92%，岛外住宅均价7085元/平方米，环比7月7698下跌了7.96%。

厦门商品住宅成交均价从2009年8月开始一直保持在万元以下，直至2010年6月均价再跌破万元，2010年7月厦门住宅均价重回万元。

其中，2009年8月均价12210元/平方米是近两年来的最高值。

岛内商品住宅成交均价从2009年3月开始从未跌破过万元。

岛外商品住宅成交均价从2009年4月开始从未跌破过5000元。

进入2010年，岛内均价从未跌破过14000元/平；岛外均价从未跌破过7000元/平。

8月湖里支撑全市成交里集美海沧仍是冰点

2010年8月商品住宅面积在各大区域中，思明区成交面积达到14886.98平方米，成交占比达到9%，本月湖里区成交面积达到78152.07平方米，成交占比达到47%；本月海沧区成交面积达到15803.14平方米，成交占比达到9%；本月集美区成交面积达到4121.77平方米，成交占比达到2%；本月同安区成交面积达到31590.97平方米，成交占比达到18%；本月翔安区成交面积达到26266.12平方米，成交占比15%。

值得一提的是，海沧区以及集美区的成交量自新政之后长期萎靡不振，连续几个月成为厦门成交冰点区域，而湖里区随着区域的发展，片区的成熟，，收到广大购房者的青睐。

8月厦门商品住宅成交套数前20名

2、厦门岛内住宅市场成交分析

8月思明区商品住宅成交126套1.49万㎡均价16836元/平方米

思明区2010年8月商品住宅成交126套，环比2010年7月的164套下跌了23.17%。

本月思明商品住宅均价16836元/平方米，环比2010年7月的15705元/平方米上涨了7.2%。

思明区本月商品住宅成交总面积为1.49万平方米。

思明区本月成交冠军为观音山片区的住宅水晶国际，该盘8月单盘成交63套，均价16637.24元/平方米；该区成交亚军楼盘为禹洲世贸帝景，本月单盘成交12套，均价仅为22200.25元/平方米；该区成交季军楼盘为鲁能领秀城，该盘8月单盘成交11套，均价15737.99元/平方米；另外,海豚湾一期、特房筼筜书院、香港时代广场、玉滨城三期、新景禾祥高峰会、君临宝邸、当代天境等高端项目均有不同数量的签约。

点评：

调控之下高端物业产品影响不大，七月水晶国际、8月当代天境的先后入市，暂时解决供应紧张问题，并拉高区域成交量和房价。

8月湖里区商品住宅成交834套7.82万㎡均价13741元/平

湖里区2010年7月商品住宅成交834套，环比2010年7月的150套上涨了456%。

本月湖里区商品住宅均价13741元/平方米，环比2010年7月的15893元/平方米下跌13.54%。

湖里区本月商品住宅成交总面积为7.82万平方米。

该区的成交冠军楼盘为位于枋湖片区的中央美地，本月单盘成交554套，均价为12269.99元/平方米；该区成交亚军楼盘为位于五缘湾片区的亿力悦海，本月单盘成交141套，均价13604.41元/平方米；另外新景缘、鹭岛心筑水晶森林、富贵门花园、国际邮轮城、东晖广场均有不同数量的成交。

点评：

市场供应紧张问题获解决，枋湖片区不仅7月禹洲城上城上市，8月又有中央美地、亿力悦海、湖里万达精装SOHO上市。

湖里正式迎来一股推盘潮。

其中，中央美地更是上演了日光盘现象，这也用事实告诉我们，新政之下旺销硬道理：

合理定价。

三、厦门岛外住宅市场成交分析

8月海沧区商品住宅成交132套1.58万㎡均价8890元/平

海沧区2010年8月商品住宅成交132套，环比2010年7月的90套上涨了46.67%。

本月海沧区商品住宅均价8890元/平方米，环比2010年7月的8767元/平方米上涨1.4%。

海沧区本月商品住宅成交总面积为1.58万平方米。

该区成交冠军楼盘为海投房产旗下未来海岸系天湖，本月单盘售出73套，均价9235.86元/平方米；该区成交亚军楼盘为王子广场（碧水芳庭），本月单盘成交15套，均价8878.36元/平方米；另外，禹洲领海、泉舜滨海上城、绿苑水岸名筑均有不同数量的成交。

点评：

区域内中高端新盘受新政影响明显，销售低于预期，而且定价高于多数购房者承受预期，天湖如此，王子广场亦是如此。

整个市场还是看的多买的少。

未来市场趋向三大房企三足鼎立（禹洲、海投、中骏）。

8月集美区商品住宅成交36套0.41万㎡均价8099元/平

集美区2010年8月商品住宅成交36套，环比2010年5月的43套下跌了16.28%。

本月集美区区商品住宅均价8099元/平方米，环比2010年7月的7756元/平方米上涨4.42%。

集美区本月商品住宅成交总面积为0.41万平方米。

该区成交冠军为金銮湾，本月单盘成交8套，均价8108.64元/平方米；该区成交亚军楼盘为海聚天下（颐海嘉园），本月单盘成交6套，均价6943.17元/平方米；另外，香港公馆、红树康桥、海景明珠泉舜泉水湾等项目均有不同数量的签约。

点评：

区域内高端项目受新政影响明显，入市后遇冷，销售严重低于市场预期。

新政后，区域楼盘销售进入冰冻期。

8月同安区商品住宅成交291套3.16万㎡均价6069元/平

同安区2010年8月商品住宅成交291套，环比2010年7月的116套上涨了150.86%。

本月同安区商品住宅均价6069元/平方米，环比2010年7月的6289元/平方米跌幅达到3.5%。

同安区本月商品住宅成交总面积为3.16万平方米。

该区成交冠军楼盘为阳光美郡成交164套，均价达5855.85元/平方米；该区成交亚军楼盘为华森公园首府，本月单盘成交25套，均价5807.19元/平方米；另外，尚美花城、筼筜东区大溪地、金利蓝湾新城、同安大唐世家三期、锦辉国际花园均有不同数量的签约。

点评：

华森公园首府、阳光美郡合理定价低调入市，维持区域成交量。

同安滨海新城奠基、BRT2号线通车，未来同安成市场热点。

8月区翔安区商品住宅成交267套2.63万㎡均价7063元/平

翔安区2010年8月商品住宅成交267套，环比2010年7月的56套上涨了376.79%。

本月翔安区商品住宅均价7063元/平方米，环比2010年7月的8459元/平方米下跌16.50%。

该区成交冠军楼盘为东方新城，单盘成交201套，均价4828.72元/平方米；成交亚军楼盘万科金色悦城，本月单盘成交25套，均价7146元/平方米国贸金门湾、特房美地雅登、特房锦绣祥安均有不同的成交。

点评：

东方新城的杀出无疑让很多人吃惊。