乾县粮食局盐务局周边区域旧城改造项目.docx
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乾县粮食局盐务局周边区域旧城改造项目
乾县粮食局盐务局周边区域旧城改造项目
房屋征收补偿安置方案
（征求意见稿）
为保证县粮食局盐务管理局及周边区域改造项目房屋征收补偿安置工作顺利进行，保护征收当事人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《陕西省国有土地上房屋征收住房保障办法》、《乾县旧城改造管理暂行规定》和有关规定，结合该项目实际，制定本实施方案：
一、征收单位及实施单位
征收人是乾县旧城改造拆迁领导小组办公室，征收人委托县粮食局、社区中心实施动迁工作。
二、被征收对象
县粮食局、盐务管理局等单位区域范围内被征收房屋及其附属物的所有人。
三、征收范围
东起原西兰路，西至粮食宾馆西围墙，南起泰山庙街北道沿，北至旅游路以南范围内所涉及的房屋及其附属物。
（具体以住建部门定点批复为准）
四、被征收房屋评估办法
房屋征收管理公告发布后，被征收人应在县旧城改造拆迁领导小组办公室提供的具有房屋征收评估资质的二家估价机构中选定一家估价机构，对被征收房屋及其附属物进行评估；若被征收人不选择估价机构或者被征收人意见不统一时，则由征收人在二家估价机构中确定一家估价机构对被征收房屋进行评估。
被征收房屋的补偿由估价机构根据《乾县旧城改造拆迁补偿标准及安置方案》进行评估确定，征收人与被征收人根据评估结果及相关规定订立房屋征收补偿安置协议。
被征收人与征收人对评估结果有异议的，可以委托另一家评估机构重新评估，两家评估结果相差在5%范围之内的，执行原评估结果，相差超过5%的，由征收当事人申请咸阳市房屋拆迁评估专家委员会进行技术鉴定。
五、被征收房屋用途认定
被征收房屋的用途以房屋所有权证登记的用途为准。
房屋所有权证未载明用途的，由房屋所有人提出申请，乾县旧城改造拆迁领导小组办公室依照规划、国土资源管理部门的合法有效文件及实际情况予以认定。
商业用房的认定必须同时具备以下条件：
1、经营部位在《房屋产权证》确认的合法建筑面积范围内，用途为商住或商业用房；
2、持有合法有效的工商营业执照、税务登记证；
3、房屋拆迁许可证和拆迁公告公布时正常营业的；
六、被征收房屋产权、面积、结构认定
1、对共有同一房屋所有权的单位和个人，原则上实行货币补偿。
共有人同意选择产权调换的，按选择产权调换的规定执行。
2、拆除产权不明或有产权纠纷的房屋，在拆迁公告规定的期限内仍不能解决的，由征收人提出补偿安置方案，报乾县旧城改造拆迁领导小组审批，并在公证机关办理证据保全，补偿安置资金交由乾县旧城改造领导小组办公室监管。
3、征收设有抵押权的房屋，依照国家有关的法律执行。
4、拆迁公告发布后，新建、扩建、改建的房屋以及进行室内外装饰装修的，不予补偿安置；改变房屋面积和用途的，按变更前的房屋面积和房屋用途进行评估补偿。
5、拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑，以及没有规定期限，但已使用两年以上的临时建筑，不予补偿和安置。
拆除未超过批准期限的临时建筑，按剩余使用期限的建造成本给予货币补偿。
6、被征收房屋的生产经营单位或个人不是被征收人的，依照被征收人的约定分配停产停业损失。
没有约定的，由被征收人和生产经营的单位或个人协商分配，协商不成的，由房屋征收部门将停产停业损失补偿费办理提存公证，在当事人协商或诉讼结果确定后支付。
原则上征收补偿仅对被征收人补偿。
7、被征收房屋的面积依房屋产权证登记面积为准。
8、被征收房屋的结构的认定依《乾县县城房屋等级划分》为准。
七、补偿安置办法
征收人提供两种补偿安置方式供被征收人选择，一种是货币补偿，一种是产权调换。
1、货币补偿
被征收人选择货币补偿的，征收人与被征收人签订《房屋征收货币补偿协议》的同时，被征收人应将房屋所有权证等相关证件交征收人。
协议签订后，被征收人按协议约定时限，将腾空的房屋交征收人拆除。
征收人依据征收补偿安置协议向被征收人支付被征收房屋补偿安置的相关费用。
2、产权调换
住宅房屋的被征收人选择产权调换安置房的，证件齐全的原则上等面积置换，协议签订后，被征收人按约定时限，将腾空的房屋交征收人拆除。
与征收人签订《房屋拆迁产权调换协议》的同时，将房屋所有权证等相关证件交征收人。
（1）、若被征收房屋面积与安置房面积相等时，按照安置房综合价（县拆迁办公布的含楼层调节系数的成本价）与被征收房屋评估补偿价互找差价计算。
（2）、若被征收房屋面积少于安置房面积时，相同部分按安置房综合价与被征收房屋评估补偿价互找差价计算，在安置房有效面积超出被征收房屋有效面积10㎡（含10㎡）以内的，安置房屋价格为2150元/㎡加楼层调节率据实结算；超出有效面面积10㎡至20㎡（含20㎡），安置房屋价格2800元/㎡加楼层调节率据实结算；超出有效面积20㎡以上的部分，超出部分安置房屋价格为3000元/㎡加楼层调节率据实结算。
安置房面积以房产测量部门的测量面积为准。
（3）、若被征收房屋面积大于安置房面积时，超出部分以货币补偿，超出部分在房屋征收评估价的基础上增加20%货币补偿补助费。
3、被征收人选择货币补偿安置或部分货币补偿安置的，征收人还应在房屋征收评估价的基础上，给被征收人增加20%货币补偿补助费。
4、农户有合法手续庄基地但未建房的，可按安置房综合价购买一套安置房。
5、商业用房（证件齐全），可在安置小区规定的商业用房范围内置换，原则上等面积置换，若拆迁商业用房面积大于等于安置商业用房面积时，相同部分以综合价和评估价互找差价，超出部分按评估价以货币结算；若拆迁商业用房面积小于安置商业用房面积时，相同部分以综合价和评估价互找差价，不足部分按市场价结算。
不置换商业面积的，也可按照评估价置换成安置住房面积。
农居民商业房建设期为两年，建设期间，政府给农居民户因原商业用房停止营业适当补贴。
6、因结婚、离婚、再婚的婚姻关系到村外生活的空挂户、投靠户，去世未注销农业人口户籍的不予安置。
7、征收非住宅房屋以及公益事业性用房不予产权调换，由征收人给予货币补偿。
8、地下室选择货币补偿的，依照房屋征收评估价及其面积予以支付；价格在评估价基础上增加20％。
八、安置房建设
1、安置房地点位于该拆迁宗地的1#、2#、3#号楼（均为框剪结构，期房）。
户型有：
L1a、L1、L2、K1、K2、K3、K3a共七种户型。
其中1#安置楼有L1A、L1、L2、三种户型，
L1a户型为二室二厅一厨二卫布局，面积109.77㎡；
L1户型为三室二厅一厨二卫布局，面积119.79㎡；
L2户型为二室二厅一厨一卫布局，面积90.27㎡。
2#安置楼K1、K2、K3、K3a四种户型,
K1户型为三室二厅一厨一卫、双阳台布局，面积126.58㎡;
K2户型为三室二厅一厨二卫、双阳台布局，面积128.31㎡；
K3户型为三室二卫一厨二卫、双阳台布局，面积129.78㎡；
K3a户型为三室一厅一厨二卫、双阳台布局，面积115.30㎡。
3#安置楼K1、K2、K3、K3a四种户型，
K1户型为三室二厅一厨一卫、双阳台布局，面积126.58㎡;
K2户型为三室二厅一厨二卫、双阳台布局，面积128.31㎡；
K3户型为三室二卫一厨二卫、双阳台布局，面积129.78㎡；
K3a户型为三室一厅一厨二卫、双阳台布局，面积115.30㎡。
2、建设期限
建设期限多层不超过12个月，最长不超过18个月；高层不超过18个月，最长不超过30个月。
3、建设标准
安置房为高层住宅楼，由开发商按照县城总体规划和要求，并按住建局审定的施工图纸统一建设，安置房建设由住建部门予以监管，被征收人按照有关规定自愿购买。
4、建设面积
安置房面积以房管部门实际测量的建筑面积为准。
九、安置房产权证的办理
被征收人在规定时间结清安置房价款后，可委托房屋征收实施单位统一办理产权登记手续，安置房超过被征收房屋合法建筑面积部分应缴纳的契税等税费由被征收人承担；因被征收人未予配合或提供材料不实造成无法办理安置房产权证的，责任由被征收人承担。
如在房屋征收实施单位告知的规定时间内被征收人未委托统一办理产权登记的，由被征收人自行办理。
十、选房
被征收人选择产权调换安置房屋的顺序，依据签订协议时的先后顺序，在规定的时间内选择安置房房号；同时搬迁的摇号选房。
十一、搬迁补助
1、被征收人是单位户的，征收人给予被征收人5000元/户的搬迁补助费。
被征收人选择货币补偿安置的，征收人给予被征收人2000元/户的搬迁补助费；被征收人选择产权调换安置的，征收人给予4000元/户的搬迁补助费。
2、被征收人选择产权调换的，由被征收人自行过渡，征收人根据被征收房屋的有效面积支付临时安置补助费用，临时安置补助费用的标准按被征收人合法有效的房屋建筑面积6元/㎡、月计算。
被征收人临时安置补助费不足240元的，按每月240元计算。
过渡期限不超过30个月。
若因征收人的原因，超过过渡期限未安置的从逾期之日起，由征收人按原过渡补助费标准的2倍向被征收人支付过渡补助费，超过6个月的，从第7个月起按原过渡补助费标准的3倍支付过渡补助费。
3、临时安置补助费的期限自被征收人将腾空房屋交给征收人之日起计算。
4、停产停业损失费（非住宅房）：
非住宅房停产停业损失费以被征收房屋实际面积计算。
其补偿为商业用房每月40元／㎡；生产用房每月25元／㎡，仓储用房为每月10元／㎡。
实行货币补偿的，从搬迁之日起按上标准计发4个月；实行产权调换的，按上述标准从搬迁之日起至被安置之日止计发。
十二、奖励办法
奖励分为分段奖励和分组奖励两种，被征收人可同时享受。
1、自房屋征收货币补偿基准价确定之日起，分段实施奖励：
（1）、房屋征收货币补偿基准价公布后10日内签订房屋征收补偿协议并搬迁完毕的奖励按2000元/户+300元/㎡计算，低于5000元/户的按5000元/户给予奖励。
（2）、房屋征收货币补偿基准价公布后11日至30日内签订房屋征收补偿协议的奖励按1000元/户+300元/㎡计算，低于3000元/户的按3000元/户给予奖励。
（3）、房屋征收货币补偿基准价公布后31日至50日内签订房屋征收补偿协议并搬迁完毕的奖励按300元/㎡计算，低于2000元/户的按2000元/户给予奖励。
2、自房屋征收货币补偿基准价确定之日起，分组奖励；
（1）、以整栋楼住户为一组，每户在规定时间内搬迁完毕在再拿到相应的奖励后，所在单元在房屋征收货币补偿基准价公布后30日内整体搬迁完毕的每户再奖励5000元，整栋楼在房屋征收货币补偿基准价公布后30日内整体搬迁完毕的每户再奖励10000元。
（2）、农居民住宅以巷为一组的，每户规定时间内搬迁完毕在拿到相应的奖励后，整排住户在房屋征收货币补偿基准价公布后30日内整体搬迁完毕的每户再奖励12000元，整条巷在房屋征收货币补偿基准价公布后30日内整体搬迁完毕的每户奖励20000元，但此奖励不累加计算。
3、房屋征收货币补偿基准价公布51日后签订征收补偿协议的不再奖励。
十三、优惠政策
1、在校大学生本科、专科、中专、技校学生及入伍、服刑人员是征收范围的人员，但户籍不在本县的，可按本范围住户对待。
2、被征收人在安置小区内选住宅楼安置的，办理房产证时可减免部分费用。
3、对因土地征收造成全部失地的群众其养老统筹等问题，由人保局、民政局等部门执行现行有关政策，从搬迁完成次月执行。
4、对于搬迁过程中确有困难的低保户、孤寡老人可给予一定补助。
5、搬迁期限以搬迁公告公布的期限为准，在规定期限内不搬迁的不享受任何优惠政策的有关规定，搬迁后的土地，由政府收储挂牌出让。
十四、设备、设施的迁移费
被征收房屋室内的电话、有线电视、宽带网、空调和供电、供水、供气设施等迁移费用，由房屋征收部门按有关规定的费用支付。
三相动力电表和高低压配电变压器迁移，按实际发生金额补偿。
十五、协议签订
1、征收补偿安置协议统一使用陕西省建设厅制定的城市房屋征收补偿安置协议示范文本。
2、在拆迁公告规定的期限内，被征收人超过规定期限不搬迁的、或征收补偿安置协议签订后被征收人或房屋承租人在规定的期限内拒绝搬迁的，由征收人依法申请人民法院强制执行。
3、房屋征收部门与被征收人依照本《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
4、补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
5、房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的县级人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
6、被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
7、国有土地上的住户，一次性补偿安置后，国有土地同时收回；集体土地的住户，一次性补偿安置后，按《中华人民共和国土地法》的规定转为国有土地。
8、签约期限及过渡期限。
签约期限从月日至月日，过渡期为30个月。
十六、法律责任
房屋征收工作人员在房屋征收与补偿工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，将责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
被征收人不得采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
十七、其它：
1、未经征收人许可，被征收人私自或委托他人拆除已补偿过的房屋及其附属物的，由征收人在被征收人的补偿款中予以扣除相应价值。
2、本方案未尽事宜，依照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》及省、市、县有关征收政策协商处理。
3、本办法由县旧城改造拆迁领导小组办公室负责解释。
附：
1、乾县城区房屋拆迁建筑物重置价
2、乾县城区房屋拆迁附属物作价补偿参考价格
3、乾县城区房屋等级划分
4、楼层调节系数
5、乾县城区房屋拆迁补偿容积率调节系数
6、建筑物折旧办法
7、拆迁住宅房屋楼层调节系数
8、粮食局盐务局周边区域改造安置房交房标准
乾县旧城改造拆迁领导小组办公室
二○一三年十月二十二日
附表一：
乾县城区房屋拆迁建筑物重置价
房屋类别
编号
房屋等级
重置价格（元/㎡）
钢筋砼框剪
结构
框剪01
框剪一级
1620
框剪02
框剪二级
1510
钢筋砼框架
结构
框架01
框架一级
1300
框架02
框架二级
1150
框架03
框架三级
960
砖混结构
（甲等）
砖混01
砖混甲等一级
760
砖混02
砖混甲等二级
700
砖混03
砖混甲等三级
560
砖混结构
（乙等）
砖混04
砖混乙等一级
480
砖混05
砖混乙等二级
430
砖混06
砖混乙等三级
380
砖木结构
砖木01
砖木一级
430
砖木02
砖木二级
370
附表二：
乾县城区房屋拆迁附属物作价补偿参考价格
序号
项目
单位
参考价格
备注
室
内
地
面
1
瓷砖
50Cm及以下规格
㎡
60
含半瓷及全瓷
2
50cm以上规格
㎡
90
3
踢脚线
m
5
4
腰线
m
20
5
内墙贴瓷
㎡
45
6
石材
大理石
㎡
50-80
碎块拼接50元/㎡。
人造石60元/㎡。
天然石50cm以上80元/㎡
7
花岗岩
8
马赛克
㎡
30
成套单元房原装饰不予补偿
9
水磨石
㎡
35
加铜条46元，加彩色55元
10
木地板
复合地板
㎡
80
11
实木地板
㎡
120
室
内
墙
面
12
各种房门窗套
进户铁院门
㎡
110
13
进户木院门
樘
300-500
14
铁制推拉闸门
㎡
80
15
铝合金卷闸门
㎡
100
16
10mm地弹门
㎡
180
10mm以上厚度补差
17
铝合金推拉门
㎡
270
含塑钢推拉门
18
防盗门
樘
300-800
19
木封、扁钢封阳台
㎡
60
含木窗改为铝合金或塑钢窗
20
木窗套
樘
150
21
木推拉门
㎡
300
22
装饰木门套
樘
300
含门皮
23
不锈钢门窗套
樘
360
24
隔断墙面
木隔断
㎡
90
25
电视墙挂衣墙博古架
㎡
90
26
铝合金封阳台、铝合金隔断
㎡
120-160
含不锈钢柱
室
内
墙
面
27
装
饰
整体橱柜
m
300-500
砖砌操作台300元/米，成套防火板300元/米，石材台面400元/米，人造石材台面500元/米，烤漆柜体100/米
造石材台面500元/米，烤漆柜体100元/米
28
吊柜、落地柜
㎡
150
按立面投影面积
29
壁纸
㎡
15
30
软包墙面
㎡
20
31
窗帘盒
㎡
40
含轨道
32
防火板
㎡
50
33
木墙裙
㎡
70
含包暖气
34
镜子
㎡
80
室
内
顶
棚
35
屋
顶
装
饰
PVC板
㎡
30
36
木板条
㎡
40
含花玻璃透光天棚
37
钙塑泡沫板
㎡
40
含矿棉板
38
胶合板、宝丽板
㎡
50
39
铝塑板
㎡
90-150
木框90元/㎡，钢框120元/㎡，合金框150元/㎡
40
阴角
m
5
含石膏及各种材料
室
外
配
置
41
遮阳棚
㎡
30
42
橱窗
㎡
40
补差
43
马赛克
㎡
40
外墙面
44
彩釉面砖
㎡
45
外墙面
45
防盗网
㎡
55
钢筋或铝网
46
护栏
㎡
70-100
钢筋、钢管或扁钢70、不锈钢100
47
钢梯踏步
㎡
120
按斜面积计算，含护栏（不计面积）
48
人造大理石、花岗岩
㎡
60-80
50cm及以下60元/㎡，60cm及上80元/㎡
49
天然大理石、花岗岩
㎡
100-150
50cm及以下100元/㎡60cm及以上150元/㎡
50
铝塑板
㎡
90-200
木框90元/㎡钢框150元/㎡合金框200元/㎡
51
玻璃幕墙
㎡
200-350
钢框200元/㎡，合金框350元/㎡
52
不锈钢板
㎡
100-250
1mm100元/㎡，2mm180元/㎡，4mm250元/㎡
室外配置
53
门
头
木板门头
㎡
25
含各种字在内
54
彩布门头
㎡
30
含各种字在内
55
玻璃门头
㎡
65
含花缸砖铺地
56
铝塑板门头
㎡
80
含各种字在内
57
门楼
个
240-480
简易240元/个，砖木400元/个，砖混480元/个
58
幼树
棵
15
直径15cm以下树归被拆迁人
59
普通成材树
棵
50
直径15cm以下树归被拆迁人
60
挂果树
棵
80
树归被拆迁人
其
他
61
水池
个
20-80
室外水泥池20元/个，贴瓷水泥池40元/个，立柱式80元/个
62
大理石砌制洗手平台
m
160
63
花岗岩砌制洗手平台
m
160
64
炕、锅台、水井及渗井
400-2000
土炕400元/个，砖混500元/个，锅台500元/个，水井2000元/眼，渗井500元/眼
65
电话移机费
部
55
被拆迁人可拆除移走
66
电（燃气）热水器迁移补助
个
100
被拆迁人可拆除移走
67
采暖炉迁移补助费
套
150
被拆迁人可拆除移走
68
太阳能热水器迁移补助
个
150
被拆迁人可拆除移走
69
空调迁移费
部
50-150
窗式50元/部，柜式150元/部
70
有线电视、互联网迁移补助
户
150
被拆迁人可拆除移走
71
天然气移动补助费
户
2335
72
暖气设施材料费
㎡
23
按住房建筑面积计算
73
吊扇移动补助费
个
10
被拆迁人可拆除移走
74
排气扇移动补助费
个
10
被拆迁人可拆除移走
75
浴霸移动补助费
个
10
被拆迁人可拆除移走
76
抽排油烟机移动补助费
个
50
被拆迁人可拆除移走
77
浴盆
个
300
被拆迁人可拆除移走
78
座便器
个
300
被拆迁人可拆除移走
附表三：
乾县城区房屋等级划分
一、钢筋混凝土框剪结构（编号：
框剪01-02）
编号
框剪01
框剪02
类别等级
框剪一级
框剪二级
主要工程项目
结构
钢筋砼框剪
钢筋砼框剪
主体高度
≥28米八层及以上
≥24米、﹤28米八层以下
楼（屋）层高
3.6米
3.6米
基础
桩基、钢筋砼承台
桩基、钢筋砼承台
墙体
剪力墙、砖（预制块）填充
剪力墙、砖（预制块）填充
楼板
钢筋砼现浇板
钢筋砼现浇板
门窗
铝合金或不锈钢窗，无框地弹门或感应自动门、木门
铝合金门窗、高级拉闸门、木门
装饰
外墙一般粉刷，内墙刷优质乳胶漆或贴墙纸，水磨石地面或水泥地面
设备
水、电、卫、暖齐全
二、钢筋混凝土框架结构（编号：
框架01-03）
编号
框架01
框架02
框架03
类别等级
框架一级
框架二级
框架三级
主要工程项目
结构
钢筋砼框架
钢筋砼框架
钢筋砼框架
主体高度
≥24米八层及以上
四层以上、八层以下
四层以下
楼（屋）层高
3.0米
3.0米
3.0米
基础
桩基、钢筋砼筏板、地梁
桩基、钢筋砼筏板、地梁
独立或条形基础、地梁
墙体
填充墙或预制块
填充墙或预制块
填充墙或预制块
楼板
钢筋砼现浇板
个别部位钢筋砼现浇板，大部分为预制板
个别部位钢筋砼现浇板，大部分为预制板
门窗
铝合金窗、木门
铝合金窗、木门
铝合金或木窗门、拉闸门
装饰
外墙一般粉刷，内墙刷优质乳胶漆或贴墙纸，水磨石地面或水泥地面
设备
水、电、卫、暖齐全
三、砖混结构（甲等）（编号：
砖混01-03）
编号
砖混01
砖混02
砖混03
类别等级
砖混甲等一级
（成套单元住宅楼）
砖混甲等二级
（成套单元住宅楼）
砖混甲等三级
（成套、非成套单元住宅楼）
主要工程项目
结构
钢筋砼圈梁、柱齐全，砖墙承重
钢筋砼圈梁、柱齐全，砖墙承重
钢筋砼圈梁、柱不齐全，砖墙承重
主体高度
四层及以上
三层及以上
三层及
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