房地产泡沫的成因和治理对策.docx
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房地产泡沫的成因和治理对策
房地产泡沫的成因和治理对策
自2002年以来，我国房地产市场经历了新一轮的繁荣，房地产业存在泡沫已成为不争的事实，本文对房产泡沫的成因及治理对策进行了研究。
本文首先从房地产泡沫的相关理论入手9在借鉴国内外相关研究成果的S础上对泡沫与房地产泡沫的概念进行了界定9分析了房地产泡沫形成的原因，探讨了房地产泡沫的形成机制并对房价泡沫与地价泡沫进行了比较研究。
然后从宏观经济环境、制度性原因、微观因素三个层面分析了我国房地产泡沫的形成原因。
最后，提出了治理房地产泡沫的对策措施，指出政府应加强对土地市场、商品房市场、二手房和租赁市场的管理和调控并综合运用金融、税收政策以防止泡沫进一步膨胀。
关键词：
房地产泡沫；成因；对策措施
1.1选题背景及意义
1.2国内外房地产泡沫研究进展
13研究内容
房地产泡沫的内涵
2・1泡沫概念的界定
2.2房地产泡沫的界定
房地产泡沫的形成机制
3.1房地产泡沫的形成条件
3・1」房地产特性决定房地产易产生泡沫
3・1・2“经济人"假定是房地产泡沫形成的前提
3.13外部环境对房地产泡沫形成的推动
3.2房价泡沫与地价泡沫的形成机制
房地产泡沫成因分析
4.1房地产泡沫产生的制度性原因
4.1.1住房保障制度建设滞后
4.L2不合理的税费制度及土地政策的失误
10
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13
4.2房地产泡沫产生的微观因素
421
地价推动奇房价
14
422
房地产市场秩序不规范
14
423
供求矛盾
15
424
金融机构的过度支持
16
房地产泡沫治理的对策描施
5.1对土地市场的管理和调控
5.1.1
调整上地出让方式，合理控制土地价格
16
5.L2
严厉打击开发商囤地行为，遏制土地投机
17
5.13
加强上地供应规划9缓解供需总量矛盾和供需结构性矛盾
17
18
5.1.4加大保障性住房建设力度，缓解普通商品房需求压力
521加强商品房价格监督和管理，严厉打击抬升房价的不法行为
20
21
523完善和规范房地产管理体制，促进市场有序运行和良性竞争
对二手房和租赁市场的管理和调控
5.4
6结语
531
532
金融、
541
542
543
主要参考文献
积极发展二手房市场和租赁市场，缓解住宅一级市场需求压力
加强二手房交易管理，遏制投机性需求
税收政策措施
完善金融政策，防范金融风险
审慎发放房地产开发贷款
全面开征物业税，完善相关土地政策
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21
21
22
22
22
24
1前言
1」选题背景及意义
房地产业在国民经济中占有重要地位I叽特别是近15年来，我国房地产业得到了迅速发展。
随着1998年下半年住房实物分配的停止，住房制度改革得到了进一步深化，住房分配货币化逐步实行，住房商品化、社会化进程稳步向前推进。
1998年以来，我国房地产市场进入了国家对房地产业进行整顿和宏观调控
后的市场化阶段，虽然房地产投资、房地产供求及价格、土地购置、土地开发等方面都在逐步完善，但在发展过程中仍存在许多不尽人意的地方，特别是2002年以后，房地产市场出现了一些异常悄况。
房地产投资增长迅猛，商品房空置面积大量增长，过快增长的房价严重抑制了广大消费者的购房需求，适合广大消费者的经济适用房严重不足，而高档住宅的空置率却不断增加。
U前房地产开发企业项U投入资金中约20%至30%是银行贷款，建筑施丄企业对项U垫支中的30%至40%的资金也多是来源于银行贷款，此外，另据央行统计，U前个人购房按揭比率为73%,所以大部分个人购房者是通过银行按揭消费，儿项相加，房地产开发中70%以上的资金来自于银行。
短时期内投机发展或阶段性过度发展，势必导致房地产泡沫的产生和膨胀，并且泡沫的破灭所产生的冲击力往往是毁灭性的。
U前，就房地产业中出现的房地产投资、房地产价格、商品房空置率持续上
升等现象，关于中国是否存在“房地产泡沫，，的争论成为一时之焦点。
尤其从2004年以来，关于“中国房地产市场是否存在泡沫"的争论开始愈演愈烈。
2004年8月，建设部等六部委联合发文，要求加强对重点地区房地产市场的监控和指导,防止出现新的房地产“过热”；2004年10月，央行在其发布的第三季度货币政策执行报告中，也提醒各商业银行要切实加强信贷管理，警惕房地产泡沫出现。
可以看出，房地产泡沫已引起了决策和监管部门的警觉。
近年来国家先后出台“国八条国六条pc国十五条”等宏观调控政策，2008年至2009年，全国房地产进入了调整期，房地产价格下降，销售量大幅萎缩,房地产市场进入低谷；2010年至2011年，房地产市场乂像“过山车"一样，迎来了销售量的大幅攀升和房地产价格的急剧上涨，房地产泡沫乂成为了房地产业界
的热点话题。
本文对房地产泡沫形成的机制、成因及对策进行研究，可以为政府发展房地产业、引导房地产市场持续健康发展提供理论依据。
1.2国内外房地产泡沫研究进展
国外对泡沫进行系统研究始于20世纪80年代的“理性泡沫研究"o1980年
以前，Hahnl21（1966）,Samuelsonl^l（1967）和Shell・Stigli"同（1967）对理性泡沫进行了开创性的研究，但直到20世纪80年代，理性预期学派才比较规范地剖析了理性泡沫形成和运行的基本原理。
首先，BIanchard-Wetsonl'l（1982）从理性预期出发,在套利均衡的前提下，求解出了理性泡沫解；并构造出一种被称为爆炸性泡沫的理性泡沫。
随后，Hamilton-WhitenKinl切（1985）利用随机差分方程来探讨经济中的泡沫；SargentandWalbce⑺（1987）的研究则给人们提供了一个较为清晰的用数学模型分析泡沫的思路；20世纪80年代末，关于泡沫的分析更多地结合现实具体的市场结构，Campbell・Kyle国（1988）创建了股票市场的“噪声交易啾型；Allen等
191（1993）的模型指出，资产市场的信息不对称使价格操纵成为可能，并最终可能
导致资产的价格泡沫。
此后，Flood（1994）指出，如果按照一种线性自相关的过程进行预测和回顾，反复博弈，当市场价格与人们预期的价格变化正相关时，就有可能在某些领域形成泡沫。
Granger-Swanson（1994）通过一种一般軼过程模型解出的理性泡沫解集儿乎粪括了U前学术文章中的所有的常见理性泡沫解。
以上泡沫研究主要集中在股票市场，对房地产泡沫研究较少，Wong"«'（I998）以泰国房地产泡沫为背景发展了一个动态模型，展示了在经济过热、国际资本大量流入的1W况下，房地产商对市场过度乐观的预期以及人们预期的相互作用所产生的“羊群效应”在房地产泡沫产生和膨胀过程中的作用机制。
Allen⑴I等人（1998）发展了一个模型，说明银行等金融中介的代理问题如何导致房地产泡沫的产生。
国内经济学家对泡沫理论的研究始于20世纪80年代末90年代初，开始大多停留在对金融泡沫现象的定性描述上。
90年代中后期，一度出现对金融泡沐理论的研究热潮，实证研究特别是泡沐破灭前的实证研究很少。
丛屹1121（1998）认为日本泡沫经济的发生过程中主要是山于地价过快上涨和金融过度扩张造成的，并借鉴日本经验提出了防范泡沫发生的描施。
谢经荣等""（2002）通过一个包括房地产商和银行两方的资本市场均衡模型说明资产价格和信贷数量的关系，资产回报的不确定性将导致资产泡沫的产生，而人们对未来信贷扩张的预期以及信贷扩张程度的不确定性将提高泡沫的严重程度。
刘福坦21（2003）认为中国房地产产权混乱
连体流通也是房地产泡沫产生的根源。
曲波和谢经荣""（2003）描述了房地产泡沫运行的特殊机制（投机价格机制和自我膨胀机制）。
汪利娜115（2003）研究了房地产泡沐的生成机理。
13研究内容
（I）房地产泡沫相关理论。
在对泡沐及房地产泡沫概念界定的基础上，分
析房地产泡沫形成的原因，探讨房地产泡沫的形成机制并对房价泡沫与地价泡沫进行比较研究。
（2）房地产市场泡沫成因分析。
根据房地产泡沫的运行特征并结合我国房
地产市场实际情况，从宏观经济环境、制度层面和微观因素三个方面分析房地产市场泡沫的形成原因。
（3）房地产市场泡沫治理的对策措施。
结合房地产泡沫的形成原因，从上
地市场、商品房市场、二手房和租赁市场、金融及税收政策等四个方面提出治理对策。
2房地产泡沫的内涵
2,1泡沫概念的界定
首先要理清什么是泡沐，这样房地产泡沫的涵义才能迎刃而解。
1926年出版的《Palgrave英文大字典》对泡沫的定义是：
“任何高度投机的不良商业行为S这个说法似乎不够清楚，至于它是否发生也没有一致的看法VI。
1987年出版的
《Palgrave经济学大辞典》中引用著名济学家金徳尔伯格（C.Kindleberger）的话巫新定义泡沫：
-泡沫状态这个名词，随便一点儿说，就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是乂吸引了新的买主——这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。
随着涨价常常是预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。
通常“繁荣时间要比泡沐状态长些。
以后也许接着就是以暴跌（或恐慌）形式出现的危机，或者逐渐消退告终而不发生危机。
，，这个定义形象直观地描绘了泡沫从生成到破灭的过程，指明了泡沫形成的原因在于投机性，泡沫破裂的结果是金融危机。
诚如金德尔伯格自己所说，这不是一个严格的定义，定义仅仅给出了一种形象化的描绘，没有回答“泡沫到底是什么"这一问题。
在本文中，我们把泡沫定义为：
泡沫是山于某种垄断性的存在，以及虚拟需求的过度膨胀导致资产的价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，同时，根据泡沫的度量可把泡沫分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段，安全区的泡沫通常对经济发展有积极作用，但如何区分泡沫的四个阶段有赖于不同时期不同经济体的详尽的市场运行的精确模型。
2.2房地产泡沬的界定
曹•振ft认为，房地产泡沫指山房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础持续上涨。
因为建筑物是劳动产品，其价格相对较稳定、较容易判别，所以房地产泡沫实质上是指地价泡沫I岡。
刘维新认为房地产开发中的泡沫现象，主要是指山于投机等因素，导致地产价格无节制地持续上扬，使土地资产和房地产产品价格严重脱离市场基础而持续上涨，使价格严巫脱离其合理价值的过程和状态。
胡瑾卿认为房地产价格在一个连续的过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而乂吸引新的买者，随着价格的上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，山此导致房地产泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、髙空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂。
因此，笔者认为，房地产泡沫是以房地产为载体的泡沫。
房地产泡沫是房地产经济波动的一种形式，它的产生乂加剧了房地产经济的波动。
房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值、市场基础价值不符,虽然帐面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。
笔者还认为，从经济学的角度看，房地产泡沫的产生是一种经济状态的失衡现象,是指山房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，市场定价脱离市场基础价值的高估是房地产泡沫的本质，这种高估也是价格迅速回落的原动力。
3房地产泡沬的形成机制
根据泡沫的经济学原理，泡沫是在经济运行中产生的。
房地产泡沫的产生是
基于特殊的社会经济背景，是属于特定时期的一次性泡沫运行过程。
这个过程的基本轨迹是：
泡沐形成，即房地产价格虚升9开始脱离其市场基础价值；泡沫膨胀，即房地产价格持续上升到高出其合理价格儿倍其至十儿倍、儿十倍的水平：
泡沐破灭，即房地产泡沫的膨胀持续到一定程度后，居民受购买力的约束买不起房，而投机需求只占市场容量的一小部分，高价格将无法维持而出现大幅度下跌问
3」房地产泡沬的形成条件
3」・1房地产特性决定房地产易产生泡沬
商品具有价值与使用价值，价值决定投资，使用价值决定消费。
房地产是不动产，它不同于股票、债券等虚拟资本，而是以实物形态存在的实实在在的产品,兼有生活资料和生产资料双重属性。
在现实条件下，由于房地产价值量大、房地产市场信息不充分、行为非理性，而盈利的社会预期却较高，加上投机商的介入,房地产市场就成了产生泡沫的沃土。
如果房地产泡沫不加控制，将有发展成为泡沫经济的可能性。
在此过程中，房地产本身所具有的特性使其易产生泡沫。
3」.2“经济人叫段定是房地产泡沬形成的前提
在现代主流经济学中，一般把参与经济活动的个人或企业假定为追求效用或利润最大化的经济主体，即所谓的“经济人—般来讲，“经济人"具有三个基本属性：
一是追求效用或利润最大化：
二是有限理性；三是机会主义倾向。
“经济人"的三大属性，决定了他们在经济活动中往往是一种非合作博弈，从而成为市场不确定性的根源。
博弈分析发现，当市场上基本要素表明房地产价格将要变动时，一小撮投机者的投机活动就可号召投资大众改变市场价格，左右市场发展。
3」.3外部环境对房地产泡沬形成的推动
房地产泡沫作为一种经济现象，是在一定的经济、金融、政策环境下产生和发展的I绚。
经济环境变化导致经济过热是泡沫经济产生的温床，银行信贷非理性扩张对泡沫经济具有推波助澜的作用，而政府干预失误则会直接导致泡沫经济的产生。
3,2房价泡沫与地价泡沬的形成机制
地价泡沫有两巫含义，一是指山投机导致的土地价格超过其市场基础决定的合理价格而持续上涨；二是指土地价格高于由市场基础决定的合理价格的部分。
房价泡沐与地价泡沫有着本质的联系，但在形成机制上乂略有区别。
（I）房价泡沫根源于土地的本质属性
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。
众所周知，建筑物本身不可能增值，随着时间的推移，其价值反而会出现下降，但是山于土地具有稀缺性.资产属性等本质特点9使土地具有增值性。
因此，房地产的增值本质上是土地资产的增值。
另外，土地市场是一个不完全竞争的市场，我国的土地一级市场是垄断市场，山于土地的稀缺性和其虚拟资本属性，致使土地具有很强的投机可能性。
从表象上看，房地产泡沫来源于对房地产产品价格的预期，而从本质上看，房地产泡沫来源于承载房地产产品的土地的本质属性。
（2）房地产泡沫引起地价泡沫
上地需求是一种引致需求，是对房地产产品的需求带来的对上地的需求。
当消费者普遍预期房地产产品会持续供不应求、房地产价格会不停上涨的时候9房地产投机需求就不断增加，进而引起土地需求的急速上升，但土地供给的价格弹性很小，市场供给量有限，因而，土地价格会不断上涨，地价的上涨使房地产产品成本增加，从而促进房价的上涨，形成恶性循环，最终土地价格背离其市场基础而产生泡沫，具体形成过程见图2・1。
（3）从构成上来讲，房地产产品利润中高于合理利润的部分和地价泡沫共
同构成了房地产泡沫，从本质上说，是房屋使用价值和土地资产属性的结合吸引了房地产的投资性需求。
（4）我国房价泡沫与地价泡沫的形成机制略有差异
如上节所述，对房地产产品的投机性需求是房价泡沫形成的主要原因，而地价泡沫的形成原因主要有两个，一是房地产产品投资性需求带来的引致需求；二是对上地的投机。
当消费者预期房地产价格将持续上涨时，对房地产产品的投机需求引致了土地的快速升值，进而形成了直接对土地的投机，使土地价格大幅度上升，并形成
恶性循环，最终产生地价泡沫，具体形成过程见图2・2。
图2」引致需求导致的地价泡沫形成过程
图2-2土地投机导致的地价泡沫形成过程
拍卖和挂牌为主体的土地出让方式是我国地价泡沫形成的直接推动力。
以拍卖方式为例，如果竞拍者认为某个上地价格下进行房地产开发有利润空间，那么他们就会不断竞价，直到土地价格到某一个高度以后，竞争者普遍认为该价格下进行开发没有利润空间了，竞价才会停止，最后的结果是，地价和房价快速上涨,开发商利润却不高，政府的利益得到了最大化。
拍卖和挂牌为主体的土地出让方式导致了我国土地价格急速上涨，成为了我国地价泡沫形成的直接推动力。
4房地产泡沫成因分析
4」房地产泡沬产生的制度性原因
宏观经济环境是房地产泡沫产生的基础性条件，房地产的制度性缺陷是泡沫产生的深层动因。
房地产市场的制度性缺陷主要体现在政府住房保障制度建设严重滞后；另一方面是不合理的房地产税费制度以及土地政策的失误。
4.1.1住房保障制度建设滞后
1998年国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的
通知》（简称23号文），明确建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系12讥按照23号文制定的住房供应体系，城市80%以上的家庭由政府提供经济适用房,开发商为高收入者建造的商品房只占约10%。
23号文强调了住房的公共性，也强调了政府贵任。
但是，各地对经济适用房的本质属性认识并不统一，初期的经济适用房和商品房从户型、品质、购买对象等各方面也没有多大差异，但价格较低，出现了经济适用房被商收入人群购买、户型过大等现象，于是一些地区乂走向另一个极端，认为经济适用房和商品房既然差别不大，不如取消，因而大量压缩经济适用房的建设规模。
大多城市则对经济适用房的购买实行一定条件的限制，但在实际操作中问题也较多，在经济适用房严重供不应求的情况下，出现了难买.排队、炒号等现象，引发了社会不公问题。
2003年8月12日，国务院发布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通
知》（简称18号文），把经济适用房山“住房供应主体，，换成“具有保障性质的政策性商品住房S把房地产业定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长"的“支柱产业从此，中国的住房供应在很大程度上被追求暴利的房地产商所影响。
18号文下发以后，我国住房的公共性渐渐失去，房价飞速上涨。
从经济学角度看,开发商是批量生产，所建房屋成本应远低于个人和单位建房成本。
然而，开发商建造的住房在同品质下房价却髙出后者一半左右，问题在于住房供应过分集中于开发商手中，形成行业垄断，市场竞争作用失灵。
我国虽然对房地产市场进行了两次大调控，但都未触及开发商的垄断地位。
一部分家庭，既买不起经济适用房,也不够资格住廉租房，处在“夹心层大量的低收入家庭111于无法孕受住房保障制度。
住房保障制度建设的滞后让整个社会中的中低收入家庭无法相信有缘享受社会保障制度，而不得不进入商品房市场去寻找出路，造成u前住房需求超出当前的经济发展阶段，超出居民的现有消费能力，因此当前的住房需求总量杲不可持续的，含有泡沫成分，助长了房地产泡沫的膨胀。
4」.2不合理的税费制度及土地政策的失误
U前我国缺乏合理引导居民住房需求，有效调控投资、投机行为的税收政策。
山于U前没有对房产征收房地产稅，助长了居民对大户型、高档房的需求。
房地产交易缺乏合理水平的税收制约，住宅投资交易成本较低，刺激了住房投机行为。
房地产开发流通环节税费多，从某种程度上促使房价居高不下。
另外房地产的计税依据也不合理，比如土地使用税的征收，不是按价值而是按面积，这种征稅模式不是随着课税对象价值的上升而上升。
税费制度不合理还包括稅种繁杂、重复征税、明税实租，税费混乱问题严重等122.231。
不合理的税费制度是当前房地产制度安排中的一个重大缺陷，这一重大缺陷的结果就是鼓励了房地产投机炒作，进而促发了房地产泡沫的膨胀。
除了不合理的税费制度，土地政策的失误也是产生房地产泡沫的内在因素。
首先对地方政府经营土地缺乏有效制约。
地方政府以地生财，土地出让金是其重要的资金来源，七十年住宅土地收益山一届政府占用的制度使地方政府成为房地产市场膨胀的直接受益者。
地方政府并不十分在意上地利用的•长期规划，更乐见房价、地价的上涨。
其次缺乏有效控制上地供应结构的开发规划制度。
虽然我国也建立了开发规划审批制度，但这些审批制度还存在缺陷，主要表现在：
土地规划缺乏严肃性，没有认真执行；土地开发缺少应有的指导；土地供应中，用于高档商品房和普通商品房建设的土地比例不合理，高档商品房占地过多；对解决低收入人群住房问题的廉租房建设，土地供应很少。
4.2房地产泡沬产生的微观因素
前面的分析主要针对房地产泡沫产生的宏观经济因素与制度因素，这两个因素是深层的基础性与根本性因素，此外，微观上直接引发泡沫产生的因素则在于地价推动高房价、外地资本助推楼市、房地产市场秩序不规范、供求矛盾、金融机构的过度支持等。
421地价推动高房价
实行经营性用地招拍挂以来，我国各地地产的价格不断攀升，“地王；“标王”层出不穷。
山于土地的稀缺，工业化、城市化加速对土地需求的增长，以及保护丄地特别是实施严格的保护耕地制度，上地价格总体趋于上涨，土地成本推动房价增长的因素将长期存在。
土地价格之所以持续上涨，是山于城市建设速度不断加快，城市中心建设用地日趋紧缺，土地增值收益已经成为政府财政的主要来源之一，政府希望通过土地市场的价格调控获得更多的财政收入，这些都直接或者间接地导致了土地价格的上涨，山地价上涨进推动的房地产价格的上涨坚定了投机者的信心。
422房地产市场秩序不规范
U询我国房地产市场存在很多不规范现象，主要可分为四个方面。
一是过度营销的问题。
2003年中国“首届企业竞争力年会，9上，美国汉斯公司副总裁朱良先生一针见血地指出，“在中国的房地产市场，粗制滥造、不讲诚信、欺诈消费者，就是最大的泡沫，而这些泡沫通常是山于国内地产商过度营销
我国一二线城市都存在严重的过度营销问题【约。
比如最普通的“房子掰碎了卖S排队炒号等等，而诸如水景花园、香樟别墅、生态人居、绿色环保、人性化设计等概念也被炒到了极致，最直接的表现就是给类报纸上铺天盖地的房地产广告，每周的星期四和星期五，房地产广告的投放量占广告投放总量的80%以上。
另外，我国房地产的不规范行为还包含其他三个方面，一是少数房地产开发项U受资金、市场的影响，采取分期开发模式、延缓开发进度、推迟开盘时间、拉长销售周期、违规收取定金现象有所抬头。
二是少数房地产经纪机构通过咨询费、代办费或看房费等形式超标收取中介费，或逃避存量房交易结算资金监管赚取差价的行为时有发生。
三是市场中以短期投资为目的的购房者，为了规避税费成本，争取利益最大化，采取各种违规方式，隐瞒真实U的，转让期房的行为仍然存在。
房地产市场秩序的不规范进一步加剧了房地产市场信息的不对称状态，助长了投机炒作之风，是我国房地产泡沫产生的重要的微观因素。
423供求矛盾
供求矛盾是我国房地产市场的产生泡沫的一个重要原因。
供求矛盾主要表现为两个方面，一是总量供求矛盾，二是结构供求矛盾。
（I）总量供求矛盾
从供应方面来看，一是大部分城市中心城区土地稀缺性逐渐显现，土地供应量相对减少，致使商品房开发项目较少；二是商品住房套型结构的调整和新开工项U的严格审批，影响了商品房项目的建设进度及后续商品住房供应；三是受被拆迁人货币补偿期望值高，以及安置拆迁户的房源较少等因素的制约，导致商品房项U征地拆迁工作难度不断加大，影响了房地产开发项U的启动。
从需求方面来看。
一是市民对改善居住条件的住房需求量较大，直接拉动了住房消费；二是随着我国丄业化和城市化进程的不断加快，城市人口机械增长率大幅增加，直接加大了住房需求；三是商品住房的保值增值与现实效益的凸现,引发了市民投资性需求快速增长：
四是各大城市持续大规模的旧城改造，增加了相当数量的刚
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