住宅物业服务合同.docx

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住宅物业服务合同

XXXXXXX住宅小区

前期物业服务合同

甲方：

法定代表人：

住所地：

邮编：

联系电话：

乙方：

法定代表人：

住所地：

邮编：

资质等级：

证书编号：

联系电话：

根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对XXXXXXX住宅小区提供前期物业服务事宜，订立本合同。

下列词语在本合同中，所赋予的定义是：

1、专有部分-----指在建筑物中依法取得独立使用并具有排他性的独立空间或区域，包括上述空间或区域内专用的计量设施和管线接驳端以内的相关设施设备。

2、共用部位-----指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、抗震结构、部位、户外墙面、门厅、楼梯间、公共通道等。

3、共用设备-----指住宅小区或单幢住宅内，共用上下水和地下排水管道、下水管、水箱、加压水泵、电梯天线、共用线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、共用智能化设备、其它机电设备和共用设备使用的房屋。

4、共用设备-----指住宅小区或单幢住宅、公共绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和公共设施使用的房屋等。

5、交付使用-----指业主按《商品房买卖合同》约定办理完结开发商指定的相应手续；业主在约定期限内不办理相应手续，视为房屋已交付使用。

第1章物业基本情况

第1条物业基本情况：

物业名称：

；

物业类型：

；

座落位置：

；

建筑面积：

；

总占地面积：

；

物业服务区域四至：

东至：

；

南临：

；

西至：

；

北至：

。

第2章服务内容与质量

第2条在物业服务区域内，乙方提供的前期物业服务包括以下内容：

1、物业共用部位的维修、养护和管理；

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运、污水管道的疏通；

4、公共绿化的养护和管理；

5、停车场秩序管理服务；

6、物业档案资料管理。

说明：

业主门户以内的部位和设备，包括但不限于水、电、气户门以内的管线和自用阳台、空调位等不在本合同的服务范围之内。

第3条乙方提供的前期物业服务应达到约定的质量标准（前期物业服务质量标准详见附件）。

第3章服务费用

第4条本物业服务区域物业服务收费采用包干制方式。

第5条物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：

1、高层住宅物业服务费：

元/平方米/月；

2、朝外商铺物业服务费：

元/平方米/月

3、朝内商铺物业服务费：

元/平方米/月

4、预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的经营利润构成。

第6条其他服务收费标准

1、地面车位服务费：

元/月；

2、地下车位服务费：

元/月

3、电梯费按政府规定收费标准收取，即：

中间层元/平方米/月，上下逐层增减0.01元/平方米/月。

首层可直接入户业主不收取电梯费。

4、水费：

住宅：

吨；商业：

吨

5、电费：

住宅：

度；商业：

度

6、生活垃圾处理费按政府规定收费标准收取，即：

元/月/户

7、装修服务费：

元/平方米

8、装修垃圾清运费按政府规定收费标准收取，即：

（1）200元/户一室一厅以下

（2）260元/户二室及二室一厅

（3）320元/户二室二厅及三室一厅

（4）380元/户三室二厅及四室以上。

第七条物业服务资金主要用于以下开支：

1、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业服务区域清洁卫生费用；

4、物业服务区域绿化养护费用；

5、物业服务区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业服务企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、法定税费；

10、物业服务企业的利润；

11、其他费用。

乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

第八条物业服务费收费标准会随着项目规划变更、政府政策变化而进行调整。

第九条物业服务费采取银行托收或业主自行交纳的方式。

第一十条业主自用部位的维修、养护及提供其他特约服务，服务报酬由乙方与甲方业主和物业使用人另行约定

第一十一条业主应于本物业交付之日起交纳物业服务费用。

1、纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按70%交纳。

2、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主与物业使用人之间的交费规定，业主应及时书面告知乙方。

3、物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳当期物业服务费，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为滞纳金。

4、根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取物业服务费用，乙方对于施欠物业服务费的行为可以通过将欠缴费用的业主名单在物业服务区域内予以公布等合法手段催收、催缴。

乙方也可以采用寄送挂号信得方式对拖欠物业费得业主进行催收、催缴，邮寄地址为业主办理入住登记时登记地址为送达地址。

未交纳物业服务费超过3个月的，乙方可依法向人民法院起诉。

第十二条乙方应当明示物业服务费用的收费项目和标准以及特约服务项目的收费标准。

第四章物业的经营与管理

第十三条本物业服务区域内的车位所有权属，依照法定或业主与甲方签订的合同约定。

第十四条停车场收费分别采取以下方式：

1、共有产权停车场使用，车位使用人应按元/次·位的标准向乙方交纳车位服务费（含车位使用费）。

2、按月、季或年进行预先交纳，未交费车辆不得进入园区及使用停车位。

3、独体车库由业主购置的，业主或车库使用人按元/月的标准向乙方交纳服务费，服务费用按季交纳，业主或车库使用人应于每季首月15日前向乙方交纳当期车库服务费，拖欠及逾期的处理方式同第十一条第3、4款。

第十五条乙方应与车位使用人签订书面的车位使用协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。

第十六条本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，乙方可以在此物业服务区域内进行宣传、场地租赁等经营活动。

第十七条装修服务费与装修垃圾清运费纳入物业服务收入资金，专项专用。

第五章物业的承接验收

第十八条乙方承接物业时，甲方应配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第十九条甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备所存在问题，甲方应承担相应责任。

第二十条对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业服务方面承担责任的依据。

第二十条乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

4、物业服务所必需的其它资料。

第二十二条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

第六章物业的使用与维护

第二十三条业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业服务区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

物业交付后，乙方根据规章制度提供服务时，业主和物业使用人应给予必要配合。

第二十四条乙方可采取规劝、发出书面整改通知、上报政府相关部门等必要措施，制止业主、物业使用人违反本小区《XXXXXXX业主临时管理规约》和物业服务区域内物业服务规章制度的行为。

第二十五条乙方应及时向全体业主通告本物业服务区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。

第二十六条乙方应当开展对本物业的共用部位、共用设施设备的年度安全检查工作，发现安全隐患应及时予以整改。

第二十七条因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业服务区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业服务区域内道路、场地的，应征得相关业主的同意，临时占用、挖掘本物业服务区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。

第二十八条乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修服务协议，就双方的权力、义务与装饰装修服务内容、服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。

第二十九条甲方应于物业交付使用前30天向乙方提供能够直接投入使用的、不少于法律规定面积的物业服务用房。

第三十条物业服务用房属全体业主所有，乙方可以在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。

第七章双方其他权利义务

第三十一条甲方的权利和义务

1、监督检查乙方各项方案和计划的实施。

2、与物业买受人签订物业买卖合同时，应包含本合同的主要内容，要求物业买受人承诺在本物业具备入住条件后承继本合同的相关权利、义务。

3、制定《XXXXXXX业主临时管理规约》，并在物业买卖合同中要求物业买受人书面承诺遵守。

4、不得擅自改变本物业的公共建筑、共用部位、共用设施设备的使用功能，应取得本物业三分之二的业主同意后报有关部门批准实施。

5、当项目具备成立业主大会条件后，甲方应当向项目所在地的区房地产行政主管部门，街道办事处提出成立业主大会的申请。

第三十二条乙方的权利义务

1、在本物业服务区域内设立专门机构负责本物业的日常管理工作，履行本合同的有关权利、义务。

2、根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，自主开展各项物业服务经营活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业服务的便利获取不当利益。

3、建立物业服务档案，及时记载变更情况。

4、可以将物业服务区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人。

5、应当协助做好物业服务区域内的安全防范工作。

发生安全事故时，乙方在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

6、监督《XXXXXXX业主临时管理规约》的实施，告知业主、物业使用人违反《XXXXXXX业主临时管理规约》的行为。

7、物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主必须予以配合，责任人不履行维修养护义务或有关业主拒绝给予配合的，乙方将事件通知相关业主或社区后，可以自行维修养护，所发生费用由责任人承担。

8、为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方可自主决定采取相应紧急避险措施，乙方因采取紧急避险措施造成业主必要财产损失的，当事双方按照有关法规处理。

第三十三条本合同终止时，乙方应将物业服务用房、物业服务相关资料等属于全体业主所有的财物，及时完整地移交给业主委员会。

第八章专项维修资金

第三十四条专项维修资金的缴存按XXXXXXX市政府相关文件由业主在入住前一次性交纳并存入政府指定专用账户。

第三十五条专项维修资金的使用和分摊，按照国家和XXXXXXX当地法规和政策规定。

第三十六条相关业主不批准乙方所编制的专项维修资金使用方案，或资金不够所引致的经济损失及法律责任，由相关业主承担。

第三十七条专项维修资金的续筹：

业主专维修资金账面余额不足首次缴集专项维修资金总额的30%时，依据《XXXXXXX市物业共用部位共用设施设备专项维修资金补建续筹及使用规定》的相关条款，按房屋所有权人所拥有的房屋建筑面积比例向房屋所有权人续筹。

续筹的专项维修资金标准，由业主大会讨论决定，并报市房产局和区房产局。

第九章违约责任

第三十八条甲方违反本合同第十九条、第二十条、第二十一条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条约定的服务内容和质量标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。

第三十九条除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条约定的服务内容和服务质量标准，应按国家或地方行业主管部门规定的标准向甲方、业主支付违约金。

第四十条甲方，业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条、第十一条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠交总额的0.3%的标准向乙方支付违约金。

第四十一条乙方违反本合同第五条、第六条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。

第四十二条甲方违反本合同第二十三条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自付或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。

第四十三条以下情况乙方不承担责任：

1、因不可抗力导致物业服务中断的；

2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要，且事先已告知业主和物业使用人（告知即园区内信息公示张贴），暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

5、在本物业内发生治安或刑事案件包括但不限于伤害、抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等事由所致之损害。

6、甲方或业主、物业使用人未经乙方同意，擅自委托乙方工作人员提供服务所致之任何损害。

7、甲方或业主在已有标识提示或告之的前提下，不遵守《XXXXXXX业主临时管理规约》或其他法律法规所引致之任何损害。

8、业主门户内部位、设施、自用阳台、空调位及附属构件的损失以及由于该部位、设施、自用阳台、空调位及附属构件的损坏及其他原因给第三人所造成的损失。

9、甲方或业主、物业使用人未经乙方同意，擅自委托乙方工作人员提供服务所致之任何损害。

10、其他业主与使用人另有约定的情形。

第一十章其他事项

第四十四条本合同期限自年月日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。

第四十五条业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。

第四十六条本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第四十七条本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以补充协议为准。

第四十八条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可向人民法院提起诉讼方式处理。

第四十九条本合同一式陆份，经甲、乙双方法定代表人或授权代理人签字并加盖公章后生效。

甲方执叁份、乙方、物价局及房地产行政主管部门备案各执壹份，具有同等法律效力。

甲方（签章）乙方（签章）

法定代表人法定代表人

日期：

日期：

附件：

前期物业服务质量标准

物业服务内容

物业服务标准

物业共用部位的维修、养护和管理

1、房屋外观定期巡查；

2、根据房屋使用年限，编制年度维修计划

物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理

1、建立设备房巡查制度和设备管理台帐；

2、因乙方维修、养护原因造成的停水停电提前通知；

3、设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录；

4、化粪池清淘2次/年；电梯检查1次/周，复检1次/三周，保养1次/月。

物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通

1、服务时间：

每天7：

30----16：

30；

2、楼内清洁：

地面清扫1次/日，拖洗1次/日；

楼梯扶手、栏杆、窗台：

擦抹1次/日；

楼道玻璃：

1次/周；

电梯：

轿厢每日擦拭、清扫2次、门壁1次/月；

3、生活垃圾收集：

按单元每日早晚定时清理2次；

4、公共场所、绿地、道路：

清扫2次/日；

5、截水沟、雨水井、标识牌、信报箱：

清洁1次/2日；

6、水景：

清洁1次/周；路灯：

清洁1次/月；

7、消杀：

蚊虫消杀2次/月（夏），1次/月（冬）；灭鼠半年1次；

8、雨雪天气后及时清扫积水、积雪，节日烟花炮屑

公共绿化的养护和管理

1、防治病虫害；

2、修剪：

乔木2次/年、草坪10次/年、灌木8次/年；

3、花卉：

2次/年。

车辆停放管理

1、经营性停车场有合法手续，车辆进出有管理；

2、经营性停车场有巡视，发现问题按照车主留下的联系方式尽快与车主取得联系。

公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理

1、安全管理部门建立全天值班与巡逻制度；对重点区域、重点部位巡逻不超过1小时/次；

2、对火灾等突发事件有相应预案；

3、定期开展消防和居家安全宣传，消防演习：

4次/年。

装饰装修服务

1、告知业主物业使用禁止行为和注意事项；

2、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途的现象及时劝告、组织、报告有关部门依法处理。

物业档案资料管理

1、建立物业档案资料管理制度；

2、档案资料有专人管理，借阅有记录。

客户服务

1、提供全天居家维修事务报修接收服务，急修：

30分钟到达或按约定时间到达；

2、设立并向业主公布服务诉讼电话，提供全天客户咨询接待服务；

3、社区文化活动：

每季度开展一次。

XXXXXXX业主（临时）管理规约

XXXXXXX是全体业主共同的家园，为维护小区的安宁、整洁和祥和，全体业主共同立约如下：

1、与人为善，与邻里和睦相处，以诚恳友好的态度，理性处理邻里纠纷。

2、按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理不损害公共利益和他人利益的原则,在供水、排水、通行、通风、采光、取暖、装饰装修环境卫生等方面妥善处理与相邻业主的关系。

3、.业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅、车库改变为经营性用房。

业主将会住宅、车库改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主同意。

4、不占用公用部位和共用设施设备（例如屋顶、外立面、楼道、烟道等）；不在外墙面装饰装修、安装花架、安装或悬挂广告牌或条幅等。

不利用自家门窗、玻璃窗等地方张贴、悬挂告示或进行宣传活动。

5、不在楼道内停放自行车或放置鞋柜、堆放杂物，否则物业服务中心有权清理。

6、不在道路、绿地、广场等公共场所种植花草树木、搭花架、摆花盆。

爱护绿地，不践踏草坪、不攀折树木，采摘花果。

7、损坏小区内公共设施，应照价赔偿。

8、业主及物业使用人应文明乘梯，遵守乘梯须知。

9、业主、物业使用人需临时占用和挖掘道路、场地等共用部位的，须征得业主委员会同意并到物业服务中心备案（在业主委员会成立之前，须征得相关业主同意并到物业服务中心备案），并在约定时间内恢复原状。

10、因维修养护物业需进入相关业主的物业专有部分时，相关业主、物业使用人应给予必要的配合，阻挠维修养护的进行而造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。

11、业主、物业使用人须向物业服务中心预留家庭主要成员的紧急联系方式，便于紧急情况下联络。

发生跑水、煤气泄漏、火灾等紧急事件时，物业服务中心可在公安机关、社区、业主委员会等2们以上第三方见证人在场的情况下，进入业主专有部分采取必要的紧急避险措施。

12、将生活杂物、垃圾投放到垃圾箱内，不翻拣小区内垃圾箱（站）的垃圾。

13、自觉控制装修、音响、娱乐活动等发出的声响，以不干拢邻居正常生活为度。

空调机外机发出超标噪音的，排除故障前应当停止使用或及时更换。

14、在指定地点燃放烟花爆竹。

15、空调位属于业主专有，业主、物业使用人须定期检查空调架、空调挡板安装的牢固性及空调位排水孔是否畅通。

16、不在窗台、飘檐、空调位等处悬挂、摆放物品，以免坠物伤人。

17、高空抛物是严重危害公共安全的行为，造成他人操作或物品损坏的，依法承担相应的民事及刑事责任。

18、业主、物业使用人应按时交给物业服务费用。

19、为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务中心以下权利：

1）根据本规约制定物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；

2）告知业主、物业使用人违反本临时管理规约和规章制度的行为；

3）利用本物业公共场所、设施进行宣传、场地租赁等经营活动。

20、本小区的《装修管理约定》、《露台管理约定》、《首层小院管理约定》、《治安、消防、交通管理约定》、《商铺管理约定》、《宠物饲养管理约定》、是本规约的附件，具有同等效力。

21、本规约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。

租住物业时，业主应将本规约内容告知承租人、受让人，并将租住情况告知物业服务中心。

22、业主大会成立后由业主大会制定《业主管理规约》、本临时规约自动失效。

附件：

一、《装修管理约定》

二、《露台管理约定》

三、《首层小院管理约定》

四、《治安、消防、交通管理约定》

五、《商铺管理约定》

六、《宠物饲养管理约定》

《XXXXXXX业主（临时）管理规约》附件一

装修管理约定

XXXXXXX是全体业主共同的家园，为维护小区的的安宁、整洁和祥和，全体业主共同订立并承诺履行本约定：

1、进行室内装饰装修时，应遵守《物权法》、《住宅室内装饰装修管理办法》以及政府有关规定。

2、工程开工前，业主应向物业服务中心申报登记，签订《装饰装修服务协议》，并应将此协议内容告知所委托的装饰装修施工方，督促施工方遵照协议约定。

3、配合物业服务中心依据《装饰装修服务协议》对装饰装修活动进行监督检查。

4、装修时间不早于8：

00，不晚于20：

00。

集中入住之日起6个月后，打、凿、敲、锯、钻等有噪音的装修错开午休、双休日、节假日等休息时间，以免滋扰邻里。

5、砂子、石子等可能造成地面、墙面污染的材料必须在园区外先袋装化，运输过程中应采取必要的防护措施，防止散落。

6、不利用楼道、路面等公共部位拌沙浆、锯木板或进行切焊作业。

7、在未取得相关合法手续前，不改变房屋建筑（含外墙、外门窗、阳台、露台、首层小院等部位）及其设施设备的结构、设计用途、功能和布局、外貌的颜色、形状、规格等，防盗窗花和拉闸门安于门窗内侧。

8、不封闭阳台、露台，不更改护栏的颜色、材料、样式。

9、在未取得相关合法手续前，不改变墙、梁、柱、板等承重结构，不改动烟道和排风道。

10、装修垃圾袋装，并按物业服务中心指定地点堆放。

11、空调外机应安装在外墙指定位置，空调机冷凝水管应当接入统一排水管道。

12、高空作业应由持证的专业人员进行施工，并做好安全防护。

《XXXXXXX业主（临时）管理规约》附件二

露台管理约定

XXXXXXX是全体业主共同的家园，为维护小区的的安宁、整洁和祥和，全体业主共同订立并承诺履行本约定：

1、为避免增加屋面荷载过大、降低房屋使用寿命，不在露台上搭建门斗、凉亭、仓库、防护栅栏等建筑物、构筑物，不在露台上砌池、铺土、设置广告牌，不破坏露台屋面防水层和保护层。

2、不改变地漏位置、更换原有地漏、封堵地漏，以免出现渗水、漏水、排水不畅等现象。

3、不改变露台烟道排风道原有设计。

4、业主或物业使用人须定期清理排水口，保持畅通。

不向排水管内排放生活废水、投放杂物，防止堵塞。

5、不在露台内做引火、烧烤、燃放烟花爆竹等活动。

6、积雪不得从露台直接向楼下倾洒。

《XXXXXXX业主（临时）管理规约》附件三

首层小院管理约定

XXXXXXX是全体业主共同的家园，为维护小区的的安宁、整洁