商业地产招商计划书.docx
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商业地产招商计划书
商业地产招商计划书
一．项目介绍：
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温州商贸城是由江苏奔宏置业有限公司出资建设的，该公司的重点项目——句容温州商贸城位于拥有南京御花园之称的句容市，是句容市政府2004年重点标志性工程，占地面积200亩，处于西环路和104国道的交汇口。
辐射南京大都市经济圈，是周边地区目前规模最大的专业建材、五金机电批发市场。
该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。
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二．产品定位优势：
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温州商贸城坚持以市场为龙头，以产业为依托，以物流为基础，来打造该市场的集群经济、板块经济和名牌经济，它的建成既顺应了当今商贸流通向大时尚集聚的趋势，也符合该地政府倡导的大力发展民营经济的要求，它高起点的定位、规划，超前的建设理念，长远经营思路，是本地区一个融规范化，品牌化，专业化为一体最大的综合市场。
经营项目分别有陶瓷洁具、石材油漆、灯具家具、木业制品、移门橱柜、五金低压电器钻业交易区等，将句容建材装饰、五金机电消费市场进行了科学的规划整合和有效的管理运作。
另外，工商、技监、金融、供水、供电等及教育、餐饮、网络等服务设施一应俱全。
温州商贸城是一座融展示贸易、仓储物流、科技服务、信息交流为一体的科技商贸城、文化城、信息城。
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三．交通概况：
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本处于西环路和104国道的交汇口。
到达句容市区只有公里的路程。
项目门口有公交2路10路汽车，平均10分钟一班直达市区。
项目距离南京江宁区只有20分钟车程，距离南京市区只有40分钟车程。
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四．SWOT分析：
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1、S——优势?
（1）地段——离句容市城市中心只有公里，规划的物流商贸区域，对于大型的主题建材市场来说地段优越、位置显赫。
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（2）交通——项目内有公交2路车直达市区10分钟一班，10路车离项目只有5分钟的路程。
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（3）口碑——项目为句容市政府招商引资项目，2005年10强民营企业，2006年消费者信得过企业。
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（4）物业——项目占地面积200亩，该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。
是句容市最大的建材家具批发零售市场。
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（5）配套——配置自动扶梯、6500平米的大型停车场，还有宽24米的中央绿化带配置休闲区域，配套设施较为完备。
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（6）品牌商家入驻——一期，二期成功引进马可波罗瓷砖，冠军陶瓷，麒麟床垫，全友家私，皇明太阳能句容总经销，世友地板句容专卖店嘉宝莉油漆句容专卖，品牌影响力强大。
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2、W——劣势?
（1）由于早期句容商业市场没有成熟给投资者带来了忧虑。
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（2）句容老的建材市场由于产生的早在句容人的心里有的一定的认知度，目前新市场开始需要一定周期的培育。
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（3）项目临104国道道，车流快，人流被阻隔，有碍人气的聚集和商气的形成。
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（4）项目居句容市区以外，区域商业网点分布较稀，商业氛围不足。
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3、O——机会?
（1）经济因素——股市衰退、证券市场萧条、银行存款利率太低，有效投资渠道窄；与此正好相反的是连年存款余额上升，大量闲散资金找不到有较好回报的投资方式。
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（2）政策因素——国家宏观经济调控失当，造成房价一路高升，给投资者带来了商机。
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（3）市场因素——随着经济复苏，人均收入大幅度提升，消费水平提高，消费能力和消费总量迅速增长，商业行业日益兴旺，商业地产开发前景也越来越美好。
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（4）区域发展——本区域被政府规划为商贸物流区，本项目正符合本区域发展，在附近政府有意建造大面积的经济适用房,加大了本区域的人流量。
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（5）现行的产权式商铺推广模式，可以满足很大一批中小投资者的投资欲望。
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4、T——威胁?
（1）国家相关法规明确规定“禁止返租”，而产权式商铺推广模式必须向投资者承诺返租。
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（2）工商局以及广告法对返租、回报承诺等禁止宣传，使本项目在推广中无法将信息传达到位。
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（3）国家对目前房地产的发展过热不断的控制，银行利息不段上调。
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（4）招商难度大，开业时若无大量商户进入，商场经营会遭致失败，还有可能引发市场危机。
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（6）商业市场竞争激烈、经营困难，若不能盈利或保本，将难以摆脱这一沉重负担而无法彻底解套。
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五．九大卖点分析：
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①、地段前景?
本项目位于政府规划中的句容西门中央商业圈正中心，周边规划有大规模的住宅区，西门商务区将有11万人口入住，未来升值潜力无限。
温州商贸城周边将聚集开发高级商务酒店、多个大中型居住区。
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②、规模超大：
总建筑面积近12万平米，是句容市规模最大的建材装饰市场。
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③、业态齐全：
市场内规划有五金电器、陶瓷洁具、水暖、木制品、灯具、家具、油漆、石材等建材家俱一应齐全；二楼家俱现已全部招满。
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④、仓储充足：
物流、餐饮、娱乐、工商、技监、商务等配套，让业主和顾客可享受到更高品质和快捷的服务，并设有35000平方米的超大仓储。
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⑤、停车便捷：
6700平方米的大容量停车场，使得一般市场停车难的问题得以解决，市场交通组织极为便捷，颇具前瞻性。
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⑥、实力开发：
开发商拥有近十年的商业地产开发、经营管理经验，资金实力雄厚，为市场的长期兴旺提供最好的保障。
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⑦、交通便利：
距离句容市中心800米，交通便利；?
与南京、镇江、丹阳等城际道路异常便利；（尤其是南京都市圈）?
通过沪宁高速、宁杭高速、104国道等快速连通长三角经济圈。
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⑧、重金推广：
经营商投入数千万巨额资金，将市场在句容市区及下属各大乡镇推广，致力于带来消费人潮，做旺市场经营。
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投入媒体：
10多块户外广告、全年句容电视台黄金时段、全年江苏广播电视报、市中心公交车身广告、市场专用网站、多频率短信平台、社区装修行情夹报等。
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⑨、优惠政策?
◆本次招商期间，招租商铺免租一年；?
◆知名品牌入驻，免费提供广告宣传一年；?
◆地方税收和工商管理费按全市最低标准收取；?
◆为经营户代办各种经营证照；?
◆为经营户办理子女如住户口、入托、上学手续；?
◆协助品牌经营户办理银行贷款手续，并可提供贷款担保。
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六.招商人员工作安排及工作责任分布:
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招商总指挥（罗祖秋）:
主要负责招商指导及检查?
招商副总指挥（罗宗隘）:
主要负责招商细则的实施监督及大客户的谈判成交?
招商顾问（陈平）：
主要负责招商时对于项目情况的解答?
招商助理（姬霞）：
主要负责招商时合同的签订及档案的管理?
招商经理（虞勇）：
主要负责招商工作的实施招商人员的培训，及普通客户的谈判。
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招商专员：
（李淑婷，戴天，王盛，崔恒丽，锻炼）：
主要负责招商客户的接待，介绍，谈判，办理手续，回访客户等工作。
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七．招商政策：
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商铺租赁：
1.一期商铺租金元/平米/天?
2.二期商铺租金元/平米/天（租一年送半年）?
3.三期商铺租金元/平米/天（租一年送一年）?
仓库租赁:
1.仓库租金为元/平米/天?
八．岗位职责：
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招商部职责?
一、部门本职：
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1、组织及负责整个商城的招商工作：
市场调查、市场分析、项目定位、信息收集、反馈信息、商品结构调整、组织各种促销及展销活动；?
2、负责招商洽谈工作，进行市场拓展和完成领导交办的其他工作。
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二、主要职能：
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1、计划安排：
编制部门本职所管年度、月度指导工作计划；?
2、业务开展：
对部门本职所管业务进行信息搜集和业务开展；?
3、规范制订：
对部门本职所管业务组织制定操作规程和管理制度；?
4、检查考勤：
对本部门所管业务进行监督、检查和考核；?
5、资料管理：
对本部资料进行管理；?
6、工作协调：
协调与公司各部门的关系；?
7、市场拓展：
开展对外客户洽谈招商工作；?
8、工作报告：
向总经理提交部门工作报告；?
三、管理范围：
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部门本职所管理业务范围。
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四、工作要求：
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1、本部人员要严格遵守公司的各项规章制度；?
2、要经常深入市场基层，了解市场形势，搜集信息，提出计划方案及实施策略；?
3、将以顾客服务为中心作为工作原则，高质量完成好本职工作，促进公司整体管理服务水平的提高；?
4、对于应由本部解决的问题，必须在一日内给予明确答复；?
5、同事之间，分工不分家，分职不分责，齐心协力完成工作。
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招商部经理：
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一、岗位职责：
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1、履行领导所指派的工作；?
2、负责制定招商工作计划及目标；?
3、根据招商计划及目标，制定相关招商工作方案，落实及实施各项招商方案，统筹本部人员联系客户，并洽谈招商细节；?
4、建立及健全招商各项管理制度及实施细则；?
5、评估部门下属各人员的工作业绩；?
6、评估各项招商方案的工作效果；?
7、定时向上级汇报招商工作情况；?
8、定时开展市场调查工作并及时汇总上报；?
9、建立完整的一套招商资料库。
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二、领导责任：
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1、对部门工作目标的完成负责；?
2、对下属人员的工作质量、服务水平负责；?
3、对下属人员的整体行为规范、工作秩序及精神面貌负责。
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三、主要权限：
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1、对本部门的工作有建议和领导权；?
2、对本部门下属人员有工作调配建议和任免建议权；?
3、对本部门下属人员有管理、监督、检查、考核和奖罚款建议权。
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招商专员：
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一、岗位职责：
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1、履行招商部经理所指派的一切工作；?
2、负责招商工作，执行可行的招商方案，联系客户，洽谈细节，并负责各项招商细节工作；?
3、根据招商需求，开展市场调查及分析；?
4、建立客户信息资料库；?
5、向上级反馈信息。
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九．答客问：
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一、公司篇?
1.本项目的开发企业及简介？
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答：
江苏奔宏置业有限公司，该公司经营市场多年，实力较强，有20年经营建材经验。
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2.本项目房地产开发有限公司具备何种开发资质？
它的经营期限多久？
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答：
二级资质。
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3.本项目的物业公司？
有过那些管理经验？
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答：
温州商贸城物业公司。
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4.本项目的商业管理公司？
有过那些管理经验？
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答：
凭现有经营状况加以完善。
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5.本项目的建筑施工单位？
工程监理公司？
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答：
开发区建安总公司，镇江方圆监理公司。
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6．24小时招商热线?
答：
0511——?
二、产品篇?
1、本项目的名称？
政府对本项目的评价。
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答：
温州商贸城。
本项目开发商2005年被评为“十强”民营企业，市政府把本项目定为重点项目，有关工商、税务做最大优惠。
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2、本项目的地理位置？
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答：
句容市西环路与104国道交汇处西南角。
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3、本项目的项目规模多大？
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答：
总占地200亩，总建筑面积115000平方米（包括8万平方米的商铺及35000平方米的仓库和加工区。
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4、本项目的相关政府批复如何？
（五证）?
答：
见售楼处墙面。
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5、本项目有没有停车场？
多大？
停车需收费吗？
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答：
有6700平方米的停车场，至少两年内不收取停车费。
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6、本项目的国有土地使用年限有多长？
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答：
40年。
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7、项目一共分几期开发？
目前正在招商的是哪期？
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答：
分三期开发，目前在招商的是三期。
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8、项目三期于何时开工、何时竣工？
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答：
07年10月至08年6月?
9、项目三期将于何时交付？
项目整体何时交付能够投入使用？
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答：
在建工程于08年8月8日交付，?
10、项目采用什么结构？
其建筑耐久性如何？
抗震度为多少？
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答：
框架结构，耐久性佳（50年），7度。
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11、铺位之间采用什么材料分隔？
其防水、防火、隔音效果怎么样？
分隔墙的厚度有多少？
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答：
用防火防水材料分隔，隔音效果佳。
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12、项目主体外墙采用什么材料，以什么颜色为主色调？
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答：
三色外墙砖及局部涂料。
橘红色。
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13、项目三期交付装修标准是怎样的？
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答：
外墙：
瓷砖、涂料，内墙：
涂料，顶棚：
涂料，地面：
水泥地面，门窗：
铝合金。
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14、本项目有哪些消防设施？
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答：
自动喷淋、消防栓、灭火器。
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15、项目商铺的面积（包括分摊面积）、面宽、进深、层高为多少？
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答：
沿西环路两栋商铺一层开间：
4米；纵深：
24米；层高：
米；?
内街商铺一层开间：
4米；纵深：
9米；层高：
米，共20栋；?
纵向两栋商铺：
一层开间：
4米；纵深：
14米；层高：
高为米。
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16、项目内部主干道的宽度？
次干道的宽度？
市场内南北向道路宽度？
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答：
24米主干道，12米的两次干道，9米的市场通道。
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17、项目有几个出口？
在项目的什么位置？
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答：
3个入口，如图所示。
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18、对于店铺的装修，市场有没有规范和要求？
业主在装修过程中，可否改动内部结构？
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答：
内部结构不可改动，如需改造经市场部同意，外观统一。
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19、是否有仓库和加工厂？
是买还是租赁？
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答：
有35000平方米的仓库和加工厂，是租赁。
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20、业主是否可以自行将商铺隔两层？
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答：
可以。
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21、2004年政府重点工程，是否有相关文件可以证明或报纸摘要，政府配合程度如何？
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答：
附政府相关文件。
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22、项目的水，电，通讯是不是直通到户？
是不是一户一表？
店铺用电多少瓦？
是两相电还是三相电？
水、电费收取标准？
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答：
是的，是的，商铺一般是两相电，可以接三相电。
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23、项目商铺二楼可不可以居住，是否通管道煤气？
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答：
可以，没有通管道煤气。
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24、购买商铺是否可以办理户口？
在哪里办理此项业务？
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答：
可以，开发商包办。
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25、市场要收取的相关费用及标准？
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答：
房租、水电费押金（1间500元）。
一年内不收取物业管理费。
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26、句容整体规划？
尤其是本案所处区域西区的规划？
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答：
如图所示。
按市委、市政府多项会议定位：
西门商贸物流区（商业市场群）。
周边亦规划居住用地。
市西北规划工业园区。
目前在建小区有黄金坝经济适用房小区，和红太阳小区。
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27、你们所讲的一站式购物是什么意思？
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答：
“一站式”服务最先萌生在欧美，其后迅速扩展到全球，全面提供各种服务的“一站式”服务理念开始流行。
“一站式”服务的实质就是服务的集成、整合，既可以是服务流程的整合，也可以是服务内容的整合。
家居“一站式”购物广场，在这里能买到与建家、装家、饰家有关的一切需求。
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28、我能否按照自己的需要设计门头招牌？
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答：
须符合市场统一管理要求。
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29、项目周边是否有银行、医院、邮局、商业网点（超市）等？
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答：
是的，104国道向东一农业银行，对面有便民超市及一些小超市，到华阳南路相当近有人民医院、商业网点、邮局等。
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30、办理营业执照需要提供哪些数据？
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答：
包办。
身份证、照片、购房合同（租赁合同），费用购房的交219元，租房的交419元。
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31、税务登记证如何办理？
费用多少？
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答：
包办。
身份证、照片、营业执照复印件、购房合同（租赁合同），工本费125元。
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32、项目是主要是什么人来购买的？
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答：
外地及本地的自购自营户，以及本地一些机关、公务员购买。
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33、老城区到本项目，有几路公交车可以直达？
若喊出租车的话需要多长时间，有几公里？
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答：
2路公交车可直达，喊出租车两分钟即能到达老城区。
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34、市场内部软件是否能够配套（如业主的门面市场卫生市场的导购牌）?
答：
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35、商铺有经营限制吗？
经营区位是怎样划分的？
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答：
是的，严格按照业态区域划分经营。
准确的见图纸。
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36、若现阶段招商客户要入驻是否有地方入驻?
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答：
有的，目前一期，二期都有地方可以入住?
37、对于大品牌,大客户优惠政策是否有弹性?
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答：
可以根据具体情况汇报到公司如有需要可以考虑?
38、市场H栋业态规划有无确定?
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答：
暂时定为钢材，铝合金管业类?
39、三期二楼确定做什么?
（若二楼出租,租金是多少?
是否和一楼政策一样）?
答：
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40、若经营业主资金周转出现问题时,提出贷款要求,商贸城是否可以提出担保?
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答：
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39、对与交通不方便（商贸城是否可以解决）?
答：
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40、现在签合同是一年一签.若有客户提出一次性签三年合同是否可性?
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答：
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41、若客户想自建仓库.库房费用这么算?
年限是多少?
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答：
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45、目前商贸城已进驻品牌：
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陶瓷、洁具：
冠军瓷砖、罗马瓷砖、马可波罗瓷砖、蒙娜丽莎瓷砖、金朝阳瓷砖、裕成陶瓷、佳美施瓷砖、金牌亚洲瓷砖、威尔斯瓷砖、欧美陶瓷、鹏偌陶瓷、意堡罗瓷砖、箭牌卫浴、亿路洁洁具、冠珠、天纬、中盛、美陶、新辉雅、兴辉、皇冠、金洲园、奥斯玛、威俊等；?
地板：
世友地板、格尔森地板、大自然地板、黑骑士、罗伦特、惠尔、格莱仕等；?
油漆：
嘉宝莉油漆、3A漆、三棵树、天利油漆、上峰油漆等；?
灯具：
欧普灯具、百利通灯具、启源灯具等；?
太阳能：
皇明太阳能、世界阳光太阳能等；?
门业：
春天门业、扬子门业、晨丰门业等；?
木业：
莫干山贴面板、龙牌石膏板、韩宇贴面板等；?
家具：
全友家私、雅宝家私、欧兰迪雅家具、喜临门床垫、掌上明珠家具、双虎家具、吉斯床垫、天鹅床垫、喜梦喀床垫、爱因斯堡床垫、香格妮丝床垫、大鹏布艺沙发、安迪雅家具、赛华居家具、麒麟床垫、美思达真皮沙发、万紫轩真皮沙发、亿利来真皮沙发、罗曼真皮软床、情人岛软床、斯可馨沙发、欧宝沙发、凯王沙发、金尔康沙发、亚太沙发、布尔卡诺沙发、森海餐桌、巨桑餐桌、亿家美媒餐桌、长江办公、江泰办公、屹达办公家具等；
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