合作建房土地增值税清算时开发成本如何确认.doc

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合作建房土地增值税清算时开发成本如何确认？

（2011-10-1718:

27:

21）

问：

在合作建房中，其中一种合作方式是一方出地，一方出资，建成后按比例分房。

依据《财政部、财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂兔征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

但是，对分到房屋后土地增值税如何征收的问题，没有文件做相关的规定。

针对上述情况，请问：

（1）对于提供土地的一方，我公司内部有两种意见：

一种观点认为，在整个过程中要缴纳两道土地增值税：

一是提供土地合作建房时，视同销售部分土地，按换房屋的公允价值确认转让土地的收入，账面的土地成本视为成本计算土地增值税；二是分得房屋再销售时的土地增值税，按转让旧房屋及建筑物征收土地增值税。

另一种观点认为，在整个过程中只缴纳一道土地增值税：

就是分得房屋再销售时的土地增值税，按实际售价确认收入，账面的土地成本确认成本。

（2）对于提供资金一方，在整个过程中只缴纳一道土地增值税，就是分得房屋再销售时，但对于再销售时如何缴纳土地增值税又有两种不同观点（对收入的确认没有异议，只就成本有争议）：

一种观点认为，该种合作方式的实质是“以物易物”，在计算分得房屋再销售的计税本应该按换出去房屋的公允价值确认再加上分得房屋的建安成本确认。

另一种观点认为，在计算分得房屋再销售的计税本为建设该合作项目发生的所有建安成本支出。

依据为《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）中的第三十一条的规定。

这种观点认为，在成本确认方面，各税种确认的原则应该保持一致。

请问上述两个问题哪个观点正确？

答：

1、对于出地方，合作建房自用暂免征收土地增值税，是指以地换房环节的土地增值税，由于分房后销售不再符合免税条件，应补缴以地换房环节的增值税同时申报缴纳销售房屋的土地增值税，是两道土地增值税而非一道土地增值税。

2、对于出资方而言，是以房产抵偿出地方的土地款项，在计算土地增值税时应以分出房屋的公允价作为取得土地使用权的价值，另外加上发生的各项成本费用作为土地增值税的扣除项目。

应当适用《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）文件第六条一款规定：

“房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第

（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

”

问：

我公司是房地产开发企业，2007年与本地粮食局签订合同，约定粮食局出地，我公司出资，合作建房，建成后按比例分配；2008年房屋建成，面积为20000平方米，我公司分得16000平方米，粮食局4000平方米，并办理了房产证。

此项目建筑总成本为8000万元，建筑支出均为我公司支出，建筑发票及相关费用发票抬头均为我公司名称。

2008年底土地增值税汇算清缴，请问我公司房地产开发成本应该是8000万元，还是按分房比例为6400万元（8000÷20000×16000）？

我公司本次汇算的可售面积和总面积分别是多少？

粮食局土地契税及取得土地的相关费用是否可以进入我公司土地增值税的汇算？

　　答：

1、关于合作建房土地增值税计算。

　　对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房。

总建筑面积为20000平方米，房地产开发企业分得面积16000平方米，粮食局4000平方米，房地产开发成本为8000万。

　　纳税人按规定分别进行土地增值税清算，应按扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

　　单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

　　单位建筑面积成本费用：

8000万元÷20000平方米=4000元。

　　房地产开发面积和成本分摊：

房地产开发企业面积16000平方米，开发成本6400万元（4000×16000）。

粮食局面积4000平方米，开发成本1600万元（4000元×4000）。

　　2、关于合作建房扣除项目问题。

　　《土地增值税暂行条例》及实施细则第六条规定，计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；……取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。

　　房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题。

　　《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第五条规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

　　根据上述规定，粮食局为取得土地使用权所支付的契税和按国家统一规定缴纳的有关费用可以作为计算增值额的扣除项目。

问：

在合作建房中，其中一种合作方式是一方出地，一方出资，建成后按比例分房。

依据《财政部、 财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48 号）规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂兔征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

但是，对分到房屋后土地增值税如何征收的问题，没有文件做相关的规定。

针对上述情况，请问：

（1）对于提供土地的一方，我公司内部有两种意见：

一种观点认为，在整个过程中要缴纳两道土地增值税：

一是提供土地合作建房时，视同销售部分土地，按换房屋的公允价值确认转让土地的收入，账面的土地成本视为成本计算土地增值税；二是分得房屋再销售时的土地增值税，按转让旧房屋及建筑物征收土地增值税。

另一种观点认为，在整个过程中只缴纳一道土地增值税：

就是分得房屋再销售时的土地增值税，按实际售价确认收入，账面的土地成本确认成本。

（2）对于提供资金一方，在整个过程中只缴纳一道土地增值税，就是分得房屋再销售时，但对于再销售时如何缴纳土地增值税又有两种不同观点（对收入的确认没有异议，只就成本有争议）：

一种观点认为，该种合作方式的实质是“以物易物”，在计算分得房屋再销售的计税本应该按换出去房屋的公允价值确认再加上分得房屋的建安成本确认。

另一种观点认为，在计算分得房屋再销售的计税本为建设该合作项目发生的所有建安成本支出。

依据为《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）中的第三十一条的规定。

这种观点认为，在成本确认方面，各税种确认的原则应该保持一致。

请问上述两个问题哪个观点正确？

答：

1、对于出地方，合作建房自用暂免征收土地增值税，是指以地换房环节的土地增值税，由于分房后销售不再符合免税条件，应补缴以地换房环节的增值税同时申报缴纳销售房屋的土地增值税，是两道土地增值税而非一道土地增值税。

2、对于出资方而言，是以房产抵偿出地方的土地款项，在计算土地增值税时应以分出房屋的公允价作为取得土地使用权的价值，另外加上发生的各项成本费用作为土地增值税的扣除项目。

应当适用《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）文件第六条一款规定：

“房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第

（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

”

合作建房税收政策及司法解释 

一、营业税

（一）《国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发[1995]156号）

十七,问：

对合作建房行为应如何征收营业税？

答：

合作建房,是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权,另一方（以下简称乙方）提供资金,合作建房.合作建房的方式一般有两种：

第一种方式是纯粹的"以物易物",即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换.具体的交换方式也有以下两种：

（一）土地使用权和房屋所有权相互交换,双方都取得了拥有部分房屋的所有权.在这一合作过程中,甲方以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,发生了销售不动产的行为.因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为.对甲方应按"转让无形资产"税目中的"转让土地使用权"子目征税；对乙方应按"销售不动"税目征税.由于双方没有进行货币结算,因此应当按照实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额.如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去,则又发生了销售不动产行为,应对其销售收入再按"销售不动产"税目征收营业税.

（二）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权.例如,甲方将土地使用权出租给乙方若干年,乙方投资在该土地上建造建筑物并使用,租赁期满后,乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方.在这一经营过程中,乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权,甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物.甲方发生了出租土地使用权的行为,对其按"服务业--租赁业"征营业税；乙方发生了销售不动产的行为,对其按"销售不动产"税目征营业税.对双方分别征税时,其营业额也按税暂行条例实施细则第十五条的规定核定.

注：

原《实施细则》第十五条　

第十五条　纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：

（一）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。

（二）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。

（三）按下列公式核定计税价格：

计税价格＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）

上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。

第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股,成立合营企业,合作建房.对此种形式的合作建房,则要视具体情况确定如何征税.

（一）房屋建成后如果双方采取风险共担,利润共享的分配方式,按照营业税"以无形资产投资入股,参与接受投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税"的规定,对甲方向合营企业提供的土地使用权,视为投资入股,对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税.

（二）房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配,或提取固定利润,则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为,而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为,那么,对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按"转让无形资产"征税；对合营企业按全部房屋的销售收入依"销售不动产"税目征收营业税.

（三）如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋,则此种经营行为,也未构成营业税所称的以无形资产投资入股,共同承担风险的不征营业税的行为.因此,首先对甲方向合营企业转让的土地,按"转让无形资产"征税,其营业额按实施细则第十五条的规定核定.因此,对合营企业的房屋,在分配给甲乙方后,如果各自销售,则再按"销售不动产"征税.

（二）国税函[2004]241号《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》

广东省地方税务局：

你局《关于广州市金安房地产开发有限公司“合作建房”征收营业税有关税收政策问题的请