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规划调研报告正文
第一章绪论
1.调研背景：
中国|创意产业是面向21世纪的朝阳产业，具有巨大的发展潜力。
近几年来，创意产业作为一个新型产业群，在我国受到高度重视，在北京、上海等大城市，创意产业纷纷被纳入到城市发展规划中，以提升城市的综合竞争力。
苏州|这座城市从不缺少创意，一根丝线可以创造出最美丽
的画面，几方湖石也能垒起最自然的山林意趣。
而从一个精致绣品、
一座典雅园林出发，创意从文化的底蕴走向经济发展的前沿，一切还只是刚刚起步。
近几年来，苏州政府大力发展创意产业，并在全市范围内兴建创意产业园（图1-图2）。
X2|创意街区作为苏州第一个创意产业园区，对苏州创意产
业园的发展有着特殊意义。
从07年开园至今，入驻的创意企业生
存与发展状况如何，是否达到预期效果,,种种疑问引起了我们的关注，并引发我们对其背后问题的思考。
图1|苏州创意产业园区分布|
图2|苏州兴建创意产业园区|
|市领导视察桃花坞文化创意产业园|
|园区idea创意泵站|
|X2创意街区|
|苏州国际文化创意园|
2.调研目的：
通过调查方法的综合运用，全面获取关于X2创意街区的资料，
系统了解X2创意街区的基本情况。
通过调查，深度挖掘X2创意街区发展中存在的问题。
针对X2创意街区的现状特征与存在的问题，从城市规划角度，
提出相应的意见和建议。
3.调研对象：
X2创意街区（图3）
苏州高新区规划部门相关负责人
X2创意街区开发商：
苏州工艺美术集团有限公司工作人员
普通市民：
居住在X2创意街区附近的普通市民
创意人员：
街区内创意企业从业人员和公司管理人员图3|苏州X2创意街区|
02
4.调研思路与方法：
4.1研究框架（图4）
图4|苏州X2创意街区|
4.2调研方法
资料查阅：
通过书籍及网络查阅有关中国和苏州“创意产业”
和“创意产业园区”的相关文献资料。
实地观察：
通过照片记录、实地测绘等手段进行实地考察并绘
制出X2创意街区平面图。
问卷调查：
针对X2创意街区中创意企业的从业人员和管理人
员发放了50份调查问卷，收回41份，有效率为82%,同时对调查
者进行简单访谈。
人员访谈：
对规划管理部门、开发商和附近的普通市民进行访
谈，了解X2创意街区的发展情况和社会认知度。
03
第二章调研与分析
1.X2创意街区基本情况调研：
1.1区位条件
X2创意街区地处苏州高新区狮山商务区内，西临滨河路，南
临金山路，北至金山浜。
周边众多的写字楼和高等学府为其发展提
供了良好的发展环境（图6）。
街区占地面积为1.95公顷，建筑面
积为26447平方米，容积率为1.35。
1.2历史沿革
街区为原苏州刺绣厂旧址，由于苏州高新区产业结构调整与厂
商自身发展需要，刺绣厂于2004年搬迁后一直空置。
在近几年“退
二进三”的浪潮中，厂房经设计改造与功能置换，于
2007年正式
启用，成为现在的创意产业园区。
1.3开发模式
|改造前|改造后|改造前
X2创意街区由原刺绣厂所属的苏州工艺美术集团有限公司自
主开发，企业入驻方式以租赁为主。
1.4目标定位
X2创意街区定位为：
符合苏州高新区“高、新”特色的创意
产业项目孵化基地和各类优秀创意人才的聚落空间，为高新区乃至
苏州地区的各类有需求的企业公司提供一个创意设计类服务功能
的外包市场。
图5
|X2创意街区区位|
1
|润捷广场|2|金狮大厦|
3|新创大厦|
4
|国际经贸大厦|
5|
狮山峰汇大厦|
6
|香格里拉大酒店|
7|某高校|
|改造后
|X2创意街区入口景观|
04
1.5功能布局
街区由8幢经改造的旧厂房组成（图6），除1、5、7、8号楼
目前空置外，其余建筑一层多为餐饮、休闲娱乐等服务性行业，二
至六层为入驻企业集中办公区。
1.6入驻企业
创意街区内现共有59家企业，主要分布在三号楼与四号楼的
二至六层，我们对所有入驻的企业进行统计（表1）。
表1|街区入驻企业一览|
三号楼
南天电气开发
兴业志成贸易
雕刻空间装饰设计
智能网络
6
系统
F
锐诚财务事务所
新巢结构工程
博通计算机科技
恩缇艾音
频设备
金色桥人力资源
莱顿科学仪器
菱慧机电设备工程
亿良国际
5
贸易
F
宏大物流
千惠服饰
雷振实业
恬迅机电
科技
自立工程顾问
润欣泰贸易
吴康医药技术咨询
南佳电子
4
绿竹教育咨询
富乐外贸
青年旅行社
美术摄影
F
家协会
萨摩亚麦恩科技
君虹贸易
达渊伟业贸易
新恩电子
真吉尼化妆品
美错机械
顾天诚设计事务所
品筑装饰
3
设计
F
安姆特检测机构
宇博机电设备
东方雨虹防水工程
创力投资
管理
2
天元税务师
-
-
-
F
1
嘉旺茶餐厅
美味东北菜
鲜天下台湾锅贴
星光大道
F
寻常故事菜馆
澄屋日本料理
-
-
四号楼
6
空置
F
5
大易视觉摄影
漫步创媒
F
明治日语
致朗景观设计
4
安博实训基地
大信施装饰工程
F
新智教育咨询
任象机电工程
3
经贸职业技术学校
天馨职业培训
F
2
依恋格调文化礼仪
罗曼蒂克形象沙龙
F
星光贝贝亲自摄影
-
1
婴之爱母婴用品
汉庭酒店连锁
F
金宝贝亲子教育
-
街区的指示牌上清晰地反
应了街区内企业频繁更替
和创意企业少的特征。
图7|街区内指示牌|
05
2.X2创意街区存在问题分析
通过对X2创意街区基本情况的调研，我们注意到名为“创意
街区”的X2，其实际意义上从事创意生产的公司并没有那么多，
而大量充斥着餐饮、商业等与创意无关的行业，名实相悖——这是
否是在其发展过程中出现了某些问题。
为了找出其症结所在，我们
对X2创意街区进行深入的调查，发现其在成长过程中，确实存在着不少的“烦恼”。
2.1烦恼一：
有企业，少创意
根据调查统计，X2创意街区中共有企业59家，我们对街区内
入驻企业进行归类并统计（图8-图9）。
图8|X2创意街区入驻企业门类构成|
2.1.1创意企业比重偏小
数量少
根据统计显示，在
X2
创意街区中，创意企业仅为9
家，所占比例为15.3%。
但从国内成功的案例来看，创意产业园区
中创意企业在业态上应占较大比例。
例如上海8号桥创意企业所占
[1]
（图10）。
比例为80%，M50创意园更高达94%
面积小经调查统计，街区中已出租的建筑面积为26123平
方米。
其中，9家创意企业面积共为1144平方米（表2），仅占已
出租总面积的4.4%。
从创意企业数量少且面积小的状况，可以看出创意产业在街区内不占主导地位，“创意街区”有名无实。
[1]:
网络相关链接：
http:
//www.
底层餐饮商业其他企业
创意企业交通空间
空置房二层交流平台
休憩平台卫生间
图9|入驻企业分布|
M50,94%
八号桥,80%
X2创意街区,15.3%
图10
|创意企业比例对比分析|
表2
|入驻创意企业面积统计|
创意企业
面积
比重
罗曼蒂克形象沙龙
2
0.5%
137m
依恋格调文化礼仪
41m2
0.2%
星光贝贝亲子摄影
45m2
0.2%
品筑装饰设计
2
0.2%
55m
顾天城设计事务所
99m2
0.4%
漫步创媒
2
1.2%
309m
大易视觉
338m2
1.3%
雕刻空间装饰
120m2
0.5%
06
2.1.2创意企业逐年减少
对面那家美递工坊，还没有装修好就搬走了。
——星光贝贝亲子摄影员工
街区内的创意企业从2007年开园时的16家，到2008年底的
12家，又到目前的9家，呈现逐年减少的趋势（图10）。
根据创意企业管理者的问卷调查结果（图11-图12）：
现存的创
意企业中在街区开业时入驻的仅为40%，当时入驻原因主要是看中
了“新区狮山商务区的发展潜力”、“便利的交通条件”和“苏州创
意产业第一站”的招牌。
但经过两年多的发展，70%的企业认为X2
创意街区对他们企业形象的提升并没有帮助。
2007年-2008年2008年-2009年
从2007年至今，已经搬离的创意企业共有7家（表3）。
“停
业、转让”的标语和大门紧锁的情形比比皆是，足见这些已搬离的
创意企业当时面临的困境（图13），现存创意企业的生存状况也令
人担忧。
表3|已撤离创意企业一览表|
图11|创意企业入驻时间构成|
靠近学校新区发展潜力
优惠政策交通便利
图12|创意企业入驻缘由构成|
2009年-至今
图10|创意企业分布演变|
入驻的创意企业其他企业
图13|创意企业搬离街区|
07
2.1.4深层分析
房租是影响创意企业是否入驻街区的重要因素之一。
根据调查，80%的创意企业认为房租偏贵（图14）。
为此，我们
对街区的租金进行调查分析。
目前，创意街区内房租情况为：
一至二层为90元/平方米·月，
三至六层为48元/平方米·月，且需50平方米起租。
X2创意街区地处苏州新区狮山商务区，周边有众多商务写字
图14|X2创意街区创意企业房租承受能力构成|
楼。
由于街区的经营方式与一般商务写字楼相类似，均以出租办公
空间的方式运作，所以我们对街区周边商务写字楼的房租进行调查
统计（表4）。
表4|X2创意街区与周边商务写字楼房租情况一览表|
通过对比发现，X2创意街区的房租处于中高档写字楼的水平。
图15|X2创意街区周边商务写字楼|
鉴于创意企业的保密态度，我们无法详细了解企业的盈利状况和进行收益与成本之间的对比。
但是面对如此“高水准”的房租，苏州这些处于起步阶段的创意企业可能会无力承担。
2.1.5小结
1）X2创意街区内的创意企业占整个业态的比例偏少，在街区
内不占主导。
2）高居不下的房租是影响创意企业入驻的重要原因之一。
3）相关优惠政策的缺失影响处于初创阶段的创意企业的信心，
生存和发展前景问题成为企业当前首要考虑的事情。
08
2.2烦恼二：
有创意，弱产业
在实地勘查中我们发现，X2创意街区内目前仅存的9家创意
企业零散地分布在各楼层中（详见下图），针对这一现象我们对这
些创意企业门类和其之间的合作关系进行了深入调查。
2F3F5F6F
2.2.1创意企业门类少，规模小
门类少
经过阅读相关文献，我们了解到：
我国创意产业的门类基本分
为工业设计类、影视艺术类、软件服务类、流行时尚类、建筑装饰
创意企业其他企业
休憩空间空置区域
类、展演出版类、广告企划类、运动休闲类等八大类
[2]。
在此基础上，我们又对
X2创意街区内的创意企业进行细分,
并与上海8号桥的企业分类情况作对比（表
5，图16）。
表5|X2创意街区创意企业一览表|
创意企业名称
所属门类
大易视觉艺术传播有限公司
影视艺术类
上海漫步创媒广告有限公司
广告企划类
致朗景观设计有限公司
建筑装饰类
苏州顾天诚设计事务所
建筑装饰类
品筑装饰设计工程有限公司
建筑装饰类
依恋格调文化礼仪
流行时尚类
雕刻空间装饰有限公司
建筑装饰类
罗曼蒂克形象沙龙
流行时尚类
星光贝贝亲子摄影
影视艺术类
根据图16的数据，街区内的创意产业门类主要为建筑装饰类，
而同样以建筑装饰类为主的上海8号桥包含了除软件服务类外的
所有其他创意产业门类[3]。
X2创意街区
上海8号桥
图16|X2创意街区与上海8号桥创意企业门类对比|
[2]:
厉无畏，创意产业导论，学林出版社，2006年
[3]:
褚劲风，高峰，马吴斌：
上海城市与创意产业园区协调发展研究，中国人口·资源与环境，200706.
09
规模小
街区内创意企业不仅门类少，而且在公司规模上普遍偏小。
据
调查数据显示（表6），在所有的九家创意企业中，有七家为10人
以下的小公司，所占比例为83.3%，仅有两家为10人以上的公司，
所占比例为16.7%。
表6|X2创意街区创意企业规模一览表|
创意企业数量少是街区内创意产业门类少的重要影响因素之
一。
X2创意街区只能吸纳一些正处于起步阶段且规模较小的公司
入驻，还没有能力吸引具有一定知名度、实力较强的创意企业，发展潜力有限。
2.2.2产业链出现“断层”
“原始创意——创意产品的生产——创意产品的展示、推广、交易、传播——最终消费者”构成了一条完整的创意产业链（图17），其中任何一个环节的缺失或不健全都可能使创意企业失去效
益。
[4]
按照创意产业链的要素，我们对X2创意街区内创意企业进行
分析（表7）。
表7|X2创意街区创意企业产业链构成要素表|
图17|创意产业链示意|
10
从表7看出，街区内大多创意企业的原始创意是在顾客（消费
者）意见和设计师灵感共同作用下形成，然后通过简单的个体劳动
或协作集体劳动产生创意产品，最后直接提供给消费者。
创意产业
链中的“展示、传播和推广”要素在街区内创意企业中出现“断层”
的现象。
“我倒是想和那家影楼合作呀，但是他们在哪一层我都不清楚，他们也没有来找过我。
”
——依恋格调文化礼仪公司负责人
目前，在所有进驻X2创意街区的创意企业中，只有罗曼蒂克
形象沙龙与星光贝贝亲子摄影有合作关系（图18）。
由于街区内创意企业的产业链出现“断层”,导致企业间信息
不能及时共享和交流，甚至出现了同在一个街区不知道各自办公地
点的现象，业务合作更是难上加难.调查了解到，街区内70%的创
意企业都无和其他创意企业合作的意向（图19）。
2.2.3消费者对街区认知度不高
感觉这个创意街区跟上海那个八号桥不大一样，倒像个餐饮一条街什么的。
——附近某大学学生
我每天都路过X2，但是不知道它是做什么的，反正它楼下的饭店一直开开关关的！
——附近某小区居民
消费者作为创意产业链的最后一环，代表市场需求，对企业能否产生经济效益有着至关重要的意义。
通过对附近的居民和大学生的调查问卷（图21）与简单访谈，
我们了解到市民对创意产业和X2创意街区的认知度不高，去街区的频率也十分低。
由于街区本身业态的构成形式，在市民眼里看来，X2创意街区更像是餐饮一条街。
创意企业生产的创意产品最终是要面向消费者的，而消费者对
街区的认知度不高，导致街区内创意企业缺乏应有的市场，面临生
存危机。
企业间有合
企业间无合作
图18|
X2创意街区内创意企业间合作关系|
图19|X2创意街区内创意企业合作意向|
图20|X2创意街区底层餐饮|
街区底层多为餐饮无创意企业，这种业态分布给市民造成餐饮一条街的错觉。
市民对街区了解市民去街区频率
图21|市民对X2创意街区认知度构成|
11
2.2.4深层分析
创意产业的产业链需要创意人才来推动。
经相关文献阅读，我们了解到，创意人才可以分为：
创意的生产者、创意活动的组织引导者和创意成果的经营者[5]（详见下图）。
据此，我们对街区内的创意阶层进行调查问卷，统计结果显示街区内创意人才呈现单一化的
特征（图22-图23）,表现为：
年龄：
街区内98%的创意人才为20-40岁；
教育程度：
街区内91%的创意人才为专科和本科；收入：
工资一般，多为1000-2000元的水平。
问卷结果显示，X2创意街区内的创意人才基本为刚步入社会的青年人，他们的教育程度和收入一般，并且在创意产业链中扮演“创意生产者”的角色。
创意产业链的完善和延伸需要各个层次的创意人才。
街区内创意人才的单一化，使街区的产业链停留在某一个环节上（创意的生产），而产业链上的其他环节——创意产品的流通、传播和创意产品的经营则则缺乏相应的创意人才,导致产业链无法完善。
2.2.5小结
1）创意产业要获得快速健康的发展,打造完整的产业链和培养
创意人才是两个关键因素。
2）街区内没有相关培训机制培养不同层次的创意人才，呈现
出人才单一化的特征。
3）街区内产业链本身出现的断层和创意人才层次的单一化，
导致街区内有创意“弱”产业。
[5]:
厉无畏，创意产业导论，学林出版社，2006年
图22|X2创意街区内创意人才教育程度构成|
z
5000元以上
z
5000元-4000元
z
4000元-3000元
z
3000元-2000元z
2000元-1000元
z
1000元以下
图23|X2创意街区内创意人才月收入构成|
12
2.3烦恼三：
有空间，缺场所
创意阶层的创作行为特点要求创作空间具有弹性化、可塑化和
人性化。
调查显示，X2创意街区内大部分创意企业从业人员对街
区本身的设计改造、办公空间的层高、面积和通风采光条件、停车
场、标志系统、卫生状况以及安全设施等条件表示基本满意
（图24-
图26），旧厂房改造一定程度上符合创意产业随意分割空间、尺度自由的特殊需求。
很好，满意
不好不坏
有待提高
面积
层高
通风采光
z
z
z
图24|
X2创意街区空间环境满意度|
z
z
z
图25|
X2创意街区配套设施满意度|
图26|X2创意街区办公空间满意度|
然而良好的空间环境，并不等于生产创意的场所。
目前街区
内的创意阶层是在怎样的场所中进行创作？
2.3.1交流场所利用率低，人气难聚
在这还能干嘛呀，就和同事一起抽根烟吧。
——致朗景观设计顾问有限公司设计师
A
1）室内：
办公楼内每层中部均有一处休憩空间，木地板、鹅
卵石等软硬结合的铺地和地灯让这处休憩空间很有设计感。
但问卷
调查结果显示，这些休憩空间的利用率很低（图27）。
通过观察我们发现，室内休憩空间缺少足够的采光，相比其他
空间较为昏暗，正对电梯间，且没有座椅等最基本的休憩设施，导
图27|空无一人且昏暗的室内休憩空间|
致在此休憩的创意人员少之又少，逐渐变为一个开放的吸烟室。
13
2）室外：
我们在一天中的各个时段对X2创意街区的室外休憩
交流空间（街区内的二层平台）进行抽时段调查（详见下图），发
现这些公共开放空间的使用者都屈指可数（图28）。
街区中的人流
基本以交通性为主，而很少在公共空间停留（图29）。
图28|街区公共开放平台人数变化
室外公共开放空间缺少必要的交流与休憩的小品设施，且空间周边企业和店铺的相继搬离和停业，给人一种冷清、无人气的感觉，
空间本身缺乏了吸引力；加上街区内产业链的“断层”，企业间相互不了解，阻碍了创意人员之间的交流，造成无人愿意来交流进行休憩。
2.3.2展示场所缺失,活动较少
对创意阶层的问卷调查显示，创意企业举办展览活动的频率很
低，90%的企业很少或几乎不举办发布活动（图
30）。
展示场所是企业发布创意产品、宣传企业文化的媒介。
对于这一环节，创意企业并没有足够的认知。
展示场所的缺失，将阻碍创意产品的展示、推广、交易、传播以及最终消费。
2.3.3配套场所不符合创意阶层要求
创意街区中配套场所多以餐饮为主。
根据调查显示，大多数创
意人员很少去底层餐厅就餐（图31），一般自带午餐或选择较为便宜的快餐。
底层的餐饮价格偏贵，因此不是创意阶层解决午饭问题的首选，底层餐厅逐渐失去与街区内创意企业的联系。
办公空间空置空间交通空间
绿化交流平台人流聚集点
图29|空无一人的室外公共开放空间|
极少偶尔经常
zzz
图30|X2创意街区内创意企业举办活动频率|
图31|街区内创意人员底层餐饮就餐频率|
14
下面的餐厅开一家倒一家。
这里应该多开些酒吧、咖啡厅、休
闲茶座什么的。
——致朗景观设计顾问有限公司某设计师B
配套餐饮并非创意人员所需要的休闲服务门类（图32）。
他
们更需要像酒吧和咖啡厅这样带有浓厚个性风格和特征的休闲和
服务空间。
2.3.4深层分析
街区内的二层平台设置在三号楼与四号楼之间，是视线的焦
点，从面积和位置上来看，是非常适合创意人员进行交流场所
（图33）。
然而在调查中我们发现，这个交流场所与这两幢主要
的办公楼之间并不能互通联通，创意办公人员只能通过
升级会员 