分户验收监理细则.docx
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分户验收监理细则
金茂·悦龙上一期工程
分户验收监理实施细则
项目总监:
编制:
四川省城市建设工程监理有限公司
金茂·悦龙上一期工程项目监理部
编制日期:
二〇一四年月
1、项目监理部依据三期工程委托监理合同对承包单位进行监督管理。
1.1工程概况：
1.2主要工作内容
其主要工作是控制工程建设投资、工程建设进度、工程建设质量；安全文明行为监督；进行工程建设合同、工程建设信息管理，协调内部有关单位之间的工作关系。
现场监理项目部为了更好的完成业主委托的监理任务，根据工程委托监理合同和施工承包合同要求，拟定三期工程分户验收的目标值：
1、工程进度目标：
达到节点工期，保证施工总体进度；
2、工程安全目标：
无重大安全事故；
3、工程档案资料目标：
合格；
4、工程质量目标：
按现行的GB50300-2001《建筑工程施工质量验收统一标准》等系列标准规范，并结合本工程施工总承包合同，要求完工后达到一次验收合格。
在接受委托任务后，已建立工作流程和各项现场管理制度，其中分户检验监理工作流程内容如下：
1、审查分户验收施工方案；
2、全过程检查，严格按监理程序，实行报验制度；
3、各种检验资料审核及验收；
4、现场检查和抽样检查。
一、分户验收的特点：
分户检验应以每户住宅和住宅公共部分的走廊（含楼梯间、电梯间）等具有独立使用功能的房间为一个检查单元进行。
1、针对本项目现场具有以下内容：
（１）建筑结构外观及尺寸偏差；
（２）门窗安装质量；
（３）墙面、地面和顶棚面层质量；
（４）防水工程质量；
（５）给水、排水系统安装质量；
（６）室内电气工程安装质量。
（７）其它规定、标准中要求分户检查的内容。
在分户检查时必须消除建筑质量通病，在各专业分户检查前必须进行施工技术和资料交底，并要求各总包单位和专业分包单位作好成品保护。
2、编制依据：
（１）、《建设工程委托监理合同》
（２）、已经批准的本工程《监理规划》
（３）、施工图说、交底纪要、变更、核定
（４）、标准、规范、规程
GB50300-2001《建筑工程施工质量验收统一标准》
GB50203-2002《砌体工程施工质量验收规范》
GB50204-2002《砼结构工程施工质量验收规范》
GB50210-2001《建筑装饰装修工程质量验收规范》
GB50209-2002《建筑地面工程施工质量验收规范》
GB50242-2002《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》
GB50303-2002《建筑电气工程施工质量验收规范》
（５）、重庆市住宅质量分户检验管理暂行办法
３、分户验收的组织机构及岗位责任制度：
（１）、组织机构：
由建设单位会同监理、施工单位确定分户检验小组人员。
分户检验小组组长为建设单位项目负责人，副组长为施工单位项目经理和监理单位项目总监。
检查人员由各单位相关人员组成。
已选定物业公司的，物业公司应当参加分户检验工作。
（２）、项目分户验收领导小组以及有关人员岗位责任制
Ａ、对本项目的分户验收工作负组织、协调和领导责任；
Ｂ、负责组织各专业检查组开会，具体对各专业检查组提出检查质量、检查进度；和奖罚等要求；
Ｃ、负责进度安排管理和分户验收的质量复查和监督工作，采取逐户检查的方式，对已经验收的住户进行质量复查和监督，对照抽查点的布置图，抽查数量每检查项每自然间不少于６点，如发现与数据不符的，有弄虚作假行为的人员要给予处罚，确保分户验收不走过场，达到减少住户投诉为目的。
Ｄ、负责向各验收小组人员交底，使各人员掌握检查的项目、方法、内容、部位、数量等。
４、分户验收的程序和要求
（１）、由建设、监理、施工单位共同组成分户验收工作领导小组，下设各专业组成的验收检测组，对具备验收条件的分户验收项目应及时验收。
要求：
制定责任追究制度，责任到人，要求检查人员能够切实履行检查职责。
验收检查组由三方组成。
检查组数量根据相关规定确定。
（２）、在每种户型图上标注确定检测点号和位置。
要求：
检测点要在检查前统一确定，严禁现场取点或临时变更，已确保检测点的科学性、客观性，并在施工图上注明。
（３）、每户检测完后各，各专业人员必须签字。
要求：
检测组对评定表中的各项目检查必须认真对照图纸、洽商和实际情况检查填写，并在实测实量的基础上如实填写。
（４）、定期召集专题会，沟通汇报检查情况。
要求：
对不符合要求的项目要即时下达不合格项处置记录，施工单位经返修，合格重新组织分户验收。
（５）、分户验收合格后，要填写分户验收表要求：
每户验收完成后将检测资料保存，每户建立档案，以便小业主查阅。
（６）、分户检验小组填写检查记录，发现工程观感质量和使用功能不符合规范或设计文件要求的，书面责成施工单位整改并对整改提出方案并整改，整改与处理情况应记入检验记录。
分户检验小组发现设计质量问题的，应书面通知设计单位提出方案并整改，整改与处理情况应记入检验记录。
分户检验合格后，必须按户出具由建设、施工、监理单位项目负责人签字或签章确认的《住宅工程质量分户检验表》，《住宅工程质量分户检验表》应明确检查的部位及检查数量。
住宅工程竣工验收前，建设单位应将分户检验的情况汇总后报负责该工程的质量监督机构备案。
住宅工程交付使用时，建设单位应当将《住宅工程质量分户检验表》交给业主。
（７）、分户检验不合格的，建设单位不得组织工程竣工验收。
（８）、建设单位应在每栋住宅工程的显著部位镶刻包含工程名称、开、竣工时间以及工程参建单位名称及负责人姓名的铭牌。
５、分户验收的质量保证措施
（1）、分户验收领导小组和各专业检查组的人员要严格组织纪律，按照分户验收的计划安排，所有检查人员在验收期间严格履行职责。
（2）、分户验收检查组人员学习分户验收有关文件和规定到位，要求检查人员全面理解分户验收的规定，以便指导验收工作。
（3）、为了确保分户验收工作的顺利进行，各专业检查组必须配备检查所需的工具，要求检测人员熟悉检查工具的使用方法。
（4）、分户验收方案落实到位。
分户验收领导小组成员和各专业检查组人员要认真学习和深刻领会分户验收相关文件，做到熟悉工程所涉及的检查项目，按抽查点平面图检查质量，对不合格点及不合格项目及时传达整改通知书。
（5）、分户验收领导小组负责对各专业检查组的检查结果进行监督，具体措施为，按照分户验收质量记录表及抽查点平面图的具体位置对检测质量结果进行复查，复查不少于总户数的１％，且不少于３户；如发现检查质量不实，或与实际情况不符，应将该检查结果作废，责令重新分户验收并给予必要的经济处罚。
二、分户验收监理工作的流程：
三、监理工作的控制要点及目标值：
１、建筑（结构）外观尺寸及空间尺寸
现浇楼板的厚度符合设计要求；楼板厚度的允许偏差符合质量验收规范的要求。
现浇楼板不应有未经处理的裂缝。
房间的内墙面之间净距、房间净高应符合设计要求，净距偏差值控制在15mm之内。
公共部分走道净开间尺寸，楼梯间的净尺寸应符合设计要求且满足相关规范的最小值的要求。
公共部分走道和楼梯间扶手高度应符合设计要求且满足相关规范的最小值的要求。
2、门窗栏杆安装质量
有排水孔的门窗，排水孔应通畅，位置数量应符合设计要求；窗台流水坡度、滴水线、鹰嘴的设置应合理。
玻璃安装后应牢固；玻璃的品种、规格、尺寸、色彩和涂膜朝向应符合设计和相应标准的要求。
门窗配件的规格、数量应符合设计要求；安装应牢固，位置应准确；功能应满足使用要求。
门窗扇的橡胶密封条或毛粘密封条应安装完好，不应脱槽；玻璃密封条与玻璃、玻璃槽口的接触应紧密、平整。
门窗的材料应符合设计要求门窗应开启灵活、关闭严密，无倒翘。
落地窗防护栏杆高度不少于900㎜，且不得有负偏差。
竖杆净距不多于110㎜。
表面光滑、光泽一致；无裂缝、翘曲、损坏；牢固；接缝严密。
阳台栏杆栏杆高度不少于1100㎜，且不得有负偏差。
竖杆净距不少于100㎜。
表面光滑、光泽一致；无裂缝、翘曲、损坏；牢固；接缝严密。
3、墙面、地面及天棚面层质量
墙面抹灰：
烟道抹灰表面无裂缝、平整、阴阳角顺直。
平整度垂直度允许偏差４mm，面层抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘接牢固，抹灰层应无脱落、空鼓、面层应无爆灰和裂缝、阴阳角顺直；孔洞、槽、盒周围的抹灰表面应整齐、光滑；管道后面的抹灰表面应平整。
楼梯踏步的宽度偏差为-5～+8、高度偏差不多于10㎜，方符合要求。
地面抹灰：
面层的强度应符合设计要求；面层与下一层应结合牢固，无空鼓；面层表面不应有裂纹、脱皮、麻面、超砂等缺陷；面层表面的坡度应符合设计要求，不得有倒泛水和积水现象。
表面平整度允许偏差５mm。
顶棚抹灰：
抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘接牢固、抹灰层应无脱落、空鼓，面层应无爆灰和裂缝；顶棚不得有渗漏现象；弹出天棚标高控制线。
4、防水工程质量
有防水要求的楼面（厨房、厕浴间、开敞式阳台）防水隔离层的材料品种、厚度应符合设计要求；隔离层与下一层粘接牢固，不得有空鼓；防水涂层应平整、均匀，无脱皮、起壳、裂缝、鼓泡等缺陷；防水隔离层严禁渗漏，坡向应正确、排水通畅，不得有倒泛水和积水现象。
屋面防水屋面工程不应有渗漏和积水现象；天沟、泛水、变形缝等构造应符合设计要求。
墙面（外墙、地下室墙）墙面、墙角不应有渗漏，开裂等缺陷。
管道防水管口、孔口位置不应有渗漏，开裂等缺陷。
5、给排水工程质量
管道及其配件材质、管径、连接、固定，坡度、坡向符合设计和验收规范要求阀门、水嘴的选型满足设计要求清扫口、伸缩节、阻火圈的设置符合验收规范要求。
管道穿楼板、穿墙的套管设置符合设计和验收规范要求，套管封堵符合验收规范要求暗埋管道标识清楚，安装高度一致。
安装卫生器具选型符合设计要求，连接严密，无渗漏。
卫生器具的支、托架安装牢固。
地漏型式符合设计要求，水封管高度不小于5cm。
功能性试验：
卫生器具满水、通水试验符合验收规范要求。
排水管道灌水试验、通水试验符合验收规范要求。
给水管道水压试验，通水试验符合验收规范要求。
6、电气工程质量
线路敷设：
接地可靠，金属导管应可靠接地，导线绝缘电阻测试符合验收规范要求。
配电箱安装：
箱内电气元件符合要求，电气元件标识清楚、动作灵活可靠，导管、导线，材质、规格及其连接符合设计和验收规范要求。
灯具安装：
等电位联结的材料和连接符合规范要求，照明系统通电试运行。
开关插座安装：
插座接线符合规范要求，插座PE线无串接，漏电保护装置的设计情况，开关操作灵活、接触可靠。
等电位联结距地高度小于2.4m灯具金属外壳的接地可靠
四、监理工作的方法及措施
1、对施工单位人力、材料、设备配置的数量及合理性的审查；对施工组织设计及施工方案（措施）及各级质保体系的审查确认；对原材料的审查。
2、对施工过程中各工序、隐蔽工程等工艺操作，是否按规范、设计图纸及施工方案（措施）、设计变更的规定和要求进行施工的检查认定；对施工过程中的材料的检查确认。
按规定对已完成的分部分项工程的中间验收和验评，必须满足设计和施工规范要求，并达到施工合同规定的质量等级标准。
按设计要求和施工规范规定，进行见证取样试验，并将数据资料纳入工程技术档案。
及时针对设计变更内容，向涉及到的各专业施工单位进行交底。
严格执行工程质量的检查验收制度，凡是达不到合同规定质量标准的不得支付工程款。
3、实行样板带路制度，首先做样板，样板经过监理甲方工程师共同检查合格和点评后再大面积进行施工。
施工过程中的施工质量主要采取巡视、平行检查方式和跟踪检查。
对完成的分项工程进行实测、实量、记录数据，作为验评依据。
为确保监理工作目标的完成，满足业主的要求，安排监理人员跟班值班制，即时解决现场需处理的各类问题，配合业主作好授托范围内的各项工作，对施工单位存在的不足之处即时给予指出，并解决相应的问题。
4、随时检查施工单位安全检查记录和交底记录，要求装饰装修材料堆放整齐、作材料标识；周转材料必须及时清理，堆码整齐。
5、信息传递流程图：
6、在实施进行过程控制中的主要措施是：
（1）、在装饰装修施工过程中不断要求和督促施工单位对每日、每周、每月进度进行复查，监理部人员也相应按照每周、每月进度计划复核现场情况。
（2）、检查和记录实际进度完成情况，核对月、周进度计划里的内容现场施工人数、形象进度、质量情况、施工时间。
施工单位未经监理同意，不准随便减人，放假和停工，以确保工期。
审核施工组织设计和施工方案，重视组织的协调工作。
组织施工单位，做好图纸自审和会审、技术交底，把图中问题，消灭在施工前，保证施工中不因图纸问题出现停工或返工现象。
严格事前、事中和事后控制，要通过样板示范，重点工序专项审查，样品检验，严格验收，在现场要善于解决问题，以确保工程质量。
（3）、通过下达监理指令或召开工地例会、各种层次的专题协调会议督促承包单位按期完成进度计划，要经常按计划和实际进行进度检查分析和督促，协调施工单的工期。
（4）、当发现实际进度滞后于计划进度时，总监理工程师指令承包单位采取调整施。
（5）、督促施工单位建立健全建立组织，完善职责分工及有关质量监督制度，落实责任制。
监理部人员严格执行工程监理的事前、事中、事后控制方法，严格执行工程质量的检查验收制度，凡是达不到合同规定标准的不得支付工程款。
五、分户检查验收
工程中装饰装修选用的原材料必须符合设计和施工规范的要求，施工和试验结果必须符合设计和施工规范要求，装饰装修施工完工后须汇同业主、设计、质监、监理、施工方等共同验收。
工程验收时，必须检查下列技术资料，并归档整理：
1、分户检查的质保资料、隐检资料、自检资料须齐全；
2、分户检查的验收应包括下列资料
1）工程施工图纸、会审纪要、设计变更；
2）经审批的施工组织设计，施工方案及执行中的变更资料；
3）有关安全和使用功能的检验记录和试验报告；
4）施工总结。
分户检查表见下：
建筑（结构）外观尺寸及空间尺寸1-1
工程名称
房号
建设单位
施工单位
监理单位
检查日期
户型简图及检查点简述
序号
项目
质量要求
实测数据或检查记录
1
房间的净开间、净高
房间的内墙面之间净距、房间净高应符合设计要求，净距偏差值控制在15mm之内。
房间号
设计要求（mm）
允许偏差（mm）
实测值（mm）
1
内墙面净距
15
净高
2
内墙面净距
净高
3
内墙面净距
净高
4
内墙面净距
净高
5
内墙面净距
净高
6
内墙面净距
净高
7
内墙面净距
净高
8
内墙面净距
净高
9
内墙面净距
净高
10
内墙面净距
净高
质量缺陷及
整改结果
检验结论
检查人员签字（注明职务）
建设单位
监理单位
施工单位
其它
年月日
年月日
年月日
单位：
人员：
年月日
建筑（结构）外观尺寸及空间尺寸1-2
工程名称
房号
建设单位
施工单位
监理单位
检查日期
户型简图及检查点简述
序号
项目
质量要求
实测数据或检查记录
2
公共部分走道的净开间尺寸和楼梯间的净尺寸
公共部分走道净开间尺寸，楼梯间的净尺寸应符合设计要求且满足相关规范的最小值的要求。
部位
设计要求（mm）
规范最小值（mm）
实测值（mm）
公共部分走道净开间尺寸
不少于1200
楼梯间净宽度
不少于1100
楼梯间休息平台宽度
不少于1200
楼梯间净高度
不少于2000
3
公共部分走道和楼梯间扶手高度
公共部分走道和楼梯间扶手高度应符合设计要求且满足相关规范的最小值的要求。
扶手高度
不少于900
质量缺陷及
整改结果
检验结论
检查人员签字（注明职务）
建设单位
监理单位
施工单位
其它
年月日
年月日
年月日
单位：
人员：
年月日
门窗安装质量2-1
工程名称
房号
建设单位
施工单位
（含分包）
监理单位
检查日期
户型简图及检查点简述
序号
项目
质量要求
检查记录（房间号）
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
门窗开启性能
门窗的材料应符合设计要求门窗应开启灵活、关闭严密，无倒翘。
2
玻璃安装质量
玻璃安装后应牢固；玻璃的品种、规格、尺寸、色彩和涂膜朝向应符合设计和相应标准的要求。
3
门窗配件
门窗配件的规格、数量应符合设计要求；安装应牢固，位置应准确；功能应满足使用要求。
4
门窗密封条
门窗扇的橡胶密封条或毛粘密封条应安装完好，不应脱槽；玻璃密封条与玻璃、玻璃槽口的接触应紧密、平整。
5
门窗排水
有排水孔的门窗，排水孔应通畅，位置数量应符合设计要求；窗台流水坡度、滴水线、鹰嘴的设置应合理。
质量缺陷及
整改结果
检验结论
检查人员签字（注明职务）
建设单位
监理单位
施工单位
其它
年月日
年月日
年月日
单位：
人员：
年月日
栏杆安装质量2-2
工程名称
房号
建设单位
施工单位
（含分包）
监理单位
检查日期
户型简图及检查点简述
序号
项目
质量要求
检查记录
1
2
3
4
5
6
1
窗台护栏
窗台或落地窗防护栏杆高度不少于900㎜，且不得有负偏差。
房间号
竖杆净距不多于110㎜。
房间号
表面光滑、光泽一致；无裂缝、翘曲、损坏；牢固；接缝严密。
房间号
2
生活阳台栏杆
栏杆高度不少于1100㎜，且不得有负偏差。
竖杆净距不少于100㎜。
表面光滑、光泽一致；无裂缝、翘曲、损坏；牢固；接缝严密。
3
景观阳台栏杆
栏杆高度不少于1100㎜，且不得有负偏差。
竖杆净距不少于100㎜。
表面光滑、光泽一致；无裂缝、翘曲、损坏；牢固；接缝严密。
质量缺陷及
整改结果
检验结论
检查人员签字（注明职务）
建设单位
监理单位
施工单位
其它
年月日
年月日
年月日
单位：
人员：
年月日
墙面、地面及天棚面层质量3-1
工程名称
房号
建设单位
施工单位
（含分包）
监理单位
检查日期
户型简图及检查点简述
序号
项目
质量要求
检查记录（房间号）
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
墙面抹灰
抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘接牢固，抹灰层应无脱落、空鼓、面层应无爆灰和裂缝、阴阳角顺直；孔洞、槽、盒周围的抹灰表面应整齐、光滑；管道后面的抹灰表面应平整。
烟道抹灰表面无裂缝、平整、阴阳角顺直。
实测项目
允许偏差（mm）
实测值（mm）（房间号）
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
平整度
4
垂直度
4
质量缺陷及
整改结果
检验结论
检查人员签字（注明职务）
建设单位
监理单位
施工单位
其它
年月日
年月日
年月日
单位：
人员：
年月日
墙面、地面及天棚面层质量3-2
工程名称
房号
建设单位
施工单位
监理单位
检查日期
户型简图及检查点简述
序号
项目
质量要求
检查记录（房间号）
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
2
地面面层
面层的强度应符合设计要求；面层与下一层应结合牢固，无空鼓；面层表面不应有裂纹、脱皮、麻面、超砂等缺陷；面层表面的坡度应符合设计要求，不得有倒泛水和积水现象。
楼梯踏步的宽度偏差为-5～+8、高度偏差不多于10㎜，方符合要求。
实测项目
允许偏差（mm）
实测值（mm）（房间号）
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
表面平整度
5
质量缺陷及
整改结果
检验结论
检查人员签字（注明职务）
建设单位
监理单位
施工单位
其它
年月日
年月日
年月日
单位：
人员：
年月日
墙面、地面及天棚面层质量3-3
工程名称
房号
建设单位
施工单位
监理单位
检查日期
户型简图及检查点简述
序号
项目
质量要求
检查记录（房间号）
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
3
顶棚抹灰
抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘接牢固、抹灰层应无脱落、空鼓，面层应无爆灰和裂缝；顶棚不得
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