百强商业项目案例之十二上海青浦奥特莱斯.docx

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百强商业项目案例之十二上海青浦奥特莱斯

百强商业项目案例之十二上海青浦奥特莱斯

项目概况

    赵港镇位于青浦东部，距上海市中心人民广场26公里，东距上海虹桥机场10公里，西距朱家角和淀山湖约18公里，南临佘山国家旅行度假区，北与重固、华新镇相依。

依靠便利的交通与优越的地理位置，赵巷正逐步形成上海西部新兴都市化地区。

项目是具有欧美风格的23栋建筑群组成，总建筑面积11万平方米，地上部分由南往北，依次为1至4层，以商品经营和餐饮为主，共有200间商铺。

面积从100平方米到500平方米不等，可供多种商业形式进行组合。

停车场拥有车位1000个。

 上海奥特莱斯布局

    占地面积16万平方米,入驻品牌240余家，按照经营功能的不同，分为Ａ区、Ｂ区和Ｃ区３大板块。

Ａ区——要紧经营国际一线服饰品牌的折扣商品。

Ｂ区——要紧经营国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌以及国内闻名品牌。

Ｃ区——餐饮休闲娱乐区，建筑面积达３万平方米，要紧为各类大型餐饮及娱乐企业提供经营场地。

目前已进驻的餐饮企业有避风塘、星巴克、吴越人家、肯德基、永和豆浆、老夜上海等十余家。

2楼2018-01-0811:

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    上海奥特莱斯坐落于A9（沪青平）高速公路赵巷出口处200米，南靠佘山国家旅行度假区，西临淀山湖、朱家角、周庄、甪直、乌镇等闻名江南水乡风景区，是市府确定的上海赵巷现代服务业集聚区首个启动项目。

邻近的国际时尚家具城、商务物流中心、星级宾馆等项目也正连续开工建设。

整个现代服务业集聚区规划面积4平方公里；广场所处交通位置十分优越：

距市中心人民广场26公里，车程仅30-40分钟；A9高速西端与乍（浦）嘉（兴）苏（州）高速相交，距广场6公里的A5嘉（定）金（山）高速与沿江高速、A12沪嘉高速、A11沪宁高速、A7高速、A8沪杭高速、A4莘奉金高速相连，大大方便了本市及江浙两省高端消费者前来购物游玩，来往专门便利。

广场四周云集东方绿洲青青年活动中心，各类高级会所，以及近万幢融度假、居住、智能化为一体的高品质别墅和一批高档居住小区。

得天独厚的地理位置与明显的区位优势为上海奥特莱斯品牌直销广场的存在与进展制造了良好的条件。

评论：

项目是具有欧美风格逐步形成上海西部新兴都市化地区

那个项目是目前国内奥特莱斯做的最为成功的一个项目

我的去的时候，感受人气专门不错

觉得有几点专门值得借鉴：

1、交通方便，仅靠高速

2、成本低：

那个要紧是对入住的商家来说的，项目处在郊县，而不是市区

3、建筑设计、景观设计比较好，有点在异国购物的感受

4、引入品牌比较多，而且层次丰富：

少见的大牌云集，而且既有一线大牌，也有休闲、运动大牌，满足了多种需求

5、内部布局合理：

各个品牌的搭配、购物与餐饮的搭配相对合理

6、运营比较成功：

不管是对项目的日常运作，现场治理（导识系统等），依旧对项目的推广和宣传，以及与其他项目的联动，如导入旅行团队等，都做的比较好

需要说明的是，开发商百联差不多积存了丰富的商业运作体会和资源，那个也是项目获得目前的成功的一个关键。

这些都值得其他的项目在定位时进行摸索。

准确的定位，找准目标客群，了解其需求，满足其需求，是其成功的基础，上海的专门多区域型项目确实是如此！

事实上专门赞成说一个项目的成功，第一应该注意到它的运营。

往往一些硬件专门好，引资专门好的项目确实是缺乏科学的运营方式，或者确切地说是没有成功的运营团队在筹备策划，才让项目在市场的洪流中埋没。

上海之因此进展得这么快，确实是因为这些商业地产的一步一步完善，定位准确，目标客户也准确，这些成功的项目让上海俨然成为华人世界里最拿得出手的国际化大都市。

建筑设计、景观设计比较好，有点在异国购物的感受

一个项目的成功，第一应该注意到它的运营大大方便了本市及江浙两省高端消费者前来购物游玩，来往专门便利。

广场四周云集东方绿洲青青年活动中心，各类高级会所，以及近万幢融度假、居住、智能化为一体的高品质别墅和一批高档居住小区。

奥特莱斯模式城乡结合处比较理想的商业进展模式，个人感受项目成功的核心在于治理、交通便利、核心消费人群同意度，北京燕莎奥特莱斯从原先的3万多平米进展到现在5万多平米，北京市民消费支撑是一部分，京东、唐山的北方环渤海消费人群不可忽视！

感受在前面较大的店面依旧人气比较足的，确实是半圆形的最里面部分，人气不如何足，可能因为小品牌都设在里面了吧，估量租金也是比较低的，依旧存在商业上的死角。

。

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中国目前最成功的奥特莱斯广场店，从规模、建筑风格、品牌、治理都专门不错。

值得一看。

什么缘故上海青浦的奥特莱斯能够成功？

除了交通，规划布局，运营治理，成本，业态组合等等外，最重要的因素之一是其开发投资商——百联集团，其拥有雄厚的资金实力和丰富的客户资源，大商场里面的下柜产品一概搬到那个地点来，打折促销，没有不旺销的道理。

因此趋之若鹜了啦。

关键依旧品牌，其他都市的OUTLETS做得比较差的缘故是那边的牌子不响，货又不全，去了也没价值

品牌资源这方面九龙仓帮了百联许多～

地理位置，当地政府的支持，品牌的富集度等差不多上成功的缘故

将大型购物中心选址在市郊，值得借鉴。

这也是我到过的OUTLETS比较好的一个。

我觉得建筑不错，但OUTLETS的显现和OUTLETS的吸引人的地点，要紧依旧商品，零售商和品牌。

因此，我觉得OUTLETS的吸引力应放在商家/业态，找客户要的品牌过来。

以后中国的市场应该有过百家的OUTLETS会显现，对本地，对海外的客户群都会有。

因此，我觉得我们如何规划，如何定位好OUTLETS。

今天专门多叫OUTLETS的商场，但他们一点都不清晰OTULETS的定位和其他商业的差异

许多商业项目的成功不止是定位的成功，还包括了专门多专门多的细节。

如其交通的便利性，如其拿地的廉价，如与入驻商户的合作方式（如有部分是营业额提成而不是租金），如百联的阻碍力。

因此有专门多东西看得好，但要明白它的核心赢利模式才行的。