8.16项目商铺以租代售建议方案.doc
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项目商铺下一步销售建议方案
一、方案背景情况
按营销部制定的商铺销售方案安排，项目自2015年4月18日起开始释放沿街商铺销售信息，5月2日起进行商铺护照免费办理，8月1日进行护照集中升级，8月15日正式开盘，但截止8月15日，共计办理护照46组，护照升级2组，实现解筹0组，商铺销售结果未达预期要求。
二、商铺销售结果未达预期的原因分析
（一）项目住宅2015年6月30日才开始交房，目前项目尚无业主入住，消费需求尚未显现，商铺价值得不到体现；
（二）项目地段距离县城中心较远，站前商贸中心规划尚未成熟，周边缺乏居住及市政配套，地偏人少不利于商铺销售；
（三）未对商铺进行现场包装，销售前期蓄客期较短且缺乏相应推广活动配合，入市定价不低等因素均导致市场对商铺接受度不高；
（四）项目商铺目前主要目标客户群体的购买商铺动机主要为小区业主投资性需求及为业主提供居民消费类经营行为，但其经济实力有限，对商铺目前价格接受性低。
（五）综上所述，受“天时、地利、人和”三方不利影响，项目商铺销售失利并非偶然，但如能待项目业主陆续入住，在高入住率的支撑下使商铺价值得以沉淀，未来前景依旧乐观。
三、对商铺下一步销售建议
商铺下一步销售有两种选择，第一被动的以时间换空间，待商铺价值显现足以支撑起商铺价格，第二主动通过开展相应销售策略活动（如以租代售，带租出售）对客户购买商铺行为进行引导。
（一）活动目的
（1）通过对意向客户问访得知，客户对项目商铺存在购买兴趣，且购买动机多出于自营，但普遍感觉项目定价过高，在高成本投入下必然对未来预期存在疑虑，如能将其购买行为分解引导，通过先租后售的方式，可以降低客户疑虑。
（2）如商铺长期空置滞销，必然影响到项目整体商业配套的完善，不利于项目整体形象提升，从而影响到项目住宅产品销售。
通过带租出售及以租代售相结合的方式可以避免此情况发生。
（3）通过以租代售的方式，通过租金收取在一定程度上有利于公司资金回笼。
（二）活动期
从租户签订租赁合同之日起两年，自2015年10月1日-2017年9月30日
（三）租金水平
通过市场类比及项目售价结合租金回报率反算确定（暂定西面1F50元/㎡起，二F25元/㎡起，南面35元/㎡起）
（三）活动方式
1、租金收取
客户与公司签订两年商铺租赁合同后，一次性将两年租金交于开发商；
2、以租代售
（1）客户与公司签订商铺租赁合同一年以内，租户愿意购买所租赁商铺，公司将收取租户的两年租金转为客户购铺定价并冲抵购铺款；
（2）客户与公司签订商铺租赁合同满一年不足两年内，租户愿意购买所租赁商铺，公司将收取租户一年租金，剩余租金转为客户购铺定价并冲抵购铺款；
（3）客户与公司签订商铺租赁满2年且不愿购买所租赁商铺，公司所收取的租金不予退还，续租或收回商铺公司届时视情况另行决定。
3、带租出售
由于租期较长，为避免公司商铺销售受到干扰，如在租期内，有其他客户愿购买以租赁商铺的（租户享受知情权，优先购铺权），可以通过签订三方协议的方式，带租出售给客户，租户租期内经营不受影响，以签订购铺合同之日计算，之前租金归公司所有，余下租金归购铺者所有；
4、招租业态建议
西面1F，2F分开出租，但必须保证以一托三，业态选择：
银行、超市、药店、茶楼娱乐、家居建材、家电、高档餐饮、电信、IT、网吧等。
南面业态：
低端餐饮（早餐店、夜宵摊，快递，维修等）
（四）活动影响
1、有利影响
（1）有助于公司资金回笼；
（2）有助于完善项目居住配套，避免商铺空置对项目想象产生的负面影响；
（3）先租后买有助于打消客户对购买商铺的风险顾虑，提升其对商铺的接受度；
（4）有利于商铺业态引导，提升整体形象。
2、不利影响
（1）带租出售为其他客户购买商铺增加了附加条款，可能会影响其接受度；
（2）如项目后期需将商铺做抵押融资等行为，将会受到一定限制。
四、商铺预租价格表
计算方式:
每平方租金=商铺总价*（一年期银行定期存款利率2.25%+通货膨胀率3%=5.25%）/12个月/商铺建筑面积。
商铺1#楼
楼栋
房号
建筑面积
套内面积
单价
总价
每平米月租金
1
118
44.17
43.22
10050.88
443947.4513
44
1
117
50.47
49.38
10008.35
505121.3422
44
1
116
61.03
59.71
9765.42
595983.3622
43
1
115
72.73
71.16
9725.74
707353.4168
43
1
114
51.81
50.69
9809.30
508219.9517
43
1
113
40.77
39.89
9887.96
403132.3105
43
1
112
40.77
39.89
9887.96
403132.3105
43
1
111
51.81
50.69
9809.30
508219.9517
43
1
110
64.47
63.08
9752.26
628728.062
43
1
109
66.19
64.76
9746.19
645100.4119
43
1
108
51.81
50.69
9809.30
508219.9517
43
1
107
40.77
39.89
9887.96
403132.3105
43
1
106
40.77
39.89
9887.96
403132.3105
43
1
105
51.81
50.69
9809.30
508219.9517
43
1
104
64.47
63.08
9752.26
628728.062
43
1
103
69.28
67.79
9736.05
674513.5289
43
1
102
50.47
49.38
9817.02
495464.7489
43
1
101
44.17
43.22
9859.55
435496.258
43
商铺2#楼
楼栋
房号
建筑面积
套内面积
单价
总价
每平米月租金
2
106
44.57
43.22
10239.16
456359.2345
45
2
105
50.92
49.38
10197.05
519233.5992
45
2
104
68.05
65.99
10122.64
688845.8616
44
2
103
68.05
65.99
10170.47
692100.5763
44
2
102
50.92
49.38
10292.71
524104.9459
45
2
101
44.57
43.22
10430.49
464886.9612
46
商铺3#楼
楼栋
房号
建筑面积
套内面积
单价
总价
每平米月租金
3
117
44.5
43.22
10191.85
453537.3232
45
3
116
50.84
49.38
9814.84
498986.7079
43
3
115
68.06
66.11
9452.94
643367.363
41
3
114
66.67
64.76
9314.06
620968.3415
41
3
113
52.19
50.69
9328.85
486872.8821
41
3
112
41.07
39.89
9406.93
386342.8029
41
3
111
41.07
39.89
9406.93
386342.8029
41
3
110
52.19
50.69
9328.85
486872.8821
41
3
109
64.94
63.08
9272.23
602138.9352
41
3
108
66.67
64.76
9074.89
605022.7631
40
3
107
52.19
50.69
9137.52
476887.1955
40
3
106
41.07
39.89
9215.60
378484.7429
40
3
105
43.15
41.91
9197.94
396890.9571
40
3
104
50.1
48.66
9149.55
458392.4899
40
3
103
64.94
63.08
9080.90
589713.7485
40
3
102
93.88
91.19
8961.63
841317.7818
39
商铺7#楼
楼栋
房号
建筑面积
套内面积
单价
总价
每平米月租金
7
101
66.94
64.8
13224.40
885241.4301
58
7
201
66.94
64.8
5424.66
363127.0103
24
7
102
67.87
65.7
13221.32
897331.0262
58
7
202
67.87
65.7
5421.58
367962.8506
24
7
103
68.8
66.6
13218.32
909420.6222
58
7
203
68.8
66.6
5418.59
372798.6909
24
7
104
67.87
65.7
13221.32
897331.0262
58
7
204
67.87
65.7
5421.58
367962.8506
24
7
105
66.94
64.8
13323.25
891858.3477
58
7
205
66.94
64.8
5464.20
365773.5069
24
7
106
55.86
54.08
13417.28
749489.3214
59
7
206
55.86
54.08
5528.57
308826.1444
24
7
107
65.21
63.13
13428.07
875644.6596
59
7
207
84.98
82.27
5456.02
463652.1996
24
7
108
78.8
76.28
13378.38
1054216.352
59
7
208
90.2
87.32
5441.82
490851.8606
24
7
109
100.24
97.04
13347.42
1337945.123
58
7
209
100.24
97.04
5429.05
544208.3523
24
商铺11#楼
楼栋
房号
实测建面
套内面积
单价
总价
每平米月租金
11
101
66.94
64.8
13174.97
881932.2952
58
11
201
66.94
64.8
5404.89
361803.0859
24
11
102
66.94
64.8
13184.86
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