取得土地使用权阶段的合法有效扣除凭证据主要有哪些.doc

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东方市地方税务局在线访谈专题

·访谈内容：

房地产相关税收政策及征收管理等相关内容

2013年7月12日上午，东方市地方税务局开展7月在线访谈活动。

东方市地税局局长付仕仿做客访谈室，围绕房地产相关税收政策及征收管理等相关问题，与广大纳税人、网友进行在线交流，现场回答网友的提问。

该局征管、税政、纳税服务的业务骨干参与访谈活动。

1、取得土地使用权阶段的合法有效扣除凭证据主要有哪些？

该阶段主要发生取得土地使用权所支付的金额及土地征用及拆迁补偿费。

取得土地使用权所支付的金额主要含土地出让金或土地转让金、契税、规费、土地变更费、土地评估费、其他等；土地征用及拆迁补偿费主要含拆迁安置费、青苗补偿费、耕地占用税、其他等

2、房地产开发企业将自有的开发产品对外投资入股，是否应缴纳营业税？

根据《营业税税目注释（试行稿）》（国税发〔1993〕149号）及《财政部 国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）的有关规定，应区分以下两种情况确定。

（1）以自有的开发产品对外投资入股，收取固定利润的，属于将房屋等租赁给他人使用的业务，应按“服务业”税目中的“租赁业”项目征收营业税。

（2）以自有的开发产品（不动产）投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。

3、单位集资房并有偿分配给职工，是否缴纳营业税？

根据《营业税税目注释》等文件，单位集资建房并有偿向职工分配的行为，属于有偿转让不动产所有权的行为，应按照“销售不动产”税目缴纳营业税

4、自然人身份参与土地的竞标，中标后此自然人成立房地产开发公司，是否对该自然人征收转让无形资产营业税？

土地中标的自然人以中标的土地作为投资入股，成立房地产开发公司，属于以无形资产—土地使用权出资的行为。

《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）第一条的规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资利润分配，共同承担投资风险的行为不征收营业税

5、关于房地产企业企业所得税预缴问题有新政策吗？

新企业所得税法从2008年1月1日实施，对房地产开发企业未完工开发产品预售收入的预缴所得税问题，国税函〔2008〕299号文件作了明确。

房地产开发企业采取据实预缴方式预缴企业所得税的，未完工产品的预售收入要按照国税函〔2008〕299号规定的预计利润率标准计算出预缴利润并入利润总额预缴

6、税法上关于房地产开发企业开发产品预租收入的确认时限如何规定的？

根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》规定，开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品支付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除

7、房地产开发企业以包销方式销售开发产品的，如何确认所得税收入？

根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）规定，采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，收到已销开发产品销售清单时确认收入实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入实现

8、企业兼并转让房地产的是否征收土地增值税？

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）第三条规定，9、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中，暂免征收土地增值税。

房地产开发企业在亏损期间对固定资产即未计提折旧也未在税前扣除，以后实现盈利时能否在税前扣除以前亏损期间未扣的折旧？

10、根据《关于企业所得税若干业务问题的通知》（国税发〔1997〕191号）规定，企业纳税年度内应计未扣除项目，包括各类应计未计费、应提未提折旧等，不得移转以后年度补扣。

因此，企业在亏损期间少提的折旧在以后年度可以补提，但不得在企业所得税前扣除

11、房地产开发企业采取先出租再出售方式销售开发产品，如何计算缴纳所得税？

根据国税发〔2006〕31号文件规定，应区别两种情况：

（1）转作固定资产。

视同销售，调整应纳税所得额；租赁期间取得的价款按租金确认收入；售出时按固定资产清理确认收入；准予计提折旧，折旧应以视同销售价格计提。

（2）不转作固定资产。

无须视同销售，无须调整应纳税所得额；租赁期间取得的价款按租金确认收入；出售时按开发产品确认收入的实现；不准计提折旧，应按存货处理。

12、房地产开发企业合作建房是否要缴纳土地增值税？

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）第二条规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税

13、房地产开发企业开发的会所是否征收房产税？

根据《房产税暂行条例》关于房产税纳税义务人的规定，如果房地产开发企业的会所归业主所有，因 不属房地产开发企业的房产，不征房产税；如果房地产开发企业将会所作为固定资产的按原值计征房产税；出租的按租金收入计征房产税

14、我的公司在东方，请问我公司的房地产开发企业工程项目部发生的用交际费用，及业务招待费，能否进开发间接费用？

付仕仿 ：

你好！

你公司的房地产开发企业工程项目部发生的用交际费用及业务招待费，能进开发间接费用列支。

回答完毕。

谢谢！

15、我公司经营不善，这两年都在亏损，根据房产税的相关规定，亏损或微利企业的房产税是否可以免缴房产税？

（嘉宾）付仕仿 ：

答：

您好，根据《财政部 国家税务总局关于调整房产税有关减免税政策的通知》（财税〔2004〕140号）的规定，为了规范税收政策，进一步加强房产税的征收管理，废止“对微利企业和亏损企业的房产可由地方根据实际情况在一定期限内暂免征收房产税”的这一规定。

也就是说，你公司的情况已不再符合免缴房产税的政策规定了。

回答完毕，谢谢！

16、房地产开发企业已取得土地使用权但未开发的土地是否缴纳城镇土地使用税？

 （嘉宾）付仕仿 ：

答：

您好，根据《财政部 国家税务总局关于房地产城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

因此，房地产开发企业已取得土地使用权但未开发的土地，同样应该缴纳城镇土地使用税。

回答完毕，谢谢！

17、关闭、撤销企业占地可以免缴城镇土地使用税吗？

 （嘉宾）付仕仿 ：

您好，根据《财政部、国家税务总局关于城镇土地谁用税有关减免税政策的通知》（财税〔2004〕180号）规定：

为了规范税收政策，进一步加强城镇土地使用税的征收管理，对《国家税务总局关于印发【关于土地使用税若干具体问题的补充规定】的通知》（国税地字〔1989〕140号）的部分内容做适当修改。

即：

取消了第九条“关闭、撤消后，其占地未作他用的，经省、自治区、直辖市税务局批准，可暂免征收土地使用税”的规定。

该通知自2004年7月1日起执行。

因此，从2004年7月1日起，关闭、破产企业占地不得享受免缴城镇土地使用税的优惠。

回答完毕。

谢谢

18、房地产开发企业销售房屋并向购买方开具发票后，出现房屋实测面积少于原合同面积，造成结算价少于原合同价，需要退还买方价款的，房地产公司应如何处理相关涉税问题

 （嘉宾）付仕仿 ：

答：

你好，出现以上情况，房地产开发企业应按如下顺序处理：

1、作废原发票（未使用房地产一体化子系统开具的发票作废后，需到市县局征管科、室认定岗迁移相应的已缴税款）；2、“在新售项目登记”中更改原合同价格为实际结算价格；3、重新开具发票。

此外，若结算价大于合同价格，则应在“新售项目登记”中更改原合同价格为实际结算价格后，再自行补开剩余金额的发票。

回答完毕，谢谢！

19、我想转让一套住房，房屋产权证和契税完税证明的时间不一致，在计算税费时如何确定购买时间？

（嘉宾）付仕仿 ：

你好，根据《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）第三条第四项规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）第三条规定，纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

回答完毕，谢谢！

20、 东方妹妹 ：

您好付局长，没想到今天是您来做省地税局的嘉宾啊。

正好，我有个问题，请教您一下：

我姐姐是是一名建筑承包商，需要代开一些发票，请问税率是多少啊，要怎么开呢？

谢谢你呀。

 （嘉宾）付仕仿 ：

你好！

代开建筑安装发票，其中营业税税率为3%，其他税种税率要视承包商的企业性质而定，详情请到工程所在地税务机关办税服务厅申报办理。

回答完毕，谢谢！

21、房地产开发经营企业在汇算清缴期内取得相关支出的发票，如何处理？

根据《国家税务总局关于印发（房地产开发经营业务企业所得税处理办法）的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十八条第三项规定，对前期已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。

第三十四条规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。

第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。

凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

因此，房地产企业在汇算清缴期内取得有关支出的发票，应按以上规定计入计税成本并进行相应的税务处理。

回答完毕，谢谢！

22、个人销售自建住房如何征税？

（嘉宾）付仕仿 ：

你好，个人自建自用住房销售应按“销售不动产”全额征收营业税，同时对其自建行为要补缴“建筑业”营业税，计税依据为该房屋的建造成本。

无法提供房屋建造成本依据的，由主管税务机关按照当时当地建造价格核定。

回答完毕。

谢谢！

23、未取得土地证的纳税人，是否应缴纳城镇土地使用税？

根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税。

合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

因此，不论是否取得土地证，若属于城镇土地使用税的纳税义务人，则应按税法规定缴纳城镇土地使用税。

回答完毕。

谢谢！

24、我是东方一家小房地产企业，主要负责外包建筑，近期准备买一批设备做建筑开发，可以全额进成本吗？

，你单位从事的是外包建筑，按规定购买设备不能计成本。

25、我是新办的房产公司，经营差不多有1个月了，向请问一下，我们公司的收入确定时间如何认定啊

你公司的收入确定时间，应按销售房地产合同的当天，确定销售收入。

回答完毕。

谢谢

26、：

付局长您好，今年我的公司还没有收入，但近期已经支付了一笔业务招待费，是否可以扣除？

 （嘉宾）付仕仿 ：

你好。

发生的业务没有销售就没有扣除。

回答完毕，谢谢。

 （嘉宾）付仕仿 ：

今天，我非常荣幸能与各位网友在线互动交流，感觉非常愉快，收效颇丰，感谢大家对海南地税、东方地税的关心和支持。

我们希望借