怎样处理房地产纠纷.docx

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怎样处理房地产纠纷

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序言

飞速发展的中国房地产，俨然已经成为中国经济的支柱，有些地方几乎完全靠房地产过日子了，这让世界经济学家大跌眼镜，其预言纷纷破产。

但是，飞速发展的房地产与法律规范的滞后性，带来了大量纷繁的法律纠纷。

但是房地产法律问题在很大程度上是一个合同问题，是受国家法律调控与地方政府行政干预较多的特殊合同问题，与普通合同有很大区别。

合同种类大约有：

土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、合作开发房地产合同、房屋拆迁补偿安置合同、建设工程合同、项目转让合同、商品房买卖合同、商品房预售合同、房地产按揭合同、房地产抵押合同、房地产租赁合同、房地产中介服务合同、物业管理合同等。

房地产法律领域的主要是房产纠纷，主要法律依据：

《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。

法律很多但都是相通的，法律很多，但常用的法律就那么多。

第一讲房产的分类

第二讲商品房买卖合同中的效力问题

第三讲商品房预售

第四讲正式商品房买卖合同的签订后交房前的退房

第五讲购买商品房可以要求双倍赔偿的几种情况

第六讲房屋使用中的纠纷

第七讲纠纷的解决

第一讲房产的分类

我国存在着多种性质的房屋，主要可分为商品房和非商品房。

一般房产与商品房。

商品房比较普遍与正规，买卖法律规范较多，最棘手的是特殊房产的交易，主要的问题是合同的效力问题或者说交易本身是否受法律保护的问题。

商品房买卖已有论述，不再赘述。

特殊房产的交易程序复杂、纠纷不断、牵涉面广、适用法律法规政策等含混不清，各地差异很大，大致包含如下几类。

1、经济适用住房

建设用地以行政划拨方式供应。

经济适用住房只能自住，不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。

购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易；对于因各种原因确需转让经济适用住房的，可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。

购买经济适用住房满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购；购房人也可以在补缴政府应得收益后取得完全产权。

已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府回购。

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2、集资房

这个受到各地政策干预最多，需要留意当地政策及其变化。

很多地方规定集资房产权按经适房管理，超标面积的部分，按市场评估价缴纳集资款。

3、农村私有房屋买卖纠纷合同

农村私有住房，在现行法律框架内是不允许买卖的。

司法实践中此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。

4、房改房

建设部出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，对房改房的首次上市出售规定了许多限制条件。

比如：

已取得房产证的房改房才允许买卖；个人拥有部分产权的住房（指标准价房），还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见；如果有共有权人时应当征得共有人的同意；在出卖时应当补交国有土地使用权出让金或土地收益，以及交纳其他税费等。

房改房即为已购公有住房，房改房的土地使用权是无偿划拨得到的，没有像商品房那样交纳土地使用费。

职工购买公有住房居住或经营一定期限后（５年），允许其出售，但原出售单位有优先购买权在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定缴拉有关税费后，收入归个人所有。

5、军产房

购买这种军产房的是不能受到法律保护的，拆迁不能得到相应的补偿，不能合法继承给子女。

6、公房承租

直管公房、自管公房等承租人的变更需要所有继承人协商一致；承租的拆迁，公有居住房屋拆迁补偿款，给承租人。

第二讲商品房买卖合同中的效力问题

1、多人共有的房产买卖

未经共有人同意出卖共有房屋纠纷的处理原则，共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。

一般情况下共同共有的房屋的出卖需要经过全体共有人的一致同意才可以进行，部分共有人擅自处分共有房屋的，一般应当认定无效。

但如果第三人善意、有偿地取得该房屋的所有权的，则应当维护第三人的合法权益。

由此给其他共有人造成损失的，由擅自处分共有房屋的人予以赔偿。

     《物权法》第106条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

”这一规定正式确立了善意取得制度，

     判断第三人取得财产时是否出于善意有两个标准，即：

主观上，第三人并不知道转让方无权处分财产；客观上，第三人是基于等价有偿原则取得财产。

以尚未办理房产证为由主张合同无效者，当房产证办理下来之后，房产证写的是原房主的名时，此时效力待定的合同就转化为有效的合同。

签订合同时夫妻一方未到场签名的合同是否无效呢？

如果房产证上明确写明了夫妻两个人的名字，则一方单独对外所签订的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授权委托书。

而当房产证上只有一个人的名字时，此时夫妻一方对外所签买卖合同为有效合同，除非另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串通损害自己的行为。

2、不能上市交易的二手房

未依法取得房屋所有权证的房屋；只取得使用权的房屋，如房屋管理局直管公房；鉴定为危房的房屋；以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款，向全产权过渡的房屋；在农村集体土地上兴建的房屋；已经被列入拆迁公告范围的房屋；所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；所有权有纠纷的房屋；已经抵押，并且未经抵押人书面同意的房屋；依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋；房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

3、需要满足特殊条件才能买卖的商品房

被法院查封、冻结的；有担保抵押的；有产权纠纷的；有诉讼纠纷的；还未分割的继承房产；双证不齐全的；按揭未到期的；即将要拆迁的；违建的；质量有问题的等等，十分复杂，这些商品房不能由产权人自由买卖。

第三讲商品房预售

一、预售条件及许可证

商品房预售的法定条件如下（俗称五证齐全）：

（l）已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25％以上，并已经确立施工进度和竣工交付时间；

（4）同金融机构已经签订预售款监管协议；

（5）开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

案例：

当年开发商无证预售公寓，如今称合同无效要收房子，住七年被判腾房，业主不服。

出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。

商品房虽无预售许可证，但有土地使用证、建筑工程规划许可证、建筑工程竣工验收资料，业主又请求继续履行合同，为维护交易安全与社会稳定，应认定商品房买卖有效。

二、认购书（意向协议）

开发商在楼盘销售时往往要求购房者先签订认购书或意向书，关于该认购书或意向书的性质，从合同法的角度书起当然是合同，当其是否构成《商品房买卖合同》组成部分。

一要看该认购书或意向书的具体约定，二要看该认购书或意向书约定的内容是否具备或包括了《商品房买卖合同》的主要条款。

开发商在和购房者签订认购书或意向书的时候往往要求购房者交纳一笔钱，这笔钱在这里我之所以称其为“钱”是因为在实践中起称呼千奇百怪，除叫定金、订金、预付款的之外还有叫意向金、担保金、押金、保证金等等。

但这里需要说明的是，这笔钱不论开发商称呼其为什么，只要没有明确为“定金”（或未依法律上对定金含义阐释的文字加以说明）就不产生定金的法律后果。

定金与订金岁一字之差但有很大的区别：

①定金是指合同一方当事人根据合同的约定，预先付给另一方当事人一定数额的金额，以保证合同的履行，是作为债权担保而存在的。

在买卖合同中，只要约定了定金条款，如果违约都要承担与定金数额相等的损失。

换句话说，如果支付定金的一方违约，即丧失定金的所有权，定金归收取定金的一方所有。

如果收取定金的一方违约，则应双倍返还定金。

这种以定金方式确保合同履行的方法称为定金罚则。

在商品房销售中，定金罚则同样适用。

②而订金只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签定合同的情况下，不存在双倍返还问题。

作为购房者，在签订认购书或意向书之前应当正确理解定金和订金的区别。

需要提醒购房者一个容易忽视的问题，开发商与购房者无论是签订认购书还是意向书，只要约定了双方的权利和义务，并以买卖商品房为合同实现的目的，不管是否实际收取购房人的款项都应当认为是商品房的销售行为，也就是说该行为必须在开发商取得房屋的销售条件后方可进行。

在实践中，有些开发商在尚不具备房屋销售条件的情况下“打擦边球”，先与购房者签订签订认购书或意向书，在具备销售条件是立即签订商品房买卖合同的做法是非法的。

第四讲正式商品房买卖合同的签订后交房前的退房

除了法定情形外，为了维护交易稳定性与鼓励市场交易，一般很难解除合同与退房，各地法院对于解除合同与退房都持极端审慎态度。

房屋交付阶段的退房与合同的解除（商品房退房）必须具有法定解除的理由：

（核心关键词：

目的落空）

理由1、不可抗力

  不可抗力，我国法律规定十分原则，究竟具体哪些是不可抗力没有列举，造成法官认识很大差异。

但是因不可抗力致使不能实现购房合同目的的，买房人有权解除合同。

比如突然发布的政策导致无法履行合同，咋个办？

各地法官判法不一，有很大的争论。

理由2、卖方明示违约

   在履行期限届满前，房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，即卖方明确表示将不交付房屋的，买房人有权解除合同并要求赔偿，这个赔偿要以解除合同时的市场价来赔偿，不是以购房合同时的价格来赔偿。

   理由3、先卖后抵押的

   商品房买卖合同订立后，卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。

   理由4、一房二卖的

   商品房买卖合同订立后，卖方又将该房屋出卖给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。

而且卖房人可能涉嫌刑事犯罪。

理由5、隐瞒无证售房事实的

   卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的，买房人有权解除合同，但是纠纷发生时已经办好预售证的，不能解除合同。

理由6、隐瞒房屋抵押的事实

   卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的，买房人有权解除合同并要求赔偿。

   理由7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实

   卖方故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，买房人有权解除合同。

   理由8、房屋主体结构不合格

   因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主体质量经检验确属不合格，买房人有权解除合同。

   理由9、房屋存在严重质量问题

   因房屋质量问题严重影响正常居住的，买房人有权解除合同。

   理由10、面积误差比超过3%

   卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同汉有约定处理方式或约定的处理方式不明确的，若面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权解除合同，请求返还购房款及利息。

这种情况比较复杂，一般是超出3%的，不支付费用；缺少3%的可以要求双倍赔偿，或者解除合同退房。

理由11、过分迟延交付房屋的

   卖方迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，买房人有权解除合同。

   理由12、过分迟延产权过户

   商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限（商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日）届满后超过一年，由于卖方的原因，导致买房人无法办理房屋所有权登记的，买房人有权解除合同。

个别情况下，如在上述理由3至理由7五种情况下，买房人还可以请求法院判令卖方承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

理由13、目的落空

房屋使用价值无法实现的。

这个比较原则，难以构成有效理由，需要具体证据来支撑。

理由14、其他违约的情形：

房屋本身没有问题，但附属的对房屋价值有重大影响的条款上违约。

合同被解除后，依据不同情况分别处理。

①属于不可抗力的，解除合同后恢复原状，双方均不负责赔偿，已经发生的费用，按照公平合理原则分摊；②属于情事变更而解除合同的，在扣除一定的商业风险后，双方均不负赔偿责任；③前两种情况以外的解除合同，依据过错赔偿原则，先区分过错责任以及大小、比例，然后按照比例分摊损失或者赔偿。

第五讲购买商品房可以要求双倍赔偿的几种情况

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人也可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

购房合同约定的面积与实际交付房屋面积误差有个3%限制，超出3%的部分，购房者无偿获得权利，缺少3%的部分，购房者有权主张双倍赔偿。

第六讲房屋使用中的纠纷

1、房屋质量问题

房屋使用中的质量问题：

房屋漏水、反水、脱落、电线伤人、短路致家电损坏等导致侵权损失，房地产公司与物业公司应承担连带责任。

逾期维修的违约责任有免交物业费、供暖费的权利或物业费、供暖费的损失、配合维修的义务、房屋停用的损失等。

2、物业问题

物业管理公司，在发现有存在危及小区业主人身安全的不安全因素时，应采取妥善措施，防范、阻止危险的发生，保障小区业主人身、财产安全，否则应承担违约或者侵权责任。

3、附属设施问题

花园、湖泊、雕塑等景观、幼儿园等；承诺已无法履行的补偿业主经济损失；承诺仍可履行的，要求履行及并支付迟延履行的违约金；买主与卖房人越过中介交易，中介索赔违约金等等。

第七讲纠纷的解决

1、调解

发生纠纷以后，尽量在律师帮助下采用调解、和解方式解决纠纷，这样可以节省大量时间成本，减少大家精神痛苦。

和解以双方的自愿为前提，不得强迫、要挟、欺诈对方，否则和解协议无效。

和解协议属于民事合同，一旦签订，原则上不可以反悔，尽管和解协议不属于可以强制执行的法律文书，但是必须按照合同法的规定履行自己的义务。

不服和解协议或者一方不履行和解协议，可以向法院起诉。

2、诉讼

一旦调解不成，最后的解决纠纷方法就只能是申请仲裁、或者向法院起诉了，这个时候要注意很多问题。

仲裁解决纠纷，需要双方的事前约定或者时候协议，不在赘述。

这里只谈怎样通过诉讼解决纠纷问题。

第一个问题到哪里起诉？

①关于房屋所有权纠纷的，必须到房屋所在地法院；

②合同违约纠纷，按照约定处理，没有约定的，可以到被告所在地、合同履行地、合同签订地等选择法院起诉，一定要选择有利于自己的法院。

③合同侵权纠纷，除了可以到被告所在地、合同履行地、合同签订地等法院以外，侵权行为、结果发生地法院也可以管辖。

第二个问题起诉哪个？

需要准确确定被告与第三人，千万不要漏掉了应该承担责任的被告，否则可能损失惨重，原则上，凡是与案件有牵连的，通通告上法庭，被告越多越好。

而且被告多，可供选择的法院就多，有利于问题的解决。

第三个问题起诉什么？

诉讼请求是什么，这个事前一定要考虑清楚，①最重要的是考虑有无证据支持您的诉讼请求，否则可能败诉并承担诉讼费用；②不要漏掉诉讼请求，不要误算赔偿金额，否则判决生效以后原则上不可以再提起诉讼。

其中违约金的利息与罚息，很难计算准确，要引起重视。

3、答辩

建议开庭以前，原则上不要答辩，不要过早透露自己的主张与证据，否则对方应对充分，可能增加胜诉难度。

4、证据

必须严格按照法院的举证期限提交证据，否则难以得到法院采信。

对于难以按期举证的，必须向法官说明情况，争取延期举证。

对于证人，必须要说服其出庭，否则难以给法庭采信的。

对于国家机关不让查询复制的证据，一定要及时申请法院调取。

对于易于毁灭消失的证据，要申请法院保全，或者公证。