项目工作可行性研究报告材料参考.docx
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项目工作可行性研究报告材料参考
项目可研性研究报告（模板）
（本模板中各项内容，如果没有注明责任部门或责任方，则是由战略发展部负责）
目标项目分布示意图
（以下内容为案例）
注：
此图用来说明目标项目在城市的区位，如果属于已进入的城市，标注出现有项目，以清楚表示目标项目和现有项目的区位关系。
配以文字说明：
地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。
与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。
一、项目概况
1.1项目规划控制要点
1.2宗地现状
1）四周范围；
2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；（工程管理部负责）
3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积（设计管理部负责）
4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；
5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；（设计工程部负责）
6）土地完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；
7）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
（工程管理部负责）
附图：
平面地形图，标记四至范围及相关数据；
地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等；
地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。
1.3项目周边的社区配套
1）周边3000米范围内的社区配套
●交通状况
（a）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；
（b）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；
（c）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
附图：
交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；
●教育：
大中小学及教育质量情况，医院等级和医疗水平，大型购物中心、主要商业和菜市场，文化、体育、娱乐设施，公园，银行，邮局等
附图：
生活设施分布图，具体位置、距离。
2）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状
1.4项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）
1）治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）、周边景观、风水情况
2）近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
1.5大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）
1）道路现状及规划发展，包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。
2）供水状况：
现有管线、管径及未来规划和实施时间。
3）污水、雨水排放：
现有管线、管径及未来规划和实施时间。
4）通讯（有线电视、电话、网络）：
现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
（工程管理部负责）
5）永久性供电和临时施工用电：
现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
（工程管理部负责）
6）燃气：
现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
（工程管理部负责）
7）供热及生活热水：
现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
（工程管理部负责）
附图：
说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加情况。
1.6区域土地供应情况（可选）
注：
以上内容如果在《项目立项报告》中做了说明，则可以省略。
（以下内容为案例）
1．规划设计要点
备注：
以上为规划意见书要求的指标
2．其它与立项报告相比有变化的内容
（1）宗地现状及四至：
用地东至现状玉泉路南延（又称小屯路）；C地块南至现状万恒一期；D地块南至规划大瓦窑一号路；西至中建一局三公司；北至现状公园，以及丰台农校。
A、C地块现状已拆平，B地块是五里店仓库已腾空，D、E、F、G地块是一个汽车检修厂，挂牌文件要求签约后3个月内完成该地块拆迁。
（2）市政配套:
土地一级开发单位北京万恒永泰房地产有限公司（以下简称“万恒永泰”）负责该项目的六通一平，并达到以下标准：
代征道路：
项目代征道路修建包括玉泉西路、大瓦窑北路、卢沟桥农场中路、大瓦窑一号路。
其中玉泉西路、大瓦窑北路由绿基投负责修建，卢沟桥农场中路、大瓦窑一号路由万恒永泰负责修建。
建设费用已经包含在土地开发补偿费中。
上水：
已经在玉泉西路新建了DN400mm的管线与京石辅路管线连接。
一期正在使用。
中水：
从玉泉路DN400mm中水管线接入。
下水：
需在玉泉西路新建污水管接入京石高速雨水方沟。
电力：
新建开闭站一个，自张仪村变电站引出双路10千伏电缆线路，经京石辅路至开闭站，长约2×4千米。
同时沿玉泉西路、大瓦窑北路、卢沟桥农场中路、大瓦窑一号路各新建一条10×DN150mm电力管井，长2640米。
通讯：
沿玉泉西路修建24孔电信管道。
供气：
玉泉路现状有DN500mm的中压管道。
据与一级开发商了解：
用地供气、上水已经完成。
下水、中水、通讯基本条件已具备，可以很快完成。
用地内开闭站的土建已完成，还没有引线上设备。
代征道路修建投资额较大项目计划在今年年底开始动工建设。
（3）挂牌文件中要求的一些特殊事项：
事项一：
根据规划意见书二期用地内需建一锅炉房，保证一期居民使用，一级开发商已经建设了一个临时供暖设施，如何处置由竞得人与一级开发商协商解决。
主要取决于我们的采暖方式，如果采用壁挂炉采暖方式，则在二期地块内建一个小锅炉房解决一期的采暖问题，建设成本高于集中供暖。
如果采用集中供暖，同时解决一、二期的供暖问题，初步估算集中供暖建设成本约52元/平米，但存在后期经营管理的风险。
事项二：
挂牌文件要求竞得人按挂牌成交楼面地价加建安成本价格向北京市卢沟桥农场出售4000平米的住宅面积，税费各自承担。
竞得人按挂牌成交楼面地价加建安成本价格向万恒永泰出售8000平米的综合楼用房，税费各自承担。
可以把营业税，红线内市政管线、配套设施、园林绿化等建设费用分摊考虑在成本里。
但须取得项目后与万恒永泰协商。
综合楼的建设位置没有具体要求。
事项三：
挂牌文件要求二期用地内需足额补足一期190个机动车位。
必须达到规划意见书要求，补足一期190个机动车位。
机动车位产权归我方所有，建设位置没有具体要求。
事项四：
挂牌文件中要求由于万恒一期市政配套设计分布在二期内，因此二期要保证一期居民所需市政的正常使用。
一期所需市政就是指锅炉房及190个停车位，没有其它要求。
事项五：
该项目的大市政配套建设费是否减免。
项目属于绿化隔离带项目，周边的大市政由万恒永泰投资建设，不用再缴纳大市政建设配套费（住宅160元/平米，公建200元/平米）。
（同小屯）
4区域土地供应情况
项目片区属于新兴发展区，目前存量较少，但未来整体土地供应量较大，均需公开交易。
目前区域未建居住用地正在拆迁，近两年可以供应的居住用地经了解预计有如下三个：
天鸿美域后期用地近20万（尚未拆迁），张仪村20公顷用地（三分之二是回迁房，尚未拆迁），万恒家园东侧15公顷用地（已平整）。
（另远洋山水的东区用地目前一级开发拆迁难度较大，近期无法上市交易。
）
二．客户定位和项目定位草案（营销管理部负责）
2.1客户定位
应至少描述出本项目面对的主要客户群体，在可行的条件和需要下，应借助策划公司将主要客户群体的主要需求和特征进行描述。
（以下内容为案例）
目标客户群定位：
1、原则：
锁定中高端客户，坚持低密度路线，兼顾高端和中端客户，实现定位和产品多元化；
2、客户群体构成：
高端客户：
15%、中高端客户：
70%、中端客户：
15%；
3、职业特征：
（1）城阳本地及青岛市区的中小私营企业主；
（2）青岛东部学区院校的高知人士；
（3）一级、二级区域内的企业高管；
（4）青岛CBD区域写字楼内办公的高管、办事机构负责人、老板
（5）城阳本土事业单位、金融机构、政府公务员；
（6）城阳本土中高收入的朝鲜族或韩国置业人士；
（7）有异地置业愿望的高收入人士。
4、生活需求：
A、向往郊居生活
……
B、度假、养老需要
……
5、客群的基础特征
（1）年户均收入超过20万元，平均家庭年收入在30万元左右，具有足够的购买力
（2）年龄层次：
主力年龄层次30——45岁，养老人群年龄在50——60岁之间
（3）家庭结构：
三家之口、三代同堂
6、产品升级需求的背后
（1）中高端客户产品升级需求，不仅仅是户型面积的需求，也不仅仅是对于居室数量的升级，而是基于其家庭结构和自身收入水平之上的生活方式升级的需求。
（2）中高端客户其所具有的最大特性是对于高品质产品和高品质生活的向往，同时获得社会的认同感和价值感。
物理层面升级需求＋生活方式升级需求＋身份认同需求。
2.2项目定位
描述产品主要类型、价格、和面积比例，建议现阶段由策划公司完成。
（以下内容为案例）
1、产品定位：
低密度复合社区：
发挥项目地块的景观资源和区域形象优势，锁定低密度产品，产品线复合，扩大客户圈层，规避市场风险，增强项目的市场适应力，加快销售速度，争取开发利润。
根据以上理由，建议项目选择如下产品：
情景花园洋房、叠拼产品、联排、小独栋、小双拼、类别墅。
2、销售价格预测：
以往各年度房地产价格增长幅度都很大，这一趋势未来能否持续，很难预测，价格的影响因为非常多，变数实在太多，因为项目销售周期较长我们必须对未来价格走势进行预测，请财务部酌情考虑产品的动态销售收入变化因素，这里仅做静态预测。
情景花园洋房——6300元、叠拼——6500元、联排——7100元
双拼或小独栋——7500元、类别墅——8500元、其他产品——5800元
3、除安置区外住宅产品类型比例及面积区间建议：
⏹宽景花园洋房 36%（以平均每套150㎡计）
⏹叠拼12%（以平均每套200㎡计）
⏹联排别墅33%（以平均每套220㎡计）
⏹双拼、小独栋别墅12%（以平均每套240㎡计）
⏹小高层7%（以平均每套100㎡计）
2.3项目开发策略
结合项目资源特征和市场竞争情况，描述项目开发的核心策略、项目分期与产品布局建议、配套设施的布局，建议由设计工程部、策划公司共同讨论完成。
详细定位指标可在表《可研阶段概念规划设计草案指标说明》基础上根据需要提取
（以下内容为案例）
1、指导原则：
产品升级策略：
在高度竞争的市场环境下，赢得市场的关键是实现产品升级，对于本项目而言，升级策略的核心在于以情景营销为中心，把情景销售作为橇动市场的杠杆，消除区域抗性。
增强产品竞争力，而产品竞争力的核心在于增加产品附加值，赋予产品更多的增殖空间，使客户获得更具价值的居住空间，用超值空间打动客户。
●低总价策略：
所谓低总价策略的核心在于有效的控制户型面积
●高附加值策略：
不能因为空间小而放弃居住的舒适度
●高复合策略：
复合产品线覆盖中高端客群外延
2、分期与产品布局建议
2.1产品分期：
分期开发是大盘项目的必然选择，如何分期要充分结合项目推售节奏、去化速度、留有升值和调整空间，结合土地储备节奏、项目销售价值最大化的原则，根据这一原则确定如下分期策略：
⏹土地价值由低向高推出的原则；
⏹情景营销原则；
⏹低价值产品先推，高价值产品后推的原则，用低价值产品首先橇动市场积聚人气，后期逐步拉升和销售价格，冲击高销售利润；
⏹初期产品有测试市场的任务，产品线力求复合，为后期销售做好测试。
2.2配套设施布局建议：
社区商业、会所因为其商业属性，建议顺延空港路布局，确保产品的商业价值和对外经营的便利。
幼儿园、物业服务中心等配套设施从资金的角度看，没有必要在项目建设初期就投入建设，可以利用其作为本社区与旧村改造区域的屏障。
2.3产品布局
而作为一个郊区低密度社区，其土地价值区分配的基本衡量标准就是产品占有自然景观资源的多少，对于本项目而言，按照景观资源的占有程度，可以将项目分成4个价值区，其对应的产品分别是：
最高价值区：
4、5地块处于项目南侧，贴近山景和水库，首周边旧村和市政道路影响小，南侧视野开阔，地块价值最高，产品为情花、联排、双联、叠拼。
次之价值区：
2、3号地块，占据项目中间部分，东侧为山景和建筑，西侧没有旧村影响，地块价值次之，产品为情花、叠拼、联排、小独栋或双拼、类别墅、会所。
第三价值区：
6号地块北侧和1号地块南侧部分，整体地势较低，或居于项目北侧，有主干道路影响，东侧为2、3号地，西侧为旧村，地块价值较低，产品为情花、联排、或双拼。
最低价值区：
6号地块北侧，以及1北侧沿王沙路部分，地块价值最低。
产品为：
情花、其他产品（多层mini）
2.4首发区域和产品建议
色区域地块由于土地取得时间较早因此考虑首期先推售此区域，其他地块根据图示所标序号推售。
首发产品根据宗地状况，要首先3个主力产品，即：
情花、叠拼、联排，在景观资源好的地块，要适当建设少量小独栋和类别墅产品，如：
东侧地势高或靠近河道改造区域附近，用于测试市场，提升社区形象。
叠拼产品因为没有在本区域内销售过，虽然可以作为一类主力产品来规划，但总量要进行控制，适当减少比例，产品总量要低于情花和联排。
三．产品概念规划设计草案（设计管理部负责）
3.1设计思路
1）设计概念：
产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。
2）主要产品类型：
多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。
3）在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。
4）如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。
5）市场公共配套设施配置方案
3.2规划设计的可行性分析（以下为参考可选内容）
1）容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。
2）土地本身特征对产品设计的影响和考虑。
如：
地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。
3）周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。
如：
治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。
4）周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。
如：
道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。
5）周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。
如：
交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。
6）市场分析结果对产品设计的影响和考虑。
如：
市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。
3.3规划设计指标建议：
详细的设计指标见表《可研阶段概念规划设计草案指标说明》
（以下内容为案例）
1、建筑单体风格建议
方案一：
简约欧式：
主要考虑北美、西班牙、地中海、英格兰。
方案二：
现代风格：
纯现代风格或类万科第五园风格。
2、其他设计建议：
基于本项目定位，建议不予考虑普通多层。
新技术、新材料的应用：
太阳能、水源热泵、采用环保材料等。
外立面主材：
凹凸感强烈的材质。
整体项目核心视点：
要充分利用距项目约1公里，空港路高点。
中心绿化与景观均好性完美结合。
商业配套：
院后旧村安置区有约6000㎡的商业网点。
教育配套：
周边小学、中学配套比较完备，本项目设置1000㎡的幼儿园。
3、规划设计指标建议
首发地块详细开发分期、指标：
由于首发产品要跨2、3号地开发，因此综合容积率定为0.75
四项目开发计划（运营管理部负责，需要工程管理部提供工程进度意见）
1．项目全期里程碑节点计划
对整个项目各期的“开工、开盘、竣工备案、交房”四个节点时间的大致推测。
2.首期项目开发计划：
对第一期一级节点的时间推测。
（以下内容为案例）
序号
工作内容
时间
开始
完成
1
项目启动时间
2006年4月25日
2
规划方案设计
2006年4月25日
2006年6月21日
3
单体方案设计
2006年4月25日
2006年6月21日
4
施工图设计
2006年6月21日
2006年11月30日
5
签署土地协议或合同
2006年5月24日
6
取得土地证
2007年2月15日
7
基础开工
2006年8月31日
8
开盘
2007年5月25日
9
竣工验收
2007年12月31日
10
入住
2008年5月31日
3．项目全期销售计划：
（营销管理部负责）
预测每年的销售面积和销售收入，建议由策划公司完成。
（以下内容为案例）
1、年去化速度预测：
北部竞争项目去化速度可以作为项目销售速度预测的重要依据，
香溪庭院——年去化量33000平方
百福山庄——年去化量20000平方
考虑到项目首发产品比较复合客户圈层比较大的因素，预计项目在第一个销售年度内，可以实现38000平方的去化速度，扣除项目示范区开放较晚的因素，第一销售年度成交面积33675平方。
考虑社区成熟度对销售面积的影响建议年递增10%，则项目各年度的销售面积如下：
2、年销售收入预测：
根据近几年的市场环境，建议按照5%复利递增考虑项目价格提升，考虑销售价格提升因素，项目总销29.81亿元。
五．经济效益分析（财务管理部和合同预算部、投资发展部负责）
1、成本及盈利预测表
序号
事项
盈亏平衡点
保守售价
正常售价
乐观售价
单位售价/成本（元/㎡）
总额
（万元）
单位售价/成本（元/㎡）
总额
（万元）
单位售价/成本（元/㎡）
总额
（万元）
单位售价/成本（元/㎡）
总额
（万元）
1
销售总收入
1.1
住宅售价
1.2
商业售价
1.3
其它售价
2
税前成本
2.1
土地获得价款
2.1.1
政府地价
2.1.2
合作款项
2.1.3
红线外大市政配套费
2.1.4
拆迁补偿费
2.2
前期费用
2.3
主体建筑安装工程费
2.3.1
别墅住宅
2.3.2
联排住宅
2.3.3
多层住宅
2.3.4
小高层住宅
2.3.5
高层住宅
2.3.6
超高层住宅
2.3.7
其它建筑主体
2.4
社区管网工程费
2.5
园林景观工程费
2.6
公共配套设施费
2.7
开发间接费
2.8
期间费用（营业费用、财务费用、管理费用）
2.9
不可预见费
3
税项
3.1
营业税
3.2
土地增值税
3.3
企业所得税
4
税后成本
5
税前利润
6
税后利润
7
总成本利润率
8
单位面积利润
此表的收入和利润计算部分，由战略发展部填写，成本部分，由成本管理部填写
2、资金流量表（财务管理部负责）
序号
事项
合计
第一年
第二年
第三年
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1季度
2季度
3季度
4季度
1
现金流入
1.1
住宅销售收入
1.2
商业销售收入
1.3
其它收入
2
现金流出
2.1
土地获得价款
2.2
前期费用
2.3
主体建筑安装工程费
2.4
社区管网工程费
2.5
园林景观工程费
2.6
公共配套设施费
2.7
开发间接费
2.8
期间费用
2.9
不可预见费
2.10
税项
3
净现金流量
升级会员 