南京商品房预售合同.docx
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南京商品房预售合同
南京商品房预售合同
《南京市商品房预售合同》附件9–1、9–2
前期物业服务合同
临时管理规约
宁房预售合字号
1
2
前期物业服务合同
甲方：
南京仙林房地产开发有限公司；
法定代表人：
徐益民；住所地：
南京市栖霞区仙林大学城王子楼村号；
邮编：
；联系电话：
-乙方：
南京新鸿运物业管理有限公司；
法定代表人：
王中宁；住所地：
南京市白下区汉中路号鸿运大厦；邮编：
；资质等级：
壹级；证书建；联系电话：
-
根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《南京市物业管理办法》和相关法律、法规、规定，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对学仕风华苑提供前期物业管理服务事宜，订立本合同
第一章物业基本情况
第一条物业基本情况:
1、物业名称：
学仕风华苑；物业类型：
多层住宅、商铺、社区中心；座落地址：
栖霞区/县仙林大学城国道南侧；
占地面积：
平方米；
总建筑面积：
平方米
2、物业管理区域四至：
东至：
仙境路；南至：
规划道路；西至：
规划道路；北至：
国道
3
第二章服务内容与质量
第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：
1、物业共用部位的维修养护；
2、物业共用设施设备的日常运行和维修养护，电梯等特种设备的专业维修需另行签订合同；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务；4、公共绿化的养护服务；5、车辆停放管理服务；
6、公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；
9、/第三条在物业管理区域内，乙方接受业主委托的其他特约性服务有：
1、家政服务；2、商务服务；3、房屋中介服务；4、绿化租摆服务；5、/
第四条乙方提供的前期物业管理服务质量应达到约定的质量标准
第五条甲方应于交钥匙前30天按规定无偿提供具有产权的、能够直接投入使用的物业管理用房物业管理用房属全体业主共有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途
物业管理用房建筑面积平方米，其中：
办公用房平方米，位于3F；办公用房/平方米，位
于/；/用房/平方米，位于/
分期建设的项目在首期交付时的物业管理用房面积，应当不低于全部项目应交面积的百分之五十物业管理区域内房屋交付使用过半的，应将物业管理用房全部交付物业管理用房按规划要求在末期建设的，甲方应当事先交付符合要求的物业管理临时用房
4
第三章服务费用
第六条本物业管理区域物业服务收费实行以下第1种方式：
包干制
1、物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准如下：
多层住宅：
元/月平方米；办公楼：
/元/月平方米；商业物业：
/元/月平方米；/物业：
/元/月平方米
2、物业服务费用主要用于以下开支：
管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；
物业服务企业固定资产折旧；
物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；法定税费；
物业服务企业的利润；/
3、包干制服务费不含下列费用：
物业共用部位、共用设施设备中修、大修和更新、改造费用；
5
代收代交的公共能耗费；停车费、停车管理服务费
4、乙方按照包干制收取物业服务费用后，无论盈亏均自行承担酬金制
1、物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准如下：
多层住宅：
/元/月平方米；高层住宅：
/元/月平方米；别墅：
/元/月平方米；办公楼：
/元/月平方米；商业物业：
/元/月平方米；/物业：
/元/月平方米物业服务费用由物业服务支出和乙方的酬金构成
2、乙方在预收的物业服务费用中，采取以下第种方式先提取酬金：
乙方按//元的标准从预收的物业服务资金中提取
乙方/按应收的物业服务资金/%的比例提取
3、除酬金以外的物业服务费用归业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：
物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；
物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；/
4、物业服务支出应全部用于本合同约定的支出物业服务支出年度结算后不足部分由全体业主承担，结余部分接转至下一年度继续使用
5、对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：
/；/
6
第七条物业服务费用的交纳
1、本合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用由甲方承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担
2、因甲方与购房业主的合同纠纷，导致购房业主拒绝受领房屋、拒交物业服务费的，欠交的物业服务费由甲方承担
3、乙方可在购房业主办理房屋交付使用手续时，预收6个月的物业服务费和多层住宅元/月/平方米代收代交的分摊公共能耗费，预收费用不得超过六个月
4、购房业主房屋连续六个月以上空置的，须向乙方进行书面备案，乙方应向业主按70％收取空置期间的物业服务费和代收代交的分摊公共能耗费
5、因甲方分期开发、分批交付使用的原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境未能到位的，业主交纳的物业服务费可低于本合同约定收费标准的15%，其差额部分由甲方承担
6、纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因甲方原因未按时交给物业买售人的房屋，物业服务费由甲方全额交纳
7、物业服务费用按每6个月交纳，业主应在履行交纳义务
8、本条第1款、第2款、第5款规定由甲方承担的物业服务费用应按每半年拨付给乙方
9、物业管理开办费总额元、前期介入服务费元由甲方在在乙方全面进驻当月一次性支付给乙方
第八条乙方应于6月30日、12月31日向全体业主和物业使用人公布物业服务费用的收支情况
第九条公共能耗分摊费及其他费用按下列方式分摊：
1、物业公共区域能耗费由全体业主按建筑面积分摊2、单元楼道内公共照明电费由单元内业主按建筑面积分摊3、二次加压供水水泵电费由非直供水业主按用水量分摊4、中央空调运行能耗费由/、/、/分摊5、装修管理服务费在装修前交纳6、停车服务费从实际停车开始交纳
7
第四章物业的经营与管理
第十条停车场服务内容及标准如下：
1、停车场共用车位和共用部位的维修养护，要求正常使用；
2、停车场配套的设施、设备的维护、管理，要求运行正常，维修养护及时；
3、停车场的公共环境清洁卫生，要求干净、整洁，及时清除积水、杂物等；4、车辆出入的指引、疏导，要求车辆进出、停放有序，专人定时巡视检查5、/；6、/第十一条停车场服务收费分别采取以下方式：
1、停车场属于全体业主共有，车位使用人应按露天机动车车位元/个·月、车库机动车位元/个·月的标准向乙方交纳停车费乙方从停车费用按露天机动车车位元/个·月、车库机动车车位元/个·月的标准提取停车管理服务费
2、停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天机动车车/元/个·月、车库机动车车60元/个·月、立体机顶车位/元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费
3、停车场属于甲方所有，委托乙方管理的立体机械车位，车位使用人应按/元/个·月的标准向乙方交纳停车费，乙方从停车费用按/元/个·月标准提取停车管理服务费，剩余部分归甲方所有
4、公安、消防、抢险、救护、检修等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放的，不得收费业主搬家、送货车和临时停车时间在一小时内的车辆不得收取停车费，临时停车时间超过一小时的车辆按照规定收费标准计次收费
5、临时停车管理服务收费标准为4元/次
6、停车管理服务费不包括车辆保管、保险费用，停入乙方所管理服务停车区域的业主车辆应自行办理相关保险，其中包括抢盗险等业主如有车辆看管要求，应与乙方协商，在甲乙双方协商一致的前提下另行签定《车辆看管协议》，车辆看管费用按照双方在《车辆看管协议》中约定的标准执行
第十二条停车管理服务费主要用于以下开支：
1、停车场服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
8
2、停车场共用车位和共用部位的维修养护费用
3、停车场配套的设施、设备的维修养护费用；
4、停车场的配套的设施、设备的运行能耗费用；
5、停车场的公共环境清洁卫生费用；6、法定税费；7、合理利润
第十三条乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务合同，明确车辆基本情况，双方的权利义务、收费价格、管理责任、管理期限以及违约责任等内容
车位使用人对车辆有保管要求的，应当另行与乙方签订车辆保管合同第十四条会所的用途和管理
1、本物业区域内的会所属/所有，会所总建筑面积/平方米，会所首先应满足本物业管理区域内业主的使用
2、会所及内部规划设计用途：
/；/；/；/；/3、会所对外开放的范围及服务对象：
/；/；/4、会所出售或出租时，物业管理区域业主享有优先购买或租售权
5、会所所有人或使用人保证按规划设计用途和约定的对外开放范围及服务对象使用会所，需改变会所规划设计用途、约定对外开放范围及服务对象的，需按《南京市商品房买卖契约》相关规定执行
9
6、会所所有人委托乙方经营管理会所的，其经营管理、收费等事项由乙方与所有人另行约定
第十五条在本合同期限内，乙方经营管理属全体业主所有的物业的，其经营收入按下列约定分配：
经营收入扣除相关经营支出成本后，剩余费用的30%补贴乙方物业服务费用，70%纳入专项维修资金
第五章物业的承接验收
第十六条甲方应当于交付前30天，通知乙方承接验收物业，移交物业共用部位、共用设施设备和共用场地、物业管理用房及有关资料乙方应当会同甲方对本合同附件三、附件四规定的物业共用部位、共用设施设备进行查验，并签订物业承接验收确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据
第十七条乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：
1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
2、共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
4、业主清册；5、/；6、/第十八条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任
如甲方委托乙方代为履行保修责任的，双方应当另行订立委托协议第十九条甲方按下列程序，向乙方办理承接验收手续：
1、甲方书面通知乙方办理承接验收手续，并提交有关资料；
2、乙方应对提交的资料在7日内审核完毕，符合要求的，约定验收时间及有关事项；3、甲方组织现场交付工作，并会同乙方和业主代表对物业共用部位、共用设施设备、共用场地和物业管理用房等进行查验查验的物业必须已取得房屋建筑工程竣工验收合格的相关材料；
4、查验中发现的问题，应详细记录，并签订有关协议处理解决；
10
5、经查验符合要求的，应在7日内办理有关交接手续，甲乙丙三方签定物业承接验收确认书
第二十条物业的承接验收，必须符合下列条件：
1、建设项目应按照规划、设计的要求建成并满足规划、设计的使用功能；2、建设工程全部施工完毕，并经验收合格，验收资料齐全；
3、消防、安全、供电、供气、给水排水、卫生、绿化、道路、电信等主要设备和设施正常使用并符合相关规定；
4、临时设施、施工机具、建筑构件、建筑垃圾、废料等全部清运完毕，室外无架设临时管线；
5、施工单位及施工人员已完工退场，不再占用物业管理区域内房屋且临时施工用房已拆除；
6、绿化已按设计要求种植；
7、专用的机动车、非机动车停车场已按规定配置，物业管理区域室外道路建成并保持通畅；
8、共用区域垃圾中转站已按规定配置；9、物业管理区域入口处已设置平面示意标识；
10、共用部位消防设备设施及信报箱、公告栏已按规定配置；11、物业管理区域内房屋的幢、户编号已经有关部门确定；12、物业管理用房已按规定落实
第六章相关责任
第二十一条甲方相关责任：
1、业主大会成立前，责成乙方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
2、督促业主、物业使用人遵守《临时管理规约》和物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；
3、及时依法履行对物业的保修责任；
4、因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应告知相关业主和乙方，共同商定施工方案；
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5、支持和配合乙方做好物业管理工作和积极参与社区建设活动；
6、监督、检查乙方物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划的实施及各项制度的执行情况；
7、成立业主大会条件成熟的，应书面告知区物业管理行政主管部门和街道办事处，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；
8、负责处理因甲方遗留问题引发的物业管理纠纷；9、法律、法规、规章规定的由甲方承担的其他责任；
10、另见《学仕风华苑前期物业服务合同补充协议》第二十二条乙方相关责任：
1、委派具有岗位资格的人员履行本合同，负责对全体业主提供物业管理服务按有关合同要求参与前期介入，熟悉场地，掌握管网、线路布置及设施设备功能，并对设计建设方案提出优化修改建议；
2、根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主、物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式处理拖欠物业服务费的问题；
3、及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主、物业使用人的投诉，接受甲方、业主、物业使用人的监督；
4、督促业主、物业使用人遵守《临时管理规约》和物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；
5、采取规劝、制止、报告、公示等必要措施，制止业主、物业使用人违反《临时管理规约》和物业管理区域内物业管理规章制度的行为；
6、应与装饰装修房屋的业主、物业使用人签订书面的《装饰装修管理服务协议》，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主、物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项在业主、物业使用人装饰装修房屋期间，定期对施工现场进行巡查，对影响房屋外观，危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的现象及时劝阻、制止，劝阻无效的，及时向有关部门报告；
7、结合本物业的实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算和决算报告；
8、自本合同终止时起10日内，向甲方或业主委员会移交物业管理区域、资料和财务，不得以合同纠纷等理由拒绝移交；
9、法律、法规、规章规定的由乙方承担的其他责任；
10、另见《学仕风华苑前期物业服务合同补充协议》
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第七章违约责任
第二十三条甲方违反本合同的约定，导致乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，由甲方按照合同约定或协商赔偿相关利益人的损失
第二十四条乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准给购房业主和物业使用人造成损失的，应当按照合同约定向相关利益人支付违约金
第二十五条甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方可以催交，预期仍不交纳的，乙方按每日万分之五加收滞纳金
第二十六条乙方违反本合同的约定，擅自超标准收取物业服务费用的，乙方应双倍返还超额部分的物业服务费用
第二十七条甲方违反本合同的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托他人修复，修复费用及造成的损失由甲方承担
第二十八条以下情况乙方不承担责任：
1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；
2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要，且事先已告知业主、物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；
5、因甲方或业主、物业使用人未及时缴纳供水、供电、供气、通讯、有线电视等费用而导致服务中断或受到影响的；
6、业主、物业使用人违反《临时管理规约》和物业管理区域内物业管理规章制度的行为，虽经乙方采取规劝、制止、向有关部门汇报等措施后，仍未解决，其行为对其他业主、物业使用人产生妨碍和影响的；
7、/
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第八章其他事项
第二十九条本合同中有关词语的含义是：
1、业主，是指房屋的所有权人，即房产权属登记册记载的权利人
2、物业使用人，是指房屋的实际使用人或承租人3、物业买受人，是指房屋销售合同中确定的购买人4、物业，是指房屋及其附属设施设备和相关场地
5、物业交付使用，是指物业买受人收到甲方书面入住通知并已按规定办理相应手续6、共用部位，是指物业主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等
7、共用设施设备，是指物业区域内，保障房屋正常使用的，由全体业主共同拥有的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等
8、公共区域，是指一幢房屋内部，由整幢房屋的业主、物业使用人共同使用的区域以及整幢房屋外、物业管理区域内，由全体业主、物业使用人共同使用的区域
9、专有部分，是指在构造及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位
第三十条本合同期限自年9月2日起至年7月30日止；本合同期限内，业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止
第三十一条本合同期满前3月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业
第三十二条本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方或/代管
第三十三条甲、乙双方应以本合同约定的住所地作为彼此联系的通邮地址；业主的通邮地址以其签订的房屋销售合同所预留的通邮地址为准；物业使用人的通邮地址以甲方或业主书面备案为准
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本合同所述通知、书面征求意见、/等须以挂号信方式寄送，有证据证明该通知、书面征求意见、/已按本合同约定的通讯地址寄出，并经过合理的邮递期限后，即视为对方已收到该通知通讯地址的变更须以书面的形式通知对方，否则不产生变更效力
第三十四条甲方与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订房屋销售合同，即为对接受本合同内容的承诺
第三十五条本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力
第三十六条本合同未尽事宜，国家法律法规和*文件有规定的按规定办没有规定的双方友好协商也可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准
第三十七条本合同有关条款与国家法律法规相冲突的该条款无效，但不影响本合同的执行
第三十八条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第1种方式处理：
1、向人民法院提起诉讼；
2、/
第三十八条本合同一式捌份，甲方执贰份，乙方执壹份，向市物管办等相关部门备案各一份
甲方：
乙方：
法定代表人：
法定代表人：
XX年9月2日XX年9月2日
15
附件一：
物业规划平面图
16
附件二：
物业构成明细
类型高层住宅多层住宅别墅商业用房商业用房工业用房办公楼地下普通车库地下机械车库露天车位会所学校幼儿园其它物管用房合计
幢数717
17
数量辆
辆
建筑面积
附件三：
物业共用部位明细
物业共用部位明细
房屋承重结构；房屋主体结构；公共门厅；公共走廊；公共楼梯间；户外墙面；屋面；传达室
附件四：
物业共用设施设备明细
1、2、3、4、5、6、7、8、9、
绿地约㎡；道路约㎡；化粪池约10个；污水井约个；雨水井约90个；垃圾中转站1个；信报箱个；
消防设施有中心监控室、室内外消火栓等；变配电房1个；
10、公共照明设施有路灯、走廊灯等；
11、监控设施有闭路电视监视器、远红外探头等；12、避雷设施有；13、共用天线无；
14、地下机动车库约停车辆；15、露天停车场约停车辆；
16、非机动车库及储藏室约㎡；
17、物业管理服务用房㎡；注：
以上数据最终以设计图纸数据为准
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附件五：
前期物业管理服务质量标准
执行《南京市普通住宅物业管理公共服务等级收费标准》一、物业共用部位的维修、养护和管理1、房屋外观完好、无违章搭建；2、房屋完好率达98%以上；3、墙面整洁、无污渍
二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理1、零修及时率95%以上；2、零修合格率98%以上；3、建立回访制度和回访记录
三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通
1、小区实行标准化清扫保洁、垃圾实行分类收集、生活垃圾日产日清；2、无违反规定饲养家禽、家畜；3、公共楼梯、走道、地下室无堆放杂物和非法占用
四、公共绿化的养护和管理
1、按时浇水、定时修剪和杀虫及施肥；2、叶面整洁无黄叶、枯死
五、车辆停放管理
1、机动车辆进出小区必须进行记录；2、机动车辆按指定位置有序摆放；3、/
六、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理
1、小区实行封闭管理；商业管理模式另定；
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2、主出入口实行24小时安全值班，全天实行定时段巡查制；3、无因管理责任产生的重大火灾、刑事和交通事故
七、装饰装修管理服务
1、与业主或使用人签订装修管理协议和防火责任书；2、及时采取措施制止违章装修、打拆承重墙体和破坏外墙3、及时采取措施制止违反规则、私搭、乱建现象
八、物业档案资料管理
1、房屋资料档案齐全、管理完善2、建立业主入住档案3、/九、其他服务
1、特约服务2、家政和商务服务
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；；；；
；
附件六：
物业管理用房平面图
21
附件七：
物业服务标准及收费标准
按《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》执行一、综合管理服务标准与收费标准（见合同第三章第六条）；
按《等级服务标准》五级执行
二、公共区域秩序维护服务标准与收费标准（见合同第三章第六条）；
按《等级服务标准》五级执行
三、公共区域清洁卫生服务标准与收费标准；
按《等级服务标准》五级执行
四、公共区域绿化日常养护服务标准与收费标准（见合
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