第三方工程质量查验标准.docx

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第三方工程质量查验标准

XXXX

毛坯阶段平行查验方案

一、项目概况------------------------------------------------------------------------------------3

二、委托方需求---------------------------------------------------------------------------------3

三、工作原则及目的---------------------------------------------------3

四、项目方案------------------------------------------------------------------------------------3

（一）查验依据------------------------------------------------------------------------------3

（二）平行查验范围及其他服务---------------------------------------------------------4

（三）需甲方项目部配合的---------------------------------------------------------------5

（四）专业人员、技术准备及检测工具配备------------------------------------------5

（五）平行查验流程及方法---------------------------------------------------------------8

（六）查验人员工作要求和管理制度-------------------------------------------------10

（七）具体查验内容与标准---------------------------------------------------------------11

一项目概况

（一）项目名称：

XXXXXXXX

（二）项目规模：

共13栋楼，总建筑面积约15万平米

（三）工程类型：

多层、高层住宅，钢筋混凝土剪力墙结构

（四）交房标准：

毛坯房交房

（五）目前工程状况：

砌体结构（二次砌筑）进行中

（六）查验工期：

二委托方需求

（一）保证分户工程施工质量达标；

（二）按时按期保证业主顺利收房；

（三）以质量树品牌、赢口碑。

三工作原则及目的

（一）查验单位的身份：

独立于施工方、监理方、开发商等参建单位，物业公司以第三方身份进行工程质量查验。

（二）工作原则：

以业主普遍关注的材料、设计、质量标准、使用功能及观感质量等为前提，针对主体结构及二次结构后施工过程进行平行查验。

本着现场查验，但不直接干预现场施工作业为原则，将查验出的问题以书面形式直接反馈到委托方。

（三）查验目的：

保证该项目达到国家及地方住宅工程质量验收标准，符合交房标准，提高交房率，降低投诉率。

四项目方案

针对该工程目前施工的实际状况，制订如下平行查验方案：

（一）查验依据

1、国家及地方现行工程施工质量验收规范、技术规程、工程质量评定标准和相关的标准图集。

2、本工程施工图纸、设计说明。

3、业主预售合同中关于装修标准、材料要求、设施配备的相关约定等。

（甲方提供）

4、甲方提供工程进度计划书，施工组织设计方案。

5、房屋户型图，小区整体平面图（甲方提供）

（二）平行查验范围及其他服务

一）施工过程查验项目。

（详见附件一）

（1）、抹灰工程查验（含实测实量，界面到腻子施工之前）

（2）、地面工程查验

（3）、卫生间墙地面防水查验（地面闭水试验，验房人员全程跟踪）

（4）、门窗工程查验

（5）、电气工程查验

（6）、给排水工程查验

（7）、采暖工程查验（管道打压试验，验房人员全程跟踪）

（8）、燃气工程查验

（9）、外立面工程查验（外墙淋水试验，验房人员全程跟踪）

（10）、可上人屋面查验

（11）、安防工程查验

（12）、消防工程查验

（13）、通风和空调工程查验

（14）、电梯工程查验

二）其他专业服务

1、针对设计及施工工艺给出合理化建议

针对目前施工工艺及设计情况，根据多年的查验经验提出一些合理化建议，事前控制，尽量减少和避免一些隐患问题的产生。

2、建立每户的施工质量问题档案

建立每户一档，每户从二次结构完成到精装修界面之前，存在的每个问题记录及重点问题照片，中间记录着每个问题查验的时间、整改情况等，等于是每户的完整档案，以后不管从客户投诉、后期维修、追究责任等多个方面提供有力的证据，为后期问题的产生原因分析提供了帮助。

（三）专业人员、技术准备及检测工具配备

1、专业人员配备（长期驻场至少2人）

（1）项目经理？

名：

对整个项目平行查验运作进行控制、把关，并提出专业性整改建议。

项目负责人为高级验房师，高级工程师，涉及土建、工民建、装饰装修，施工及监理等多个领域，从事相关工作10年以上，特别是土建工程，拥有丰富的现场施工和工程管理经验。

（2）此项目最少派？

？

？

名专业验房师，验房师长期从事小业主验房工作，必须对房屋建筑中每个专业都需要深知并有大量的实战经验。

（3）水电工程师和精装工程师各？

？

名

（4）实测实量、竣工查验或临时大工作量查验时，根据情况可安排？

？

？

人以上的团队

2、技术准备:

查验方案编制完成并经委托方审查、确定，技术人员到位，向查验人员进行方案交底。

3、查验工具配备

（1）第三方查验单位的查验工具必须是获国家专利的房屋查验专用工具箱（共？

？

？

件工具），？

？

套。

（2）重点查验配备工具：

地面坡度仪、墙体水分测定仪、激光标线仪、激光测距仪、照明灯、塞片尺等。

（四）查验流程

一）查验基本流程：

样板间查验→所有楼整体进行现状查验→复验整改情况→室内初装修施工分项、分部、分阶段查验→循环复验（销项）→公共区域完成面查验→循环复验（销项）→到交房界面前为止。

二）具体查验细则:

1、销售样板间或施工样板间查验

针对施工单位的样板间进行查验，发现质量共性问题及设计问题，提出整改建议，并且了解样板间装修标准。

委托方组织一次沟通会，指出问题所在，制定整改方案，尽量避免整体施工中再次出现同类问题。

2、二次砌筑现已基本完成，正在进行抹灰工程，对各楼现状情况进行全面查验并进行实测实量。

1）针对所有装修基层全面查验，并标注清楚出现的问题，避免施工装饰面层时存在隐患问题。

2）根据各个楼的情况不同，从进度最快的楼开始查验，用时10天左右全部现状查完。

3）第一天查验的问题，第二天下午五点前把第一天查验的问题以电子版的形式发给甲方对接人员，由甲方对接人员再发给相应的责任人整改。

4）查验过程第5天对现状组织开会，对我方查验出来的问题商讨是否有疑议。

如没有疑议，开始整改。

5）全部查验完成后，如有整改完成的楼，可以开始复验销项，如没整改完成，由甲方对接人了解情况后，再通知我方人员开始复验销项。

3、按初装修分项、分部、分阶段查验

1）验房师对13栋楼初装修各分部分项工程进行跟踪查验，当完成一道工序时，便进行查验，对现场发现的质量问题进行记录并在相关部位做标识，重点问题进行拍照留底。

问题整改完毕后，进行复查并填写问题记录单。

2）当天根据分项分层分阶段查验，每日形成查验成果，下午4点之前发于甲方客服，如果当天出现重点或紧急问题，需当时就得与甲方项目部沟通，尽快解决；

3）每周总结并统计问题出现率和整改率；

4）每周五总结本周查验的问题，并把每天查验成果汇总在一起。

总结内不仅是语言描述，更需要用数据和照片展示问题，并提出整改建议、施工注意事项、重点问题提醒和下一周工作计划。

5）每月总结并统计问题出现率和整改率。

6）每月25日之前总结本月查验的问题，并把每周查验成果汇总在一起。

总结内不仅是语言描述，更需要用数据和照片展示问题（最好有整改前后对比照），并提出整改建议、施工注意事项、重点问题提醒和下一月工作计划。

（六）查验人员工作要求和管理制度

1、查验人员工作要求

1）上班时间：

周一至周五9:

00-17:

30，周六日安排人员值班（轮休）

2）需参加甲方通知的工程例会或其他会议

3）每天下午3:

30前完成当天查验成果记录单，次日8点半之前发于甲方客服

4）每周一下午4点前做好本周工作总结，下午5点之前发于甲方客服

5）每月25日之前做好本月工作总结报告并发于甲方客服

6）配合好甲方提出的合理要求

2、公司领导巡检制度

1）公司工程负责人每周去本项目现场巡视和指导工作一次；

2）公司主管副总每月需去本项目现场巡视一次；

3、现场查验人员管理制度

1）现场查验时执行首席负责制度，项目经理为全权负责人，项目经理不在时，领队负责，领队不在时副队负责，现场查验时间至少有一位及以上管理人员驻场。

发生所有事情应现场及时酌情处理，如难以决断必须及时上报，由公司出面解决。

2）进场查验时须佩戴安全帽，工作证，衣冠整齐，举止得体，讲文明，讲礼貌。

注：

安全帽，工作证是必备工具，如忘带禁止进入现场。

3）进场后无论任何时间都禁止吸烟。

否则一次罚款1000元，并严重警告。

第二次发现直接劝退。

4）现场查验严格按照业务操作规程进行查验，记录报告内容应清晰明确。

当天报告必须24小时内录入电脑，同时原始资料交由资料员存档保存。

5）与现场各个部门的管理及施工人员要以礼相待，如果遇到对方不配合工作或故意刁难，要保持微笑，耐心认真沟通，如果还不能有效解决，要及时上报直接上级或领队人员，杜绝与现场其他人员发生不愉快的事情，如有发生，无论对错直接罚款1000元，后再酌情处理。

6）所有人员不得以任何形式和理由收受和甲方有关的任何财物，一经发现双倍处罚，同时公司保留对其追究法律责任的权力。

7）查验现场报告记录不得离身，同事之间不得对工程的施工质量进行评论。

尤其不得与其他非内部人员（小业主）透露查验结果，做好保密工作。

一切查验资料和图片都是公司保密材料，不得向他人或单位泄漏公司秘密。

如因泄密给公司带来的损失，公司将追究其法律责任。

8）认真履行岗位职责，遵守劳动纪律，不擅自离岗、脱岗，串岗。

上班时间禁止做其他私事，不有意怠慢工作，不做有损公司形象的事情。

9）上级安排的任务及同事拜托的事情都应做记录，并尽快落实或一一答复（回话）。

任何事情都必须有个回话。

杜绝石沉大海、有始无终。

10）对现场的工程建材和材料，尤其是成品要留意保护。

如有损坏责任人要照价赔偿。

项目经理及领队要对自己管辖的项目的工程进度，查验进度合理把控，可以根据进度实时调整人员或申请增添验房师。

必须保证按照甲方的要求保质保量的按时整理上交查验报告。

根据需要出席甲方的工程例会。

（七）具体查验内容与标准（见附表一）

附表一：

一、抹灰工程质量查验标准

⑴材料的品种、质量必须符合设计要求，各抹灰层之间及抹灰层与基体之间必须粘结牢固，无脱层、空鼓，面层无爆灰和裂缝等缺陷。

⑵孔洞、槽、盒、管道后面抹灰，尺寸正确、方正、光滑，管道后面平整。

⑶抹灰层与基层之间的各抹灰层之间必须粘结牢固，抹灰层无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂缝。

⑷普通抹灰表面应光滑、洁净，接槎平整，分格缝应清晰。

⑸护角、孔洞、槽、盒周围的抹灰应整齐、光滑，管道后面抹灰表面平整。

⑹抹灰总厚度应符合设计要求。

⑺一般抹灰工程质量的允许偏差和查验方法应符合下表规定。

一般抹灰的允许偏差和查验方法

项次

项目

允许偏差（mm）

查验方法

1

立面垂直度

4

用2m垂直检测尺查验

2

表面平整度

4

用2m靠尺和塞尺查验

3

阳阳角方正

4

用直角检测尺查验

4

分隔条（缝）直线度

4

拉5m线，不足5m拉通线用钢直尺查验

5

墙裙、勒脚上口直线

4

拉5m线，不足5m拉通线用钢直尺查验

二、地面面层施工质量查验标准

⑴水泥混凝土垫层兼面层及水泥砂浆面层应符合设计要求。

⑵面层与下一层应结合牢固，无空鼓、裂纹。

当出现空鼓时，空鼓面积不应大于400c㎡，且没自然间或标准间不应多于2处。

⑶浇捣密实、乎整、光滑、洁净，面层表面不应有裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺陷。

⑷面层表面的坡度应符合设计要求，不得有倒泛水和积水现象。

⑸水泥砂浆踢脚线与墙面应紧密结合，高度一致，出墙厚度均匀。

⑹楼梯踏步的宽度、高度应符合设计要求。

楼层梯段相邻踏步高度差不应大于10mm，每踏步两端宽度差不应大于10mm；楼梯踏步防滑条应顺直。

⑺地面面层表面允许偏差及查验方法表:

建筑地面工程施工质量验收规范GB50209-2010

查验方法

水泥

混凝土面层

表面平整度

5mm

用2m靠尺和楔形塞尺检查

踢脚线上口平整

4mm

拉5m线和用钢直尺检查

缝格顺直

3mm

水泥

砂浆面层

表面平整度

4mm

用2m靠尺和楔形塞尺检查

踢脚线上口平整

4mm

拉5m线和用钢直尺检查

缝格顺直

3mm

自流平面层

表面平整度

2mm

用2m靠尺和楔形塞尺检查

踢脚线上口平整

3mm

拉5m线和用钢直尺检查

三、卫生间地面防水涂料施工质量查验标准

⑴防水涂料的技术性能符合设计要求及规范。

查验产品合格证与检测试验报告。

⑵观察查验时，应特别注意变形缝、预埋件、穿墙管、阴阳角部位的做法，必须符合设计要求和施工规范规定，不得有渗漏现象，查验无误后再查验隐蔽工程验收记录。

⑶基层应平整、牢固，基层表面应洁净无杂物，密实平整，阴阳角做成圆弧形，半径不小于R20mm。

⑷玻纤布的搭接、接头，附加层，应粘结牢固、紧密，接缝封严，没有损伤、空鼓等缺陷。

⑸防水层表面：

涂膜表面不起泡、不流淌、平整无凹凸，与管件、洁具地脚、地漏、排水口接缝严密收头圆滑不渗漏。

⑹防水层厚度符合设计要求。

⑺24小时闭水试验，蓄水深度距最高点不低于2cm，达到不渗不漏，不应有倒泛水和积水现象。

四、门窗工程质量查验标准

⑴金属门窗的品种、类型、规格、尺寸开启方向、安装位置、连接方式接填嵌密封处符合设计要求。

金属门的防腐处理及填嵌、密封处理应符合设计要求。

⑵金属门窗框、副框和扇的安装必须牢固，预埋件的数量、位置、埋设方式、与框的连接方式必须符合设计要求。

⑶金属门窗必须安装牢固，应开关灵活、关闭严密、无倒翘。

⑷金属门窗配件的型号、规格、数量应符合设计要求，安装牢固，位置正确，功能应满足使用要求。

⑸金属门窗框与墙体间缝隙填嵌饱满，并采用密封胶密封。

密封胶表面光滑、顺直、无裂纹。

⑹金属门窗表面应洁净、平整、光滑、大面积应无划痕、碰伤。

⑺金属门窗的橡胶密封条应安装完好，不得脱槽。

⑻有排水孔的金属门窗，排水孔应畅通，位置和数量应符合设计要求。

⑼铝合金门窗安装的允许偏差和查验方法

序号

检查项目

留缝限值（mm）

允许偏差（mm）

查验方法

1

门窗槽口宽度、高度

≤1500mm

-

1.5

用钢卷尺查验

＞1500mm

-

2

2

门窗槽口对角线长度差

≤2000mm

-

3

用钢卷尺查验

＞2000mm

-

4

3

门窗框的正、侧面垂直度

-

2.5

用垂直检测尺查验

4

门窗横框的水平度

-

2

用1m水平尺和塞尺查验

5

门窗横框标高

-

5

用钢尺查验

6

门窗竖向偏离中心

-

5

用钢尺查验

五、电气工程质量查验标准

⑴照明配电箱（盘）安装

①箱（盘）内配线整齐，无铰接现象。

导线连接紧密，不伤芯线，不断股。

垫圈下螺丝两侧压的导线截面积相同，同一端子上导线连接不多于2根，防松垫圈等零件齐全；

②箱（盘）内开关动作灵活可靠，带有漏电保护的回路，漏电保护装置动作电流不大于30mA，动作时间不大于0.1s。

③照明箱（盘）内，分别设置零线和保护地线汇流排，零线和保护地线经汇流排配出。

④位置准确，部件齐全，箱体开孔与导管管径适配，暗装配电箱箱盖紧贴墙面，箱（盘）涂层完整。

⑤安装牢固，标示清晰。

⑥电气线路应采用符合安全和防火要求的敷设方式配线，导线应采用铜线，每套住宅进户线截面不应小于10mm2，分支回路截面不应小于2.5mm2。

⑦每套住宅的空调电源插座、电源插座与照明，应分路设计；厨房电源插座和卫生间电源插座宜设置独立回路。

⑧除空调电源插座外，其它电源插座电路应设置漏电保护装置。

⑵普通灯具安装

①灯具吊钩圆钢直径不应小于灯具挂销直径，且不应小于6mm。

大型灯具的固定及悬挂装置，应按灯具重量的2倍做过载试验。

②当灯具距地面高度小于2.4m时，灯具的可接近裸露导体必须接地（PE）或接零（PEN）可靠，并应有专用接地螺栓，且有标识。

③所有灯具能够正常使用，其配件齐全，无机械损伤、变形、涂层剥落和灯罩破裂等缺陷。

⑶开关、插座、风扇安装

1）、插座接线应符合下列规定：

①单相两孔插座，面对插座的右孔与相线连接，左孔与零线连接；

②单相三孔、三相四孔及三相五孔插座的接地（PE）或接零（PEN）线接在上孔。

插座的接地端子不与零线端子连接。

同一场所的三相插座，接线的相序一致；

③接地（PE）或接零（PEN）线在插座间不串联连接。

2）、照明开关安装查验

①开关安装位置便于操作，开关边缘距门框边缘的距离0.15-0.2m，开关距地面高度1.3m,或按设计要求；

②同一室内相同标高的插座高度差不宜大于5mm，并列安装相同型号的插座高度差不宜大于1mm。

③暗装的开关面板应紧贴墙面，四周无缝隙，安装牢固，表面光滑整洁、无碎裂、划伤。

④电源线及插座与电视线及插座的水平间距不应小于500mm。

⑷接地装置安装工程

①测试接地装置的接地电阻值，必须符合设计要求，且不大于4Ω。

②防雷接地的人工接地装置的接地干线埋设，经人行通道处埋地深度不应小于1m，且应采取均压措施或在其上方铺设卵石或沥青地面。

③等电位联结的高级装修金属部件或零件，应有专用接线螺栓与等电位联结直线连接，且有标识；联结处螺帽紧固、放松零件齐全。

六、给排水工程质量查验标准

项目

质量标准

查验

查验方法

查验频率

1

水压试验

隐蔽管道和给水、消防系统的水压试验结果，必须符合设计要求和施工规范规定

检查系统或分区（段）试验记录

按系统全数检查

2

管道铺设

管道及管道支座（墩），严禁铺设在冻土和未经处理的松土上

观察检查或检查隐蔽工程记录

3

系统吹洗

给水系统竣工后或交付使用前，必须进行吹冼

检查吹冼记录

4

坡度

坡度符合设计要求

用水准仪（水平尺）拉线和尺量检查或检查隐蔽

按系统内直线管段长度每50m不少于一段；有分隔墙建筑，以隔墙为分段数，抽查5%，但不少于5段

5

碳素钢管螺纹连接

管螺纹加工精度符合《管螺纹》（GB3289.1~3289.39-82）规定，螺纹清洁、规整，断丝或缺丝不大于螺纹全扣数的10%；连接牢固，管螺纹根部有外露螺纹，镀锌碳素钢管无焊接口

观察和解体检查

不少于10个接口

6

非镀锌碳钢管焊接

焊口平直度、焊缝加强面符合施工规范规定；焊口表面无烧穿、裂纹和明显的结瘤、夹渣及及气孔等缺陷

观察或用焊接检测尺检查

不少于10个接口（只限于天然气）

7

金属或非金属管道的承插和套箍接口

接口结构和所用填料符合设计要求和施工规范规定，灰口密实、饱满，填料凹入承口边缘不大于2mm，胶圈接口平直无扭曲，对口间隙准确

观察和尺量检查

不少于10个接口

8

管道支（吊、托）架及管座（墩）安装

合格：

构造正确，埋设平整牢固

观察或用扳手检查

各抽查5%，但均不少于5件

9

阀门安装

型号、规格、耐压强度和严密性试验结果，符合设计要求和施工规范规定；进出口方向正确，连接牢固、紧密

手扳检查和检查出厂合格证、试验单

按不同规格、型号抽查全数的5%，但不少于10个

10

埋地管道防腐层

材质和结构符合设计要求和施工规范规定，卷材与管道以及各层卷材间粘贴牢固

观察或切开防腐层检查

每20m抽查1处，但不少于5处

11

观感

油漆种类和涂刷遍数符合设计要求，附着良好，无脱皮、起泡和漏涂

观察检查

各不少于5处

项目

允许偏差（mm）

用水平尺、直尺、拉线和尺量检查

按系统直线管段长度每50m抽查2段，不足50m不少于1段；有分隔墙建筑，以隔墙为分段，抽查5%，但不少于5段

1

水平管道纵、横方向弯曲

给水铸铁管

每米

1

全长（25m以上）

不大于25

碳素钢管

每米

管径≤100mm

0.5

管径>100mm

1

全长（25m以上）

管径≤100mm

不大于13

管径>100mm

不大于25

2

立管垂直度

给水铸铁管

每米

3

吊线和尺量检查

1根立管为1段；两层及其以上按楼层分段各抽查5%，但均不少于10段

全长（5m以上）

不大于15

碳素钢管

每米

2

全长（5m以上）

不大于10

3

隔热层

表面垂直度

卷材或板材

4

用2m靠尺或楔形塞尺检查

水平管和立管，凡能按隔墙楼层分段的，均以每一楼层分隔墙壁内的管段为一抽查点，抽查5%。

但不少于5处，不能按隔墙楼层分段的，每20m抽查一处，但不少于5处

涂抹或其他

8

厚度

厚度（δ为隔热层厚度）

+0.1δ

-0.05δ

用钢针刺入隔层尺量检查

七、采暖工程质量查验标准

地面辐射供暖系统

⑴地面辐射供暖系统所使用的主要材料、设备组件、配件、绝热材料必须具有质量合格证明文件，规格、型号及性能技术指标应符合国家现行有关标准的规定。

⑵绝热层的厚度、材料的物理性能及铺设应符合设计要求。

⑶加热管或发热电缆的材料、规格及敷设间距、弯曲半径等应符合设计要求，并应可靠固定。

⑷伸缩缝应按设计要求敷设完毕。

⑸加热管与分水器、集水器的连接处应无渗漏。

⑹填充层内加热管不应有接头。

⑺分、集水器及其连接件等安装后应有成品保护措施。

⑻管道安装工程技术要求及允许偏差

序号

项目

条件

技术要求

允许偏差（mm）

1

绝热层

接合

无缝隙

-

厚度

-

+10

2

加热管安装

间距

不宜大于300mm

+10

3

加热管弯曲半径

塑料管及铝塑管

不小于6倍管外径

5

铜管

不小于5倍管外径

5

4

加热管固定点间距

直管

不大于700mm

±10

弯管

不大于300mm

5

分水器、集水器安装

垂直间距

200mm

+10

原始地面、填充层、面层施工技术要求及允许偏差

序号

项目

条件

技术要求

允许偏差（mm）

1

原始地面

铺绝热层前

平整

2

填充层

骨料

φ≦12mm

2

厚度

不宜小于50mm

+4

当面积大于30㎡或长度大于6m

留8mm伸缩缝

+2

与内外墙、柱等

垂直部件

留10mm伸缩缝

+2

3

面层

与内外墙、柱等垂直部件

留10mm伸缩缝

+2

面层为木地板时，留大于或等于14mm伸缩缝

+2

注：

原始地面允许偏差应满足相应土建施工标准

⑼冲洗后，水压试验应分别在浇捣混凝土填充层前和填充层养护期满后进行两次。

⑽试验压力应为工作压力的