房地产融资案例.docx
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房地产融资案例
一、上海绿地
1、扩张房地产领域寻求多元化融资
多元化融资
在08年中期,张玉良曾表示,“在融资收紧的情况下,我们有三分之一的资金是来自境外银行和信托等的支持。
仅最近半个月,绿地就再将引入十几个亿的资金,内资银行在我们二三线城市项目的贷款上也给予了较大的授信额度。
”
但显然,出让参股企业的股权进行套现也是绿地的一种选择。
1月份,绿地将所持有的东方证券2.77%股份中的1000万股（占总股本的0.3036%）在上海联合产权交易所挂牌转让,挂牌价格1.5亿元。
每股15元的挂牌价较东方证券每股净资产2.66元溢价约4.6倍。
4月14日,绿地在上海联合产权交易所挂牌转让上海新华发行集团有限公司10%股权,挂牌价为3.69亿元,该价格已超过当初绿地拿下新华发行集团49%股权时的3.48亿元。
通过上述股权转让,绿地也因此直接回笼资金5.19亿元。
因此有业内人士表示,这些资金显然为绿地集团扩张房地产业务助了一臂之力。
在张玉良看来,2009年随着各项政策规定的出台实施,预计市场总体将逐步趋于稳定。
同时,土地、资金将进一步向优势企业集中。
“大企业掌握资源优势后将实现更大的发展。
”张玉良表示。
这或许是绿地集团在房地产市场的低迷期,多元化融资,募集资金快速扩张房地产业务的重要原因吧。
2、绿地集团海外融资取得成功
绿地集团海外融资取得实质性突破。
日前,绿地集团与德国著名房地产投资机构——国际房地产投资银行（HI）达成合作协议,该行向绿地集团提供高达7亿元人民币的贷款额度,第一笔资金已经于近日到位。
这是目前国内房地产企业和海外金融机构合作的单项金额最高的案例之一,该项融资不但能有效地促进绿地集团的房地产项目开发,更将绿地集团的项目开发和管理提升至国际水平。
2005年以来,绿地集团继续快速健康发展,规模和实力进一步快速提升。
在突出房地产主营业务的同时,绿地集团实施了相关多元化的发展战略,组建了建设、商业、能源、汽车服务四大产业集团。
绿地集团良好的发展态势也得到了海内外金融机构的认同,银企合作项目接二连三。
今年下半年,中国农业银行总行和中国工商银行总行相继向绿地集团授信。
此次与HI的合作也进行得非常顺利。
源源不断充沛的现金流为绿地集团的经营拓展和快速健康发展提供了资金保障。
据悉,本月集团还将在上海和外地开工多个房地产项目和一个大型房地产企业的收购工作。
3、德资投资银行再入中国楼市七亿注资上海绿地
2005年12月07日12:
07
德国投资银行HI继投资万科后再入中国楼市,内地房企海外股权融资风渐起绿地集团总裁张玉良在公开场合多次谈及的海外融资,终于取得实质性突破。
《每日经济新闻》昨日获悉,上海房企龙头企业绿地集团获德国国际房地产投资银行（HypoRealEstateBankInternational）（以下简称HI）融资,额度为7亿元人民币。
“这是目前国内房地产企业和海外金融机构合作获得单项贷款额度最高的案例之一。
”世邦魏理仕高级经理杨东宇指出。
事实上,绿地对于融资问题一直表现得相当积极。
今年三季度以来,绿地已先后获得中国农业银行总行和中国工商银行总行的授信。
张玉良也曾表示绿地有三大融资渠道———用经营性的物业向银行筹资、境外融资和国内银行的支持。
尽管此次绿地集团没有透露与HI的具体合作方式,但绿地有关人士昨日向《每日经济新闻》表示,此次合作在股权融资的基础上设置了更多的协商条款,融资额度主要用于绿地在上海项目的开发,绿地也希望借此将项目开发和管理提升至国际水平。
业内人士指出,诸如绿地与HI此番类似股权融资的模式,在未来半年内将越来越常见。
“从目前情况来看,对于物业抵押贷款和传统的银行开发贷款,发展商能申请的都已申请完毕。
可以预计,接下来的半年之内,以项目赢利为担保的股权融资,将成为越来越多见的手段。
”中穗投资管理有限公司董事总经理俞斌表示,根据今年10月份对上海50强开发企业进行的融资意向调查,大约70%的发展商表示愿意选择股权融资。
以FDI之名行商业贷款之实HI-万科合作案广受关注
HI去年7月首度投资中国内地房地产业,为中山万科城市风景花园项目注资3500万美元一事,曾在业内广受关注。
值得注意的是,这不是一笔简单的股权融资,而是以外国直接投资（FDI）为名,行商业贷款之实的信贷融资。
业内分析人士指出,“房地产企业取得境外贷款,万科还是第一家。
”
据报道,万科此次与HI的合作是在与“所有有分量的境外投资机构”密切接触后的一种选择,并且独辟出一条境外贷款的蹊径。
“在法律上,这算是一笔股权融资。
因为万科要将所持有的中山项目80%的股权转让给一家由HI设立的名为BestGainInvestment的公司,由于该公司万科也持有35%的股权,从而在融资安排完成后,万科直接和间接持有的该公司权益只有48%。
”万科总经理郁亮在
接受媒体采访时坦言,从形式上看,HI取得了中山项目的控股权,属于FDI。
而实际上,虽然HI拥有中山项目52%的股权,但并不拥有实际的控制权。
而根据双方的合同约定,在项目回款之后,万科将以LIBOR（同业拆借利率）再加几个点的利息赎回股权。
也就是说,这实际上是一笔商业贷款。
但由于商业贷款属于资本项目,直接的境外信贷显然有违目前的外汇管制,因而才不得不“曲线融资”。
而万科境外贷款的“成功一跃”,给了房地产企业从外资银行取得贷款的种种“猜想”。
（文/王舒）
4、绿地集团新获中行、农行总行授信逾170亿
2009-4-7
5、绿地集团获国家开发银行300亿授信2009-9-1
6、绿地的国际化视野
张玉良一再强调,绿地发展策略是“保持速度,控制风险”。
而作为这一策略保证的,是其投融资方面的国际化视野和实际运作。
今年4月,绿地收购了上海南汇区一幅600亩土地51%的股权,以及400亩净地。
6月,绿地斥资两亿元,在常熟拿下一幅291亩的地块。
而据悉绿地正在运作一次性收购东北某市6个房地产企业。
在各地持续增加土地储备的同时,有消息称绿地正在酝酿引入国际策略投资者。
对此,张玉良表示,目前一切尚在谈判阶段,具体细节不便透露,“但可以肯定,将来绿地的股权、人才都是国际化的,第一步是在规划设计、酒店管理等方面和全球性企业合作。
”（信托法律网编辑）
据张介绍,绿地计划将旗下上海及外地4-6个商业地产项目,包括酒店、写字楼和商场等,打包成为REITS（房地产投资信托基金）到香港上市,有三家海外投行正在准备有关的方案。
“投行希望我们打包的是全部建好的项目,而我们则希望注入一些在建项目,这样我们在项目资金安排上更有灵活性。
”他补充说。
二、复地集团
1、牵手SEB基金复地多渠道融资助力兼并扩张2007-10-2316:
06
（官网报道）
宏观调控下的银根缩紧,使得不少融资通途匮乏的房地产企业如坐针毡,拥有与多家国际房地产基金合作背景的复地集团则显得胸有成竹。
10月14日,复地集团宣布,将与北欧金融集团SEB旗下的房地产投资管理机构SEBImmobilienInvestmentGmbH合作,双方计划共同出资2亿美元,在国内合作开发地产项目。
虽然2006年才进入中国市场,但SEBImmobilien从去年年底到今年上半年,已先后大手笔从麦格理手中买下新茂大厦,及自高盛集团手中接手高腾大厦,收购总投资接近4亿美元。
“前期进行整体收购之后,随着对市场的熟悉程度日益提高,我们开始尝试与复地这样的本土企业合作介入开发阶段,”SEBImmobilien董事总经理蔡财顺称,“但双方目前尚未确定具体投资目标”。
股权收购成拿地捷径
据了解,双方没有确定具体的投资目标,也没有透露各自的出资比例。
按照复地的以往惯例,与基金合作的基本模式都是由基金公司进行资本注入,而项目运作开发则由复地全权操作。
此次与SEB的合作也不例外。
SEB的中国投资轨迹是其“前辈”们的翻版,在前期进行整体收购后,随着对市场熟悉度的加深,公司开始与本土企业合作介入前期开发。
自今年年初以来,复地宣布公司回归A股计划,其攻城略地步伐便逐步加速。
这样的快速扩张,令一些业内人士认为,复地积极与海外基金合作,某种程度上是出于资金之需。
但范伟表示,“这并不是复地集团缺乏资金的表现,而是扩大企业规模、增强竞争力的战略之需。
获得更多的融资渠道和资本支持,复地将可能在资产规模上有长足的发展”。
国际化之路
事实上,从2004年开始,复地就已先后和摩根士丹利、荷兰ING等国外著名房地产基金进行了多次合作。
在房地产调控时期,很多企业都受困于资金筹集之困局,复地则及时抓住资本市场摇动的橄榄枝,多种融资途径的开拓,使得银根收紧对复地的影响甚微。
继2004年与复地首次合作开发松江复地香堤苑后,荷兰ING房地产基金于2005
年8月中旬与复地二度携手,共同投资6亿元打造虹口“复城国际”项目。
适时荷兰ING
房地产亚太区总裁RobertLie即表示:
“荷兰国际与复地集团的合作关系将紧密而长远。
”
2006年2月,复地与加拿大著名投资基金CDP旗下房地产投资集团Cadim合作开发位于无锡市惠山区的“复地公园城”项目,总投资额预计超过10亿元人民币。
同年9月27日,复地还对外宣布与扬子基金合作开发位于天津市和平区的“天津中心”项目,这一建筑
面积15.19万平方米的项目系包括甲级写字楼、五星级商务酒店、顶级酒店式服务公寓以及国际购物中心为一体的商业商务综合体。
据记者了解,复地集团与基金合作的基本模式都是由基金公司进行资本注入,而项目运作开发则由复地全权操作。
而在范伟看来,这些合作的价值不仅仅限于融资层面,它所带来的启示更为重要。
“比如在管理和开发模式上,国际房地产投资机构让复地真正认识了差距。
这种眼界的开阔,不仅给企业发展指明方向,更在追求目标上有了层次提升。
”
范伟表示,未来复地仍将继续探讨与境外投资者合作的可能性。
“目前宏观调控带来的市场格局调整,复地的竞争力反而可能会更显性一些”,正如范伟所言,也许对于复地这样的企业,直接进入国际资本市场筹集资金,只是一种必要的途径,而通过引入国际机构投资者,实现资本结构国际化,才是终极目标。
SEB成立于1856年,是北欧老牌金融集团,旗下的SEBImmobilien总部位于德国,目前在全球管理的物业投资总资产逾100亿美元。
SEBImmobilien2006年进入中国市场,该公司已在上海完成两宗收购,分别是去年年底从麦格理手中接手新茂大厦（已改名白金大厦）,收益率达6%;以及今年从高盛集团手中接手高腾大厦,公开数据显示,两笔收购总投资接近4亿美元。
2、复地集团联手大摩再融资所得款用于房地产
:
35
复地集团（2337.HK）于上周宣布,公司与摩根士丹利于2005年2月24日签署一份与配售有关的股份配售协议。
业内人士评析说,这是摩根士丹利和复地集团合作的新形式。
根据协议,作为独家配售代理,摩根士丹利同意在国际资本市场上完成一次快速建档方式的股本融资,共配售1.466亿股H股,按每股2.82港元配售给投资者。
而摩根士丹利已同意认购没有成功配售的部分。
此次配售后,复地集团的总股本将由原来的22.06亿股扩大到现在的23.53亿股。
按复地2月25日开盘价计算,股票市值约为67.66亿港元。
据公告,复地集团此次配售所得的款项净额估计约为4.051亿港元,“董事现时拟悉数动用所得款项净额为开发本公司的房地产发展项目（包括位于上海曲阳路910号的建议发展项目,总建筑面积为15.2831万平方米）提供资金。
”
复地集团去年年初在香港成功上市后,曾一度掀起民营房地产企业的香港上市热。
此后,复地集团与摩根士丹利共同开发建设“复地雅园”项目、与荷兰国际集团ING合作开发“复地香堤苑”。
之前,摩根士丹利是复地集团上市的保荐人。
“这是复地集团又一次成功的资本运作。
”业内人士这样评价说。
但是,江苏天鼎证券
投资咨询公司分析师王栋分析认为,对于摩根士丹利来说,此次和复地合作这个增发4亿多港元的项目并不算大。
而复地为什么选择在这个时候以增发方式募集资金,倒是值得考虑。
基强联行投资管理（中国）有限公司陈咏东博士表示,复地集团此次是通过增发募集开发房地产的资金,而之前首创置业也已发布公告明确表示,配售所得款项净额约为2.1亿港元,其中约2亿港元也是用于发展房地产项目。
至于复地集团和摩根士丹利的合作,只不过是他们合作方式的又一种体现。
应该说,这是在香港上市的内地房企年后展开的首轮资本攻势。
而上海方方房产工作室咨询师包灵芝则评析认为,在全国的房企中,以摩根士丹利作为中介向国际投资者募集资金并不多见。
而从这次复地集团和摩根士丹利的合作也可以看出,双方的合作已经呈现多角度的方式。
可以判断,摩根士丹利对于中国房地产领域的进入也开始采取多种途径。
3、上海复地2009年中报:
融资拿地忙
融资
近日,复地发布公告表示,计划在上证所发行2.85亿股A股,募集资金将用于房地产开发项目及补充公司流动资金。
复地表示,约7.38亿元人民币用于重庆鸳鸯街道旧城改造一期项目;约3.07亿元人民币用于上海高福坊项目;尚余所得款项将用于补充公司流动资金。
同时,在中报业绩会上,复地董事兼副总裁王哲表示,刚获批可发行不逾19亿元公司债,目前正在预备中,预期未来两至三个月可完成。
至于发行A股进展,董事长范伟预期,重申启动A股上市需要时间,相信不会与发行公司债时间有冲突,发行A股规模为扩大后股本10%,但由于未知届时定价,因此未能透露集资规模。
范伟指出,集团回到A股平台是战略性选择,有助于改善负债及股本结构。
复地截至6月底止净负债为101.2%,期望于明年净负债可降低至70%至80%。
4、复地集团董事长范伟:
未来十年投融资相结合
1280,7461505,00.shtml
为了寻找差异化路径并持续稳健的发展作风,上海复地确定了最新的发展路径,即开发与投资业务并重,这也和其大股东复星集团这个中国第一民营投资集团的业务风格逐渐接轨。
复地集团董事长范伟向本报记者表示,复地明确以投资和开发业务齐头并进作为未来十年的发展战略,主要是寻求风险管理下的高增长,未来其投资业务将包括私募房地产基金以及股权投资等形式。
“投资业务将着重于投资价值的发现和投资后的管理提升,坚持价值投资、周期型投资和整合产业资源的投资原则,采取投融资相结合的方式,加强战略合作并购。
”范伟表示。
和保利、绿城等激进型房企相比,以复地为代表的中型稳健型房企也在2009年进入加速
阶段,但总规模已远排在后。
2009年,上海复地集团营业额达51.85亿元,同比上涨38.9%,股东应占利润增长388.6%,达到4.97亿元。
但从2009年开始,复地已经开始在私募房地产基金方面有所涉及。
“这既是复地拓展房地产行业资产管理和基金管理的业务,可以成为一个利润来源;也是对公司业务发展另外一个渠道的资金补充。
”范伟称。
5、2009年复地公司债券成功发行
6、复地与扬子基金携手打造天津中心强化全国性物业项目组合
7、复地牵手国际著名退休基金CDP,共同开发无锡“复地公园城”
8、复地和万达房地产集团如何募集区域拓展资本?
万达和复地同是两家房地产知名企业,然而却有着不一样的融资模式和渠道,在规避金融风险和资金运作上,也完全是两种风格,但操作手法却殊途同归。
订单地产VS合作开发
万达和复地同是两家房地产知名企业,然而却有着不一样的融资模式和渠道,在规避金融风险和资金运作上,也完全是两种风格,然而不得不说它们在资本市场的策略无疑是成功和土地两个闸门前,特别是在今年的宏观调控之后,越来越多的房地产企业意识到了资本的重要性,在新的优胜劣汰的法则下,那些有资金实力的开发商,也许才能笑到最后。
“我们是被逼出来的,这好比傍大款。
”北京万达广场房地产开发有限公司董事总经理罗昕笑言自己的“订单”模式。
万达的“订单地产”就是四个方面:
联合协议、共同参与、平均租金、先租后建。
特别是“先租后建”尤为重要,在面积、城市、租金都与商户确定了之后,开工之前先签订一个协议,然后再投入建设。
罗昕认为,万达所走的商业地产之路不同于住宅开发,商业地产有大量的沉淀资金,虽然长期收入稳定,但回报时间长,这对于一个开发商来讲,如果没有良好的资金链,影响是致命的。
“因此我们与商户合作,首先吸纳商户的资金作为开发资金的一部分,这样就良好地解决了我们的资金问题。
”罗昕说。
但万达也曾经历过一个痛苦的过程,早在2001年开始做商业地产的时候,是以房地产开发的惯性思维来操作的,从银行贷款,做购物中心,但后来遇上宏观调控,尤其是国家把购物中心列入限制发展的七大行业之一,资金链变得相当紧张。
但正是万达的这种“订单地产”,使得公司的沉淀资金大量减少,而且,经过几年的运作,租金回报已经开始显现。
“我们在北京和上海的仅两个项目,目前的净资产就达到了60亿元,而预计2010
年,净资产将达到100亿元。
”罗昕说。
而复地完全与万达走着不同的模式,复地以住宅开发为主,虽然是上市公司,但大量的开发建设也让这家企业不得不考虑资金链的问题。
“我们目前在北京有5个项目正在操作。
”复地集团股份有限公司华北区总经理张春华说。
据了解,复地在北京的项目几乎完全是与当地的合作者进行开发,比如说与北京城建和阳光时代合作推出的“玉泉新城”,比如说与北京华方投资经营公司合作的“白塔寺项目”。
“我们一直强调合作共赢,因为任何一个项目都是有风险的,我们通过合作,能够让风险分担,然后收益共享。
”张春华说。
目前复地在北京的5个项目,大部分还没有开盘,复地正是通过这样的合作方式,使得在新区域的投资所占用的资金不会太多,以便有效利用资金进行其他区域拓展。
“另外,我们的销售周期很短,大部分项目开盘之后很短的时间内销售掉了98%的产品,所以我们在资金上有了很好的保障。
”张春华说。
多样化的融资模式
现代房地产企业的发展,与资本的关系密不可分,而复地和万达也在这方面有所斩获,不过所走的路径有所不同。
“我们在去年就已经在香港H股上市,募得了18亿港元的资金,今年2月份又在香港作了一次推广,获得了将近4亿港元,目前融资达到了22亿港元。
”张春华说。
但他表示,复地从来就没有与海外资本远离过,在上市之前和之后,复地都频繁地与国际的投资机构、国际基金等接触。
“我们的管理架构,盈利模式、开发流程非常清晰简单,而且通过我们的‘多项目矩阵’式管理,可以让投资者有更好的回报预期。
”张春华说。
另外,复地刚刚推出了“以人为蓝图”的品牌理念,而这种品牌概念的推出,也更能吸引股民和投资者的青睐,为复地进一步的融资奠定了良好的基础。
“我们也与资本市场有过一次擦肩而过。
”万达的罗昕说,“当上世纪90年代蜂拥的上市潮时,万达曾经有过这样的机会,但我们没有选择,缘由不便说。
”
但万达与海外资本密切接触却是不争的事实,为此罗昕形容万达曾经“洗心革面”,为了寻求国际资本的青睐。
他介绍,到目前为止,万达所获投资已经超过了40亿元。
“我们所招募的国际投资,不比上市融资少。
”罗昕说。
他介绍,目前东亚银行和农业银行都是万达的合作伙伴,而且由于万达持有物业的业态,可以有长期稳定的租金回报,使得很多投行纷纷找到万达。
“以前是被动局面,现在变成了主动局面。
”
“现在银行也逐渐意识到这个问题,国有银行的沉淀资金相当巨大,而国际投资往往把价压得很低,寻求利润最大化,我们还不如跟国有银行合作,收益让它们拿走。
”罗昕说。
三、世茂集团
1、世茂地产融资受挫国土部卡住开发商钱袋
2010-6-1010:
35:
29
继招商地产之后,又一家房企融资受挫。
6月9日晚,世茂股份（600823）宣布房企融资计划。
世茂股份公告显示,公司第五届董事会第二十次会议审议通过了《关于撤销2009年<
公司非公开发行股票方案>的议案》。
业内人士认为,这与国土部门于近期加大对房企囤地情况的稽查有关——再融资要过囤地这道门槛。
融资受挫
据公告,世茂股份本次非公开发行募集资金将用于青岛世奥大厦项目、江苏常熟世茂世纪中心项目、苏州世茂运河城商业项目、北京世茂国际中心项目。
实际募集资金不足募集资金拟投资额的部分由公司以自筹资金方式解决;实际募集资金超过募集资金拟投资额的部分将用于补充公司流动资金。
而就在不久前,同为房地产上市公司的招商地产,因接连跌破增发价,也撤销定向增发。
即使招商地产将发行价由28.12元下调至20.6元,但仍无法顺利走完再融资之路。
最终,招商地产5月13日公告称,经过董事会决议,拟撤销2009年《公司向特定对象非公开发行股票方案》的议案。
分析人士认为,尽管招商地产对外声称跌破增发价是终止此次再融资的原因,但实际上,招商地产的这一理由并不充分。
新的看门人
房企融资为何受阻?
更大的原因是,国土资源部成为了对房企融资审核的新的看门人。
今后,国土资源部配合银监会、证监会,对土地抵押贷款和房地产企业上市融资进行审核把关的制度将成为常态。
此前,国土资源部调控与监测司副司长张婉丽表示,如果项目用地非法、违规囤地或者相关房企在三年内曾受到用地处罚等情况,那么权益类再融资的申请将不能通过审核。
据媒体报道,正因为招商地产曾有未及时缴纳土地款的“前科”,才导致了公司未能通过国土资源部的初审。
而世茂地产也于今年年初传出其在南京囤地的新闻,事实上,近两年来世茂地产一直在二三线城市大面积拿地。
更大的打击来则自于5月销售业绩的腰斩。
世茂地产副主席许世坛在日前股东会后表示,公司5月实现合同销售收入15亿,较4月的25亿下跌40%,而今年前5个月的销售总额为95亿。
囤地难再
现在看来,开发商的钱袋越来越紧。
中原地产华北区董事总经理李文杰认为,估计未来上市房企单纯依靠融资达到规模扩张的游戏规则将有所改变改变,这也加剧开发商转化开发模式步伐,加大对现有土地储备的开发速度,这也是调控政策乐于见到的目的。
今年以来,又有15家地产公司燃起再融资冲动,包括保利地产、格力地产、华发股份、金地集团等。
据统计,2009年至今共有49家房地产上市公司公布了增发预案,拟合计募资金额超过1000亿元。
但到目前为止,大多数房地产公司的再融资申请提交监管部门审批之后均无下文。
按照申万行业划分,2009年至今共有49家房地产上市公司公布了增发预案,拟合计募资金额超过1000亿元。
截至5月12日收盘,已有32家公司股价跌破增发价,占比超过六成。
分析认为,地产股在调控重拳之下的连续下挫,增发价连连“破发”,申诉过的再融资计划也面临着流产风险。
即便短期内上市公司大幅下调增发价,勉强实行增发,但目前对市场调整的深度与长度无法确定,投资者信心不足,也无法确保能顺利实现再融资。
2、世茂股份举债海尔财务公司房企融资多元化
2010年07月30日10:
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观点地产网邓敏华7月28日晚,世茂股份发布公告,公司全资子公司北京财富时代置业有限公司与青岛海尔家居集成股份有限公司、海尔集团财务有限责任公司签署买方信贷借款合同。
根据借款合同,海尔财务公司将为世茂股份提供3.5亿元的委托贷款,利率为中国人民银行同期贷款基准利率上浮5%,期限为12个月。
而世茂股份大股东绥芬河世茂企业发展有限公司以其持有的世茂股份5,200万股无限售流通股股份为上述贷款提供质押担保,海尔家居将为上述买方信贷承担连带责任。
策略性合作
一位业内人士对观点地产新媒体表示,上述贷款利率仅为中国人民银行同期贷款基准利率上浮5%,还算比较优惠。
世茂股份向海尔财
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