工程管理.docx

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工程管理

工程管理

为了有效保持物业完好、正常的使用状态，满足管理服务需求，为房屋保值、增值提供可行的操作平台真，真正受益于山东电视台的业主。

就整个物业管理流程而言，编制物业维修养护计划是不可或缺的。

编制物业维修养护计划的目的在于从全局的视觉出发对物业使用过程中所存在的问题或隐患进行一次全面的计划，使房屋建筑本体能真正满足使用要求及服务需要。

物业维修养护计划的制定职责

1、工程维修主管负责编制物业维修保养计划；

2、公司主管领导负责批准物业维修保养计划；

3、维修人员负责根据物业维修保养计划进行维修、保养及运行操作，并做好

物业维修养护计划的内容

根据山东电视台的实际情况，制定房屋建筑本体的维修养护计划和实施方案

1、维护范围：

房屋的承重及抗震结构部位、屋面、外墙面、内墙面、地面、天花板、通道、标识系统、楼梯间、门、窗、道路、停车场、沟渠、池井等。

2、建筑本体年维修保养工作计划

序

保养项目

保养周期

保养内容与要求

1、

屋顶

2年

两年对隔热层进行保养一次对面砖破碎和裂缝较大的及时维修更换。

2、

外墙饰面

1年

每年对重点部位进行检查，特别在雨季前的检查

3、

内墙饰面

3年

每三年进行全面维修保养。

4、

楼梯间

3年

每月用拖把进行擦洗，楼梯间踏步每三年进行一次保养。

5、

门

1年

对防火门日常发现有生锈掉漆的应及时修理，其它类型门每年全面保养一次。

6、

花园、围栏

1年

每年除锈刷油一次。

7、

窗

1年

对门窗框松动、翘曲、铰链、风勾脱落及时维修，每年全部保养一次。

8、8

公共地砖

3年

日常发现损坏及时维修，每三年进行全面保养一次。

9、9

吊项

3年

日常发现有破损立即更换，三年揭开石膏板查看吊顶钢丝、全面检修一次。

10、

车行道、人行道

1年

日常发现的损坏及时修补，每年重点养护一次。

11、

管道

3年

室外一楼地面的管道每年刷油一次，井道内管道每三年一次，刷油一次。

12、

化粪池、污水井

1年

每年揭盖检查清理污泥一次。

13、

档雨蓬

1年

每年检修一次。

14、

玻璃幕墙、玻璃门

1年

每年对玻璃幕墙、玻璃门的玻璃胶进行全面检查。

15、

公共照明系统

半个月

灯泡随坏随换，灯罩半个月擦一次。

16、

水池、水箱

半年

1年

每年对地下室水池清洗一次、每半年对屋顶水箱清洗一次。

17、1

标识系统

1年

每年对物业的所有标识系统全面检查一次

3、房屋及维修管理要求：

（1）房屋外观完好、整洁；

（2）主要出入口、通到及功能区域有明显标志、指示，表示清晰

（3）房屋完好率达99%以上。

（4）房屋的装修，不得危及房屋结构与他人安全。

（5）房屋零修及时率达98%以上，零修合格率达100%，并建立维修和回访记录。

（6）公共配套服务设施完好，不随意改变用途。

（7）供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，工作正常。

（8）道路畅通、路面平坦。

（9）污水排放通畅。

建筑本体日、周、月维修保养计划：

主要

周期

房屋

本体

室内：

小修30分钟,一般故障2小时,不超过8小时,较难故障3天内。

48小时跟踪验证。

楼梯、墙面：

发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，3-4年全面修补刷漆一次。

天面：

每年全面检查一次，每年雨季前须检查一次，发现破损及时修补。

公共

设施

室内污水系统:

每月检查1次,每年雨季前须检查一次,发现破损及时修补。

道路车场：

每天检查1遍,随时坏随时修；

路灯：

每天检查1遍，随时坏随时修；

明暗沟：

每周检查1遍，随时坏随时修；

供水电气：

每月细查1遍，随时坏随时修；

楼道灯：

每天检查1遍，即坏即修。

标识系统：

每天检查1遍，即坏即修。

检查项目及处理方法

检查

项目

1.地基基础2.梁柱板主体3.墙体4.顶棚5.楼梯扶手6.公共门窗7.隔热层、防水层8.水箱水池9.天面扶栏10.消防设施11.电子对讲门12.信报箱13.标识14.散水坡15.楼板地面砖16.上下雨污水管17.设备房18.道路19.道路20电缆沟盖板21.路牙22.踏步阶23.给排水24.路灯25.清洁设备26.娱乐设施.

处理方法

按照ISO9001：

2000标准,对轻微不合格项进行整改,严重不合格项上报经理并提出纠正措施。

考核标准

日常周检、月检考核按ISO9001：

2000质量标准；

年终考核按国家建设部考核标准。

四、建筑本体维护保养及日常维修流程图

1、建筑本体维护保养流程示意图

2、日常维修流程

设施设备管理

设施设备管理是物业管理的根本，特别在电视台，是物业管理的重中之重点。

同时，设施设备管理是一道看不见的风景，但业主无时无刻都在感受它的存在。

有了设施设备的保障，业主们才能生活、工作在舒适、清雅、安全的环境中。

通过制定严格的管理制度、严谨的工作规范、周密的维保计划等，达到对设备运行和维护的控制，为山东电视台提供安全可靠大的动力支持。

为了把控好这一重要环节，这就要求我们从多方面做好工作。

设施设备的管理模式和管理措施

针对电视台设备设施齐全、数量繁多、分布各区的特点，实行“点阵统一，重点控制”的工程设备管理模式，

1、模式诠释

点阵统一：

通过对各个设备的详细了解，分别将前述各系统所有设备设为管理控制点，如：

电力供应系统的高压柜、发电机、变压器、低压柜、UPS等各个设备点，弱电系统的BA监控、保安监控、巡更设备、门禁设备的监控中心主机和各个末端设备，消防系统的报警主机、火灾探测器、消火栓泵、喷淋泵、湿式报警阀等，电梯的门、轿厢、安全装置、机房控制柜等；建筑本体、门窗、道路等设施，照明系统的灯具、灯泡、灯管、镇流器等，给排水的阀、水龙头、排水口等，都是单独的每一个“点”，所有这些点综合在一起，就形成设备控制的“阵”，将这些点阵统一，就是以工程部为管理枢纽，统一制定设施设备的维修养护计划和日常巡视检查方案，提供统一的维护质量标准，按统一的管理制度和管理规程操作，逐一对各个机电设备点进行精心地运行管理和科学细致地维修保养，从而达到设备管理的统一完美。

重点控制：

所谓重点控制，就是对重点设备重点部位，制定专门的措施和制度，有目的的去重点控制，从而保证设施设备的正常运行。

系统

管理重点

管理措施要点

电梯系统

安全运行

日常巡检记录、委外维保、按时年检

消防系统

可靠运行、随时可启动

定期试验、巡查

供配电系统

安全可靠运行

加强日常的维护检查，发电机定期试验、检修

给排水系统

水质良好，排水正常

水箱定期消毒、换水，水质定期检验，排水系统定期清理、疏通

VRV空调系统

空气清新、制冷、热效果好

设备定期维护、检修、清洗

2、模式管理要点

该管理模式的管理要点在于对分布各区域的电梯、消防设施、智能化系统、通风空调装置和给排水系统实行24小时运行值班的管理办法，对集中控制的供配电系统、监控系统、消防系统实行24小时集中值班运行，通过严密的工作计划，严谨的工作流程，严格的质量管理和完善的应急处理预案，对日常维修保养、客户报修、紧急情况处理等实行统一控制，从而达到统一质量，统一监管的效果。

（二）管理措施

根据“点阵统一、重点控制”的管理模式，针对设备管理的关键点，我们提出与之配套的管理措施，对设施设备实行专案管理

3、设备档案资料管理

（1）设备原始资料档案管理

将设备的原始资料归档，资料内容主要包括：

验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证、订货合同、安装合同、设备安装图与建筑结构图、使用维护说明，遗留问题处理协议和会议记要等。

另外要制作设施设备卡，记录有关设备的各项明细资料。

（2）重要设备维修资料档案管理

一是维修单管理：

每一次维修都要填写维修单，每月统计一次，每季度装订一次，由工程维修部负责保管以备查验。

二是设备巡查记录表：

值班人员填写的设备巡查记录表每月一册，每月统计一次，每年装订一次，由资料员保管以备存查。

三是技术革新资料：

设备运行的改进、设备革新、技术改进措施等资料，由工程维修部汇总存查。

4、人员管理

人员管理有两层含义

（1）人员素质的管理：

包括人员的上岗证、特殊工种作业证、技能证书的管理；人员的岗位培训、技术培训的管理。

（2）设备责任人管理：

根据设施设备的状况，实行设施设备分管责任制，明确分工，责任到人，建立设备台账制度，掌握并记录设备运行情况。

更应明确责任人的岗位职责（见下表）：

名称

负责人

主要工作职责

专业设备

维修主管

对设备的保养工作进行监督及指导，根据设备台账编制有关维修计划

专业保养

专业维修公司

电梯等智能化高的设备，由专业公司制定维修保养

日常维护

维修技工

负责公共设施的维护，制定保养计划

5、制度管理

建立交接班制度、日常巡视检查制度、设施设备运行保养制度、日常保养制度、设备运行手册、设备档案管理制度、设备管理台账、设备管理操作人员责任书、值班管理制度等一系列管理制度，对工程人员和工程设备进行统一的监管，这是设备规范化管理中最重要的手段之一。

6、计划管理

计划管理就是根据设施设备的运行状况和相关的规程，制订行之有效的设施设备日常和年度维修养护计划，从而保证设施设备始终处于良好的运行状态。

7、检查考核管理

检查管理就是制定一系列的管理考核制度，通过不停的检查和考核，去发现问题，并针对问题去解决，从而使设备设施管理达到更高的一个层次。

设施设备运行管理

山东电视台的设施设备数量多，涉及面广，做好工程设备的运行管理，具有十分重要的现实意义。

要保证设备的正确运行，首先需熟悉各种设备的技术资料，包括使用说明书、工作性能、适应范围、运行方式、连续运行时间、注意事项等等。

对一些较为大型、复杂、技术要求较高的设备必须对操作使用人员先进行专业培训，待能了解其基本工作原理并熟悉操作程序后再独立操作。

对一些特殊岗位（如配电、暖通、电梯、消防）等，要求操作人员必须取得相应的操作证后方可进行设备操作。

依据“点阵统一、重点控制”的管理模式原则，工程设备的运行管理重点是平时做好日常的操作、记录以及现场的联络汇报工作。

对运行中的设备需用一看、二摸、三闻、四分析、五动手、六汇报、七备案的原则来判断处理设备的运行情况，从而对设备采取有针对性的措施。

一看

看运行设备的外表，各种开关、操作机构的位置，故障显示指示，油位、水位、温度、颜色等直观细微情况变化，及早发现设备运行故障的征兆。

二摸

即用手的感觉来判断设备是否运行正常，其中包括电机的轴承温度，开关外壳绝缘导线运行温度及设备振动等。

三闻

对嗅觉范围内的运行设备进行鉴别，通过闻，能确定如电容器、开关、线路是否有问题（焦糊味），能判断空调机组是否泄漏（较浓的冷媒味），亦可判断发电机组、空调机组的燃油和机油泄漏（有些漏油部位因被物体或箱盖挡住一般难以发现，而通过闻却能发现问题）。

四分析

通过一看、二摸、三闻，进行综合分析，最终确定设备故障与存在问题的地方。

五动手

在确定运行设备故障与存在问题后，动手解决问题，排除故障。

对一些必须停止运行的设备当机立断退出运行，防止故障因进一步扩大而损坏设备。

六汇报

当事态严重，无法当时解决的问题应及时向上一级主管领导或部门汇报并请求支援解决。

七备案

对抢修更换过的设备设施，应有详细的记录留档备案。

设备的维修技术档案资料对日后的运行保养维修具有十分重要的作用，同时也是重要的技术凭证和依据。

针对山东电视台的工程设备实际情况，拟对各主要设备系统按如下工作流程进行的运行管理：

五、设施设备的