5号停机坪组织架构设置和人员配置方案.doc
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梁炳琦《关于五号停机坪广场物业和营运的管理建议》
关于五号停机坪广场物业和营运的管理建议
五号停机坪广场开发面积约11万平方米，商业建筑面积约10万平方米,建筑三层,室外大型园林停车场面积2.9万平方米。
经营定位为航空文化主题的购物中心。
基于以上信息，经了解后认为五号停机坪广场主要有如下特点：
一、占地面积大
二、楼层低矮
三、门口众多
四、航空主题特色
五、广场宽广
六、道路交通便捷
七、行人交通不便
八、非传统商业地区
九、周边消费力强
十、停车便捷
十一、辐射半径大而不对称
十二、周边人口及消费增长潜力强
针对这些特点，本人对广场的管理有如下建议：
一、项目定位：
应该定位为对人流量要求适中、道路交通方便的高端及奢侈品销售和展示、休闲享受的区域性多功能购物中心。
项目定位需要在布局、品类分布以及招商等方面进行谋划、测算、比较，力图在2年达到布局和收益均合理的效果，为后续发展铺平道路。
二、业务和管理规划：
在业态、业务模式、合同条款、税务模式等方面做好规划，使出租方租在商业模式、店铺和格局调整、店面管理、商品管理、设备维修、人员管理等方面均具有主导和强势地位，保证收益的良性增长，减少税务等风险。
三、组织机构设置、人员配置和进度建议如下：
五号停机坪组织架构设置和人员配置方案
序号
部门设置
业务
职能
人员配置
配置说明
1
行政人事部
行政人事
管理
1
法务和合同
1
行政人事信息
8
2人/百员工人数
2
营运部
营运
管理
1
推广
招商
10
早期招商人员配置较多
策划
5
早期推广人员配置较多
商铺管理
店面
30
0.3人/千平方米
形象和导购
8
根据服务模式增减
外租仓库
对场内商户提供动态仓管服务
8
必要时增加的经营项目
3
物业部
物业
管理
1
物业督导
巡视公共设施，质控
5
资料档案
文员
1
工程部
工程管理
1
运行（空调、高压、低压）
9
2人×4.2
检修（电梯、弱电、木、铁、万能等工）
30
0.3人/千平方米
秩序部
场内
70
0.7人/千平方米，按管理面积计算
门口、停车、卸货区
42
岗位数×4.2
环境
含保洁、清洁、绿化，可考虑人员或整体外包
143
1.3人/千平方米，按所清洁面积结合人流量计算
4
财务部
财务部
6
含负责人
其中秩序部（保安部）的人员配置是根据自行经营面积、岗位数及其进度进行配置；环境服务可以考虑人员外包或整体外包，以减少管理成本，按照所管理的范围和进度进行配置；外租仓库主要是为场内商家提供比场租便宜的高效仓库服务，早期不需提供，2年后租金上升时方有需求。
四、实行适当授权管理和有关奖惩制度，列出招商目标和权限、奖惩措施等，使招商人员在谈判中既有面子、有活力也受制约，同时，最终出租审核的批准权须经行政人事部的法务和财务部的审核，由总经理审批，达到制约的目的。
五、在引进项目和策划促销时必须事前做经营预算、事中和事后测算，向管理要效益。
，约人员候
在实际工作中，一般情况下营运工作会存在以下的工作难点：
一、项目定位与客流量的纠结：
客流量小没有人气，客流量过大，则难以做高端和奢侈品，更难于实施通过“航空式”服务进行差异化定位。
进行服务置是根据自行经营的面积和岗位数及其进度进行配置，。
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二、引进大品牌商家和收益：
大品牌不进入，客流量少；大品牌进入，经营品类以及收益都会减少。
必须以客流规划为基本点去计算所引入的大品牌商家的总量和分布。
三、布局与收益：
实质是长期受益与短期收益的矛盾，布局做好可以提升卖场的人气和品牌，收益滚滚而来；但现金流的压力往往比实现布局更为迫切。
要求流来
四、引进大品牌与合同条款的矛盾：
在比叫价能力时，单体店并没有优势，业绩与管理模式及后续招商的矛盾经常使人难以取舍。
五、多出入口与主通道路径规划：
航站楼原来进出口众多，部分靠近进出口的商家获益，但往往使人流主通道的设计和规划难以实施，制约因素剧增。
；多 ，施道舍
六、招商工作的活力和制约：
权力大了，招商的效率和力度均能加强，人员的积极性也高，但公司的风险增大，制约则反之。
所以如何既能充分授权又能高效而明确地制约，是招商实操管理中的一个难点，也是购物中心核心管理内容。
在广场的物业管理方面，一般也会存在以下一些主要的工作难点：
一、营运部门与物业管理的工作边界可能存在错位和失位，例如广场内的商户管理，可能产生推诿和冲突，须部门间多层次人员之间的良好沟通和协调。
二、营运部门与物业部门的目标冲突：
1.营运部门引进多业态与物业成本控制的矛盾：
营运部门引入一些营业时间、空调、水电煤气等与广场内其他单位不匹配而可能造成空载浪费的情况。
2.商家促销和宣传与物业部门要求良好管理的矛盾。
3.营运部门需要商家尽早装修到位与物业服务要求的矛盾。
以上是本人对五号停机坪的一些工作建议，也推断出一些难点，不足之处敬请谅解。
由于信息不完整，个人觉得有关工作设想应在了解情况后，下一步接触的时候当面交流。
时候步况坪
梁炳琦
二〇一一年四月二十五日
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