XX小区管理公约.docx

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XX小区管理公约

XX小区管理公约

一、总则

（一）目的。

为加强小区物业管理，维护开发商、业主及使用人的合法权益，保障小区公共设备、设施的正常经营与使用，保证小区物业的保值与升值，并为小区业主创造一个安全、舒适、清洁、温馨、和谐的居住环境，根据《物业管理条例》，结合本小区实际情况，制定本公约。

（二）原则。

1.在业主委员会没有成立之前，小区开发商有权委托专业物业管理公司负责本小区的物业管理工作。

2.本公约一经各方签署，其所有条款与规定就对物业公司、开发商、业主及使用人具有同等的法律约束力。

3.物业公司可根据实际情况对本管理公约进行修改，并就本公约未尽事宜，进行更详细的补充。

4.小区业主在政府主管部门的指导下有权召开业主大会，选举业主委员会，以维护全体业主的合法权益。

5.业主委员会有权就小区的管理事宜向物管中心提出建议，并监督物管中心的工作。

（三）用语释义。

在本公约中，除特殊解释外，下列用语具体所指如下。

1.“本公约”是指《XX小区管理公约》，包括所有附属及相关文件。

2.“开发商”是指XX房地产开发有限公司。

3.“单元”是指有房屋所有权的单元，包括住宅单位、商业单元或其他部分。

4.“业主”是指根据相关的商品房买卖合同，拥有本小区全部或部分单元的房产所有权及其相应土地使用权的一个或多个法人与自然人及开发商以及他们合法的受让人、继承人、受赠人和因单元抵押而依法可处置抵押单元的抵押权人。

5.“使用人”是指业主所购单元的承租人、借用人、代理人或受托人、雇员、访客及经业主允许进入或使用其单元的其他受许可的人员。

6.“公共部位”是指小区内不被某一位业主单独享有使用权的地方，其中包括但不限于小区通道、走廊、楼梯通道、梯台、配电房、泵房、各种娱乐场所、绿化区、消防通道、停车场及开发商保留的场所。

7.“公共设备设施”是指小区所有产权人共有的机电设备、设施，包括供水系统、排水系统、供电系统、消防系统、电话接线系统、花草、树木、邮箱等。

8.“维修基金”由业主按照房屋管理部门的规定在入住时缴纳，并由物业管理公司用于支付小区内公共部位和公共设备的管理与大型维修的费用。

9.“管理服务费”是指由业主或使用人每月按建筑面积缴纳的用于支付小区正常运转及其管理日常维护小区而花费的费用。

10.“不可抗力”是指地震、台风、水灾、火灾等自然灾害及战争等不可预见且其发生和后果不能防止或避免的各种事故与事件。

二、开发商的权利和义务

（四）开发商可以保留以下权利。

1.住宅出售后至业主大会成立前，由开发商选聘物业公司进行物业管理；业主大会成立后，由业主大会按有关程序和授权选聘物业公司进行物业管理。

物业公司在获得建设单位或业主大会委任后，将被视为全部业主之集体代理人，全面负责统一管理土地及物业。

2.开发商有权按土地或物业实际需要另行制定适用于该土地及物业其他部分、地方或单位的附属公约，有关业主同意签署后，须遵守该附属公约。

3.经有关管理部门许可后，开发商有权改换本小区公共外墙和公共部位的颜色。

4.开发商有权将本公约内保留给开发商的权利转让给其认为适当的人或公司。

5.开发商有权在小区外墙或屋顶及其他公共部位张贴、悬挂、设置、安装招牌和广告宣传语，同时拥有将其拆除的权利。

6.开发商有权在经地名办等机关同意后更改本小区的名称或其中任何部分的名称及编号，且无须就因此而引起的任何损失、费用或开支向业主或其他拥有使用权的人负责或赔偿。

但开发商必须提前一个月通过物业公司向业主发出更改名称及编号的通知。

7.开发商可委派代理人行使其在该土地上拥有的任何权利。

8.涉及政府有关法律、法规、政策的调整，开发商有义务按政府相关政策进行调整。

9.物业交付使用时，开发商应向物业管理企业移交下列资料

（1）新建项目竣工总平面图。

（2）单体建筑、结构、设备安装竣工图。

（3）附属公建配套设施、地下管网工程竣工图。

（4）有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料。

（5）单项工程竣工验收证明材料。

（6）房屋质量保证文件和使用说明文件。

（7）房屋销售清单和产权资料。

（8）公共配套设施的产权及收益归属清单。

（9）物业管理所必需的其他资料。

三、物业公司的权利和义务

（五）根据本公约的规定，物业公司向业主及使用人提供以下各项管理和服务。

1.负责本小区的治安管理，维持公共秩序、交通秩序，使小区处于安全的环境中，保障业主、使用人、开发商的安全。

2.负责本小区的消防安全，对小区消防系统进行监督、维护，使小区内各项消防工作符合消防部门的有关要求，并全力配合消防部门的消防工作，保障小区内的人身财产安全。

3.负责本小区车辆进出管理和收费工作。

4.负责本小区公共设备、设施的管理及小区公共部位、公共设施的清洁卫生，包括环境管理、绿化养护及垃圾清运。

5.负责本小区公共工程机电设备、设施的一般性维修和保养工作，确保各种设备、设施正常运行。

6.采取一切必要可行的措施使本小区的各项工作符合各项有关法律规定，代表业主及其他使用人与政府部门或法律机构等交涉有关小区的住宅小区事务和管理等事宜。

7.以公司的名义签订合同，聘用员工、律师及专业技术人员。

以公司的名义提出抗议或进行任何涉及小区的法律诉讼程序。

8.为有需要的业主办理保险事宜，费用由业主自付。

9.在合理的通知下，物业公司人员可进入业主单元内部；紧急事故，在未经通知的情况下，有关抢险单位人员可在物业管理人员的陪同下进入业主单元内部。

如因疏忽行为造成业主经济损失的情况，物业公司将酌情给予适当的赔偿。

10.确保本小区始终处于良好运行状态。

如果出现物业公司不能控制的情况或非物业公司原因，而使区任何设备的正常运行中断，物业管理公司不对任何可能引起的损失承担赔偿责任。

同时，本公约的规定以及业主缴纳的管理费和其他费用的责任也不因此而受到任何影响。

但出现该情况时，物业公司必须尽责，全力协助使设备恢复至正常状态。

11.防止出现和清除小区内外及该土地上违反本公约的规定而设置的任何结构、装置和其他物体。

12.在业主书面委托或授权同意的情况下，代为业主联系房屋出租事宜。

13.按照合约向业主收取维修资金、管理费用、水电费、相关押金及按法律和有关政府规定应由业主支付的其他费用。

四、业主的权利和义务

（六）业主的权利

1.业主对其所购单元享有占有、使用、收益和处分权。

2.业主有权按规定使用共用部位和共用设施设备。

3.业主有权要求召开业主代表大会，享有选举权和被选举权。

4.业主有权监督管委会、物业管理企业的工作，并向管委会、物业管理企业就物业管理的有关问题提出意见、建议和要求。

5.业主有权向物业公司进行投诉。

6.业主有权按规定进行房屋自用部位的装饰装修。

7.业主有权自行聘请他人对物业自用部位设施设备进行维修养护。

8.业主有权根据房屋建筑共用部位及场所、共用设备、设施的状况，建议物业管理企业及时修缮。

9.业主有权监督物业管理的收费情况，并要求物业管理企业按照有关规定公布物业管理服务费用收支账目。

10.业主有权要求异产毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任，对方拒不维修并造成他人损失的，可进行投诉直至提请有关部门调解、仲裁或诉讼。

（七）业主的义务。

1.遵守物业管理法律、法规、规章、政策和本公约规定，接受物业管理企业的管理，遵守物业管理企业依有关规定和公约订立的本物业管理区域的规章制度。

2.按规定和约定按时间交纳物业管理服务费、房屋公共维修基金及水、电、燃气等应缴费用。

3.个体产权人的问题应通过投诉、申请仲裁或向人民法院提起诉讼解决。

4.转让或出租所拥有的物业时，应提前3日通知物业管理企业，并要求受让人或承租人签署承诺书遵守本公约。

5.合理使用房屋及公共部位、共用设施设备，自觉维护小区的统一和谐，爱护公共设施设备。

6.执行业主大会和业主委员会的决议、决定。

7.物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入该物业内部应急维修的，物业管理企业可在公安机关或者居委会到场见证下具体实施，维修中发生的费用由责任人承担。

8.业主要积极配合物业管理企业对物业共用部位、共用设备设施维修养护工作；业主阻挠维修造成物业损坏或者财产损失的，由其承担修复或者赔偿责任。

9.业主要主动维护环境清洁，不得在公共部位随地吐痰、乱扔烟蒂果皮杂物；不准随意张贴，严禁乱抛杂物；凡倾倒粘潮或有异味等废物，须用塑料袋或纸包好；不得从空中向地面抛弃任何垃圾或物品。

10.各业主或使用人无论何种原因损害了物业公司或其他业主及使用人的人身或财产权益，则该业主或使用人须对因此而产生的所有索赔、诉讼和要求承担全部责任。

11.各业主或使用人应对其单元代理人、雇员、访客及其他使用人的行为疏忽或错误向物业公司及其他业主或使用人负责，且由业主或承租人支付所有因此而产生的费用或赔偿金。

12.业主或使用人无权直接惩戒物业公司的职员，如果对任何职员不满，可进行投诉。

13.业主或使用人要爱护花草树木，不得侵占绿地或毁坏绿化。

14.业主或使用人在上班或房屋空置期间应把水、电、天然气等开关关好，以防泄漏，避免影响他户之安全，保持卫生间、厨房等排水管道畅通，以免溢水，影响他户。

由于业主疏忽引发之损失，由业主自行负责。

15.业主或使用人必须爱护本小区内的电梯、消防、绿化、道路等公用设施及附属设施。

16.每户设置独立电表，禁止未经电力部门及物业公司批准而私自增大负荷或私自拆装电气线路和设备。

17.业主或使用人自用电器设备发生故障，或发现公用电气线路发生故障，应及时向物业公司或供电部门报修，以防事故扩大，自用设备维修费由业主自行支付。

18.每户设独立水表，未经供水部门及物业公司同意，业主不得在水表前装出水管或使水表传感失灵。

19.每户设独立天然气表，未经供气部门及物业公司同意，业主不得擅自改变表具位置及表具之前的管道。

20.未经允许，不得在物业公共部位装置或树立招牌、告示、通知、广告旗帜、海报、竹竿、天线、铁笼等物体，不得粉刷或涂漆物业外墙任何部位，以免影响物业外观。

21.凡是有大件物品要运出小区者，业主必须到物业公司开具出门单。

22.车辆管理相关规定。

（1）进出物业小区的车辆和车辆停放须遵守车辆进出及停放的管理规定，除特种车辆外，无有效“汽车通行证”的车辆未经同意不得进入小区。

（2）除租用车位之业主外，任何其他人士的车辆未经批准不得停放于专用停车泊位。

各车位的业主或使用人只可将车位用于停泊车辆，不得放置货物或其他物件，每个划定车位只可停泊一部车。

（3）本小区业主或用户有机动车需要在物业小区内固定停放者，应先向物业公司填妥业主联络表，缴纳停车管理服务费后由物业公司核发车辆通行证。

（4）每辆机动车停放在专用停车位，车位业主按物价局规定每月须支付停车管理服务费。

（5）车辆进出物业必须听从保安的指挥，注意安全，车速控制在每小时5公里内。

23.为使物业保持美观、整洁、安全并使其能保值增值，各业主、使用人在物业使用中，下列行为属禁止行为。

（1）擅自改变物业的原设计用途，损坏房屋承重结构。

（2）违章搭建建筑物、构筑物，擅自占用公共部分堆放杂物。

（3）擅自在室外安装防盗门窗、封闭阳台、更换外立面门窗及在屋面和露台上安装太阳能热水器等破坏房屋外貌的行为。

（4）停放货车或17座以上客车或随意停放车辆，擅自改建、占用物业共用部位。

（5）损坏或擅自封闭道井检查口及占用、移装共用设施设备。

（6）在小区管辖水域内戏水。

（7）侵占绿地、毁坏绿化。

（8）饲养家禽、家畜及无证养狗。

（8）乱张贴、乱涂写、乱倒垃圾杂物。

（9）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，或者存放、铺设超负荷物品。

（10）排放有毒、有害物质。

（11）发出超过规定标准的噪声。

（12）法律、法规和规章禁止的其他行为。

五、费用管理

（八）物业服务费用。

1.为便于物业管理，业主在签订本公约的同时应先支付6个月的物业管理服务费。

自下次交费起的前10天，物业公司按规定收取下次下半年的物业管理服务费。

2.各单元业主应于签订本公约或同意遵守本公约的承诺书前按政府的有关规定支付维修资金，以支付非经常性之管理维修开支。

当维修资金不足时，物业公司可经业主大会同意后发出通知要求各业主增缴维修资金。

各业主不得以维修资金扣除其在本公约项下应缴的各项费用。

3.任何业主在转让其单元住宅后，维修资金及预缴管理费结余，按规定的程序转让到新业主的名下，原业主无权索回维修资金或任何预缴之管理费。

在土地的使用权年期届满而不为续展时，该维修资金及其他物业的管理盈余或亏损由当时所有业主按其单位所占面积之比例分摊。

4.各业主应按时缴付管理费用维修资金，不论是否办理进户手续及使用与否，各业主都必须自物业公司书面通知办理人住手续之日起缴付其单元住宅的物业管理服务费。

5.若业主在收到缴费通知15日内仍未缴交当期的管理费或增缴之维修资金，该业主应向物业公司另外缴付。

（1）迟交或欠交款项的滞纳金：

从有关款项到期之日开始，按每日3‰的复利计算。

（2）物业公司为追讨款项而发生的额外行政、法律费用。

6.除物业公司的另行规定外，各业主须按时向物业公司缴付其应付的管理费用。

任何业主如未能于物业公司规定最后付款之日起7天内付清，则物业公司有权采取以下行动追缴所欠交的管理费用及利息，并收取加费用。

（1）向法院申请索还欠款。

（2）向当地房管部门或其他有关政府部门申请，在欠交的管理费用、利息及索偿费用未全部缴清前，该业主不得转让产权。

（3）经有关部门批准后将有关单位的水、电供应中断。

7.物业公司征收的物业管理费以物价的备案为依据，如物业公司征收的管理费不足以支付管理及维修物业之支，物业公司可与业主大会协商一致后，调整管理及维修费用。

8.物业公司征收的各项费用以市房管局、价局等政府有关部门最新公布的收费标准为依据，一旦有新的收费标准公布，公司物业管理收费标准将根据有关规定作相应调整。

9.业主大会成立后，在每个财政年度终止后的3个月内，物业公司应公布维修资金的使用情况。

（九）物业费用支出管理。

小区的物业管理支出费用分为经常性支出与非经常性支出两种。

经常性支出以每月向业主或使用人定期收取管理费的方式支付，非经常性支出由物业公司安排从维修资金中支付。

1.管理费将支付以下内容。

（1）与小区有关、政府规定的公共税、费。

（2）参与小区有关的物业市场推广拓展、广告及公共关系费用。

（3）公共设备及水、电、电缆、通信、信息系统的日常维修及公共排污费。

（4）公共设备的日常维修保养（不包括大中修）、污水处理、卫生清洁、保安、环保、绿化等费用。

（5）聘请管理、维修、会计、法律等专业人员的费用。

（6）物业管理公司的行政费用。

（7）物业管理公司员工的工资、福利及劳保费用。

（8）在节假日或活动期间布置小区的费用。

2.专项维修资金将支付以下内容。

（1）包括电梯、外墙清洗、消防系统、给排水系统等大型公共设备的中、大型维修，更换及部分更换，公共设施的增建与改建以及其他非经常性支出费用。

（2）支付小区公共部位及公共设备的保险。

六、房屋装修

（十）业主在进行房屋的装修和维修时必须遵守以下规定。

1.房屋在进行装修时不得影响物业结构及整体外观，同时装修公司须向物业公司申报并提供室内装修图纸，经物业公司有关管理部门审核后方可实施。

2.装修房应按照装修管理规定执行，应做到以下几点。

（1）填写装修申请表，并附上装修施工图。

（2）业主偕同装修单位与物业公司签订装修责任书。

（3）装修申报人应担保施工人员进入物业施工的安全，并接受消防、卫生等检查和指导，如有问题须承担经济和法律责任。

3.房屋在装修时不得改变单元主要结构（如柱、梁、楼板、承重墙及外墙等），不得损坏房屋设施，包括物业所有上下管道、电器线路、安全报警装置等，亦不得随意拆除和改动。

4.物业公司对业主在装修施工期间的车辆和人员进出等方面提供方便。

施工人员应向物业公司申请办理物业临时出入证，门卫凭证放行。

未经申报批准的装修业务，其施工人员不得进入本物业区域施工。

5.施工建筑垃圾必须袋装后自行搬运到物业公司指定的建筑垃圾场堆放，不得擅自投入生活垃圾箱或任意堆放，违反规定者由物业公司根据有关规定进行处理（处罚）。

七、违约规定

（十一）物业公司、开发商、业主及使用人应遵守和履行本公约的各项规定。

（十二）由于业主的违约行为，导致物业公司或其他单元的业主及使用人的权益受到损害，该业主除立即停止违反本公约规定的行为外，还须赔偿因此产生的损失，或在收到物业公司书面通知后15天内，按通知要求执行本公约规定的义务和责任，并停止违反规定的行为。

否则物业公司有权自行代表该业主执行相关义务，由此产生的费用由该业主承担。

（十三）由于不可抗力致使直接影响履行或者不能按本公约规定的条件履行本公约时，遇有不可抗力的事故或事件的一方可以免责。

但其应在情况允许范围内尽快将因事故或事件情况不能履约的情况书面通知另一方，并在10天内提供事故或事件的详情及不能履行、需要延期履行或部分履行本公约的政府或公证机构证明。

八、通知规定

（十四）本公约中所需的所有通知都应是书面形式。

（十五）所有的单据催付单及通知函件，凡注明地址后送至业主或使用人所购单元的所在地址，或使用普通邮寄或挂号邮寄方式送到业主或使用人以书面形式通知的其他通信地址的，均被视为已送达。

（十六）业主的通信方式如有变更，需在变更前15日之内面通知物管中心，否则由此导致业主不能收到物管中心的通知也视为已送达。

九、其他规定

（十七）本公约经物业公司及业主双方或业主授权人签字、盖章后即生效。

（十八）本公约任何一方未能行使或延迟行使本公约项下的任何权力，并不意味其放弃该权力；部分行使该权力，也不应排除进一步行使其他部分的权力。

（十九）如果本公约的条款在任何时候根据适用法律的规定成为违法、无效或不能执行的权力，将不影响或损害本公约其他条款的合法性、有效性和可执行性。

（二十）本公约的订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。

（二十一）凡因本公约引起的任何有关争议，由本公约各方协商解决。

协商不能解决的，任何一方均可向本小区所管辖的人民法院提起上诉。

十、附则

（二十二）本公约经开发商同意，由XX物业管理公司负责解释修改并监督执行。

（二十三）本公约自双方签字或盖章后生效。