建筑工程管理工程部工作程序.docx

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建筑工程管理工程部工作程序

（建筑工程管理）工程部工作程序

工程部工作程序与标准

一、高压事故停电处理程序与标准

程序

标准

1、确认

当发生单路或双路事故停电时，要立即向顺义供电局调度室、天竺变电站询问停电原因。

当确认停电线路不能马上恢复时，向部门汇报情况，并向公司领导及相关部门说明停电原因。

2、应急措施

（1）事故停电后，按事故倒闸进行操作，停掉主进断路器，拉出小车。

（2）如单路停电，要将另一有电高压回路投入运行。

推进小车，合上主断路器。

迅速将１－７号变电站低压柜主断路器合上。

（3）如双路供电线路停电，在高压倒闸操作完毕后，迅速到八区动力中心启动备用发电机，使水处理站投入供水运行。

（4）按与顺义供电局签订的代维护协议，请顺义供电局尽快查明故障原因，采取措施恢复供电。

3、工作记录

在事故倒闸操作和采取应急措施后，在工作记录上做好详细记录。

二、天然气地下管网泄漏抢修程序

程序

标准

1、确认

当发生地下管网泄漏时，首先确认泄漏的大致位置，影响的区域，通报公司领导及相关部门（管业部、财务部）

2、抢修

（1）联系鑫瑞龙公司进行泄漏现场土方施工，寻找漏点。

（2）保护泄漏现场，架设围障。

（3）联系天然气公司管网所抢修队，讲明泄漏情况，确认现场施工的具体时间。

（4）通知管业部停气抢修的具体时间，安排现场抢修的人员配合。

（5）确认管业部对客户通知到位，停气抢修，漏点检查，确认漏点消除。

（6）恢复供气。

（7）安排鑫瑞龙公司对抢修点防腐修复，土方回填，恢复草坪。

（8）抢修资料存档。

3、保险索赔

地下管网抢修费用由财务部向保险公司索赔，工程部提供下述资料：

（1）抢修预算

（2）费用发票

（3）抢修现场照片

三、生活水地下管网泄漏抢修程序

程序

标准

1、确认

当发生地下管网泄漏时，首先确认泄漏的大致位置，影响的区域，通报公司领导及相关部门（管业部、财务部）。

2、抢修

（1）联系承包商进行泄漏现场土方施工，寻找漏点。

（2）通知管业部停水抢修的区域及具体时间，安排现场抢修的人员配合。

（3）确认管业部对客户通知到位，停水抢修，漏点检查，确认漏点消除。

（4）恢复供水。

（5）安排承包商对抢修点防腐修复，土方回填，恢复草坪。

（6）抢修资料存档。

3、保险索赔

地下管网抢修费用由财务部向保险公司索赔，工程部提供下述资料：

（1）抢修预算。

（2）费用发票。

（3）抢修现场照片。

四、

用户维修、装修、工程报价及工作单流程图

五、

年度房屋普查工作程序

程序

标准

1、制定计划

工程部计划普查工作，主要内容：

（1）普查范围：

别墅、公寓和公共区域。

（2）普查内容：

水、电、气、结构、装修五大部分。

（3）普查时间：

10月份的第二个星期开始，历时3个星期，入户时间为10至15分钟。

（4）入户人数：

2至3人。

（5）要求客户配合事项。

2、通知普查

工程部以备忘录的形式，通知各相关房屋使用部门，安排配合普查，管业部通知客户在普查时间内留人。

3、实查

工程部组织2至3人，对房屋内的水、电、气、结构、装修进行检查，并填写安全普查记录。

4、汇总

工程部填写：

（1）现管房屋目录

（2）安全普查记录

（3）房屋完损等级评定

（4）安全普查汇总台帐

（5）年度安全普查清册

（6）年度经营管理房屋主要修缮工程量汇表

（7）年度北京城镇镇房屋安全普查汇总表（结构）。

（8）年度北京城镇房屋安全普查汇总表（总评）

5、资料

上报朝阳区土地管理局八里庄房管所：

（1）普查工作报告

（2）总平面图

（3）报表①年度经营管理房屋主要修缮工程量汇总表；②年度北京城镇房屋安全普查汇总表（结构）；③年度北京城镇房屋安全普查汇总表（总评）。

存档备案：

工程部填写的所有表格。

六、

节假日工程维修流程图

七、

装修报价程序

程序

标准

1、接待部门（销售部、管业部）受理客户提出的装修要求

非代理出租、续租项目，首先接待部门应确认客户是一般询价还是确定装修要求正式报价。

（1）一般询价：

接待部门按相关部门提供的标准报价单或向主管人员口头询价，向客户口头做项目估算报价。

（2）正式报价：

按以下程序办理。

2、接待部门根据客户要求填写《客户要求明细单》

（1）按《明细单》栏目，认真填写。

（2）“时间要求”一栏，应注明客户要求装修时间，如客户对报价时间有特殊要求，应一并注明。

（3）《明细单》由接待部门主管审核签字后送相关报价部门。

综合或单一装修工程项目：

送工程部和其他相关部门。

单一采购配置物品：

送客房部

单一园林绿化：

送园林部

3、单一项目报价：

〈1〉装修工程

1）审核项目

2）委托报价

3）审核报价

4）打印报价单返接待部门

5）客户确认

6）报价时间

〈2〉园林绿化工程

1）审核项目

2）做预算

3）返接待部门

4）送客户确认

〈3〉采购配置物品

1）审核项目

2）市场询价

3）填写《报价单》返接待部门

4）送客户确认

单一项目报价指：

单一的装修工程，园林绿化工程，采购配置物品等项目。

●由工程部项目负责人，认真复核装修项目，对《明细单》中表达不清楚的项目，通过接待部门与客户联系确认，必要时与承包商一起勘察现场确认。

●择优确定承包商，工程部委托承包商报价。

●工程部各项目负责人按公司确定的装修工程标准定价，认真审核项目工程量及价格，主任工程师作总体审核，并签署审核意见《丽京花园号工程维修预算审核表》。

●审核无误后，工程部打印丽京花园分公司报价单。

（代理房屋项目除外），部门经理（或主任工程师）复核签字返回接待部门。

注：

代理房屋项目（指大业主、新海康、保利）由工程部审核承包商报价单后，由部门经理（或主任工程师）复核签字返回接待部门。

●接待部门项目负责人对客户要求项目审核后报部门经理复核签字送客户（或业主）确认。

●报价时间不超过3天或按客户要求。

●由园林部技术主管认真复核项目，对《明细单》中表达不清楚的项目，通过接待部门与客户联系确认，必要时勘察现埸确认。

●确定工程量，拟定施工预算，打印报价单。

●部门；经理审核签字后返接待部门。

●接待部门项目负责人对客户要求项目审核后报部门经理复核签字送客户（或业主）确认。

报价时间：

不超过2天。

●由客房部主管复核物品清单，确认物品品名，规格型号，数量及其他特殊要求。

●市埸询价，询价应按同等材料比质量，同等质量比价格，同等价格比服务的原则确定。

●填写《报价单》部门经理审核签字后返回接待部门。

●接待部门项目负责人按客户要求项目审核后报部门经理复核签字后送客户（业主）确认。

要求：

1）报价时间：

2天。

2）已有固定市场价格品牌厂家的物品，按固定的价格报，但应随时掌握市场的变化，进行必要的调整。

4、综合项目报价

〈1〉相关部门报价

〈2〉报价汇总

〈3〉返回接待部门

〈4〉送客户确认

〈5〉增改项目报价

综合项目指：

除装修工程外，附加园林绿化，采购配置物品、清洁等项目。

按第3项单一项目规定程序报价。

报价时间不超过3天，一般装修的报价时间不超过2天。

1）相关部门报价单送工程部汇总。

2）工程部根据各部门报价单，汇总丽京花园分公司《装修项目报价汇总表》。

汇总报价时间不超过2天，一般装修报价时间不超过1天。

工程部主任工程师、部门经理复核签字后，附承包商、相关部门报价单返回接待部门。

接待部门项目负责人对客户要求项目审核后将《装修项目报价汇总表》报部门经理复核签字送客户（业主）确认。

报价时间：

1）全部装修加建房屋项目：

5天。

2）一般装修：

3天。

增改项目包括：

装修项目报价汇总表送客户（业主）后又提出，增加或减少或改变部分项目作法，报修按第4项报价的汇总报价时间不超过2天。

后附一、附表格样式：

1、客户要求明细单；

2、丽京花园分公司装修项目报价汇总表；

3、园林工程报价单；

4、物品采购报价单；

5、装修工程报价单；

6、《丽亦花园号工程维修预算审核表》

后附二、《丽京花园分公司工程维修取费标准》

八、客房内燃气系统改造程序

程序

标准

1、报装

业主委托丽京花园分公司向市政主管部门办理申请报装手续，并须向政府缴纳四源费。

四源费缴纳标准按申报时市政府规定标准办理。

委托申报时业主需向丽京花园分公司提供如下资料：

（1）业主房产证明。

（2）业主室内天然气系统改造施工图（系统图、平面图）及材料表。

（3）选用燃气设备说明书（中文）及由北京市燃气用具产品质量监督检验站出具的该设备检验报告（所选燃气设备应属天然气公司推荐产品）

2、审核

（1）施工单位由天然气公司业务主管部门指定认可。

（2）施工前业主通知管理公司切断该房屋天然气供应。

（3）施工期间任何人不得自行开启调压箱内供气阀门。

3、验收投用

（1）施工单位自行验收确认合格。

（2）业主通知管理公司联系天然气公司管理部门联合验收，确认合格并填写验收单。

管理公司见验收单给予正式送气投用。

（4）改造资料存档。

九、业主自行改造燃气系统向天然气公司申报管理公司审核程序

程序

标准

1、申报

业主自行改造燃气系统向北京天然气公司办理申请报装手续，并须向政府缴纳四源费。

四源费缴纳标准按申报时市政府规定标准办理。

2、审核

申报前业主需向丽京花园分公司提供如下资料：

（1）业主室内天然气系统改造施工图（系统图、平面图）及材料表。

（2）选用燃气设备说明书（中文）及由北京市燃气用具产品质量监督检验站出具的该设备检验报告（所选燃气设备应属天然气公司推荐产品）

3、施工

（1）天然气公司同意改造后,施工单位需持有关文件到管理公司备案,并在施工前通知管理公司切断该房屋的天然气供应。

（2）施工期间任何人不得自行开启调压箱内供气阀门。

4、验收投用

（1）施工单位自行验收确认合格。

（2）业主通知管理公司并联系天然气公司管理部门联合验收，确认合格并填写验收单。

（3）管理公司见验收单给予正式送气投用。

（4）改造资料交管理公司存档。

一十、房屋装修改造工作程序

（一）大业主、新海康、保利房屋出、续租装修施工

程序

标准

1.业主确认

1.1大业主确认

1.1.1填写《租约情况登记表》

接待部门审核报价汇总表后，认为费用与租约条件合理情况下填写《租约情况登记表》（简称登记表）。

1.1.2报业主确认

接待部门将《登记表》送业主签字确认。

1.2新海康、保利确认

1.2.1拟定致业主传真件

接待部门审核报价汇总表后，认为费用与租约条件合理

情况下，起草致业主传真件。

1.2.2报业主确认

传真件附工程项目报价单，送管理公司业主代表审核签

字传真至业主确认。

2.项目实施

2.1业主确认后，《登记表》转作业部门

接待部门将业主签字确认的《登记表》复印件转工程部注：

新海康、保利：

由接待部门根据业主确认传真件填写《登记表》。

单一项目转相关作业部门。

2.2作业部门拟定呈批件报批

综合或单一装修工程项目由工程部拟定合同文件以呈批件形式报公司审批。

呈批件应附：

合同、报价单、承包商预算、业主确认的《登记表》。

合同应采用公司审批的合同范本，并应有技术要求、做法，工程进度表、预算等附件。

单一采购项目由客房部以呈批件形式报公司审批。

单一园林绿化项目由园林部以呈批件形式报公司审批。

2.3审批后综合项目实施

2.3.1工程部将批复的呈批件转管业部、客户部、会计部、园林部（如有项目）

管业部：

清洁向客房部发工作单，园林向园林部发工作单。

会计部：

备案，根据呈批件批复项目及预算收支各项费用。

客房部：

根据呈批件批复的项目及预算采购、配置物品。

园林部：

安排施工。

清洁及采购配置物品的时间要求由客房部与工程部协商确定。

2.3.2签订工程合同

工程部凭批件由公司主管领导签订工程委托合同。

合同正本送会计部备案，工程部留存复印件。

2.3.3工程部发开竣工备忘录

工程部按合同规定向管业部、销售部、保卫部、客房部发备忘录，内容主要包括：

物业名称、施工主要内容，承包商名称，工期安排，每日施工时间等。

2.3.4支付承包商工程预付款

按合同规定比例,由工程部根据批复的呈批件向会计部申请支付承包商工程预付款。

2.3.5工程项目监理

工程部专业技术人员，依据施工规范，装修技术要求进行现埸工程质量进度监理。

2.3.6竣工验收

工程竣工后，由工程部组织各专业主管对项目进行全面验收，并签署竣工验收单，验收单应由承包商负责人，工程部专业负责人，主任工程师，部门经理共同签字生效。

2.3.7施工单位提供竣工图纸

根据合同规定，施工单位在竣工验收一周内提供竣工图。

工程部各专业主管按规定审查竣工图，由主任工程师签字验收。

竣工图在工程部资料档案室存档备查。

2.3.8支付工程结算款

工程部起草呈批件，后附合同复印件，竣工验收单，承包商付款申请书，工程洽商及其他相关文件一并报管理公司审批。

公司批复后，由工程部向会计部申请支付工程结算款。

合同规定有工程质量保证金，按合同规定期限，到期后双方签署最终验收单按支付结算款程序办理，工程保修期一般为一年，防水工程为三年。

2.4.项目变更

2.4.1客户提出变更要求，作业部门报价

由接待部门通知工程部或相关部门在客户要求可行情况下报价（简单项目可做口头询价报价）

2.4.2管业部发工作单

由接待部门通知管业部发工作单，工作单应注明XX号装修项目变更洽商，并注明具体变更内容，报价，接待部门项目负责人，费用确认人等内容。

（工程部项目负责人协助填写）

接待部门将工作单送工程部。

2.4.3业主确认

由工程部请业主或业主代表签字确认。

确认后，由工程部安排实施。

2.5配置家用电气设备

电气设备应包括所有需接通电源才可使用的设备。

2.5.1客房部办理出库手续

客房部办理出库手续，并填写《家用电器设备配置单》，《配置单》转工程部安排实施。

2.5.2工程部安装、调试、检测设备

工程部凭《配置单》领出设备到客户家，对设备进行安装调试，检测质量，完成后，请客户在《配置单》上签字验收，工程部操作人员在《配置单》签字。

2.5.3《配置单》返回客房部留存

操作人员将《配置单》交回工程部调度，由工程调度转客房部。

2.6承包合同范围内的装修项目程序

在承包维修合同范围内的装修项目，由工程部以《通知单》形式书面通知承包商施工。

《通知单》内容应包括：

项目、工期、材料、要求。

（二）小业主装修施工

程序

标准

1.业主确认

由接待部门将报价汇总表送业主确认签字

2.项目实施

2.1报价在10000元以上（含10000元）

原则：

签订合同：

装修工程合同：

由客户与承包商签订；

管理公司承担的工作项目（台设备采购、绿化、清洁）由管理公司与客户签订合同或以工人单形式办理。

合同应采用管理公司的标准合同范本。

预算款：

工程款由管理公司代收代付

客户支付管理公司的预付款，不低于总费用的60%由工程部根据装修工程和设备采购各占总费用的比例，确定客户应支付预付款的比例。

其中：

设备采购款应按100%预付计算，并由工程部将客户应付的比例在报价单中注明。

支付承包商预付款：

由工程部根据客户支付预付款比例，确定管理公司向承包商支付预付款的比例，应在《客户服务收支明细单》中注明。

一般向承包商支付预付款在40%。

在客户支付工程预付款后，由管理公司按规定比例支付承包商预付款。

发票：

会计部收到客户工程款后，开具管理公司资金往来发票，工程竣工后，由会计部向客户提供承包商的正式发票。

管理公司承担工作项目：

由会计部开具管理公司的正式发票，在客户无特殊要求时，可开具资金往来发票。

2.1.1报价单由接待部门转工程部

报价单必须由客户签字确认，方能生效。

2.1.2工程部填写《客户服务收支明细单》拟定合同

工程部按《收支明细单》相应栏目填写，由部门经理审核签字后附：

合同、报价单汇总表。

承包商报价。

2.1.3凭报价单，接待部门要求客户支付工程预付款。

2.1.4签订合同

合同送接待部门请客户签字,客户签字后工程部送承承包商签字和管理公司代表签字（签字顺序也可相反）

2.1.5《收支明细单》由工程部转会计部

客户支付工程款后，由会计部填写《收支明细单》相应栏目，部门经理审核签字。

《收支明细单》后附，合同、报价汇总表、承包商报价、付款发票复印件，由会计部送公司主管领导审批。

2.1.6批复的《收支明细单》由总经办转工程部

原件由工程部转会计部备存，复印件由工程部、管业部和接待部门备存。

2.1.7.支会承包商工程预付款

根据《收支明细单》付款比例及时间支付

2.1.8管业部根据批复的《收支明细单》发工作单到作业部门

工作单应注明：

《收支明细单》号码，工作内容和“工程完工后返管业部”和“本《收支明细单》共发多少工作单张数"字样，工作单后附《收支明细单》复印件。

2.1.9作业部门接到工作单后按要求安排施工，实施工程监理

2.1.10工程竣工验收

工程竣工后，请客户在验收单签字，接待部门应要求客户在工程竣工后3日内到埸验收，如客户要求代理验收，装修工程由工程部验收签字，其他项目由接待部门派代表验收签字。

2.1.11竣工后的工作单返回管业部

管业部汇总工作单送会计部。

管业部代理项目，由管业部向客户要求支付工程结算款。

销售代理项目，由管业部将工作单汇总后转销售部，由销售部向客户要求支付工程结算款。

2.1.12客户支付结算款

客户到会计部付款，会计部开具相关发票。

会计部在工作单上盖收款章。

2.1.13《收支明细单》报公司审批

会计部收到工程结算款后，填写《收支明细单》相应栏目，部门经理审核签字。

《收支明细单》后附：

验收单，所有工作单、发票复印件由会计部报公司主管领导审批。

2.1.14支付承包商工程结算款

批复的《收支明细单》由总办转工程部，工程部将《收支明细单》转会计部，会计部凭承包商的请款申请书支付结算款。

2.1.15支付承包商保修保证金

按合同到保修期后，由双方签署最终验收单，支付保修保证金。

2.1.6批复的《收支明细单》由总经办转工程部

原件由工程部转会计部备存，复印件由工程部、管业部和接待部门备存。

2.1.7.支会承包商工程预付款

根据《收支明细单》付款比例及时间支付。

2.1.8管业部根据批复的《收支明细单》发工作单到作业部门

工作单应注明：

《收支明细单》号码，工作内容和“工程完工后返管业部”和“本《收支明细单》共发多少工作单张数"字样，工作单后附《收支明细单》复印件。

2.1.9作业部门接到工作单后按要求安排施工，实施工程监理

2.1.10工程竣工验收

工程竣工后，请客户在验收单签字，接待部门应要求客户在工程竣工后3日内到埸验收，如客户要求代理验收，装修工程由工程部验收签字，其他项目由接待部门派代表验收签字。

2.1.11竣工后的工作单返回管业部

管业部汇总工作单送会计部。

管业部代理项目，由管业部向客户要求支付工程结算款。

销售代理项目，由管业部将工作单汇总后转销售部，由销售部向客户要求支付工程结算款。

2.1.12客户支付结算款

客户到会计部付款，会计部开具相关发票。

会计部在工作单上盖收款章。

2.1.13《收支明细单》报公司审批

会计部收到工程结算款后，填写《收支明细单》相应栏目，部门经理审核签字。

《收支明细单》后附：

验收单，所有工作单、发票复印件由会计部报公司主管领导审批，

2.1.14支付承包商工程结算款

批复的《收支明细单》由总办转工程部，工程部将《收支明细单》转会计部，会计部凭承包商的请款申请书支付结算款。

2.1.15支付承包商保修保证金

按合同到保修期后，由双方签署最终验收单，支付保修保证金。

2.2.2.1.7工程竣工验收

工程竣工后，客户在工作单上签字验收，工程部验收后，在签承包商的工程验收单上签字。

2.2.2.1.8竣工后的工作单返管业部

管业部汇总工作单送会计部

2.2.2.1.9《收支明细单》报公司审批

会计部收到全部工作单后，填写《收支明细单》相应栏目，部门经理审核签字。

《收支明细单》后附：

所有经验收的工作单、发票复印件、工程验收单由会计部报公司主管领导审批。

2.2.2.1.10支付承包商工程款

批复的《收支明细单》由总办转工程部，工程部再转会计部,会计部凭承包商的请款申请书支付结算款。

2.2.2.2客房部打批件呈公司

单一外购家具、设备的工程，由客房部打呈批件，后附盖有收款章的工作单复印。

2.2.2.3客房部安排施工

客房部根据批复的呈批件安排工作

2.2.2.4验收

客户在工作单上签字验收

2.3报价在5000元以下

原则:

在客户有要求在完工后支付费用,即由丽京分公司垫支服务的情况下,管业部经理可决定给予信誉较好的客户实行垫支服务。

执行以下程序：

对于信誉较差的客户不予垫支,相应的工作程序同同10000以下的工作程序。

2.3.1非综合维修服务项目

2.3.1.1管业部决定垫支服务的工作单发至作业部门

管业部根据客户已确认的报价单开工作单，管业部经理在工作单上注明“同意垫支”字样。

2.3.1.2作业部门接工作单后安排施工、验收

完工后，客户在工作单费用栏签字验收。

2.3.1.3催款

工程部将工作单的第二联返会计部，会计部发帐单给客户催收工程款。

2.3.1.4支付承包商工程款

工程部每月汇总全月的工作单，以呈批件的形式报批后每月10日会计部支付（已收到客户交款的）工程款。

2.3.2综合维修服务项目

2.3.2.1单一清洁或购置家具或设备的工作，管业部决定垫支服务的，工作单发至作业部门

管业部根据客户已确认的报价单开工作单，管业部经理在工作单上注明“同意垫支”字样。

单一清洁、家具的工作单发至客房部

单一设备的,工作单发至工程部

2.3.2.1.1作业部门安排工作

外购材料的由客房部凭注有“同意垫支”字样的工作单到会计部支取购货款。

工程部安排施工监理

2.3.2.1.2工程验收

客户在工作单的费用确认栏签字验收。

2.3.2.1.3竣工后,工作单返管业部

管业部汇总工作单送会计部。

2.3.2.1.4催款

管业部通知客户在工程验收的7天内交款。

2.3.2.2非单一清洁购置家具设备的工作，管业部决定垫支服务的,工作单发至作业部门

管业部根据客户已确闪的报价单开工作单,管业部经理在工作单上注明”同意垫支”字样。

2.3.2.2.1工程部填写《收支明细单》转会计部

《收支明细单》后附客户验收签字，盖有收款章的工作单。

2.3.2.2.2《收支明细单》报公司

会计部收到客户所交税款后，填写《收支明细单》相应栏，部门经理审核签字。

后附所有工作单，付款发票复印件。

2.3.2.2.3作业部门安排工作

工程部安排施工

2.3.2.2.4工程验收

客户在工作单费用栏和验收栏签字,工程部在施工单位的

工程验收单上签字验收

2.3.2.2.4付承包商工程款

批复的《收支明细单》由总办转工程部，工程部将《收支明细单》转会计部,凭承包商的