宜兴市太华山九峰禅寺项目可行性报告宜兴市太华山九峰禅寺风景区.docx
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宜兴市太华山九峰禅寺项目可行性报告宜兴市太华山九峰禅寺风景区
宜兴市太华山九峰禅寺风景区
可行性报告
一、项目概况
江苏省宜兴市位于太湖之滨，地处长江三角洲城市群的中心，经济发达，物产丰富，环境优美，其经济规模在全国经济建设百强县（市）中名列前茅。
宜兴市旅游资源得天独厚且特色鲜明，素以“陶的古都、洞的世界、茶的绿洲、竹的海洋”而称誉海内外，每年来此旅游的中外游客均达200万人次以上。
宜兴市旅游业起步较早且发展较快，1982年被国务院首批定名为“国家级太湖风景名胜区阳羡景区”，1990年江苏省人民政府批准宜兴为“我国著名陶都、太湖风景区的游览城市”，2000年被国家评为“中国优秀旅游城市”。
宜兴市太华山九峰禅寺风景区座落于宜兴西南重镇——太华镇。
太华镇面积94平方公里，人口4.5万，其中外来常住人口2万，2003年工农业总产值26亿元。
这里地处苏、浙、皖三省交界，与浙江省长兴县、安徽省广德县、江苏省溧阳市接壤，是三省物资交流的集散地和人员交往的中心地，因而地理区位优势非常明显。
景区位于太华镇东侧约2公里的太华山，面积为320公顷。
太华山共有九座山峰，顶峰高达548米，为苏南第二高峰，在此能观赏到40公里以外的太湖，更能欣赏到一望无际的竹海。
2003年在景区内又建造了库容量达300万立方米、水面面积达1000亩的龙珠水库。
这里景色优美，风光秀丽，山虽不及名山之险峻，但兼有雄丽和俊秀之美，水虽不及大海之深广，但兼有清秀和妩媚之雅。
景区范围内旅游资源丰富且种类齐全，在长江三角洲地区可谓一枝独秀：
有几乎100%的森林植被，特别是10万亩毛竹依山就坡，一望无际，登山远眺，犹如大海波涛，连绵不绝；有千年古刹“九峰禅寺”，据佛家资料载，地藏菩萨最初在此参禅，后受邀赴九华山修行，终成正果，故佛教界有“先有太华，后有九华”之说；有数量众多的古树名木，太华山顶有两株枝繁叶茂的古银杏树，其胸围均在5米以上，树龄已达1200年，景区内还另有近百株古树名木；山顶上还有两口富有传奇色彩的古井，其涌水量可同时供一万人饮用；另外景区范围内还有丰富多彩的民间社日活动和数量众多的文物古迹等。
二、项目依据
（一）《江苏宜兴旅游发展总体规划》；
（二）《宜兴市城市发展总体规划》；
（三）《太湖风景名胜区——阳羡景区总体规划》及其调整意见；
（四）《宜兴市旅游业十五计划纲要》；
（五）《宜兴市太华镇总体规划》。
三、建设理由
（一）旅游资源丰富。
项目实施区内蕴藏着数量可观的各种旅游资源，为项目开发建设提供了雄厚的物质基础，遵循“精心规划、科学整合、永续利用、严密管理”的开发方针对景区范围内的浩淼竹海、古树名木、文物古迹、千年古刹、民风民俗等旅游资源进行有序开发，必将能使这些潜在的资源优势转化为现实的产品优势，并将在长三角地区的旅游市场上占有相应的份额，从而产生良好的经济效益、社会效益和环境效益。
（二）客源市场巨大。
①宜兴市现有人口109万，市区人口30多万，双休节假日出游人数逐年增多；②宜兴全市现有工商企业2万多家，三资企业900多家，随着经济活动的兴旺，商务旅游的频率越来越高；③以宜兴为中心，周边200公里半径范围内有大中城市50多座，近年来，到宜兴旅游的游客平均每年都在200万人次以上。
随着国民经济的不断增长，人们物质生活水平的不断提高，旅游已成为人们消费的一种主要形式，本项目建成后，将为人们提供一块回归大自然、亲近大自然的绝好去处。
（三）地理位置优越。
本景区位于三省通衢，是苏、浙、皖三省人流和物流的中心，便于游客的到达。
同时，景区紧靠3个国家4A级景区（距江苏宜兴善卷风景区10公里、距安徽广德太极洞风景区8公里、距江苏溧阳天目湖风景区16公里），便于景区扬长避短，与周边景区优势互补、联手促销，争取更多的客源份额，并为游客提供独特的旅游服务。
（四）交通条件便捷。
景区对外交通极为方便，有多条公路通向市区和毗邻省市（距周边主要城市距离：
上海208公里，南京179公里，杭州165公里，距无锡、常州各60公里）。
随着宁杭高速公路、锡宜高速公路和新长铁路的全面开通，以及市内旅游公路网的进一步完善，景区的可进入性将进一步提高，沪宁杭大三角范围内的游客可在两小时内到达。
四、项目定位
根据旅游资源分布情况和上述开发建设理由，以及对旅游发展趋势的综合分析，宜兴市太华山九峰禅寺风景区的项目建设定位为：
以真山、真水、真景为基础，以竹资源、“竹文化”为主要题材，以宗教朝拜为必要补充，以“人无我有、人有我优、人优我新”的开发建设理念，将风景区打造成集生态旅游、宗教朝拜、休闲度假、山林探险于一体的绿色风景区，使之成为游客休闲、度假、观光、娱乐、感悟自然的乐园，成为青少年接受生态环保教育的基地。
五、项目设置
（一）总体布局
在总体规划布局上，依托景区丰富的自然生态旅游资源和深厚的历史文化内涵，遵循保护、开发、利用、创新并重的原则，紧紧围绕“充分保护自然环境、充分利用生态资源、充分体现景区特色、充分发挥最大效益”的开发理念来规划布局和设置景观，以达到观光项目自然得体，富有新意；生态项目内容充实，意识超前；休闲项目安静舒适，服务周到；娱乐项目丰富多彩，吸引力强的效果，使景区成为长江三角洲地区一流的生态旅游风景区和华东地区著名的旅游目的地。
（二）功能分区
根据景区旅游资源的分布状况和风景区建设的一般规律，整个景区将按其功能和游览需要规划为接待服务区、登山索道区、主景观区和休闲度假区四大板块。
1、接待服务区：
①在入口处规划建设具有景区特色的门楼一座，并附设售票处、游客中心、接待室（放映室）、保安室、民警值班室、小商品销售处等。
②在门楼外侧规划建设游客集散广场并设置小品景观若干，集散广场总面积约为2000M2。
③在集散广场前方建生态停车场一处，停车场地面用草坪砖铺设，停车泊位用丛生竹分隔，停车场面积约为6000M2，可同时停泊40辆大客和80辆小车。
④在停车场一侧建小商品市场，规划建商店30间，每间平均面积为15M2，合计约为500M2。
⑤在门楼内北侧规划建设管理房一处，面积约为800M2，设办公室、会议室、仓库、餐厅、团队休息室、洗手间等。
⑥在原河海门处建检票处一处，并附设导游休息室。
⑦门楼内其他区域进行绿化、道路铺设、小品点缀等。
2、登山索道区：
①从检票处至山顶全程建登山步道，步道宽为2M，总长为
2400M。
沿途根据地势分别建观景亭及休息平台若干。
②规划在一峰与七峰之间建架空索道。
索道总长约为900M，轿厢为双人高护栏吊篮式。
3、主景观区：
①在九峰寺原址重建九峰禅寺，总面积1800M2。
建地藏殿、灵官殿、大雄宝殿、藏经阁及副房若干。
②在八峰附近建野营基地，面积800M2。
设野营区和烧烤区两个相对独立的区域。
③在山顶建揽胜阁一座，建筑面积100M2。
双层重檐，游客可登楼四面观景。
④在山顶东侧陡坡处依山势建造观日长廊，廊长100M，宽2M，廊基为半悬空状态，一侧悬空，一侧与山体连接，悬空侧为高扶栏，游客可凭栏观日出。
⑤在高山茶园处建茶舍一座，面积30M2。
茶舍外观及桌椅均为竹结构。
⑥在七峰至九峰之间建餐馆一处，卖品部二处。
餐馆面积约为250M2，可同时供120人用餐。
4、休闲度假区：
在景区入口处南侧山坳中建休闲别墅，四周用围墙围护，总占地面积约为20000M2。
①建会所一座。
设大堂、总台、酒吧、茶座、商务中心、餐厅、舞厅及其他娱乐设施，建筑面积约为1200M2。
②建点式小楼（客房）50处。
点式小楼为二层别墅楼，依
地势散布于别墅区内，小楼之间以树木、花卉、溪涧、绿地分隔，以小桥、道路联结。
点式小楼单体建筑面积约为80M2。
5、其他：
1山顶部分林相改造，面积约为1000M2。
2景区内设置环保厕所8只。
六、市场预测
本景区建成后环境温馨优雅，服务配套齐全，向游客提供的产品90%以上是自然生态和休闲度假产品，能满足多数游客回归自然、追求新奇的旅游需求，因而在旅游市场上将会有巨大的号召力和吸引力。
同时，本景区地理位置十分优越，不仅是苏、浙、皖三省的人流、物流中心，也是黄金旅游圈的中心，与周边三个4A级景区优势与补、联手促销，必能在市场上争取到更多的客源份额。
此外，随着锡宜高速公路、宁杭高速公路以及新长铁路的相继建成通车，景区的可进入性将大大提高。
综上所述，本景区建成后，市场前景良好，预计常年游客量将保持在25万人次以上。
七、总投资及资金来源
（一）总投资：
5160.3万元
（二）资金来源：
合资合作
（三）投资概算：
表一：
项目投资概算表
序
号
项目名称
工程量
单价
（元）
投资额
（万元）
备注
1-1
门楼
520m2
1800
93.6
1-2
游客集散广场
2000m2
380
78.0
1-3
生态停车场
6000m2
240
144.0
1-4
小商品市场
500m2
600
30.0
1-5
管理房
800m2
800
64.0
已先期投入
1-6
检票处
60m2
800
4.8
1-7
绿化、道路铺设、小品等
45.0
小计
459.4
2-1
登山步道
2400m×2m
180
86.4
已先期投入
2-2
观景亭
9只
180.0
已先期投入
2-3
休息平台
20.0
2-4
架空索道
900m
10000
900.0
小计
1186.4
3-1
重建九峰禅寺
1800m2
2200
396.0
3-2
野营基地
800m2
400
32.0
3-3
野营基地设施购置
56.0
3-4
揽胜阁
100m2
2000
20.0
3-5
揽胜阁设施购置
10.0
3-6
观日长廊
100m×2m
1800
36.0
3-7
高山茶舍
30m2
1200
3.6
3-8
高山茶舍设施购置
3.5
3-9
餐馆
250m2
2200
55.0
包括装潢
3-10
餐馆设施购置
45.0
3-11
卖品部
30m2×2
2000
12.0
包括设施
小计
669.1
4-1
休闲别墅会所
1200m2
1400
168.0
4-2
休闲别墅会所装潢
80.0
4-3
休闲别墅点式小楼
80m2×50
1200
480.0
4-4
休闲别墅点式小楼装潢
120.0
续上页
4-5
别墅区绿化、道路、小品等
160.0
4-6
别墅区围墙
800m
180
14.4
4-7
别墅区设施购置
550.0
小计
1572.4
5-1
电增容及供电设施
280.0
5-2
通讯设施及背景音乐设施
30.0
5-3
山涧改造整治
10.0
5-4
林相改造
1000m2
50
5.0
5-5
建环保厕所八只
8只
60000
48.0
5-6
过境公路改道
1800m
500
90.0
5-7
拆迁补偿
50.0
5-8
征用土地
50亩
60000
300.0
5-9
山林流转
1000亩
200
20.0
5-10
设计费
40.0
5-11
不可预见费
400.0
小计
1273.0
合计
5160.3
八、项目建设地址：
宜兴市太华镇太华山、龙珠水库景区
九、项目建设计划：
2004年8月至2005年12月
十、经济效益分析
（一）营业收入
表二：
营业收入测算表
经营项目
单价
计算方式
第一年
（游客按18万人次计）
第二-六年
（游客按25万人次计）
第七年后
（游客按22万人次计）
门票
35元
人均
630万元
875万元
770万元
缆车
单程20元
按游客人数的60%×20计算
432万元
600万元
528万元
旅游商品销售收入
按游客人均25元计算
450万元
625万元
550万元
野营基地经营收入
人均50元
按每天入住40人,全年营业200天计
40万元
40万元
40万元
休闲别墅经营收入
300元
按利用率60%,全年营业300天计
270万元
270万元
270万元
餐馆收入
人均60元
按每天120人就餐,全年营业300天计
216万元
216万元
216万元
休闲娱乐项目营收
人均180元
按每天120人消费,全年营业300天计
648万元
648万元
648万元
合计
2676万元
3274万元
3022万元
（二）成本分析
表三：
成本费用测算表
单位：
万元
序号
名称
计算依据
金额
1
餐饮类、商品类成本
表二第三项、第六项的60%
公式：
（450+216）×0.6
399.6
2
工资
表四
90.3
3
折
旧
设备
表一之2-4
公式：
900×（1-10%）/10
81.0
设施
表一之3-33-53-83-104-7
公式：
（56+10+3.5+45+550）×（1-10%）/10
59.8
房屋及装修
表一之1-11-41-51-62-23-43-63-73-93-114-14-24-34-4
公式：
1347×（1-10%）/20
60.6
4
水电费
280.0
5
维修费
折旧的50%公式201.4×0.5
100.7
6
保险费
60.0
7
宣传促销费
营业收入的5%公式：
2676×0.06
133.8
8
工会经费
工资总额的1%
9.0
9
办公费
营业收入的2%公式：
2676×0.02
53.5
10
风景资源费
门票部分的10%公式：
630×0.1
63.0
11
管理费和其他费用
营业收入的1%公式：
2676×0.01
26.8
合计
1418.1
表四：
劳动工资定额表
单位：
元
工种
人员
月工资
月奖金
单人月小计
年工资小计
总经理
1
2000
1000
3000
36000
副总经理
2
1500
500
2000
48000
财务主管
1
1000
400
1400
16800
管理人员
8
800
200
1000
96000
导游
10
600
100
700
84000
服务员
50
500
100
600
360000
清洁工、护林员
10
300
100
400
48000
保安
8
1000
1000
96000
工资总额
784800
福利
工资总额的15%784800×0.15=117720
合计
902520
（三）利润分析
表五：
利润测算表
单位：
万元
类别
第1年
第2—6年
第7—10年
营业收入（见表二）
2676.00
3274.00
3022.00
成本（见表三）
1418.10
1418.10
1418.10
营业税（营业收入的3%）
80.28
98.22
90.66
利润
1177.62
1757.68
1513.24
所得税（税后利润的12%）
—
210.93
181.59
可分配利润
1177.62
1546.75
1331.65
（四）风险分析
1、投资回报率：
正常年份年利润÷投资额
=1546.75÷5160.3
=30%
2、投资回报期：
①优先投资回报期：
总投资÷（年利润+折旧+风景资源费）
=5160.3÷（1546.75+201.4+63）
=2.85（年）
②一般投资回报期：
总投资÷（年利润+折旧）
=5160.3÷（1546.75+201.4）
=2.96（年）
3、保本点分析：
根据成本费用测算表分析，全年固定成本为691.3万元，变动成本为726.8万元。
保本经营额=固定成本÷[（正常年份经营额—营业税—变动成本）÷正常年份经营额]
=691.3÷[（3274—98.22—726.8）÷3274]
=691.3÷0.75
=921.74（万元）
保本游览人数=921.74÷（35+60+180）=3.37（万人次）
4、敏感性分析：
对该项目经营效益影响最大的是游客人次，当游客人次减少时，营业收入也必将相应减少。
设年游客人次减少到正常年份的50%时，年利润=正常年份营业收入的50%—固定成本—变动成本的50%—营业税。
即：
3274×0.5—691.3—726.8×0.5—27.3
=1637—691.3—363.4—17.47
=564.83（万元）
可分配利润=564.83—67.78=497.05（万元）
十一、项目结论
综上所述，本项目建成投入运行后，经营风险较小，经济效益明显，投资回收有保障。
同时，对宜兴地区特别是太华地区经济结构调整，对宜兴旅游知名度的提高，以及对宜兴地区生态环境的保护和永续利用都有着不可估量的促进作用。
因此，是一项切实可行、高效、安全的旅游投资项目。
宜兴市太华镇经济发展总公司
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