集资建设住房管理.docx

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集资建设住房管理

西安市集资建设住房管理办法（二00五年四月一日）-------------------1--6

陕西省保障性住房管理办法（试行）陕政发〔2011〕42号-----------7--18

西安市集资建设住房管理办法

（二00五年四月一日）

第一章总则

第一条为发挥国家、单位、个人集资建房积极性，改变国家、单位统包的住房建设体制和单位全额投资建设住房的办法，建立国家、单位、个人三者共同负担的住房建设新体制，加快住房建设，缓解职工、居民住房困难，加强集资建房的组织管理，根据《西安市深化城镇住房制度改革实施方案》，制定本办法。

第二条集资建设住房是在政府、社团或单位倡导和组织下，把单位和个人用于建房的资金集中起来，按照城市规划和有关规定，解决职工住房的一种建房形式

第三条集资建房包括集资建设新住房和集资改造旧住房。

第二章范围和对象

第四条本市范围内的党政机关、群众团体和企事业单位，均可组织职工集资建设住房和集资改造旧住房。

第五条单位向职工集资建设住房的对象指本单位的固定职工、计划内合同工、离退休职工。

临时工、计划外合同工不参加集资建设住房。

单位集资建房，男女职工享有同等权利，应鼓励职工积极参与。

第六条参加集资建房的条件：

1.集资建房以户为单位，一户只能以自住为目的参加一次集资建房。

2.申请集资建房的个人应填写《集资建房申请表》，经单位批准后可参加集资建房。

3.无房户、人均居住面积四平方米以下的困难户可优先参加集资建房。

4.拆迁安置户、自有私房户，其住房达到规定面积标准或房改中以标准价购买公有住房的职工，均不可参加集资建房。

5.参加集资建房的住户，在住房建成分配后，必须退出原租住公房，历各种原因未能退出的，按成本租金的1.2倍计租。

第三章组织管理与审批程序

第七条市房改办是全市集资建房的行政主管机关，负责制定集资建房的计划和政策，审批各部门和各单位集资建房的方案，并实行监督和指导。

第八条单位集资建房必须首先建立住房公积金制度。

第九条集资建房的面积标准，按照陕办发［1990］6号文件的规定执行，有条件的单位也可在国家统一规定的户均3.5人的测算标准内，按人均建筑面积20平方米控制。

第十条集资形式和标准：

单位向职工集资建房，个人集资额应不低于当年成本价的三分之一。

随着标准价向成本价的过渡，要相应提高集资额比例，逐步过渡到成本价集资建房。

目前鼓励有条件和职工经济承受能力强的单位以实际成本价集资建房。

第十一条集资建房审批程序：

1.集资建房单位必须制定本单位的集资建房方案上报市房改办。

内容包括：

建房计划、土地批文、资金来源、集资标准、集资总额、综合造价概算、集资职工名单等。

2.单位集资建房方案经市房改办原则同意后，须将集资款及时存入市住房资金管理中心专户，专项储存、专款专用。

市房改办审核资金到位后，签发《集资建设住房批复》。

3.单位持《集资建设住房批复》到市规划局、土地局等有关部门办理建房和减免税费手续。

第十二条单位组织职工集资，在市政府规划住宅开发区购买住房的，由出售住房的房屋开发建设单位持《集资建设住房批复》，到市有关部门办理减免税费手续。

第十三条集资建房单位在住宅楼竣工后，经市房改办审查同意，应在三个月内到市房地产管理部门办理产权登记手续。

第十四条集资建房预售方案审批程序：

单位集资建房经市房改办批准，工程正式开工且基础处理到正负零时，可按第十一条规定程序向市房改办申报集资建房预售方案。

单位上报集资建房预售方案应附建房计划、土地批文、规划定点审核图、施工许可证、集资人员分配住房名单及集资金额。

市房改办经现场察看核准后，方能正式批准单位集资建房预售方案。

单位集资建房预售方案批准后，建房单位应保证在18个月内（指普通砖混结构住宅）完成建房工程，交付使用，并与职工签订集资建房预售合同。

在规定工期内建成的住房，职工集资款不计利息，职工个人可享受集资预售当年公布的标准价。

超过规定工期的，则超期部分应给集资者支付利息，并应按实际竣工年月推前18个月时的售房政策出售。

第十五条集资预售住房建成后，须向市房改办申报验收审核报告，经市房改办按原设计标准验评，才能向集资职工正式售房。

售房办法按《西安市公有住房出售管理办法》规定执行，职工个人集资款可冲抵购房款。

第四章优　惠　政　策

第十六条集资建房的单位和职工享受下列优惠政策：

按零税率计征固定资产投资方向调节税；免征营业税、房产税；免缴城市规划费、拆迁管理费、开发管理费、人防工程费、市政公用设施配套费、邮电通讯建设费、商业网点建设资金、水电增容费、教育附加费等费。

第十七条政府各有关部门要积极支持配合单位集资建房工作，以保证各项优惠政策的顺利实施。

第十八条集资建房自有资金不足时，集资建房单位可向市住房资金管理中心和专业银行申请专项贷款。

第五章权益和产权处理

第十九条单位向职工集资建设的住房租赁给职工的，其产权为单位所有。

参加集资的职工个人享有租住权，并按规定标准向产权单位缴纳租赁保证金和租金。

参加集资职工个人投入的资金，扣除应缴租赁保证金，剩余部分按规定期限还本付息，还款期限三年至五年，利息按有关规定利率计付。

也可用来逐月抵扣房租。

第二十条职工在规定期限内按组织建房单位确定的标准交清集资款，且集资款用以冲抵购房款的，对住房享有下列权益：

1.职工按成本价集资建造的住房，产权归个人所有；未达到成本价集资的，产权归单位和职工共同所有。

购房人所占产权比例为购房当年公布的标准价和购房当年公布的成本价之比。

2.职工集资建房按标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。

一般住用五年后方可出售，集资建房单位有优先购买权。

第二十一条以标准价、成本价购买的公有住房进入市场交易时，按《西安市公有住房交易管理办法》执行。

第二十二条集资建设住房的维修管理，按《西安市公有住房售后维修管理办法》执行。

单位可按规定提取属于单位部分产权的住房折旧费，用于住房维修。

第六章附则

第二十三条集资建房的单位或职工，擅自向社会出售住房，除没收非法所得外，并按非法所得的一倍处以罚款。

凡弄虚作假，骗取减免税费，除责令退回减免税费，并按减免税费的一至三倍处以罚款。

凡以公款充私款，骗取产权的，要收回住房或产权。

第二十四条市辖六县、阎良区可参照本办法制定实施办法，报市房改办批准后执行。

第二十五条本办法由市房改委办公室负责解释。

第二十六条本办法自公布之日起执行。

单位集资建房：

根据《经济适用住房管理办法》的通知中规定，距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。

参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。

什么是集资建房?

答:

集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度,实行政府、单位、个人三方面共同承担,通过筹集资金,建造的房屋。

职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。

集资所建住房的权属,按出资比例确定.个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

集资建房有两种产权：

一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。

其产权界定为经济适用住房产权。

另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。

陕西省保障性住房管理办法（试行）

陕政发〔2011〕42号

第一章  总  则

　　第一条  为加强保障性住房的管理，根据国家和我省有关政策规定，结合实际，制定本办法。

　　第二条  本办法适用于本省行政区域内保障性住房的规划、建设、分配、退出、运营和监督等管理。

保障性住房是指廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房。

　　第三条  省人民政府对本省保障性住房工作负总责，并对省级有关部门和各设区市人民政府实施目标责任制管理。

　　市、县（市、区）人民政府负责本行政区域内保障性住房的建设和管理。

　　街道办事处（乡镇人民政府）负责保障性住房申请的初审工作。

　　社区负责保障性住房的申请受理工作。

　　第四条  省住房城乡建设行政主管部门负责编制全省保障性住房建设规划，并会同发展改革、国土、财政、民政、林业等部门，按照各自职责，指导和监督全省保障性住房管理工作。

　　市、县住房和城乡建设行政主管部门具体负责本区域保障性住房工作的实施和管理，并会同相关部门制定本区域保障性住房工作具体的规划、计划和落实措施，完善规章制度，规范管理程序，健全准入和退出机制。

　　第二章  项目管理

　　第五条  保障性住房目标任务应当纳入项目投资计划管理。

发展改革部门会同住房和城乡建设部门、财政部门按照上级政府下达的保障性住房目标任务，积极落实项目，加快前期工作，编报年度投资计划，并按要求逐级上报。

　　第六条  所有保障性住房建设项目要严格按照国家和省上的有关规定，履行审批程序，及时办理项目立项审批、规划、土地、环评、节能等手续。

　　第七条  省发展改革委要按照中央下达的新建廉租住房投资规模计划，会同省住房城乡建设部门共同审定年度廉租住房投资项目计划，并及时下达。

　　第八条  省住房城乡建设部门会同省财政、发展改革部门对各市上报的新建公租房、廉租房购改租项目进行审查，对审查通过的项目纳入全省年度项目计划，列入年度中省资金补助范围。

　　第九条  市、县（市、区）发展改革部门会同住房城乡建设、财政等部门对本区域经济适用住房、限价商品房目标任务内的项目及时立项，并报上级主管部门备案。

　　第十条  列入计划的项目，应足额按时建成，不得多报少建。

项目计划原则上不得调整，确需调整的，必须按程序报原项目批准部门核准。

　　第三章  规划与设计

　　第十一条  市、县（市、区）人民政府应当编制保障性住房建设规划、年度计划，明确保障性住房建设规模、土地、资金安排、项目布局、套型结构和工作机制等内容，并向社会公布。

　　保障性住房建设应当符合城乡总体规划、土地利用总体规划，优选规划设计方案，遵循经济适用、生活设施配套齐全、满足基本使用功能等要求。

　　第十二条  保障性住房建设项目应当依据经批准的土地利用总体规划、城乡规划，选择在地质条件安全可靠、环境适宜、公共交通相对便利和商业、教育、医疗、文化等公共设施及市政配套相对完善的区域，本着节约集约用地的原则，充分利用储备土地、闲置土地，挖潜利用存量土地和产业结构调整土地。

　　第十三条  保障性住房的建筑设计应当符合节能、省地、环保要求，积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。

　　第四章  土地管理

　　第十四条  保障性住房建设用地应当纳入年度土地供应计划，指标单列，应保尽保。

市、县（市、区）人民政府应当进一步提高审批效率，对于急需建设的保障性住房项目应当优先使用政府储备土地，采取即报快批方式，缩短审批时限，加快供地速度。

　　保障性住房建设单位未取得原批准职能部门同意，不得改变保障性住房建设用地用途。

　　第十五条  市、县（市、区）人民政府要对列入保障性住房年度建设计划的建设用地实行统征统迁。

　　第十六条  廉租住房、政府投资的公共租赁住房和经济适用住房建设用地采用划拨方式供地。

　　其他方式投资的公共租赁住房建设用地可以采取市场方式出让，也可以经过有资质的土地评估机构评估后以租赁或者作价入股等方式有偿使用。

　　限价商品住房建设用地，应当在市、县（市、区）人民政府限定房价的基础上，通过招、拍、挂方式出让。

　　第五章  资金管理

　　第十七条  各级政府应当确保保障性住房建设资金，可以按下列渠道筹集：

（一）各级财政预算安排的专项建设资金；

（二）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；

　　（三）不低于3%的土地出让成交价款（含招、拍、挂、协议出让等）；

　　（四）保障性住房建设融资（包括银行贷款和住房公积金贷款等）；

　　（五）出租出售保障性住房的收益；

　　（六）国家代地方发行的债券；

　　（七）保障性住房配建商铺等商业配套设施的出售、出租收入；

　　（八）其他方式筹集的资金。

　　第十八条  廉租住房纳入财政预算内基本建设程序管理，省级财政部门根据省级发展改革部门会同省级住房城乡建设部门审定的年度廉租住房投资项目计划下达中省补助资金预算；公共租赁住房由省级住房城乡建设部门会同省级有关部门审查通过并纳入全省年度项目计划，省级财政部门按计划任务下达中省补助资金预算。

　　第十九条  各级财政部门要按照上级政府签订的目标责任书确定的任务，以及省住房城乡建设、发展改革、财政等部门联合审定的项目批复计划，按照实施进度拨付保障资金。

　　纳入中省资金补助的保障性住房项目取得施工许可证后拨付中省补助资金；建设单位根据施工进度将建设资金向施工单位予以拨付。

　　第二十条  各级财政部门要切实加强保障性住房资金的使用管理，及时将中省市县筹集的保障性住房资金全部进入保障性住房资金特设专户，实行“专项管理、专账核算、封闭运行、专款专用”，严格按照规定用途使用，不得截留、挤占、挪作他用，也不得用于平衡本级预算。

　　省财政部门依据省住房城乡建设、发展改革、财政等部门联合审定的项目批复计划，对市、县资金使用管理情况进行定期和不定期检查。

　　第二十一条  符合租、购保障性住房条件的职工家庭可用住房公积金支付保障性住房房价款、租金。

推进住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点。

　　第六章  建设管理

　　第二十二条  保障性住房建设应当严格执行基本建设程序、国家有关技术标准和强制性规定。

开工项目和竣工项目信息应在开工和竣工验收后20个工作日内按项目逐个公开。

　　第二十三条  保障性住房来源包括：

（一）政府投资建设的住房；

（二）政府购买、改造、租赁的住房；

　　（三）政府依法收回、没收的住房；

　　（四）企业或者其他组织按照与政府约定建设的住房；

　　（五）住房建设中配建、代建的保障性住房；

　　（六）其他途径筹集的住房。

　　产权存在争议或者纠纷、存在质量安全隐患或者不符合保障标准的房屋，不得作为保障性住房房源。

　　第二十四条  以配建方式建设廉租住房、公共租赁住房的，配建的建筑面积、建设标准、收回和收购条件、价格等内容应当作为取得国有建设用地的前置条件，并在国有建设用地划拨决定书或者国有建设用地使用权出让合同中明确约定。

　　配建廉租住房、公共租赁住房的具体办法，由市、县（市、区）人民政府制定。

　　第二十五条  保障性住房套型建筑面积应当按下列标准控制：

　　廉租住房在50平方米以内；

　　公共租赁住房在60平方米以下；

　　经济适用住房在60平方米左右；

　　限价商品住房在80-100平方米。

　　第二十六条  市、县住房城乡建设行政主管部门依法对保障性住房的质量及造价等工程建设活动进行监督管理。

开发建设单位应当对其开发建设的保障性住房在合理使用寿命内的质量承担责任。

　　第二十七条  廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房建设项目，免征城市基础设施配套费等各类行政事业性收费和政府性基金。

　　电力、通讯、市政公用事业等企业要对保障性住房适当减免入网、管网增容等经营性收费。

各项税收按照国家规定从低征收。

　　第二十八条  市、县（市、区）人民政府应当将城镇住房保障人员经费和工作经费纳入财政预算，保证工作的正常开展。

对在城镇住房保障工作中作出显著成绩的单位和个人给予表彰和奖励。

　　第二十九条  省、市、县住房城乡建设行政主管部门应当建立住房保障信息管理系统，建立申领和退出廉租住房租赁补贴发放的个人信息、各类保障性住房建设项目信息等内容的电子档案，及时更新和维护数据，健全保障性住房档案检索体系，做好档案的录入、管理、使用、移除等工作。

　　第七章  分配管理

　　第三十条  保障性住房供应对象为城镇低收入、中等偏下收入、中等收入住房困难家庭。

　　低收入家庭收入线,根据《陕西省城市低收入家庭认定实施办法》（陕民发〔2009〕57号）的规定，按照当地低保家庭收入线的1.5倍以下确定。

　　中等偏下收入家庭收入线按照当地城镇居民家庭人均可支配收入的80%以下确定。

　　中等收入家庭的收入线按照当地城镇居民家庭人均可支配收入为上限确定。

　　住房困难家庭按照家庭人均住房建筑面积低于当地城镇人均住房建筑面积的60%确定。

　　市、县（市、区）人民政府应当结合当地社会经济发展、居民收入和住房水平，合理划定城镇居民低收入、中等偏下收入、中等收入标准和住房困难标准。

　　第三十一条  廉租住房保障对象为当地城镇低收入住房困难家庭。

　　公共租赁住房保障对象为城镇中等偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员住房困难者。

　　经济适用住房保障对象为当地城镇低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。

　　限价商品住房保障对象为当地城镇中等收入以下住房困难家庭。

　　第三十二条  符合下列条件的可依照本办法申请租赁或购买1套保障性住房：

（一）满足市、县（市、区）人民政府规定的户籍、劳动关系和各项社会保险要求；

（二）符合市、县（市、区）人民政府划定的收入和财产标准；

　　（三）无房或者现住房面积低于市、县（市、区）人民政府规定的住房困难标准；

　　（四）市、县（市、区）人民政府规定的其他条件。

　　第三十三条  居民申请租用、购买保障性住房应当提供以下材料：

（一）家庭成员身份证件、户口簿等；

（二）家庭成员婚姻状况证明、收入证明；（三）用人单位证明、劳动用工合同及社保证明；（四）所在单位或者居住地街道办事处（乡镇人民政府）出具的住房情况证明；（五）市、县（市、区）人民政府规定的其他需要提供的材料。

　　第三十四条  申请保障性住房的家庭应当推举1名具有完全民事行为能力的成员作为申请人。

　　申请人向户籍所在地社区提出申请。

　　申请人为外来人员的由用人单位或本人向住地社区提出申请。

　　未设社区的，申请人可直接向住地乡镇人民政府提出申请。

　　第三十五条  社区应及时受理申请材料，并将符合条件的申请材料报送街道办事处（镇人民政府），同时在社区公示申请人名单。

　　街道办事处（镇人民政府）对申请材料进行审查，对申请人的家庭收入、住房状况等是否符合规定条件进行认定，并将符合条件的家庭报市、县住房城乡建设行政主管部门核准。

　　第三十六条  街道办事处（镇人民政府）应当在申请人户籍所在地、居住地或工作单位将审核结果公示15日，公示内容包括申请人姓名、收入、住房等情况。

　　市、县住房城乡建设行政主管部门对公示期满无异议的予以核准。

核准结果在申请人户籍所在地、居住地或工作单位公示15日，并在当地电视、报纸、政府网站等媒体上公开。

　　第三十七条  对拒不配合调查，申请材料不齐全、不真实或者经审核不符合条件的，初审、复审或者审核部门应当退回其申请，书面告知申请人，并说明理由。

　　申请人如有异议，可以自收到书面告知之日起20日内，向原初审、复审和审核部门申请复核。

原初审、复审或者审核部门应当自收到复核申请之日起15个工作日内进行复核，并将复核结果书面告知申请人。

　　第三十八条  保障性住房实行轮候分配制度，按照抽签、摇号或其他公平、公正的方式确定轮候及分房顺序。

未经相关程序不得擅自改变分配对象和轮候次序。

　　第三十九条  有下列情形之一的保障对象，予以优先分配：

（一）享受城镇最低生活保障的家庭；

（二）孤寡老人；

　　（三）家庭成员属于残疾、重点优抚对象以及获得省级以上见义勇为表彰、特殊贡献奖励、劳动模范称号的；

　　（四）居住在危房的。

　　第四十条  各市、县住房城乡建设行政主管部门应当将保障性住房的地段、户型、面积、价格、交付期限及供给对象等信息及时向社会公开。

　　各市、县住房城乡建设行政主管部门应当将保障性住房的配租、配售对象的姓名、家庭人口、收入、配租配售的房屋面积等信息及时在当地电视、报纸、政府网站等媒体上公开。

　　第八章  运营管理

　　第四十一条  保障性住房运营管理的责任主体为保障性住房产权所有部门或单位。

　　第四十二条  廉租住房租金和经济适用住房售价实行政府定价，租金成本由房屋的维修费和管理费构成，并与城镇低收入家庭的经济承受能力相适应。

公共租赁住房租金和限价商品房售价实行指导价管理，租金成本由房屋的折旧费、维修费、管理费、贷款利息等构成。

　　第四十三条  保障性住房的物业服务费实行政府指导价，由使用人承担。

　　第九章  退出管理

　　第四十四条  享受保障性住房的对象有下列情况之一的，由市、县住房城乡建设行政主管部门作出取消保障资格的决定，保障性住房产权所有部门或单位收回或者回购保障性住房：

（一）虚报隐瞒户籍、家庭人口、收入、财产、住房等情况取得保障性住房的；

（二）违规出售、出租、出借，或者擅自改变住房用途且拒不整改的；

　　（三）无正当理由连续6个月以上未在廉租住房或者公共租赁住房居住的；

　　（四）无正当理由连续6个月以上未交纳廉租住房或者公共租赁住房租金的；

　　（五）家庭的收入、财产、人口、住房等情况发生变化，不再符合廉租住房或者公共租赁住房保障对象条件的；

　　（六）其他违反保障性住房政策规定的。

　　第四十五条  已经享受廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房的保障对象购买其他住房的，应当办理退出手续。

　　第四十六条  住房城乡建设行政主管部门做出取消保障资格的决定后，应当在5日内书面通知当事人，说明理由。

当事人对取消保障资格决定有异议的可按照有关规定向有关部门申诉，当事人无异议的应当在规定期限内退回住房。

　　第十章  监督管理

　　第四十七条  保障性住房住户不得擅自改变房屋用途，不得损毁、破坏、改变房屋结构和配套设施。

　　第四十八条  住房城乡建设行政主管部门应当加强保障性住房的成本控制，实行明码标价，不得在标价之外收取任何费用。

　　第四十九条  各级住房城乡建设行政主管部门应当依法履行监督管理职能，定期或者不定期对保障性住房进行监督检查，监督检查结果要及时向社会公布，并通过设立举报电话、信箱、电子邮箱等方式畅通信访举报渠道，接受社会监督。

　　第五十条  违反本办法规定，应当退出保障性住房而拒不退出的，由市、县有关行政管理部门依法申请强制执行

　　第五十一条  享受保障性住房的保障对象违反本办法第四十四条、第四十七条的，由市、县住房城乡建设行政主管部门责令限期改正；情节严重、拒不改正的，取消保障资格，收回保障性住房；被取消资格的保障对象在5年内不得再次提出住房保障申请。

　　第五十二条  对各相关管理部门的工作人员在住房保障管理工作中玩忽职守、滥用职权的，依法追究责任。

　　第十一章  附  则

　　第五十三条  本办法未尽事宜，按照国家有关规定执行。

　　第五十四条  本办法自2011年7月23日起实施，至2016年7月22日废止。