房地产定价模拟花园洋房.docx
《房地产定价模拟花园洋房.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产定价模拟花园洋房.docx（21页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
房地产定价模拟花园洋房
凯旋城（住宅）价格模拟
编制：
广大地产机构
日期：
2016年12月11
一、模拟方式
根据项目价格策略的制定仍从定量、定性二个方面综合的综合考量，定量、定性考量仍按2016年12月9日由伊莱特设计单位所提供的1-2号地块总规划图（方案1）所确定的指标实施，模拟方式如下：
1、考察什邡市场洋房竞品盛世豪庭的数据，通过类比价值算术平均法+有效需求成本加价法确定洋房均价。
2、在具体单位定价模拟过程中，使用加权点数定价法，根据面积、朝向视野、楼栋别、楼层差等得出结论。
朝向差价：
南北座向较贵，东西座向较便宜
楼层差价:
一、三、四楼较贵，二、五、六、七较便宜。
视野差价：
视野较佳，景观较佳为贵，面临墙巷或采光较暗者，即使同一栋楼，同一楼层，也较便宜.
二、产品分类及基准均价
1、现金流产品：
基准均价3600元/㎡左右
2、中端产品：
基准均价3700元/㎡左右
3、高端产品：
基准均价3900元/㎡左右
具体测算如下：
1、现金流产品测算
现金流产品
1栋
朝向差
0
100
面积（㎡）
总价（元）
均价（元/㎡）
楼层差
楼层
项目
01
02
100
7F
面积
160
160
320
单价
3600
3700
总价
576000
592000
1168000
20
6F
面积
112.72
112.72
225.44
单价
3520
3620
总价
396774
408046
804821
40
5F
面积
112.72
112.72
225.44
单价
3540
3640
总价
399029
410301
809330
30
4F
面积
112.72
112.72
225.44
单价
3530
3630
总价
397902
409174
807075
30
3F
面积
112.72
112.72
225.44
单价
3530
3630
总价
397902
409174
807075
0
2F
面积
112.72
112.72
225.44
单价
3500
3600
总价
394520
405792
800312
180
1F
面积
112.72
112.72
225.44
单价
3680
3780
总价
414810
426082
840891
花园
面积
70
70
1672.64
6037504
3610
单价
1000
1000
总价
70000
70000
140000
6177504
现金流产品
销售基价
3550
面积（㎡）
总价（元）
均价（元/㎡）
2、3栋
朝向差
0
100
楼层差
楼层
项目
01
02
100
7F
面积
160
160
320
单价
3600
3700
总价
576000
592000
1168000
20
6F
面积
112.72
112.72
225.44
单价
3570
3670
总价
402410
413682
816093
40
5F
面积
112.72
112.72
225.44
单价
3590
3690
总价
404665
415937
820602
30
4F
面积
112.72
112.72
225.44
单价
3580
3680
总价
403538
414810
818347
30
3F
面积
112.72
112.72
225.44
单价
3580
3680
总价
403538
414810
818347
0
2F
面积
112.72
112.72
225.44
单价
3550
3650
总价
400156
411428
811584
180
1F
面积
112.72
112.72
225.44
单价
3730
3830
总价
420446
431718
852163
花园
面积
70
70
1672.64
6105136
3650
单价
1000
1000
总价
70000
70000
140000
6245136
现金流产品
销售基价
3450
面积（㎡）
总价（元）
均价（元/㎡）
2、3栋
朝向差
0
100
楼层差
楼层
项目
01
02
100
7F
面积
160
160
320
单价
3600
3700
总价
576000
592000
1168000
20
6F
面积
112.72
112.72
225.44
单价
3470
3570
总价
391138
402410
793549
40
5F
面积
112.72
112.72
225.44
单价
3490
3590
总价
393393
404665
798058
30
4F
面积
112.72
112.72
225.44
单价
3480
3580
总价
392266
403538
795803
30
3F
面积
112.72
112.72
225.44
单价
3480
3580
总价
392266
403538
795803
0
2F
面积
112.72
112.72
225.44
单价
3450
3550
总价
388884
400156
789040
180
1F
面积
112.72
112.72
225.44
单价
3630
3730
总价
409174
420446
829619
花园
面积
70
70
1672.64
5969872
3569
单价
1000
1000
总价
70000
70000
140000
6109872
现金流产品小结
面积（㎡）
总价（元）
均价（元/㎡）
6690.56
24712921
3610
总价
数量（套）
比例
40万以下
10
18%
40-45万
30
54%
45-50万
6
11%
50万-55万
2
4%
55万-60万
8
14%
56
2、中端产品测算
销售基价
3600
面积（㎡）
总价（元）
均价（元/㎡）
1栋
朝向差
50
50
50
0
楼层差
楼层
项目
01
02
03
04
100
7F
面积
170
170
170
170
680
单价
3750
3750
3750
3700
总价
637500
637500
637500
629000
2541500
20
6F
面积
123.32
123.32
123.32
123.32
493.28
单价
3670
3670
3670
3620
总价
452584
452584
452584
446418
1804172
40
5F
面积
123.32
123.32
123.32
123.32
493.28
单价
3690
3690
3690
3640
总价
455051
455051
455051
448885
1814037
30
4F
面积
123.32
123.32
123.32
123.32
493.28
单价
3680
3680
3680
3630
总价
453818
453818
453818
447652
1809104
30
3F
面积
123.32
123.32
123.32
123.32
493.28
单价
3680
3680
3680
3630
总价
453818
453818
453818
447652
1809104
0
2F
面积
123.32
123.32
123.32
123.32
493.28
单价
3650
3650
3650
3600
总价
450118
450118
450118
443952
1794306
180
1F
面积
123.32
123.32
123.32
123.32
493.28
单价
3830
3830
3830
3780
总价
472316
472316
472316
466150
1883096
花园
面积
92
92
92
92
3639.68
单价
1000
1000
1000
1000
总价
92000
92000
92000
92000
368000
销售基价
3650
3
面积（㎡）
总价（元）
均价（元/㎡）
1栋
朝向差
50
50
50
0
楼层差
楼层
项目
01
02
03
04
100
7F
面积
170
170
170
170
680
单价
3800
3800
3800
3750
总价
646000
646000
646000
637500
2575500
20
6F
面积
123.32
123.32
123.32
123.32
493.28
单价
3720
3720
3720
3670
总价
458750
458750
458750
452584
1828836
40
5F
面积
123.32
123.32
123.32
123.32
493.28
单价
3740
3740
3740
3690
总价
461217
461217
461217
455051
1838701
30
4F
面积
123.32
123.32
123.32
123.32
493.28
单价
3730
3730
3730
3680
总价
459984
459984
459984
453818
1833768
30
3F
面积
123.32
123.32
123.32
123.32
493.28
单价
3730
3730
3730
3680
总价
459984
459984
459984
453818
1833768
0
2F
面积
123.32
123.32
123.32
123.32
493.28
单价
3700
3700
3700
3650
总价
456284
456284
456284
450118
1818970
180
1F
面积
123.32
123.32
123.32
123.32
493.28
单价
3880
3880
3880
3830
总价
478482
478482
478482
472316
1907760
花园
面积
92
92
92
92
3639.68
3743
单价
1000
1000
1000
1000
总价
92000
92000
92000
92000
368000
销售基价
3550
1
面积（㎡）
总价（元）
均价（元/㎡）
1栋
朝向差
50
50
50
0
楼层差
楼层
项目
01
02
03
04
100
7F
面积
170
170
170
170
680
单价
3700
3700
3700
3650
总价
629000
629000
629000
620500
2507500
20
6F
面积
123.32
123.32
123.32
123.32
493.28
单价
3620
3620
3620
3570
总价
446418
446418
446418
440252
1779508
40
5F
面积
123.32
123.32
123.32
123.32
493.28
单价
3640
3640
3640
3590
总价
448885
448885
448885
442719
1789373
30
4F
面积
123.32
123.32
123.32
123.32
493.28
单价
3630
3630
3630
3580
总价
447652
447652
447652
441486
1784440
30
3F
面积
123.32
123.32
123.32
123.32
493.28
单价
3630
3630
3630
3580
总价
447652
447652
447652
441486
1784440
0
2F
面积
123.32
123.32
123.32
123.32
493.28
单价
3600
3600
3600
3550
总价
443952
443952
443952
437786
1769642
180
1F
面积
123.32
123.32
123.32
123.32
493.28
单价
3780
3780
3780
3730
总价
466150
466150
466150
459984
1858432
花园
面积
92
92
92
92
3639.68
3647
单价
1000
1000
1000
1000
总价
92000
92000
92000
92000
368000
中段产品小结
面积
总价
均价
10919
41473474
3730
总价
数量
比例
35万—40万
0
40-50万
60
71.4%
50万-55万
0
0%
55万-60万
12
14.3%
60-65万
12
14.3%
65-70万
0
0%
70万以上
0
0%
84
3、高端产品测算
高端产品
销售基价
3820
面积*2（㎡）
总价（元）
均价（元/㎡）
1栋
朝向差
0
50
楼层差
楼层
项目
01
02
100
7F
面积
180
180
360
单价
3920
3970
总价
705600
714600
1420200
20
6F
面积
136.23
136.23
272.46
单价
3840
3890
总价
523123
529935
1053058
40
5F
面积
136.23
136.23
272.46
单价
3860
3910
总价
525848
532659
1058507
30
4F
面积
136.23
136.23
272.46
单价
3850
3900
总价
524486
531297
1055783
30
3F
面积
136.23
136.23
272.46
单价
3850
3900
总价
524486
531297
1055783
0
2F
面积
136.23
136.23
272.46
单价
3820
3870
总价
520399
527210
1047609
180
1F
面积
136.23
136.23
272.46
单价
4000
4050
总价
544920
551732
1096652
花园
面积
101
101
3989.52
3904
单价
1000
1000
总价
101000
101000
202000
高端产品
销售基价
3870
面积*5（㎡）
总价（元）
均价（元/㎡）
1栋
朝向差
0
50
楼层差
楼层
项目
01
02
100
7F
面积
180
180
360
单价
3970
4020
总价
714600
723600
1438200
20
6F
面积
136.23
136.23
272.46
单价
3890
3940
总价
529935
536746
1066681
40
5F
面积
136.23
136.23
272.46
单价
3910
3960
总价
532659
539471
1072130
30
4F
面积
136.23
136.23
272.46
单价
3900
3950
总价
531297
538109
1069406
30
3F
面积
136.23
136.23
272.46
单价
3900
3950
总价
531297
538109
1069406
0
2F
面积
136.23
136.23
272.46
单价
3870
3920
总价
527210.1
534021.6
1061232
180
1F
面积
136.23
136.23
272.46
单价
4050
4100
总价
551732
558543
1110275
花园
面积
101
101
3989.52
3954
单价
1000
1000
总价
101000
101000
202000
高端产品
销售基价
3770
面积*5（㎡）
总价（元）
均价（元/㎡）
1栋
朝向差
0
50
楼层差
楼层
项目
01
02
100
7F
面积
180
180
360
单价
3870
3920
总价
696600
705600
1402200
20
6F
面积
136.23
136.23
272.46
单价
3790
3840
总价
516312
523123
1039435
40
5F
面积
136.23
136.23
272.46
单价
3810
3860
总价
519036
525848
1044884
30
4F
面积
136.23
136.23
272.46
单价
3800
3850
总价
517674
524486
1042160
30
3F
面积
136.23
136.23
272.46
单价
3800
升级会员 