房地产工程管理程序.docx

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房地产工程管理程序

房地产工程管理程序

1.目的

保证工程质量处于受控状态，强化检查工作的制度化，便于公司全面了解项目的质量情况，确保工程建设顺利进行。

2.范围

适用于AAAA有限公司范围内的新建、改建、扩建的各工程项目。

3.职责

由工程部管理并实施，其他相关部门配合实施工作。

4. 检查内容

4.1 检查时间：

在建项目每月例行检查一次（特殊工序、重点部位据实际相应增加）。

4.2 检查人员：

工程总监（总工程师）、工程部、各工程部、监理单位、各施工单位。

4.3 检查依据：

公司的工程管理规范和国家、地方相关质检的规范、规定，工程设计文件和资料。

4.4 检查内容：

4.4.1  工程实体质量

4.4.3  上月检查整改意见落实情况

4.4.5  本月隐蔽验收资料

4.4.7  质量记录和文件资料管理情况，图纸管理和变更标识情况

4.5 检查方法：

4.5.1  观感检查

4.5.2  利用相关仪器检查

4.5.3  相关资料抽查

4.6 结论：

4.6.1  对检查结果现场开会讲评

4.6.2  对存在问题提出整改意见，工程部负责监督监理施工单位落实

4.6.3  形成纪要备案

5、管理内容

5.1 土建质量管理程序

5.1.1  质量策划：

5.1.1  建立一个完善的项目管理机构。

5.1.2  明确项目管理机构中每一个岗位人员的职责。

5.1.3  在工程立项之后，根据工程特点，编制质量计划，其应包括：

勘察、设计、施工、甲供材料四大方面。

5.1.3.1勘察、设计、施工的分包商和甲供材料的分供商确定参照“合同评审”和“采购”。

5.1.3.2对分包商提出的方案或分供商提供质保书进行审核和认可。

5.1.3.3对新技术、新材料提出质量保证措施。

5.1.3.4对工程或材料的验收要有一个明确的标准。

5.1.3.5明确和准备质量记录单。

5.1.2  文件和资料的控制：

5.1.2.1规范：

工程部制作一份现行规范（包括国家、行业地方颁布的规范、规程、规定）目录下发各项目管理部，每当国家、政府颁布或更换规范时，及时通知到各项目管理部，确保使用的是有效的现行规范。

5.1.2.2图纸：

设计院发出的工程设计图纸必须是加盖市建委统一发出的“施工图出图专用章”的有效图纸，到各项目管理部，由专人收发并作记录，当有图纸作废时，应及时通知下发人员，在作废的图纸上作标识以示区别或收回统一管理，确保使用的工程图纸为有效的。

5.1.2.3设计变更单、技术核定单、工程签证单、工作联系单。

5.1.2.3.1  设计变更单：

由设计院签发，并经设计部、工程部相关专业工程师签字确认的证单。

5.1.2.3.2  技术核定单：

因为施工原因，由施工单位签发，并经设计、监理单位和工程部签字认可的对工程设计图纸变更的单证。

5.1.2.3.3  工程量签证单：

由施工单位签发，有关工程工作量发生变化，需工程部、监理签字认可的单证。

5.1.2.3.4  工作联系单：

发生在项目部与分包商中任何一方之间有关工程方面的联系单证。

5.1.2.3.5  以上单证由专人收发，并分类编号记录。

5.1.3  过程控制：

5.1.3.1勘察阶段：

在勘察前，参照有关资料对工程所在地地质情况及周围环境有一个大致了解，根据工程特点和规范要求合理布置勘察点，对勘察报告上反映的地质情况有异议或反映出的地质情况较为复杂，反映不清时，可增设勘测点。

5.1.3.2设计阶段：

5.1.3.2.1  确保功能，使用价值的满足程序最高。

5.1.3.2.2  设计出的房型在针对的顾客群中有最大的认可。

5.1.3.2.3  设计出的工程效益最多（通过设计出的总建筑面积，单位面积成本，市场定位后的销售价格等确定。

）

5.1.3.2.4  施工的可行性及简洁性。

5.1.3.3施工阶段：

5.1.3.3.1  工程部负责实施施工质量控制。

以《创优操作细则》及四大渗漏控制：

屋面、外墙、门窗、卫生间为核心内容，结合100%细部质量检查工作，严格管理施工工程质量。

5.1.3.3.2  确保施工单位按照已认可的施工组织设计进行施工，其产品符合规范要求。

5.1.3.3.3  当施工单位对施工方案进行修改时，要求其提出修改方案，同时进行审核。

5.1.3.3.4  分阶段主持召开设计图纸交底会议，确保施工出的产品符合设计意图。

5.1.3.3.5  对设计变更单、技术核定单、签证单、工作联系单等进行控制（通过签字认可）。

5.1.3.3.6  工程具备开工条件时，由工程部经理在建筑工程开工报告单上签字，允许施工单位开工。

5.1.3.3.7  在施工过程中，专业工程师通过在隐蔽工程验收单上签字来认可其施工单位可进入下一道工序施工。

5.1.3.3.8  新技术、新材料在实施过程中，由工程部主管工程师组织设计，监理、施工各方在过程中可以质量跟踪，确保试用成功。

并将使用过程中发现的问题及经验记录下来，以供下次使用参考。

5.1.3.3.9  对上一工程中发现的质量问题（在交付、服务等过程中发现的）在本工程实施时，加以重点控制，以防再次发生。

5.1.4  检验：

仅涉及对材料的验收及工程产品的检验。

5.1.4.1根据《现行建筑材料规范大全》及合同或协议进行验收，有质保书要求的则要求随料提供质保书，并根据规范要求，委派监理单位监督施工单位进行试验，对试验结果有怀疑时，可自行抽查检验。

5.1.4.2根据88版规范规定组织监理进行过程检验和最终检验。

5.1.4.2.1  隐蔽工程验收：

施工单位自验后，通知项目部和监理验收，项目部专业工程师和监理验收通过后，在隐蔽工程验收单上签字，允许其进入下一道工序。

5.1.4.2.2  分部工程验收：

专业工程师组织监理对分部工程进行验收评定，并在施工单位提交的分部工程质量检验评定表上签字。

5.1.4.2.3  单位工程完工后，工程部经理组织各专业工程师、监理对单位工程进行检验评定，并在单位工程质量综合评定表上签字。

5.1.4.2.4  单位工程验收合格后，项目部会同施工单位上报工程所在地质监站验收。

5.1.5  检验状态的控制程序。

5.1.5.1明确检验的四种状态：

待检产品、合格产品、不合格产品、尚待判定产品。

5.1.5.2甲供产品的检验：

5.1.5.2.1  所有甲供产品进场必须进行检验，需提供质保书的则要求提供，根据不同的检验状态，分别堆放并在记录单上做标识。

5.1.5.2.2  不合格产品必须限期离场。

5.1.5.2.3  施工单位所领材料必须是合格产品（通过记录单反映）。

5.1.5.3半成品的检验标识：

通过采用分部工程质量检验评定表，施工单位提供的试验报告单等各种试验资料作为半成品的标识。

5.1.5.4成品的检验：

通过单位工程质量综合评定表对工程标识。

5.1.6  不合格品的控制：

5.1.6.1通过施工过程中不合格品的控制，防止误用和转序，以保证只有合格的产品才能投产，转序、安装和交付。

5.1.6.2对于不合格品，工程部经理组织设计、监理、施工各方进行调查，查寻原因，然后作出处理意见。

5.1.7  纠正和预防措施。

5.1.7.1针对不合格品，部门主管提出不同的处理意见：

5.1.7.1.1  由施工单位自行处理，专业工程师和监理对纠正过程进行监督；

5.1.7.1.2  由施工单位提出方案，经部门主管、设计和监理批准执行，在纠正过程中进行监督。

5.1.7.1.3  由项目部与设计、监理协商出处理意见，责令施工单位按此执行。

5.1.7.2预防措施范围：

5.1.7.2.1  施工过程中多次或连续出现的不合格品（质量通病）；

5.1.7.2.2  在交付使用及今后使用过程中顾客多次提出的；

5.1.7.2.3  日常质量活动及质量统计信息中发现的不合格品的潜在原因。

5.1.7.3实施纠正和预防措施后，实行跟踪、检查，并对实施过程进行验证。

5.1.8  工程竣工办理入住手续时，严格按公司规定配合业主办理入住验收和维修。

5.1.9  质量记录的控制。

5.1.9.1对于质量记录（如隐蔽工程验收单、质保资料、试验单等）分类编号保管，并作记录。

5.1.9.2工程完工后，将其移交档案室，保持对工程质量的可追溯性。

5.1.10统计：

对于发生的质量通病，采用统计技术加以分析评定。

5.2.  给排水质量管理程序

所有工程必须委托持证监理单位实施全方位监理，并且所有的监理工作都必须在建设单位项目管理部的监督之下有序、有效地执行，从而认真完成以下工作内容：

5.2.1  要求施工安装单位严格按图施工，如有更改，须经部门主管与设计单位协调后方可执行。

5.2.2  在施工过程中，进行现场指导、监督，根据《安装工程施工验收规范》、《采暖与卫生工程施工及验收规范》（GBJ242-82）等标准，及时纠正不当施工，进行过程质量控制。

5.2.3  对已完成的分项分部工程逐项进行检查评定，并在《分部分项工程质量评定表》上签字确认。

分部分项工程包括埋地管工程，上水、热水管安装工程，排水管、雨水管安装工程，消防工程及有关设备的安装，卫生洁具安装工程，室内煤气管安装工程。

5.2.4  工程部检查：

监理公司对分部分项进行检查评定后，将《分部分项工程质量评定表》报工程部，部门主管接表后，即刻到工地抽检，抽检频次不少于标准规定数量的25%，相符率达90%以上，即认为监理评定正确，予以签名盖章确认，否则，必须重新检验评定。

5.2.5  隐蔽工程控制：

5.2.5.1隐蔽工程的内容：

埋地管工程，包括埋地的给、污、废水管、煤气管、消防管、雨水管安装、敷设，室内部分的埋墙管以及工程竣工后敷设的各种给排水管道。

5.2.5.2隐蔽工程检查标准：

《采暖与卫生工程施工及验收规范》GBJ242-82等。

5.2.5.3隐蔽工程的检查：

5.2.5.4部门主管应经常检查隐蔽工程施工情况，着重对水管减压，气管减气，以埋管排水管盛水、排水管通球等有关工程隐患部分的试验要重点进行检查，对异常情况及时作出处理，并在隐蔽工程验收记录中做好处理记录。

5.2.5.5当隐蔽工程作业结束，在施工单位自检基础上，由监理公司牵头，工程部、施工单位技术负责人三方共同对工程质量进行检查验收，质量标准及检验方法按5.2执行。

5.2.5.6隐蔽工程验收合格，三方共同在《隐蔽工程验收记录》上签字确认，工程可进行下道工序，未经检查或许可批准的隐蔽工程，不得擅自转入下道工序。

5.2.6  工程验收：

5.2.6.1工程完工后，在施工单位自检基础上，工程部应组织监理公司、施工单位技术负责人三方共同对工程质量进行100%检查。

5.2.6.2除了填写《工程竣工验收规定的表单》之外，还要分别填写《给水工程检查表》、《排水工程检查表》、《空调冷凝水检查表》，发现不合格品，应按《不合格品的控制程序》进行处理。

5.2.6.3质量回访：

工程移交物业后，一年内工程部部门主管每季度一次到物业公司水电养护部回访。

5.2.6.4工程结束后，工程部就常见工程质量问题作出总结，在以后工程中加以重点控制。

5.3.  电气工程质量管理工作程序

所有工程必须委托持证监理单位实施全方位监理，并且所有的监理工作都必须在建设单位项目管理部的监督之下有序、有效地执行，从而认真完成以下工作内容：

5.3.1  在施工过程中进行现场指导、监督，根据《电气装置安装工程施工及验收规范》GB50254-96、GB50258-96、GB50259-96等标准，及时纠正不当施工，进行过程质量控制。

5.3.2  对已完成的分项分部工程逐项进行检查评定，并在《分部分项工程质量评定表》上签字确认，分部分项工程包括电缆线路工程、硬母线安装工程、配管及管内穿线工程、低压电器安装工程、电气照明器具及其配电箱（盘）安装工程、电机的电气检查和接线工程、避雷针（网）及接地装置安装工程。

5.3.3  工程部检查：

监理公司对分部分项工程进行检查评定后，将《分部分项工程质量评定表》报工程部，部门主管接表后，即刻到工地抽检，抽检频次不少于标准规定数量的25%，相符率达90%以上，即认为监理评定正确，予以签名盖章确认，否则，必须重新检验评定。

5.3.4  隐蔽工程控制。

5.3.4.1隐蔽工程的内容：

指在结构施工过程中，需利用钢筋作接地引线的避雷及接地装置安装工程，以及各层电器配管工程。

5.3.4.2隐蔽工程检查标准：

按照国家标准《电气装置安装工程施工及验收规范》GB50258-96、《建筑安装工程质量控制与检验评定手册》9.3配管工程、9.17接地装置安装工程执行。

5.3.4.3隐蔽工程的检查：

5.3.4.3.1  部门主管应经常检查隐蔽工程施工情况，对异常情况及时作出处理，并在隐蔽工程验收记录中做好处理记录。

5.3.4.3.2  当隐蔽工程作业结束，在施工单位自检基础上，由监理公司牵头，工程部、施工单位技术负责人三方共同对工程质量进行检查验收，质量标准及检验方法按4.2执行。

5.3.4.3.3  隐蔽工程验收合格，三方共同在《隐蔽工程验收记录》上签字确认，工程可进行下道工序，未经检查或许可批准的隐蔽工程，不得擅自转入下道工序。

5.3.5  工程验收。

5.3.5.1工程竣工后，在施工单位自检基础上，工程部应组织监理公司、施工单位技术负责人三方共同对工程质量进行100%检查。

5.3.5.2填写《通电试验检查表》、《电器开关、插座、灯具检查表》、《低压电器检查表》、《避雷系统检查表》，发现不合格品，应按《不合格品的控制程序》进行处理。

5.3.5.3质量回访：

工程移交物业后，一年内工程部部门主管每季度一次到物业公司水电养护部回访，并记录在工作日记上。

5.3.5.4工程结束后，工程部就常见工程质量问题作出总结，在以后工程中加以重点控制。

6.  支持文件：

6.1  BBGC01-05-001    《地基基础工程质量检查要点》

6.2  BBGC01-05-002    《砌体结构工程质量检查要点》

6.3  BBGC01-05-003    《钢筋砼结构工程质量检查要点》  

6.4  BBGC01-05-004    《建筑装饰工程质量检查要点》

6.5  BBGC01-05-005    《门窗工程质量检查要点》

6.6  BBGC01-05-006    《楼地面工程质量检查要点》

6.7  BBGC01-05-007    《屋面和防水工程质量检查要点》

6.8  BBGC01-05-008    《幕墙工程质量检查要点》

6.9  BBGC01-05-009    《给排水工程质量检查要点》

6.10.BBGC01-05-010    《电气工程质量检查要点》

6.11.BBGC01-05-011    《通风与空调工程质量检查要点》

6.12.BBGC01-05-012    《电梯工程质量检查要点》

工程招投标管理程序

1.  目的

为规范公司工程部工程招标管理，在保证项目质量、工期等要求的前提下，以合理低价选择最佳中标单位，制定本管理程序。

2.  范围

2.1  本办法适用于公司所有工程项目的勘察、施工、监理、设备的招标，其中金额在5万元上（含5万元）工程必须实行招标选择合作单位。

工程招标应采用公开招标或邀请招标的方式，但无论采取何种方式，都须有三家以上投标单位参与竞标。

但下列情况除外：

（1）金额在5万元以下的工程可按照货比三家、合理低价的原则，报公司招标工作小组批准后确定承包商；

（2）某项工程已经过公司审批确定了长期合作伙伴关系；（3）某些政府垄断工程。

2.2  招标应遵循以下基本原则：

2.2.1全面招标原则：

凡是符合招标条件的工程项目都要以招标方式确定承包商；

2.2.2整体招标原则：

禁止将项目肢解或化整为零，规避招标；

2.2.3资质审查原则：

所有投标单位都要经过资质预审，符合项目要求的投标单位才能参加项目投标；

2.2.4合理低价中标原则：

选择的中标单位应是在满足各项要求的前提下，报价低且合理；

2.2.5透明公正原则：

整个招标过程务必有充分的透明度，应与各部门积极配合、加强沟通、信息共享，杜绝暗箱操作；

2.2.6保密原则：

要做好标底、投标文件、评标、定标等内容的保密工作，以防影响招标的公正与效果。

2.3  招标管理机构及职能划分

2.3.1招标管理机构

2.3.1.1公司设立招标工作小组，招标工作小组是公司招标工作的决策机构，小组成员至少包括：

总经理、副总经理或总监、成本管理部经理、工程部经理，由总经理担任组长，副总经理或总监担任副组长；招标小组对定标起集体决策的作用。

2.3.1.2工程招标的执行部门包括工程部与成本管理部。

2.3.2职能划分

2.3.2.1工程部职能：

投标单位资质预审，建立合格承包商数据库，编制招标文件，发标，参与开标，评技术标，参与谈判，控制整个招标工作进度，负责招标资料的收集、整理、归档，并负责组织安排全过程的招标小组的会务，在上述各阶段的招标小组会议上，以工程部为会议主持人；

2.3.2.2成本管理部职能：

接收回标文件，主持开标，评经济标，主持谈判。

以及在上述各阶段的招标小组会议上，以成本管理部为会议主持人；

3.  建立合格承包商数据库

3.1  合格承包商是经各相关部门推荐并经公司招标工作小组审查合格的工程施工、监理，由工程部主持合格承包商相关资料的收集、整理及预审，组织对通过预审的预选单位的考察筛选，并建立合格承包商数据库，所有项目招标都须从合格承包商数据库中选择投标单位。

3.2  合格承包商预审应符合以下要求：

3.2.1证照齐全、守法经营、管理规范；

3.2.2技术力量和资金实力雄厚，在本行业中有一定的知名度；

3.2.3重合同、守信用，信誉良好；

3.2.4近三年无重大质量、安全事故；

3.2.5近三年与AAAA无诉讼。

3.3  对预选单位的考察筛选

3.3.1通过预审的承包商将被列为预选单位进行考察；

3.3.2由工程部组织对预选单位进行考察，考察人员不得少于三人（且分属不同部门），考察应做到：

事前有计划，有培训，事中有小结有完善，考察结束应编写《考察报告》，对预选单位能否入选AAAA合格承包商名单做出明确结论，并报公司招标工作小组批准。

3.3.3经公司招标工作小组批准的合格承包商将由工程部列入《合格承包商数据库》；

3.4  合格承包商资格评审及增减

3.4.1合格承包商资格并非终身制，每隔一定时间应对其进行重新评审。

3.4.2对于签署承包合同的承包商，应由成本管理部组织各相关部门对其履约情况进行评审，评审主要内容为承包商工作质量、进度、配合情况等，评审结果经招标工作小组审查后作为该承包商综合记录。

3.4.3对于未签署承包合同的承包商由工程部组织相关部门对其进行定期的年度评审，评审结果经招标工作小组审查后作为该承包商综合记录。

3.4.4对未列入合格承包商数据库中的投标单位，应由招标工作小组组织进行考察，考察人员不得少于三人（且分属不同部门），考察结束后填写《承包商考察结果审批表》，经公司招标工作小组审查合格后列入合格承包商数据库中。

3.4.3招标工作小组根据承包商的评审情况决定该承包商是否在合格承包商数据库中保留。

4.  招标工作程序

      部门

程序    成本管理部    工程部

1、制定招标计划    参与并提出意见    主持开标会议，根据项目情况制定招标详细计划

2、编制招标文件    编制标底、审查修改标书中经济条款等工作    主持编制招标文件

3、发布招标信息

或投标邀请函    选择投标单位

并提出意见    主持信息发布及选择

投标单位

4、发标、答疑    参与并负责经济标部分的答疑    主持发标、答疑会议，

审查投标单位资质

5、开标      主持接标工作，主持开标会议    参与会议并提出意见

6、评标    主持评标会议、负责评审经济标、谈判    评审技术标并

与投标单位谈判

7、定标、发中标通知    招标工作小组副组长主持，集体表决定标，并发出中标通知

8、资料管理    工程部主持招标资料的收集、整理、归档工作（应指定专人负责资料管理）；并进一步完善合格承包商数据库

4.1  招标文件

4.1.1标准（示范）招标文件由工程管理部组织成本管理部、财务部共同起草，经公司招标工作小组审核后，作为公司该类招标的标准示范文本。

4.1.2招标文件内容

招标文件应包括正文和附件。

正文包括：

招标内容、招标范围、项目简介、工期、质量要求、造价要求、投标须知、投标截止日期、开标时间和地点、评标办法、违约责任及特别约定、相关规范、投标文件格式；附件包括：

施工图纸、拟签标准合同（合同中应明确发包人要求的所有内容）。

其中施工招标文件的造价要求应由成本管理部予以明确；

4.1.3施工类项目限制采用费率招标。

如确因施工图不能及时提供但经营需要而采用费率招标，则必须在招标文件和合同中明确计费依据，并规定在施工图预算编制完成后，及时根据施工图预算和中标费率确定项目造价，双方核对后作为合同预算造价，并就确定后的总价签署补充协议。

4.1.4采用费率招标的项目，特别要求投标单位按招标文件规定对以下费用作出详细、明确的说明（是否计取，如何计取），这类费用包括：

开办费、施工组织措施费、扰民费、文明现场施工费、赶工费用、总承包配合管理费等。

4.2  投标邀请

4.2.1实行邀请招标，选择投标单位的工作由工程部主持相关部门共同参与并分别从合格承包商承包商数据库中选择等数量的投标单位进行邀请招标。

4.2.2如合格承包商数据库中没有合适的投标单位，应由招标工作小组组织进行考察确定（考察人员不得少于三人且分属不同部门），补充、完善该数据库。

4.3  发标

4.3.1招标文件的发放和答疑由工程管理部组织相关部门进行。

4.3.2进行招标的项目，要按照合格承包商标准和项目要求对投标单位进行审查，审查合格的投标单位才能领取招标文件。

4.3.3招标答疑要做好记录工作，该记录将作为招标文件的附件一并发给投标单位。

4.4  开标

4.4.1按招标文件应规定：

投标单位应在规定日期之前将投标文件送交成本管理部，投标截止日期之后，原则上不再接受任何投标文件。

4.4.2成本管理部主持开标工作，开标工作应集体、现场拆封，过程需作好记录，参加开标的全体人员签字确认。

4.5  评标、定标

4.5.1评标、定标应按照货比三家的原则进行充分、科学的比较和论证（可采取综合评议或其他方式）。

4.5.2中标单位应满足招标文件的实质性要求，并且投标价格是合理低价；对于技术简单、规模不大、工期要求不高的施工招标应按最低报价确定中标单位。

4.5.3成本管理部主持招标项目的评标工作，招标工作小组全体人员参与，工程管理部评审技术标，成本管理部评审经济标。

4.5.4评标过程中，如果不同投标单位的综合评价结果相同或很相近，其中与甲方在类似工程中有过良好合作关系的投标单位可考虑其在企业实力（信誉、项目经理资质、施工经验）方面的综合评标权重，填报《工程评标、定标评审表》，在同等条件下，优先中标。

4.5.5招标工作小组应根据招标文件中的各项指标要求，制定评标办法，并结合项目目标成本指导书，客观、公正地对所有投标