房地产法总复习.docx

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房地产法总复习

《房地产法》总复习资料

一、名词解释

建设用地:

是指直接用于建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。

土地使用权出让——是指国家以土地所有者身份与土地使用者订立出让合同,将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

土地使用权划拨——是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付使用,或者将国有土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为

在建工程抵押——是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的建设用地使用权连同在建工程的投人资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

经济适用住房——是由政府提供政策优惠,限定套型面积、销售价格、建设标准和供应对象,具有保障性质的政策性住房。

产权证——又称房地产权权属证书,是登记机关依据登记簿内容向权利人颁发的享有房地产物权的凭证。

更正登记——是指房地产登记机构、权利人或利害关系人,如发现登记簿上登记的权利与真实权利范围不一致,登记权利人与真实权利人不一致,登记权利性质与真实权利性质不一致,或原登记存在错误、遗漏、虚假等情况时,可申请登记机关更正。

肢解发包——是指将应当由一个承包单位完成的建筑工程肢解成若干部分发包给几个承包单位的行为。

为了保障建筑工程的质量和安全,法律禁止肢解发包。

质量保修期:

是指建筑企业对其建设和交付的房屋按有关国家或行业标准,或承诺书的要求,承担免费维修的期限。

商品房:

仅指房地产开发商开发出来的用于租售的房屋。

是我国特有的概念。

单位自建出售给职工的房屋不属于商品房。

商品房现售:

是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房屋价款的行为。

由此签订的合同为商品房买卖合同。

商品房预售:

是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。

由此签订的合同为商品房预售合同（也是房屋买卖合同）。

现房按揭:

即指购房人（借款人）以所购现房作为抵押,从贷款人获得一定数额的款项,用于支付房款,而贷款人取得房屋抵押权的行为。

现房按揭不涉及出卖人。

假按揭——一般是指借款人并不具有真实的购房目的,采取各种手段骗取银行个人住房贷款的行为。

二、单项选择题

1、城市新增建设用地主要来源于（A）。

A、农村土地

B、城市土地

C、工矿土地

D、郊区土地

2、目前,农村农民集体所有的土地成为城市新增建设用地的唯一途径是（B）。

A、出让

B、征收

C、转让

D、出租

3、我国的房地产权结构普遍采取建筑物所有权加（D）模式。

A、构筑物使用权

B、建筑物使用权

C、建设用地所有权

D、建设用地使用权

4、城市私有房屋所有权人对其私房宅基地拥有（B）。

A、所有权

B、使用权

C、对宅基地单独处分的权利

5、申请建设用地使用权,需经（C）。

1

A、县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记造册,核发土地权利证书

B、镇人民政府登记造册,核发土地权利证书

C、县级以上人民政府登记造册,核发土地权利证书。

D、省人民政府登记造册,核发土地权利证书

6、土地抵押权、地役权由（A）。

A、县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记造册,核发土地他项权利证书

B、镇人民政府登记造册,核发土地他项权利证书

C、县级以上人民政府登记造册,核发土地他项权利证书

D、省人民政府登记造册,核发土地他项权利证书

7、房地产登记因登记机关的过错造成登记错误,给他人造成损害的,登记机构（C）.

A、应当承担补偿责任

B、不承担责任

C、应当承担赔偿责任

D、仅承担纠正责任

8、登记簿与产权证不一致时,以（B）准。

A、产权证

B、房地产登记薄

C、产权证或登记薄

D、以上都不对

9、一个完整的房地产开发通常包括土地开发和房屋的建筑及其（A）。

A、租售经营活动

B、房屋装修

C、五通一平

D、主体工程建设

10、房地产开发企业资质等级共分为（B）。

A、五等级

B、四等级

C、三等级

D、三级四等

11、二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积（B）平方米以下的开发建设项目。

A、26万

B、25万

C、30万

D、26万

12、实践上,房地产开发企业在拿到具体开发项目后,通常会寻找项目投资者,组成（D）合资开发特定的项目。

A、合伙企业

B、两合公司

C、联合公司

D、项目公司

13、合作开发房地产的模式是一方提供（）,另一方或多方提供资金。

A、宅基地使用权

B、建设用地使用权

C、地役权

D、土地承包经营权

14、在我国,房地产开发监管的最主要的机关为（）。

A、各级国土资源行政管理部门

B、各级建设行政部门

C、各级房产管理局

D、各级政府办公室

15、（B）是获得建设用地使用权的前置条件。

A、建设工程规划许可证

B、建设用地规划许可证

C、建设施工许可证

D、开工令

16、在我国,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发,满（B）年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权

A、1年

B、3年

C、2年

D、4年

17、以下不属于强制招标的项目是（C）。

A、大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目

B、全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目

C、使用外国人1亿元投资资金的项目

D、使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。

18、招投标中,要求投标方提供的投标保证金,一般不得超过投标总价的2%,最高不得超过（A）万元。

A、50

B、30

C、20

D、60

19、工程项目中标人按照合同约定或者经招标人同意,可以将中标项目的部分（C）工作分包给他人完成。

A、主体性

B、关键性

C、非主体、非关键性

D、辅助性

21、房屋保修期从（C）之日起计算。

A、竣工

B、竣工验收合格

C、竣工验收交付使用

D、办理产权证

22、建筑物在合理使用寿命内,必须确保地基基础工程和主体结构的质量。

建筑工程竣工时,屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷;对已发现的质量缺陷,（D）应当修复。

A、建设单位

B、装修企业

C、安装企业

D、建筑施工企业

23、开发商只在保修期内对不符合标准的负责维修或修缮。

在保修期限以外,开发商不再承担维修责任。

这时的维修服务是由（D）提供,费用由房屋所有权人或使用权人支付。

A、建设单位

B、建筑企业

C、房地产开发企业

D、物业公司

24、建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的,施工单位应当履行保修义务,对造成的损失（C）。

A、不承担赔偿责任

B、承担部分责任

C、承担赔偿责任

D、视情况而定

25、依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,（）负责本行政区域的屋征收与补偿工作。

A、市、县级人民政府

B、房屋征收部门

C、镇人民政府

D、地级市人民政府

26、市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。

征求意见期限不得少于（B）日。

A、60

B、30

C、40

D、20

27、被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起（D）。

A、行政调解

B、民事诉讼

C、仲裁

D、行政诉讼

28、实施房屋征收应当（B）。

A、先拆迁、后补偿

B、先补偿、后搬迁

C、先搬迁、后补偿

D、都不对

29、商品房预售合同的生效要件是（C）。

A、预售合同备案

B、预售合同登记

C、取得预售许可证

D、办理按揭贷款

30、我国期房抵押贷款合同中,房地产开发商的保证责任是（B）。

A、一般保证责任

B、连带保证责任

C、附随保证责任

D、都不对

31、买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,（B）。

A、不应支持

B、应予支持

C、不予受理

D、驳回起诉

32、以下哪项不是《商品房屋租赁管理办法》规定不得出租的情形。

（A）

A、未依法取得所有权证的

B、属于违法建筑的

C、不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的

D、违反规定改变房屋使用性质的;

33、出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院（A）。

A、不予支持

B、应予支持

C、分别情形裁判

D、不予受理

34、出租人知道或者应当知道承租人转租,但在（C）个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。

A、3

B、5

C、6

D、12

三、多项选择题

1、依照《物权法》的规定,建设用地使用权主要通过（AD）方式取得。

A、出让

B、转让

C、出租

D、划拨

2、行政处理一般只受理土地（AC）的权属争议。

A、所有权

B、使用权

C、侵权案件

D、合同案件

3、《城市房地产管理法》第18条:

受让人应当按照本合同约定的土地用途、容积率利用土地,不得擅自改变。

在出让期限内,需要改变本合同约定的土地用途的,按（ABC）规定办理。

A、由出让人有偿收回建设用地使用权

B、依法办理改变土地用途批准手续,签订国有建设用地使用权出让合同变更协议

C、重新签订国有建设用地使用权出让合同

D、以上规定都不对

4、转让以出让方式取得的土地使用权应当符合（ABCD）条件。

A、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金

B、取得土地使用权证书

C、按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上

D、属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。

5、我国土地登记的范畴包括（ABD）。

A、国有土地使用权

B、集体土地所有权

C、国有土地所有权

D、集体土地使用权

6、为确定房地产权属的真实性,在房地产交易时应当查看房地产（B）。

A、登记簿

B、产权证

C、交易合同

D、预售合同

7、根据《物权法》的规定,我国房地产的登记效力可分为（ABC）三种。

A、登记生效

B、登记对抗

C、登记处分

D、登记取得

8、以下属登记对抗的情形是（BC）。

A、合法建筑的房屋处分登记

B、农村土地承包经营权转让登记

C、地役权设定登记

D、房屋转让登记

9、房地产更正登记可以（ABCD）。

A、由当事人主动申请

B、由房地产登记机关通知当事人申请

C、如果当事人在接到通知后无正当理由不办理更正手续的,登记机关可以主动更正,并将更正结果通知当事人

D、土地管理部门依职权在特定情形下报经人民政府批准后直接进行更正登记,并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书的手续

10、房地产开发包括（BD）。

A、土地开发

B、房屋开发

C、使用性土地开发

D、经营性土地开发

11、土地开发中的“七通一平”包括（ABC）。

A、平整土地

B、通水、通电、通路、通邮、通讯

C、通暖气、通天然气或煤气

D、通水、通电、通航、通邮、通讯

12、房屋开发是指在具备建设条件的土地上,新建各类房屋的活动,一般包括（ABCD）。

A、基础工程建设

B、主体工程建设

C、配套和附属工程建设

D、安装和装饰工程建设

13、房地产开发企业的资质等级是根据房地产开发企业的（ACD）等确定。

A、资产

B、性质

C、专业经济技术人员

D、开发经营业绩。

14、合资开发房地产的实践中,投资各方成立的项目公司（CD）。

A、不是独立的房地产项目的运作商

B、不具有法律上独立的主体资格

C、它负责一个房地产项目运作的全过程

D、是独立的运作商并具有独立的主体资格

15、一个完整的房地产开发项目从立项到租售完成,需要大量的资金。

因此,常常需要进行项目融资。

项目融资的方式主要有（BCD）。

A、项目公司发行债券融资

B、项目公司股权式融资

C、银行贷款融资

D、预售商品房融资

16、农用地转为建设用地的审批权集中于（AB）。

A、国务院

B、省级人民政府

C、设区市级人民政府

D、县级人民政府

17、建设工程合同是（ABCD）的总称。

A、建设工程勘探合同

B、建设工程设计合同

C、建设工程施工合同

D、建设工程监理合同

18、《建设工程施工合同（示范文本）》由（ABC）组成。

A、协议书

B、通用条款

C、专用条款

D、特定条款

19、优先受偿的工程款包括（AB）。

A、工人工资

B、材料款

C、利息损失

D、违约金

20、甲借用乙的资质证书承揽工程,但工程完工后不符合规定的质量标准造成的损失,承担责任主体是（ABC）。

A、甲

B、乙

C、甲和乙

D、非甲即乙

21、在质量保修期内,建筑工程的保修范围应当包括（ABCD）。

A、地基基础工程、主体结构工程

B、屋面防水工程和其他土建工程

C、以及电气管线、上下水管线的安装工程

D、供热、供冷系统工程等项目

22、以下不属于保修范围的是（ABC）。

A、使用不当造成的质量缺陷

B、第三方造成的质量缺陷

C、不可抗力造成的质量缺陷

D、正常使用造成的质量缺陷

22、以下不属于房屋质量保修范围的是（ABC）。

A、使用不当造成的质量缺陷

B、第三方造成的质量缺陷

C、不可抗力造成的质量缺陷

D、正常使用造成的质量缺陷

23、作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当（BCD）。

A、发放到位

B、足额到位

C、专户存储

D、专款专用

24、市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。

公告应当载明（ACD）等事项。

A、征收补偿方案

B、民事诉讼权利

C、行政复议权利

D、行政诉讼权利

25、在我国,商品房买卖有（ABCD）几种。

A、商品房预售

B、商品房现售

C、现房买卖

D、期房买卖

26、《销售办法》第11条规定,房地产开发企业不得采取（ABC）的方式销售商品房。

A、返本销售

B、售后包租

C、分割拆零销售

D、有奖销售

27、商品房买卖一般经过（ABCD）几个流程。

A、选定房屋

B、签署买卖合同和抵押或按揭贷款合同

C、交付房屋

D、办理登记

28、在商品房买卖实践中,在签订预售合同或者出售合同之前,开发商往往会要求购房者与其签订商品房认购书,认购书一般仅包括（ABCD）内容,而不包括全部合同内容。

A、商品房的位置、面积、楼层条款

B、价格条款

C、定金条款

D、协商签订房屋买卖合同的期限条款

29、购现房抵押贷款包括的两个法律关系是（AC）。

A、购房人与银行之间的借贷关系

B、开发商与银行间的保证关系

C、购房人与银行之间的财产抵押担保关系

D、开发商与银行间的抵押担保关系

30、在我国,《个人住房借款合同》通常包括（ABC）三方面的内容。

A、借贷合同

B、抵押合同

C、保证合同

D、委托合同

31、我国期房抵押贷款合同中,房地产开发商对借款人所欠贷款人的（）负保证责任。

A、全部贷款本金

B、利息、逾期利息

C、罚息

D、他相关费

32、出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求（ABC）。

A、返还已付购房款及利息

B、赔偿损失

C、出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任

D、恢复原状

33、房屋承租人享有下列哪些权利?

（BC）

A、优先购买权

B、买卖不破租赁

C、优先购买权

D、处分权

34、依据《商品房屋租赁管理办法》,以下（BCD）不得出租供人员居住。

A、地下室

B、厨房、卫生间

C、阳台

D、地下储藏室

35、我国,房地产中介服务机构通常分为（BCD）等。

A、房地产行纪机构

B、房地产咨询机构

C、房地产价格评估机构

D、房地产经纪机构

四、简答题

1、出让土地使用权具有哪些特征?

1.出让土地使用权是一种直接支配土地的物权。

对通过出让地方式取得的土地使用权,任何人都不得非法占有、侵害、妨害或者可能妨害,土地使用权人还可为他人设定地役权等权利。

2.出让土地使用权是一种具有较强独立性的物权。

在出让合同有效期内,国家不得任意收回土地或干预土地使用权人的合理使用。

只有基于公益需要才允许国家提前收回土地或征收土地。

3.出让土地使用权几乎具有相当于所有权的权能。

土地使用权人可以占有使用土地,可以转让、抵押、出租土地使用权;另外,土地使用权人死亡后,继承人也可以继承土地使用权。

土地使用权与土地所有权的主要区别是,土地使用权存在一定期限并需由土地使用权人向国家支付一定金额的费用。

2、出让方式创设土地使用权,必须具备哪几个条件?

其一,必须是国有土地;其二,必须获得政府批准。

1.必须为国有土地。

只有国有土地可以出让方式转让建设用地使用权,农村集体所有的土地不能以出让方式转让建设用地使用权。

城市规划区内集体所有的土地（如,城市发展较快所出现的“城中村”）,也只能

先征收为国有,才能以出让方式创设建设用地土地使用权。

这意味着,从农村集体以租赁或“出让”方式取得土地使用权,继而开发房地产是不合法的,购买这种土地之上建造的房屋的人不能依法取得可流转的土地使用权。

因而其上的建筑不具有可以自由流转的属性。

在现实中,时常有购买人购买集体土地上建造的房屋,这种购买行为,现行法律法规并不予以保护。

2.必须获政府批准。

《土地管理法》第53条规定:

“经批准的建设项目需要使用国有建设用地的,建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件,向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请,经土地行政主管部门审查,报本级人民政府批准。

3、简述我国建设用地使用权期限届满后地上建筑物的归属。

在我国,通过出让方式取得的建设用地使用权均存在年限。

期限届满未申请续期或续期未获批准的,建设用地使用权由国家无偿收回。

对于建设用地期限届满后的土地上的房屋及其他不动产的归属,依据《物权法》第149条第二款,应当依约定解决,在没有约定或者约定不明确情形下,适用其他法律、行政法规的规定。

《暂行条例》第40条规定:

“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。

土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。

”

4、购买或承租经济适用房的家庭必须符合哪些条件?

一是具有当地城镇户口,二是家庭收人符合当地政府划定的低收入家庭收入标准,三是无房或现住房面积低于住房标准的困难家庭。

5、简述登记簿的作用。

1.权利归属和内容的根据。

登记簿上记载的权利人,不需要再辅之以其他证据即可表明其是权利人;而第三人亦可以单纯信赖登记簿而直接作出登记权利人就是权利人的判断。

登记簿不仅记载权利人,而且也能够记载客体状况和权利状态,能够清晰地展现房地产上的负担、限制和权利变动状况。

《物权法》规定:

“房地产登记簿是物权归属和内容的根据。

”

2.房地产登记簿具有公信力。

房地产登记簿的公信力主要是保护交易安全的一项制度。

对于善意的第三人而言,登记簿的错误记载推定为正确。

3.房地产登记簿是国家管理房地产交易的一种手段。

房地产登记簿不仅是我国行政机关管理房地产交易的工具,而且也是税收等重要依据。

6、简述预告登记及其效力。

预告登记是当事人签订买卖房屋或者其他房地产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请的登记。

《物权法》第20条规定:

“预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该房地产的,不发生物权效力。

”。

“预告登记后,债权消灭或者自能够进行房地产登记之日起3个月内未申请正式登记的,原有的预告登记失效。

”《土地登记办法》第62条规定:

“对符合预告登记条件的,国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿,并向申请人颁发预告登记证明。

7、简述投标过程中的禁止行为。

（1）投标人不得相互串通投标报价,不得排挤其他投标人的公平竞争,损害招标人或者其他投标人的合法权益;

（2）投标人不得与招标人串通投标,损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益;（3）禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标。

8、简述在质量保修期内出现房屋质量问题时的责任承担。

1、业主通常只找开发商（建设单位）,因为业主只与开发商之间有购房合同关系,开发商无疑要对业主所购房屋的质量瑕疵承担责任;

2、开发商承担责任后,则可能找勘察设计单位、监理单位、建筑企业、装饰企业、设备安装企业承担相应的责任。

即对最终用户的责任,多是将建设单位规定为责任人。

例如《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第4条规定:

住宅小区开发时,建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任,不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用。

9、依据《工程质量条例》规定,建设单位承担赔偿责任的情形有那些?

（1）未组织竣工验收即接收使用,造成损失的;

（2）验收不合格,擅自交付使用,造成损失的;（3）对不合格的建设工程按照合格工程验收,造成损失的;（4）涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程,没有设计方案擅自施工,造成损失的。

10、谁对建筑材料、建筑构配件和设备负检验责任?

检查不严或不检查,造成质量问题,谁要承担法律责任?

通常不宜直接规定建筑材料生产或供应商在建设工程中的责任。

《建筑法》及《工程质量条例》规定了建筑施工企业的检验义务,即施工企业必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同约定,对建筑材料、建筑构配件和设备进行检验,不合格的不得使用。

由此就明确了施工企业在材料选用方面的责任,避免施工单位以建筑材料质量问题推卸责任。

在现实中可能会出现建设单位自身把关不严或故意提供或要求施工单位使用不合格的材料的情况,此时建筑企业一定要坚持原则,否则造成质量问题,仍要承担法律责任。

11、简述建设工程的最低保修期

《工程质量条例》第40条对建设工程的最低保修期作出了详细规定。

在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:

（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;

（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;（3）供热与供冷系统,为两个采暖期、供冷期;（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。

（4）其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

11、简述建设工程的最低保修期

《工程质量条例》