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房地产销售管理系统毕业论文
第一章引言
第一章引言
1.1课题的背景与意义
房地产公司销售管理系统是一个现代房地产销售管理中不可缺少的部分,它的功能完善与否对于房地产销售工作的展开的难易有着至关重要的影响，所以房地产公司的销售管理与费用管理及售后服务管理系统的设计是以能够提供充足的信息和快捷的查询手段为核心内容的。
一直以来房地产公司所使用的传统的书面进行房屋销售记录的方式实在是太落后，它存在着信息流动性差、查阅不方便等问题，而且随着公司房屋资源的增多，交易次数的增多，购房时顾客挑选自己满意的房屋越来越麻烦，并且售后服务等工作也将做的不够到位。
计算机技术发展到今天，已经全面迈向了集成化、智能化、网络化。
以计算机技术为代表的信息技术正推动着教育、管理手段、方式发生根本性改变。
其强大的功能已为人们所深刻认识,它已进入人类社会的各个领域并发挥着越来越重要的作用。
不言而喻，计算机技术的发展和应用最终会实现房产行业管理的网络化、信息化。
这就要求我们更新以往的房产销售管理观念，增强效益观念，提高准确度。
借助信息技术手段，建设管理和完善房地产销售过程及费用管理。
使用计算机对房地产销售信息进行管理,具有着手工管理所无法比拟的优点，查找方便、可靠性高、存储量大、保密性好、寿命长、成本低等。
这些显而易见的优点能够极大地提高房地产[1]
公司管理人员的工作效率，即提高进行房地产收费管理的效率。
房地产公司房屋销售和费用管理是一项既重要又繁琐的工作。
经市场调查研究发现，在各大中型房地产销售公司的房屋销售管理当中，存在着以下几个问题：
（1）房屋销售工作人员的工作量大、工作效率低
在房屋销售管理的工作流程中，需要完成很多的工作。
这其中要填制大量的单据，而且在填制这些表单时，有很多的录入信息都是重复的。
例如，楼盘名称、楼房名称、房型信息、客户信息及房屋信息的反复出现，-1-
第一章引言
这些信息的重复性录入，必然降低工作人员的工作效率，加重了工作负担。
（2）房地产公司各部门之间沟通困难
现代房地产企业在营销管理的过程中，主要面临着大量的数据和报表无法在多个部门之间进行有效的、通畅的信息交流和沟通，无法实现跨区域的实时管理、监控以及如何满足集团公司多级管理的需求等问题。
（3）查询、统计困难
每天的房屋销售情况，客户退房、换房情况，这些大量数据的产生，都会加重查询统计工作的负担。
为了解决以上问题，更好的做好这项工作，提过工作效率，更好的为房产行业的发展和广大客户服务，决定结合现在房产行业实际情况，自行研制开发一项房地产销售及费用管理系统。
本系统结合房地产公司售楼与收费管理，经过实际的需求分析，采用功能强大的PB做为开发工具而开发出来的单机版房地产销售管理系统。
整个系统从符合操作简便、界面友好、灵活、实用、安全的要求出发，完成房屋销售、费用管理的全过程，包括新客户购买房屋时的人事档案的建立、公司员工售楼时的记录、顾客买房之后的费用交纳管理、顾客买房后的公司对其的售后服务、房屋资源的录入与查询、员工销售信息查询、统计等管理工作以及欠费催收等管理工作。
通过该系统的的开发，把管理人员从繁琐的数据计算处理中解脱出来，优化高校管理体系，使其高效化，简易化，智能化，也提高了透明度和互动[1]
性。
1.2使用计算机管理房地产销售过程的重要性
随着房地产行业的发展，客户的需求也越来越多样化，越来越注重购房过程中的细节问题，房地产公司都以客户为中心，以服务为主，通过对房源的合理管理，使用户在购房时，能够在最短的时间内挑选到满意的房屋，提供更快速周到的优质服务，吸引和保持更多的客户；同时管理好客户的交费资料，完善售后服务，提高公司效益。
因此，在信息时代发展的基础上，房地产公司拥有较好的房屋销售管理及费用管理和售后服务是非[2]常重要的。
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第一章引言
归纳起来，房地产销售及费用管理和售后服务管理系统应做具有以下的功能才能适应信息时代的发展：
第一，可以存储房源信息，能对房源信息拥有较好的管理、查询、统计；
第二，可以进行购房、退房、签订认购书、签订购房合同管理；
第三，能够对认购客户、购房客户的信息拥有较好的管理；
第四，能够对客户的交费情况进行良好的管理；
第五，能够对交楼入住拥有良好的管理；
第六，对客户服务（客户投诉）拥有良好的管理体系；
第七，对公司内部的职工的基本信息拥有良好的管理体系；
第八，系统可操作性强，实用性好，工作效率高，适应信息时代发展的需求。
1.3近年来国内外研究现状
随便着社会的不断发展进步，我国也已进入“信息管理新时代”，房地产销售管理模式都发生了根本性的变化。
房地产公司销售管理系统在国内早已有着成熟的研究成果和广泛的社会应用。
国内的众多房地产公司都得有了不同程度使用。
比较典型的有动力公司结合中国房地产行业的实际需求,在国内率先推出的伊凯特房地产销售管理系统。
通过该系统,房地产企业可以根据销售业务的实际流程,实现从前期的项目管理、策划管理、销售前端管理到后期的销售统计分析、产权、按揭和财务管理等一系列流程的高效管理和严密控制，大大提高运作效率和对销售业务进程的掌控能力,通过精确的数字化管理实现对市场的快速应变,全面提高企业的综合竞争能力！
国外信息科技更新速度极快，作为信息载体的计算机日益显露出其举足轻重的地位，房地产销售也逐渐从手工操作转变为由计算机进行管理。
通过互联网，实现数据共享，避免重复劳动，规范房地产管理行为，从而提高了管理效率和水平。
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第一章引言
但是相比于原有的这些大的房地产销售行业而言，近几年来，农村市场新出现的一些专门针对于城镇以及村内规划中产生的房屋销售的小型的房地产公司而言不太适合，购买那些大型的房地产销售管理系统目前对于这些小型的房地产公司来说是价格昂贵、不能承受的，另外这些新兴的房地产公司针对于自己的特色与优势，在费用的管理方面也有特别的要求，因此即使原来的那些费用相对比较便宜的房地产销售管理系统也并不能很好的服务于这些公司，因此这些房地产公司对适合自己的房地产销售管理系统的要求是急切的。
针对于此情况，经过市场调研之后，决定开发适合这些房地产公司的销售管理软件。
第二章软件开发环境与技术简介
通过前期的市场调研与研究分析了其他的一些管理应用软件，权衡了各方面的利弊，最终选择了用PowerBuilder9.0来开发房地产销售管理系统。
本章主要介绍了房地产销售管理系统的开发工具、数据库的选择以及软件开发环境。
2.1开发工具介绍
2.1.19.0的功能简介PowerBuilderPowerBuilder9.0版是由Sybase公司2003年推出的新一代4GLPlus数据库开发工具，它不仅继承了以往版本的各种先进技术，而且适应目前开放式软件的开发潮流，在快速继承开发环境中增加了构建WebServices、JSPWeb、EJB的功能，满足了在4GLRAD环境中创建完整应用和应用组件的需求，并且使企业应用可以平滑过渡到基于浏览器和Web的应用模式下。
同时，PowerBuilder9.0卓越的应用开发效率及强大的Web功能为新版本增色不少。
PowerBuilder9.0同时支持多种关系型数据库管理系统，如Sybase、Oracle、MSSQLServer等，提供了多种数据库的专用接口和ODBC接口。
其拥有数据窗口这个具有专利技术的智能对象，利用该对象可以操作数据库的数据而无需编写SQL语句。
它具有丰富的数据窗口数据源和多种样式的数据显示格式，可以查询、修改、插入、删除、浏览、打印数据，-4-
第一章引言
打开和存储数据，这样可以满足房地产销售管理系统中对于信息的检索等功能的要求。
也可以在数据窗口中直接定义功能按钮实现与定义的系统功能，它还支持数据库的事物管理和并发控制等机制。
其采用面向对象的开发方法，这样可以使系统开发人员无需精通专用语言就可以迅速转向面向对象的开放方式。
PowerBuilder应由一系列对象组成，包括窗口、菜单、[3]
函数、数据窗口和各种控制对象，它支持对象的继承、封装和多态性。
PowerBuilder是一个集成的开发环境。
它提供了应用的各种成分，包括窗口、数据窗口、菜单、事件处理程序、数据库、图形、报表的建立和维护，数据库管理、调试、编译等工作，都能在PowerBuilder集成开发环境中完成，从而可以大大加快开发的速度可视化的开发环境供了良好的跨平台性。
它有多个版本。
如果要把一个平台上开发的代码移植到另一个平台上，只要重新编译就可以了。
此项功能有利于以后房地产销售管理系统[3]
的升级。
PowerBuilder9.0主要特点有：
1.开放式数据库联接ODBC环境
2.基于客户机/服务器的体系结构
3.面向对象的应用程序开发方法
4.可视化的开发环境
5.强大的数据提取能力
2.1.2的集成开发环境PowerBuilder9.0PowerBuilder9.0是目前的最新版本，它提供可视化集成开发环境是一个典型的多文档界面（MDI）,在这个环境下，用户可以通过菜单、工具栏以及一些功能键等方便快速的创建对象，编写事件处理程序。
启动PowerBuilder9.0后，其集成开发环境出现，主要包括菜单栏、工具栏、系统树和文件夹窗口、底部的输出窗口。
在开发房地产销售管理系统时充分利用好PB的各项功能，在此开发环境中，结合各种控键的独特指出，使此次开发的房地产销售管理系统功[3]
能更加完善、界面更加美观大方。
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2.2数据库系统开发背景资料
纵观当今的商用数据库市场，称之为群雄割据毫不为过。
自20世纪70年代关系模型提出后，由于其突出的优点，迅速被商用数据库系统所采用。
据统计，70年代以来新发展的DBMS系统中，近百分之九十是采用关系数据模型，其中涌现出了许多性能优良的商品化关系数据库管理系统。
例如，小型数据库系统Foxpro,ACCESS,PARADOX等，大型数据库系统DB2,INGRES,ORACLE,INFORMIX,SYBASE,SQLSERVER等。
80年代和90年代是RDBMS产品发展和竞争的时代。
各种产品经历了从集中到分布，从单机环境到网络环境，从支持信息管理到联机事务处理（OLTP），再到联机分析处理（OLAP）的发展过程；对关系模型的支持也逐步完善；[4]
系统的功能不断增强。
现在市面上的数据库编程工具门类众多，比如VB，VC，DELPHI，PB等，这些开发工具大都采用了不同面向对象的程序设计语言，提供可视化编程环境。
PB采用了弹性可重复利用的完整的面向对象程序语言且都可以灵活表现数据，其被公认为是当今世界上最快的编辑器、最为领先的数[4]
来对房地产销售管理系统进行开发。
据库技术之一，因此选择PB2.3系统采用的数据库
在当今的信息时代，我们每天都要与各种各样的信息打交道。
在计算机实现对信息的存储、处理、查询等操作都离不开数据库技术的支持。
2.3.1数据库的基本概念
数据库是一种存储数据并对数据进行操作的工具。
数据库的作用在于组织和表达信息。
简而言之，数据库就是信息的集合。
计算机的数据库可以分为两类：
非关系型数据库（flat-file）和关系型数据库（relational）。
关系型数据库中包含了多个数据表的信息，数据库含有各个不同部分的术语，如记录、域等。
数据库简单的定义是：
由蕴含着一定的意义的数据，一些按照一定的规律组织起来所组成的数据集合。
在数据库中除了用一些作为外部信息的数据之外，还有一些内部数据。
这些数据定义了数据库的-6-
第一章引言
用户及其相应的权限，数据库表单的定义等等，通常把存放这些数据的地[5]
方叫做数据字典。
2.3.2数据库设计过程
数据库的建立：
创建一个数据库的过程有以下几个步骤：
确定数据库的使用范围；确定支持数据库所需要的字段；将字段划分成一些合理的数据表格；确定数据表格之间的关联。
创建一个工程时，首先应当全面分析工程的特点，根据工程的需要确定要建立的数据库，应当使数据库的内容既能达到工程的要求，同时内容上尽可能地清晰简练。
在确定数据库的需求后，要将这些需求划分成合理的数据表格。
在划分了合理的数据表格之后，就可以建立数据表格的结构。
在为字段命名时，应使字段名能够反映字段的内容。
字段的数据类型及数据宽度的选择要合理，既要满足使用要求，又要少占用内存。
在数据表格结构中需要一个关键字段，数据表格中的数据就是按照主关键字段的顺序存放的，而且利用主关键字段能够高效的与其他数据表格建立关联。
结合数据库建立表格的特点，分析了房地产销售管理系统的各项功能，大体建立了客户信息表、员工表、楼房信息表、费用信息表等数据表，在[6]
每个表格中对每一个字段选取了相对应的数据类型。
2.3.3.0访问数据库的机制PowerBuilder9在PowerBuilder9.0是专为各种数据库设计的客户端的应用开发工具，、、、InformixSybase它可以和其它数据库服务器（如MSSQLOracle等）、Excel等文dBase、FoxPro构成客户/服务器体系结构，也可以连接到如件类型的数据源上，对这些数据文件进行操作。
对于不同类型的数据源（数据库），PowerBuilder通过采用特定的接口软件的方式进行连接。
PowerBuilder与各种数据库的连接方式有两种：
1、通过ODBC（OpenDataBaseConnecttivity）通用接口软件。
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2、通过PowerBuilder为Sybase、Oracle、MSSQL、Informix提供专用接口软件。
ODBC通过借口是微软公司推出的开放式数据库互连标准接口。
ODBC接口以SQL作为标准的查询语言来存取连接的数据源，它允许单个应用同时访问多个不同的DBMS，用户可以通过加载连接到不同数据库的驱动程序来建立与各种数据库的连接。
但由于它调用层次多，通过这种接口操作数据库的效率较低。
专用接口的特点是调用直接，速度快，并充分发掘了特定数据库的特色，因此，如果要与Sybase、Oracle、MSSQL等数据库连接，建议使用专用数据库。
考虑分析了各数据库的特点与系统实际的要求，则在此次开发的房地产销售管理系统中选用了Sybase数据库。
2.4.数据库应用程序的开发步骤
数据库应用程序的最终目标就是为用户提供一个满足其长期需要的软件产品，因此，成功地开发一个数据库应用程序的关键之一是要详细地定义用户的需求，然后再围绕用户的需求进行开发，数据库应用程序的一般开发的三个基本步骤为1）系统设计，2）系统实现，3）系统运行和维护。
在这个三个基本步骤中，都包含着数据库的开发和应用程序界面的开发两大类任务，对于一个客户/服务器模式的应用，数据库和应用界面的区别就更明显一些，因为它们运行在不同的平台之上，而且使用的操作系统都常常不一样，如（一个Unix环境的服务器和Windows环境的客户机）。
2.4.1.系统设计
系统设计阶段应当根据用户的需求，明确地描述数据库（数据库服务器端）和应用界面（客户机端）实现的功能，即决定哪些功能由服务器端实现，哪些功能由客户机端实现，对于客户/服务器应用程序，许多功能既可以在服务器端实现又可以在客户端实现的，例如一个复杂的数学变换功能既可以由客户端的应用程序实现，也可以由服务器端的存贮过程实现。
服务器和客户端应用程序功能的划分往往取决于应用程序运行的硬件环境，例如：
如果客户端是低档的PC机，服务器端是高档的工作站，那么大量的计算由服务器完成是比较理想的。
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2.4.2.系统实现
房地产销售管理系统实现阶段的主要任务是使用PB提供的工具和部件实现系统设计阶段的设想，并进行调试。
在系统实现阶段，最好使用数据库的一个备份数据库，这个备份的数据库与原数据库具有相同的结构，但其中的数据库只是原数据库中的一部分，之所以不在原数据库上开发应用程序，是因为考虑到没有调试好的应用程序可能会破坏数据库中的数据或者妨碍数据库的正常操作。
如果应用程序是基于远程SQL数据库服务器的，在系统实现阶段可以采用两种方法：
在本地InterBase服务器上，使用数据库的备份数据库进行开发和调试。
在远程服务器上，使用数据库的备份数据库进行开发和调试。
第一种方法优越性在于，它是独立于服务器的，而不至于影响服务器其它的操作，而且不消耗服务器的资源不增加网络的负担。
它的不利的方面是开发出来的应用程序只能在标准的SQL服务器上使用和调试。
第二种方法能够使程序设计人员直接感受到服务器的特性，但它在调试阶段要消耗网络和服务器的资源，这种方法具有一定的危险性，程序中的错误可能会导致服务器的瘫痪。
2.4.3.系统运行和维护
一个应用系统性能的优劣，效率的高低始终应当由用户来做出判决，应用程序在运行过程中，用户会提出一些新的需求和建议，根据用户需求的变化，应当对应用程序做一定的修改，使其进一步地得到完善和提高，以求达到用户的要求，如果有需要的话，还应使程序的可括充性更为强大，[6]
来保证今后的应用性更为好、更为有效。
2.5硬件环境
所用的机器硬件环境要求：
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（1）CPU:
IntelPentium166MHz或更高的处理器，或任何运行于MicrosoftWindowsNTWorkstation的Alpha处理器。
（2）操作系统：
MicrosoftWindows98/me/XP/2000或Microsoft
WindowsNTService/Workstation4.0或更高版本。
（3）监视器：
MicrosoftWindows支持的VGA或分辨率更高的监视器
（4）内存：
64MB内存以上。
2.6软件环境
本系统适用于MicrosoftWindows98/2000/XP下开发的，所采用的开发工具是PowerBuilder9.0。
由于考虑到该房地产公司每天的数据处理量，我们后台采用了ASA数据库。
第三章系统分析
软件系统的总体设计大约要经历可行性分析和项目开发计划，需求分析，概要设计，详细设计，编码，测试以及维护等七个阶段。
可行性分析和项目开发计划在前面已经叙述，下面所要做的是进行软件需求分析，概要设计和详细设计。
在信息世界中，信息从客观事物出发流经数据库，通过决策机构最后又回到客观世界，信息的这一循环经历了三个领域：
信息世界，数据世界，现实世界。
现实世界的事物反映到人的头脑中，人的大脑对它有个认识过程，经过分析（选择、命名、分类等）进入信息世界。
这些信息再进一步加工、编码，然后进数据世界，而软件系统的开发工作需要考虑这两个方面的问题，也就是要考虑系统开发所需要的数据，以及如何对这些数据进行操作。
这两个问题贯穿了整个软件系统的开发过程，这也就是数据库的设计问题，软件设计的一个核心。
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第一章引言
在系统设计的开始，我首先考虑的是如何用数据模型来数据库的结构与语义，以对现实世界进行抽象。
目前广泛使用的数据模型可分为两种类型，一种是独立于计算机系统的“概念数据模型”，如“实体联系模型”；另一种是直接面向数据库逻辑结构的“结构数据模型”。
在本系统中我采用“实体联系模型”（ER模型）来描述数据库的结构与语义，以对现实世界进行第一次抽象。
ER模型直接从现实世界抽象出实体类型及实体间联系，然后用ER图来表示数据模型。
它有两个明显的优点：
接近于人的思维，容易理解；与计算机无关，用户容易接受。
但ER模型只能说明实体间语义的联系，不能进一步说明详细的数据结构，它只是数据库设计的第一步。
通过需求分析可以从用户那里获取项目的基本信息和要求，这是进行项目后续工作的前提，其地位与越来越受到项目开发人员的重视。
需求分析是程序设计中的一门重要课题，在本章中，我们将会对房地产销售公司销售管理系统的系统需求进行分析，分析其可行性及重要性，进而对系统的各个模块进行分析、设计。
3.1系统初步调查
系统初步调查采用的主要方式，是到房地产公司以购房者的身份了解情况。
通过调查，分析得到如下结论：
房地产公司的销售管理以前一直依靠手工方式，不能及时为顾客查询到满意的房源信息，从一定程度上影响了公司的销售活动。
为此绝大多数房地产公司都希望建立一套完善的销售管理信息系统，以便他们能够更加清晰的进行房地产的销售及费用的管理，并以此带动企业信息化建设的步伐，提高人员素质。
现在国内外现有的一些房地产销售管理系统功能过于强大，开发与使用费用昂贵，对于一些小的房地产公司而言承受不起其使用。
同时对于一些新兴的、具有自己特色的房地产公司，要求所开发的房地产销售管理系统必须满足该公司自己的特点。
3.2问题定义
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第一章引言
设计、开发一个房地产销售管理系统。
实现房地产销售的规范化、标准化和科学化管理，同时需要满足开发商的具体需要。
3.3系统功能分析
系统的对象确定之后，应该对系统进行定性的分析，分析是为了了解系统应达到的目标和系统应具备的功能。
房地产销售管理系统由四大子系统组成：
房源管理子系统、帐务管理子系统以及房屋销售管理子系统、售后服务管理子系统。
1、房源管理子系统的功能包括：
（1）开发新楼盘的信息录入、删除、维护；
（2）所开发新楼盘的楼宇信息的录入、删除、维护；
（3）房屋信息的录入、删除、维护；
（4）房源信息的普通查询、详细查询、综合查询；
2、购房管理子系统的功能包括：
（1）可以查询房屋的信息；
（2）可以进行房屋的购买；
（3）可以进行房屋的预定、购买与退换房管理；
（4）可以进行认购书的签订、删除、打印。
（5）购房合同的的打印；
3、帐务管理子系统的功能包括：
（1）对每次交费进行记录。
（2）对用户的费用进行管理
（3）对用户进行欠款催收
4、售后服务管理子系统的功能包括：
（1）交楼入住：
记录交楼入住时发生的问题
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第一章引言
（2）客户联系日志：
对客户联系日志进行插入、删除、查找
（3）客户投诉管理：
对客户的投诉进行管理。
3.4可行性分析
系统的可行性分析主要包括经济上的可行性和技术上的可行性。
3.4.1.经济可行性分析
从该系统的开发和效益关系上讲,该系统的开发不需要花费太多的经费.因为设备费用可在原有局域网的基础上组织建成;PB具有简单、高效、功能强大的特点。
和VC相比，PB更简单、更易于掌握，而在功能上却丝毫不逊色；和VB相比，PB则功能更强大、更实用。
可以说PB同时兼备了VC功能强大和VB简单易学的特点。
PB具有以下的特性：
基于窗体和面向对象的方法，高速的编译器，强大的数据库支持，与Windows编程紧密结合，强大而成熟的组件技术。
3.4.2.技术可行性分析
数据库支持是PB的强项。
这主要体现在PB与Sybase的无缝集成，以及PB提供的许多现成的数据库操作控件。
目前PB提供了多种数据库的专用接口和ODBC接口。
3.4.3操作可行性分析
在本系统的操作阶段，该系统的使用并不困难，使用系统的工作人员，除了需要具备在MicrosoftWindows平台上使用个人电脑的知识，并不需要特别的技术能力，只需要花费较少的时间去了解学习它，即可做到熟练操作使用。
所以系统在操作上是可行的。
综上所述，通过
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