松原市房地产分析.docx

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松原市房地产分析

第一章松原市房地产市场概况

1.1松原市房地产市场发展现状

松原市地产行业刚起步不久，客户多为初次置业，对房地产认知不足，对投资意识需进一步引导，客户表现出较为明显的不理性消费特征，易受一些外在的、煽情因素影响，羊群现象易形成。

受房地产整体开发环境的影响，松原市房地产营销水平同样处于一个比较初级的水平。

房地产营销理念较为落后，停留在简单的卖“建筑”的思维上，对卖点与市场的接合能力较差，对项目的附加值没有充分挖掘，使项目的价值没有得到最大化，市场操作空间较大。

媒体宣传方面，由于松原城市较分散，可利用的宣传途径较多，市场中开发商利用媒体的频率较少，宣传通路没有打开，从销售结果反映不理想，消费者对产品的认知程度较低，有的根本没有听说过项目名称。

普遍开发商对成本进行全线控制，销售道具如“样板间、楼书、折页”都没有进行很好的利用，因此消费者很难对项目的附加值有所认识，对项目价值不能认同，使产品的价值不能充分在市场体现。

销售手段单一，促销活动较少，开盘等重大节点活动较为低调，停留在自然销售的阶段，虽节省成本，但对市场没有充分拦截，造成客户流失和客户挖掘不够，造成了销售周期变长，成本也就相对增加。

1.2松原市房地产市场销售现状

1.2.1不同户型房地产的销售现状

松原房地产供应主要集中在三个区域，江南前郭县政府东侧、江南沿江、江北佰都纳大街，目前在售、在建项目体量在100万左右，其中江北的供应量达到37.9万平方。

其中不同类型的房地产销售状况主要体现在：

①、两房比三房销量较好，从松原房地产的销售市场来看，二房面积在50-70平方米小户型较为畅销，三房100平方米以上的房型目前市场存量较大，如“滨江花园”项目，100平方米以上户型较被市场抗拒，这说明市场对面积较小的两房的需求量较大。

②、两房两厅比两房一厅的房型畅销，在售的楼盘面积60-70㎡两房两厅的房型普遍比50-60㎡的两房一厅畅销，这说明对于购买两房的客户而言，消费群体比较钟情有独立的产停。

③、同样的房型，卫生间及厨房面积大的比较受消费者的喜好，卫生间及厨房面积比较大的单位比较受广大置业群体的喜好,而卫生间及厨房面积比较小的单位普遍比较销售较缓。

④、底层车库较为畅销，市场供应楼盘底层一般安排了车库，并且安排有采暖，车库价格一般为3500元/平方米，且由于车库面积不大，一般15-30平方米不等，由于总价不高，较为热销。

购买一般为了防止冬天车在室外受冻。

⑤、顶层阁楼较为畅销，顶层一般设计了坡屋顶阁楼，用来隔热隔冷，从市场反映来看，较被市场追捧，目前市场上销售阁楼的方式有两种：

一种作为楼下附属层捆绑销售，由于附送面积露台等，销售单价属单栋价格最贵的楼层，该销售方式在市场中较为普遍；另外，是单独销售，较为代表的是“滨江花园”，单独销售其层高高于2.2米部分，价格较低，由于总价较少，同样被市场接受。

⑥、凸窗及外挑式突出阳台成为市场的新宠，松原市目前有少量楼盘凸窗或外挑式突出阳台，代表的有“郭尔罗斯花园”及“飞宇城中城”部分采用了客厅凸窗，这些凸窗及外挑式突出阳台不仅视野开阔、增加房内的采光面，同时又为赠送部分，消费者在实用的同时又比较经济，因此，这种设计很受广大置业者的认可。

⑦、南北朝向的户型成为广大置业者的首选，由于天气特征影响，消费者对采光的要求非常高，南北朝向的户型是市场的主流，并且成为广大置业者购房考虑重要原因之一。

⑧、消费者对户型功能分布受消费者关注由于市场的初级，户型功能分布的差异较大，存在一些优质户型如“飞宇城-中城”的户型，动静能够分离，户型方正分布合理，没有较大面积浪费，而“书香苑”“豪杰花园”等项目，户型存在狭长，居住生活较不便利的弱点，从市场反馈来看，户型功能的分布越来越受消费者关注。

1.2.2松原市热门楼盘的销售现状

楼盘

名称

地址

楼盘

性质

开盘

时间

占地

售价

租价

供应量

开发情况/备注

光宇·盛世华城

长岭县平安街拓荒牛广场旁

商品房

2011年10月

占地面积：

180000平方米

建筑面积：

280000平方米

均价：

4000元/平方米

起价：

3700元/平方米

最高价：

4480元/平方米

700元/80平方米/每月/平装修

总户数：

3000户

周边配套：

奥林匹克广场、金砖广场及各种商业娱乐等尽在咫尺

内部配套：

蒙中、五中、大润发超市

周边商业：

大润发超市、金砖百货

周边景观：

奥林匹克广场公园

周边医院：

中西医结合医院

周边学校：

实验小学、蒙中、五中

王爷府花园

长岭县松原大路与查干淖尔大街交会处

商品房

2011年11月

占地面积：

230000平方米

建筑面积：

350000平方米

均价：

3600元/平方米

起价：

3250元/平方米

最高价：

6700元/平方米

800元/76平方米/每月/平装修

总户数：

3000户

周边商业：

自身商业、餐饮一条街、好优多超市

周边景观：

奥林匹克广场、城市休闲广场、成吉思汗广场

周边医院：

迎鑫医院、圣和医院及多个药店

周边学校：

皇家幼稚园、蒙幼、蒙中、实验二小、五小、五中、一中、二中等多所学校

静安嘉园

长岭县郭尔罗斯大路与青年大街交汇处

商品房（大权房产）

2012年1月

占地面积：

290000平方米

建筑面积：

500000平方米

均价3050元/平米

6000元/80平方米/每月/全新装修

总户数：

700户

商业配套：

中国银行、农业银行、工商银行、飞宇超市、巴特尔

医疗配套：

矿医院、中医院、市医院

教育配套：

供应小学、吉油实验小学、双语幼儿园

伯都讷大都汇

长岭县江北柏都讷广场东侧

商品房、商铺

2012年1月

占地面积：

80000平方米

建筑面积：

140000平方米

均价：

3100元/平方米

n/a

n/a

商业配套：

远东时尚百货，欧亚超市，中国银行等

内部配套：

网球场、游泳馆、会所、健身房、儿童乐园、洗衣店、智能保安

周边商业：

远东时尚百货，欧亚超市，中国银行等

明珠千华苑

长岭县郭尔罗斯大路，威王酒店西侧

商品房

2012年1月

占地面积：

65000平方米

建筑面积：

100000平方米

均价：

2088元/平方米

850元/70平方米/每月/平装修

n/a

商业配套：

蔬菜水果市场，威王酒店，中行，农行

公园配套：

镜湖公园

教育配套：

油田供应小学，油田高中

维也纳花园

长岭县解放南路与双元路交汇处

1—2层为商铺，3—16层为住宅

2012年6月

占地面积：

17733平方米

建筑面积：

31925平方米

均价：

6880元/平方米

500元/月/83平方米/平装修

总户数：

800户，当期户数：

530户

商业：

家乐福、电信大楼、邮政大楼

银行：

工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、江苏银行

学校：

景山中学、解放路实验小学

医院：

广济医院、口腔医院、市附医五官医院

柏林四季

长岭县松原市文同胡同与源江东路交汇处

商品房

n/a

占地面积:

30576平方米

建筑面积:

71000平方米

均价：

2300元/平方米

1000元/月/88平方米/精装修

n/a

商贸小区手机一条街体育场学校金融机构

凉亭广场水系儿童游乐区成人健身区物业办公室

绿野尚城

江南阿穆尔大街与查干淖尔大街中间段

商品房

n/a

占地面积:

12000平方米

建筑面积:

49460平方米

均价：

2100元/平方米

n/a

总户数：

588户

江南五中学区最后一块住宅用地，比邻五中、实验小学、蒙中

小区配套实用合理

天元雅苑

长岭县江北伯都讷广场北侧

商品房

n/a

占地面积:

16000平方米

建筑面积:

25161平方米

均价：

2450元/平方米

1100元/月/100平方米/简装修

总户数：

359户

配套商业：

伯都讷广场

鼎峰时代

长岭县清真街与体育场的交汇处

商品房

n/a

占地面积:

3000平方米

建筑面积:

30000平方米

均价：

2150元/平方米

1400元/月/80平方米/简装修

n/a

配套：

体育场、商贸小区、手机一条街、三角广场、空中花园、业主大堂

表1.1：

松原市热门楼盘简介

1.2.3松原热门楼盘的区位分布

图1.1：

松原市热门楼盘区位分布

第二章松原市房地产供需分析

2.1松原市房地产供需现状

松原2011年全年完成房地产开发投资72.7亿元，比上年增长24.0%，低于全市投资平均增速7.5个百分点。

商品房施工面积为565.84万平方米，增长49.6%；商品房竣工面积为101.12万平方米，下降31.5%；商品房销售面积为132.17万平方米，下降18.8%。

目前，松原市城区现有住户17.82万户，现有房屋建筑总面积1768.3万平方米。

其中住房面积1342.8万平方米，约有住房16.79万套，户均住房0.94套，该市的房地产供需基本平衡。

2011年该市房地产市场的房屋空置率为10%左右。

受经济及产业类型、地域特点等因素影响，松原市外来人口较少，人口流动慢，住房需求基本上以本地居民为主。

从购房人群来看，城区居民购房面积约占总量的82%，市内其他地区居民约占15%，市外购房者仅占3%，而且80%以上居民购房是用来自住，较少一部分用来投资；从购房者家庭月收入情况来看，在2000元以下的占6%，2000元-4000元的占48%，4000元-6000元的占36%，6000元以上的占10%。

2009年松原市城镇居民人均可支配收入为15277元，按每户3.2人计算，城镇居民家庭月收入是4074元。

可见在该市的住房消费中，中等收入群体需求占有较大的比重。

松原市的房地产市场是典型的内需拉动型，目前房地产市场供需基本平衡，而且购房的主体主要来自本市的中等收入阶层。

这种内需拉动型房地产市场受外来流动资金的影响非常有限，具有相对稳定性。

目前松原市房产市场的基本面还是比较健康，购房需求主要以刚性需求为主，与国内一线城市相比，松原市区的房价泡沫还是很小的，而随着国家调控政策的不断加码，松原市目前的房价涨幅已逐渐趋缓，说明政策的效果在不断显现。

2.2影响房地产市场需求的因素

2.2.1利率和房地产消费信贷

今年，央行又调整了房地产消费信贷，国家一段时间以来实行的是鼓励消费的信贷政策，实行住房贷款优惠利率的政策。

但今年3月份，央行调整了商业银行自营性个人住房贷款政策，现行住房贷款优惠利率回归同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。

同时对于购买第二套住宅产品或者是高档住宅产品的在审核和首付比例上均有所提高。

通过去年和今年的政府在利率和信贷政策上的一系列措施可以看出政府意在抑制房价飞涨，但不希望房价大幅下跌，而要保持房价微涨，因此加息和调整的幅度不大，其造成的购房支出成本增加有限，因而对市场总体影响不大。

2.2.2消费心理

中国人有着宁愿抛弃低廉的租金不去租房，而去买房的传统观念，实则是由于中国的相对不健全的社会保障制度使人们对未来产生的不安全感。

这一消费心理原来的表象就是居高不下的银行个人存款；这一心理在低利率时代又表现为对保值增值的资本性商品的偏爱，房地产也就成为人们消费的一个热点。

而对通货膨胀的恐惧也加深了这一消费心理。

2.2.3通货膨胀率的上升

不同物品的价格，对通货膨胀的发生将有完全不同的反应。

对于可贸易品及国内产能充足的商品，主要是工业消费品，由于较大的供应弹性，价格将不会出现大的升幅。

那么通胀压力将主要通过不可贸易品及资本品来释放。

股市由于其存在的结构性难题尚未解决，不可能出现很大的升幅，那么唯一可预期的，就是房地产价格的上升了。

各个国家的有关研究也表明房地产价格与通货膨胀是呈正相关的关系。

2.2.4法律制度的缺失

目前，我们购入或投资的所谓房地产和西方许多国家的房地产有本质区别，我们购买的只是住房的70年的使用权，和所有权有本质的区别。

所以现在我们所说的产权房实际上只不过仅仅拥有70年使用权而已，70年后是要再交土地使用费的。

产权房和非产权房的性质就其本质是一样的。

因为从投资学的角度来说，你拥有该住房的产权和使用权的收益权是一致的。

针对这一点，经济界和法律界人士也有很多争论，有专家建议使用权永久化，但这一问题的尽早解决无疑是今后房地产市场良性发展的保证。

2.3影响房地产市场供给的因素

2.3.1制度的缺陷

由于历史的原因和政府的控制或当初的制度制订，造成目前大量的房产是不能上市交易的。

尽管政府在逐步地把原来不能流通的房产（如售后的公房）上市流通，但即使是可以上市交易的二手房由于交易程序繁琐、新建可替换的商品房价格过高等原因也造成交易的不活跃。

所以现在仍有大量的房产不能上市流通交易，只能满足租赁。

同时房产预售制度、未完工房屋交易预期价格水平上涨，也推动了房地产市场价格的走高，促进了房地产市场泡沫的积聚。

2.3.2土地供应

土地供应是房地产市场供应一方最重要的决定力量之一，由于以前我国的土地交易多以协议转让为主，容易使交易价格不透明且价格偏低。

而去年出台的土地“招标、拍卖、挂靠”政策进一步规范了土地交易的透明度，使交易价格充分反应土地的实际市场价格。

同时国土资源部已明确表示，在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，对居住用地地价、住宅价格上涨过快的城市，将适当提高居住用地在土地供应中的比重；增加中低价位商品住宅和经济适用住房的用地供应量。

尽管国家施行了一系列土地调控政策，但土地供应问题一直以来被认为是影响房地产市场供给的重要因素，也是房地产开发商和政府产生争议的焦点问题。

房地产开发商认为造成房地产价格猛涨的原因之一是在于土地供应不足造成房地产市场供给不足，造成与房地产市场不断上涨的需求不匹配；而政府认为每年的土地供应是充足的，但一部分开发商在囤积土地不开发，造成供给的相对不足。

2.3.3房地产融资

在利率管制和经济快速发展的背景下，较大的存贷款利率差使金融机构能获得较高的利润。

加入WTO以后，银行业面临着外资银行的竞争、商业化经营的压力，各大银行都在争抢高回报、低风险的客户，而地产信贷（包括投资者、开发商、建筑公司和抵押部门）一向被认为是优质客户,信贷风险较少，导致银行近年对房地产的贷款额大幅上升。

随着房地产开发商资本金比例的提高和贷款利率的提高，会增加房地产开发商的房地产项目开发成本和风险，一些房地产开发商会退出。

第三章松原市商业房地产市场分析

3.1松原市部分热门商铺销售现状

商铺名称

地址

商铺性质

开盘时间

占地

售价

周边配置

太古广场

二道东盛大街、仙台大街与自由大路交汇处东北角

综合体/购物中心

2011年9月

占地面积:

30000平方米

建筑面积:

100000平方米

最高价：

35000元/平方米;

均价：

20000元/平方米;

教育配套：

六中、108中、52中、亚泰小学、大桥外语

医疗配套：

中日联谊医院、医大第一附属医院

商业配套：

万通购物、中东大市场、北方市场、左岸商场、赛德广场、韩国乐天超市、洗浴、酒店恒客隆超市、北方市场、亚泰超市

金融配套：

商业银行、农业银行、工商银行、建设银行、招商银行、等十多家银行

周边公园：

南岭体育场、劳动公园、动植物园

西城国际公馆

绿园延寿街

商铺

2008年4月

占地面积:

87000平方米

建筑面积:

183000平方米

最高价：

18300元/平方米

最低价：

14000元/平方米

周边环境优美，有长春公园、思源湖、林苑等公园围绕；人文气息浓厚，南侧有绿园小学、十一高，北侧有解放大路中学、吉林大学和平校区、粮食高等专科学校，学术气氛浓厚。

住邦城市广场

宽城青年路与新月路交会处

住宅底商/社区商铺

2011年6月

均价：

19300元/平方米

项目周边超市、学校、医院、银行等配套设施齐全，交通方便

沈铁盛华庭

宽城长白路东二条至亚泰大街沿线

商业街商铺

n/a

占地面积:

79600平方米

建筑面积:

334285平方米

n/a

各种专业批发商场林立，宾馆、酒店、银行等相应配套一应俱全。

恒兴国际城

南关亚泰大街与解放大路交汇处

住宅底商/社区商铺

n/a

占地面积:

48100平方米

建筑面积:

341888平方米

n/a

商场:

华普超市、南街超市、

住宅:

龙泰富苑小区

酒店:

恒达酒店、民航宾馆

邮局:

金安广场邮政储蓄

银行:

工行、建行、中国农业银行长春市分行、交行、长春市商业银行（金业大厦北）、吉林银行亚泰大街支（商行亚泰）、中国信合金源分社、中国银行大经路分支、中国工商银行永安桥储蓄所

餐饮:

哈尔滨香巴啦扒肉馆长春总店、吉祥茶艺馆、春盛全羊馆、巴蜀水岸酒楼、金业大厦餐饮中心、小康人家私房菜

凯利中心

经开洋浦大街西侧，四通路南北两侧

市场类商铺

n/a

占地面积:

平方米

建筑面积:

平方米

n/a

n/a

表3.1：

松原市部分热门商铺销售现状

3.2松原市部分热门写字楼销售现状

楼盘名称

楼盘性质

位置

开盘时间

占地面积

售价

周边配置

环球贸易中心

商住公寓

净月区彩宇大街与南环城路交会处

2012年6月

占地面积:

50000平方米

建筑面积:

300000平方米

均价：

5800元/平方

商业：

赛得购物广场、新天地超市、恒客隆超市、中东大市场、北方市场、远方超市

医院：

中日联谊医院、经济开发区医院、天三奇医院、E诺眼科医院、长春净月旅游开发区中西医结合诊所、蓝兴医院

学校：

东北师大附属实验中学、长春市第一实验中海小学、净月南环小学、威海小学、吉林体育学院等、天赐幼儿园、新蕾幼儿园、芳草绿幼儿园、长春市人民政府机关第二幼儿园中海分园

公园：

净月潭国家森林公园

海航荣御

写字楼/商业公寓

朝阳工农大路

2011年5月

占地面积:

11555平方米

建筑面积:

128628平方米

均价：

15000元/平方

商圈:

红旗街商圈

商场：

欧亚商都、万千百货、巴黎春天百货、亚细亚百货

医院:

中医学院、省人民医院、吉大三院、吉大一院

银行:

长春市商业银行、中国建设银行、邮政储蓄银行红旗街支行、吉林银行新民广场支行、吉林银行工农大路支行、招商银行（长春市红旗街支行）

宾馆：

时代旅馆、长春海航长白山宾馆、嘉苑时尚宾馆、新民宾馆、九龙时尚宾馆

餐饮：

巴蜀人家、欧罗巴、土家族烤鱼、面对面

绿地蓝海

写字楼

朝阳西安大路

2011年4月

占地面积:

9000平方米

建筑面积:

57713平方米

均价：

15000元/平方

学校:

67中、2中、五中、北安小学

商场:

卓展时代中心、万达广场、沃尔玛重庆路店、方位运动城

医院:

市二医院

银行:

建行、中行、工行

餐饮:

吉航海港海鲜酒店、如一坊豆捞、澳门豆捞、吉隆坡大酒店、香格里拉大饭店

其他：

长春市人才市场

娱乐休闲：

英皇、糖果KTV、钱柜

兆丰国际

写字楼

朝阳人民大街

2009年10月

占地面积:

2442平方米

建筑面积:

36905平方米

均价：

26500元/平方

学校:

师大附小、师大附中、东北师大实验幼儿园

医院:

吉林省工业大学医院、长春市卫协医院、长春铭仁医院、长春市朝阳区妇幼保健所、长春市中医院

银行:

长春商业银行明德路支行、吉林银行明德路支行、中行人民大街支行、交行新曙光支行、农行人民大街支行

宾馆：

吉林大学北苑宾馆、如家快捷酒店、星月时尚酒店解放大路店

其他:

市图书馆

台湾风格主题餐厅、西餐厅，咖啡吧、茶座、棋牌室

金谷国际

纯商务写字间

朝阳工农大路

2012年9月

占地面积:

3000平方米

建筑面积:

33778平方米

最低价：

12000元/平方

商业：

欧亚商都、巴黎春天百货、亚细亚百货、万达广场

金融：

中国银行、工商银行、建设银行

通讯：

中国移动、中国电信

医疗：

吉林大学第一医院、吉林省人民医院

教育：

吉林省艺术学院、长春市第四十五中学、新东方外语学校

景观配套：

文化广场、朝阳公园、南湖公园

伟峰领袖领地

写字楼、商务写字间

净月聚业大街以西，银杏路以南

n/a

占地面积:

40000平方米

建筑面积:

45000平方米

均价：

7500元/平方

商场:

盛川农贸市场、净月商贸城、净月旅游购物中心、盛鼎综合商场、净月超市

医院:

长春净月经济开发区卫生防疫站、长春月潭医院、长春净月经济开发区玉潭镇医院

邮局:

净月邮政储蓄

银行:

吉林银行福祉大路支行、中国工商银行净月旅游经济开发区支行、中国农业银行长春市净月潭支行、中国农业银行新立城分理处

餐饮:

金凤凰生态园酒店、长春工大人文信息学院第二餐厅、益田喜来登酒店、玉源农家美食城

其他:

净月潭国家森林公园、长影世纪城、净月开发区管委会、净月潭国家旅游公园、净月潭高尔夫球场、净月潭滑雪场、长影世纪城、吉林省科技文化中心、农博园、规划中的保利大剧院、卓展等。

表3.2：

松原市部分热门写字楼销售现状

第四章SWOT分析

4.1优势

4.1.1区域优势

松原区位优势明显，交通便利。

松原市地处松嫩平原南端，坐落在美丽富饶的松花江畔，处于长哈经济带中间，是吉林、黑龙江、内蒙古三省区的结合部，是规划中的吉林省中部城市群之一。

境内有四条铁路和五条国省干线公路通过，交通网络四通八达，水运条件也得天独厚，沿松花江上行可到吉林市，顺流而下可达哈尔滨市，随着长余高速公路和长白一级路的全线贯通，松原至黑龙江肇源的松花江大桥以及203国道2005年建成通车，大庆至广州高速公路（国家高速G45）松原至双辽段2010年9月建成通车，松原将成为联结东北3省和内蒙古自治区8市14县的重要交通枢纽和物流中心

4.1.2环境资源优势

松原市以及周边拥有丰富的景观资源，居住条件得天独厚。

主要景观有：

查干湖、长山明珠园、莲花源、哈达山、乾安泥林、宁江森林公园、龙华寺、大金得胜陀颂碑、慈云寺、龙凤山水库。

4.1.3周边配套优势

周边的生活配套齐全购物消费非常方便，周边学校分布密集，对居家生活，以及子女教育具有较好的周边优势。

4.1.4规模优势

大盘项目便于集中组织开发，实施规模取胜，降低边际成本，赚取规模效益。

4.1.5市政设施配套完善

松原市的市政管线配套比较完善，项目管线可直接并入市政的管网体系之中。

4.2劣势

4.2.1开发周期较长

大盘项目一般开发周期较长，不确定性大，对资金的预算较难，因此对资金的运作有较高的考验。

4.2.2气候

松原市属中温带大陆性季风气候区。

春季干旱少雨，升温较快；夏季炎热，降水集中；秋季凉爽，变温快，温差大，天气晴好；冬季漫长，降雪量小，寒冷干燥。

年平均气温1.6℃，每年有6个月时间气温低下，不适合开展商业及大型运输等活动。

4.2.3土地成本高

项目用地土面积大，土地价格高，总成本高，如需一次性支付，将导致项目前期资金投入增加，增大项目的总成本，加大项目运作风险。

4.3机遇

4.3.1城市人口的扩张

松原市随气田的开发与政府政策的指引，人口将飞速扩张，市场需求量将增加，项目发展潜力较大。

4.3.2旧城改造和城市化进程加快

大规模棚屋区改造和城市化运营的加快，为房地产发展带来较大的消费群。

4.3.3同质化市场呼唤个性化产品

消费需求日趋理性化，市场现存同质化产品相对过剩，但个性化、生态景观化、人文化的差异产品尚在松原是片空白，有相当大的发展