地产精装修项目界面划分.docx
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地产精装修项目界面划分
一、总分包单位与装修单位施工界面划分
界面
完成面
接收面
备注
类
项
完成单位
工作内容
接收单位
工作内容
外立面
屋面
土建总包
按照设计要求，屋面全部完成；并在管道、设备安装完成后收头。
无
无
含设备基础
外墙面
幕墙
土建总包
外墙体部位的粉刷、防水、保温施工；各类干挂预埋工作；预埋外墙螺杆孔、预留、预埋洞的补洞；外墙面淋水验收合格；提供定位轴线和标高；脚手架（按干挂要求施工）
幕墙分包
与土建分界面的外收口工作、阳台栏杆的收口，内侧由装修单位收口，幕墙满足排水滴水要求；收口节点与门窗、装修单位几方面确认
土建单位按设计要求完成预留孔洞穿孔，如给排水、燃气、空调洞等
外墙涂料
土建总包
按照设计要求，外墙面完成粉刷、保温、防水，保证各项质量指标要求达标；外墙预留孔洞完成
涂料分包
单位
按设计要求完成涂饰面
外墙面砖
土建总包
按照设计要求完成基层粉刷、保温、防水，保证各项质量指标要求达标；外墙预留孔洞完成
土建总包
按设计要求完成装饰面层
铝合金门窗
土建单位
土建总包、铝合金门窗施工单位
预留洞口按图纸尺寸准确预留到位，若有钢副框，此处粉刷要求按门窗放线要求粉刷到位，且此处粉刷厚度不应超过3cm。
门窗下口按要求做好翻边和防水工作。
门窗安装前配合检查三线（垂直线、水平线、进出线）。
门窗框安装完成后由土建总包进行、粉刷、防水，并淋水试验合格
门窗安装完毕，框与墙面打胶完成，经淋水试验，确定无渗漏，报监理检查验收合格后，按甲方要求对门窗及玻璃进行成品保护，配件安装齐全功能调试正常后移交
门窗施工
单位
1、门窗洞口定位、尺寸复核；门窗框安装、校正门窗框、扇，同时完成窗框成品保护；
2、窗框与墙面内外打胶完成、玻璃窗扇安装完成；
3、淋水试验，无渗漏后监理协同组织检查验收合格后，按甲方要求对门窗框扇及玻璃进行成品保护，配件安装齐全功能调试正常，直至移交精装修单位；
另：
门窗完成品保护方案在门窗单位招标过程中另行明确。
铝框周边（或钢复框与铝框之间）打胶防水并与外墙施工单位移交，幕墙单位负责做好铝合金框四周防水施工，门窗框安装完成后进行塞缝。
1、土建单位需提供标高、轴线控制线，由门窗单位进行复核。
洞口宽高度误差±5mm，洞口对角线误差5mm。
2、土建总包（含总包安装）与装修总包的施工界面以铝合金门窗边框作为施工范围的划分界限（部分特殊部位除外），装饰单位负责铝框内侧饰面收口，总包负责铝框外侧收口。
装修总包
1、接收时进行门窗成品保护检查（含划痕、烫伤等），办理移交手续；
2、在内墙装修完毕后的墙面窗框收口及清理、门窗塑料膜清理及保洁；
3、装修期间的门窗损坏修复自行负责费用，委托原门窗单位进行修复；接收后的成品保护，在内墙装修完毕后的墙面窗框收口装饰工程及清理；
栏杆
土建单位
按设计要求做好翻边，提供标高、轴线控制线，如有预埋做好预埋工作。
在栏杆完成后做好洞口修补工作。
栏杆施工
单位
按要求做好栏杆安装工作，收口打胶完成
外墙排水
土建总包
按设计要求完成安装及疏通
无
无
外墙洞口
各专业分包
空调、热水器、浴霸、排气扇等设备安装完毕；给排水、燃气管道安装完毕；二次开孔穿管道完毕
土建总包及装修总包
完成所有外墙面开洞、封堵及墙面修补、清理
阳台
土建总包、栏杆施工单位
1、结构完成，裸面蓄水试验合格，栏杆安装完成，2、涉及二次加板区域的墙面先行完成墙面真石漆基层见白，在毛坯验收前达到毛坯验收要求，二次加板完成后再行真石漆工程；非二次加板区域真石漆一步到位；
3、普通栏杆安装由专业单位完成，栏杆、百叶安装由专业单位完成；总包单位对栏杆、百叶交接部位进行粉刷保温收头。
4、立管及地漏洞口、外墙根部条形防水封堵完成；
装修总包
地坪防水处理、蓄水试验合格、地坪找平、面层铺贴完成；
露台
土建总包、栏杆施工单位
结构完成，防水卷材完成，按设计完成至土建工作面，蓄水试验，栏杆安装完成；立管及地漏洞口、外墙根部条形防水封堵完成；
装修总包
如有装饰层地坪找平、面层铺贴由装修单位完成，验收、整改完成后，栏杆单位完成成品保护并书面移交精装修单位。
进户门
土建总包、进户门分包
土建总包完成洞口预留，粉刷修复；
完成所有门框与墙体间的水泥砂浆塞缝；
每层提供进户门单位轴线、一米线；
装修总包及各分包
进户门厂家单位完成门框安装及门框内的砂浆填充，总包完成所有门框与墙体间的水泥砂浆塞缝；装饰湿作业完成后装修总包配合分包商进户门单位完成门扇安装。
装修总包完成门框、门扇及门锁的成品保护；完成门碰供货安装；
装修期间的损伤修复由装修单位自付费用，委托进户门单位修复；入户门单位、装修单位、监理单位、建设单位四方共同验收合格后按要求保护完成并移交精装修单位。
土建总包完成洞口尺寸要求根据进户门厂家安装工艺要求确定，
楼梯间防火门、强弱电、水井门、消防栓门；
土建总包
1、土建总包按设计要求完成洞口预留、塞缝粉刷收口工作，防火门由专业单位完成安装及收头。
2、每层提供轴线、一米线；
（注：
与精装区域相连的门全部由精装单位施工，总包施工范围内的门除外）
防火门单位及装修总包
1、安装时间根据装修及验收时间进行适当调整。
2完成防火门弹线、定位、安装、灌浆及相关收口工作；达到毛坯验收及消防验收要求即可；毛坯验收完成后再行随精装进度进行门套线施工；
住宅
内装饰
墙面
墙面、梁底、侧面
土建总包
砂浆粉刷完成（如有吊顶，不作吊顶内粉刷）；客餐厅、书房处按设计图纸预留穿梁孔洞并负责且完成电视背景墙PV75管预埋，对交接时质量问题进行整改
装修总包
按设计要求装饰面层
卫生间、厨房间
土建总包
防水砂浆粉刷，表面拉毛，管路井吊孔预留；完成烟道、出气帽等安装并收头，底部做混凝土翻边；完成烟道口预留；
装修总包
按设计要求装饰面层；完成有防水要求区域的墙面防水层；
土建总包需保证墙面及烟道下部防水合格
顶棚
土建总包
结构完成，砼面修补，平整度等各指标达到要求
装修总包
完成吊顶及非吊顶部分的找平、腻子批嵌及粉刷
土建总包完成平整度根据分户验收标准核定
楼梯踏步
土建总包
结构完成，砼面修补，平整度等各指标达到要求
装修总包及各分包
根据装修施工图完成踏步板安装
土建总包完成平整度根据分户验收标准核定，
楼/地面
房/厅
无地暖
土建总包
结构完成，地面找平完成，平整度满足要求
装修总包
完成地砖或木地板铺设；木地板地面找平、自流平由装修完成。
有地暖
土建总包
结构完成，平整度满足要求。
地暖分包及装修总包
专业单位铺设地暖管，然后装修总包浇灌混凝土保护层，再找平，找平完毕后铺设地砖或木地板
建议细石砼找平由总包完成，由于总包做完与装修单位进场施工时间差过长（涉及二次改造区域的精装修验收后实施）；
卫生间、厨房
土建总包
结构砼完成，排水管道安装及穿楼板或墙体洞口封堵完成并作裸面蓄水试验合格后移交。
装修总包
管道测试及蓄水试验，完成防水层及面层铺贴。
设备
安装
给排水
土建总包
给水管入户至就近卫生间内一个用水点（具体按当地质监站要求为准），按图完成卫生间、厨房间所有卫生器具及厨房设备的排水立、支管安装，完成通水通球试验，管道周边防水砂浆完成。
阳台、露台雨水地漏土建总包完成。
装修总包
同层排水、厨房间排水三通、户内给水支管；地漏、马桶、台盆、浴缸安装
如验收无特别要求的情况下，到户内给水管只通到户内20cm即可。
中央空调
空调分包
土建顶棚完成面交接后，根据精装修单位的进度，完成室内机布置、冷媒管、排水管的布置，出风口、回风口安装。
装修总包
室内机出风口、回风口与吊顶的收口；冷媒管、排水管内墙洞封堵及修补
壁挂式空调
空调分包
完成室内机布置、冷媒管、排水管的布置
装修总包
冷媒管、排水管内墙洞封堵及修补
电气
土建总包
由总包完成从配电箱到各房间的空调回路、照明回路（到各房间一个点即可）的管路预埋及终端盒安装；
户内配电箱（箱壳、元器件、面板）安装；电表箱至户内箱的进户总线由总包施工。
按照装修图纸预埋配管、终端盒。
装修总包
完成户内箱至各点位穿线，开关面板安装、照明灯具安装；
精装修图纸为标准化图纸，结构预留预埋阶段已完成出图，土建总包根据精装修图纸进行户内各路配管预留预埋
安防智能化
土建总包
从安防主机到各终端探测器的管路预埋
进户总管和多媒体箱底盒由总包预埋
安防分包
管路穿线（包括电视通信的穿线）；安防主机及各终端设备安装，面板由装修负责
电视、电信
土建总包
从多媒体箱到各终端的管路预埋；多媒体箱底盒安装
装修总包
弱电多媒体箱安装；终端盒面板安装
公用
部位
楼梯间
土建总包
完成楼梯间楼梯踏步及墙地顶土建结构及修补，水泥面粉刷，防滑条，栏杆安装；
踏步、墙地顶装修面完成
装修总包
装修不负责楼梯间施工
面层实施时间根据验收要求及交付时间综合考虑；
各层电梯厅
电梯井道
土建总包
完成土建井道、预留门洞、预留孔洞及预埋件，机房基础及井道门洞临时挡水门坎等；在设备安装结束后完成填补及精加工工作；提供给电梯安装单位安装所需之脚手架；完成井道地下部分防水；完成至电梯电源箱（控制箱）的供电线路和桥架。
5、完成电梯机房的接地及图纸内的照明及插座。
电梯分包
搭设并拆除适用于电梯安装的脚手架、安装永久性安全照明，安装电梯设备并配合安防系统施工
电梯前室
土建总包
完成结构、地面找平，以及墙面砂浆粉刷，墙地顶的平整度需满足祥生移交标准；（若装饰需做石材的，总包做到结构面清理；如有吊顶则不作顶面及吊顶以上墙面粉刷）；公共部位完成管道井所有封堵，墙面、顶面粉刷，涂料等；清理后移交装修单位；
装修总包
完成墙、地、顶的面层装修；公用部位表箱框架及门扇安装
电梯轿厢
电梯分包
完成电梯轿厢顶、厢壁安装
装修总包
完成轿厢装修及成品保护
如电梯为出厂装修的、由电梯厂家负责。
大堂
土建总包
完成结构面、地面砂浆找平以及墙面砂浆粉刷（若装饰需做石材的，总包做到结构面清理；如有吊顶则不作顶面及吊顶以上墙面粉刷）
装修总包
完成大厅墙地顶装修面；单元门采购安装
走廊
土建总包
完成结构面、地面砂浆找平以及墙面砂浆粉刷（若装饰需做石材的，总包做到结构面清理；如有吊顶则不作顶面及吊顶以上墙面粉刷）
装修总包
完成墙地顶装修面；
机电
土建总包
依据装修图纸，完成配管及预留预埋，含终端底盒；
装修总包
完成开关面板、灯具等末端安装；及公区配电箱至开关面板灯具的穿线
注：
1、以上交接面的完成标准需满足设计要求、相关国家地方规范、物业细部检查质量标准及分户验收标准，从严控制，由建设单位组织监理、总包、物业、接收单位100%验收。
2、以上交界面的完成标准以直接精装验收交付项目为基准编制，按常规要求划分，如项目为毛坯验收、精装交付类型，需对客观差异部分进行调整。
3、各项目实际操作时可结合地方验收规范、项目个性特点来综合考虑。
4、一般情况下，此界面不允许调整，如因项目特殊客观因素，必须对以上表格内容界面需要调整，在招标前请及时与总部工程管理部沟通。
二、精装修单位与甲分包单位界面划分
序号
工作内容
甲分包单位
批量装修总包单位
1
地暖
供货、安装前清理及准备工作、安装、打压、调试、交接前成品保护；
协调精装修单位、橱柜单位共同对地暖
分水器位置提前深化，并形成各方确认的书面材料。
布管后豆石混凝土找平；与地暖单位办理交接手续；提供垂直运输；移交签收后成品保护；配合提前对地暖分水器位置进行深化。
2
中央空调
供货、安装前清理及准备工作、安装、调试、空调风口安装以及交接前成品
保护
空调风口开孔；跟装修图复核是否满足要求；与空调单位办理交接手续；提供垂直运输；移交签收后成品保护；
3
新风系统
供货、安装前清理及准备工作、安装、调试、交接前成品保护
石膏板开孔；跟装修图复核是否满足要求；与
新风单位办理交接手续；提供垂直运输；移交签收后成品保护；
4
橱柜收纳
图纸深化，现场复核尺寸，安装前清理及准备工作、橱柜安装、水槽安装、配合水槽上下水等管道安装需要的橱柜开孔及交接前成品保护
按橱柜深化图放线定位；提前对接核对橱柜单位深化图纸，控制瓷砖/石材完成面后的尺寸；橱柜灯带接线由装饰总包负责二次接线；水槽龙头安装；水槽上下水安装；提供橱柜安装条件；与橱柜单位办理交接手续；提供垂直运输；移交签收后成品保护；配合提前对地暖分水器位置
进行深化。
7
进户门及进
户门锁
供货、安装前复核、清理及准备工作、
安装、调试、交接前成品保护
入户门门套基层；与进户门单位办理交接手续；
提供垂直运输；移交签收后成品保护；
8
淋浴房
供货、安装、交接前成品保护
提供安装条件，与淋浴房单位办理交接手续；
提供垂直运输；移交签收后成品保护；
9
热水循环
供货、安装、交接前成品保护
提供安装条件，与热水循环单位办理交接手续；
提供垂直运输；移交签收后成品保护；
10
户内门（踢脚线）
供货、安装、交接前成品保护
提供安装条件，与木饰面单位办理交接手续；提供垂直运输；移交签收后成品保护；
11
地板
供货、安装、交接前成品保护；提前
介入和精装单位一起复核地坪平整度
基层满足地板铺贴要求（地面表面平整，用2m靠尺检测地面，靠尺与地面最大弦高≤3mm，一个房间内同一测区地面极差≦10mm。
踢脚线处墙面平整度，用3m靠尺检测，平整度不超过2mm。
地暖地板地面干燥，含水率应≤10%。
地面干净无开裂，确保地面无浮土，无明显凹凸物和施工废弃物。
对于局部不平整处应用小铲刀铲除并清洁干净。
）；与地板单位办理交接手续；提供垂直运输；移交签收后成品保护；
12
厨房电器
供货、安装、交接前成品保护
提供安装条件，与厨房电器单位办理交接手续；
提供垂直运输；移交签收后成品保护；
13
厨房水槽、
龙头
供货、水槽由橱柜单位安装
负责龙头安装及与橱柜单位办理交接手续；提
供垂直运输；移交签收后成品保护；
14
卫浴洁具
供货；负责将产品运至本合同约定地点，并安排人员卸货至甲方指定地点
材料下单、产品型号的核对及确认，材料堆放
点的提供及保管；提供垂直运输；移交签收后成品保护；移交指定堆放点后二次搬运；安装
注：
1、以上交接面的完成标准需满足设计要求、相关国家地方规范、物业细部检查质量标准及分户验收标准，从严控制，由建设单位组织监理、总包、物业、接收单位100%验收。
2、以上交界面的完成标准以直接精装验收交付项目为基准编制，按常规要求划分，如项目为毛坯验收、精装交付类型，需对客观差异部分进行调整。
3、各项目实际操作时可结合地方验收规范、项目个性特点来综合考虑。
4、一般情况下，此界面不允许调整，如因项目特殊客观因素，必须对以上表格内容界面需要调整，在招标前请及时与总部工程管理部沟通。
三、土建总包与装修总包交接界面质量验收标准
编号
验收项目
验收子项
标准/精度要求
测量点
测量方法
备注
一
主体结构
1
房间净空尺寸
长
误差小于等于10mm
大房间测6个点，小房间测4-5个点，厨房、卫生间测2个点
激光测距仪、水准仪或拉线、钢尺检查
宽
误差小于等于10mm
净高
净高允许偏差不超过-10mm，+15mm，极差不超过15mm（每间）
对角线
对角线误差小于等于16mm
2
现浇结构
楼板
平整度
允许偏差小于4mm，单间平整度整体误差应小于10mm
用2m靠尺、线锤检查
观感质量
地坪表面平整，无浮浆，无结构裂缝，表面无麻面，蜂窝、接茬不明显，不起砂。
目测
厚度
符合设计要求
每个面检查2~3个点
尺量检查
阳台和室内高差
高差
符合设计要求（通常5cm）
每个面检查2~4个点
尺量检查
3
烟道
安装要求
排烟口位置正确，附近的煤气管道等不影响今后装饰安装止逆阀和脱排导管
全部
观察
观感质量
畅通无堵阻
全部
反光镜在底层排烟口向上照射，能观察到顶，畅通无堵阻现象
功能测试
烟道动力帽完好无损伤，转动灵活无异响
4
抹灰
外墙抹灰
分格缝
符合设计要求，宽度和深度应均匀
尺量检查
表面光滑、棱角齐整
观察
内墙抹灰
垂直度
立面垂直度允许偏差3mm
每面墙1～2个点
用2m靠尺、线锤检查
平整度
表面平整度允许偏差3mm
每面墙1～2个点
用2m靠尺、塞尺检查
阴阳角方正
阴阳角顺直、方正度允许偏差3mm；
每个阴阳角1～2个点
用直角检测尺检查
空鼓
无空鼓，不得有脱层现象
全数检查
观察，用小锤轻击
裂缝
无裂缝
全数检查
观察
表面质量
涂料均匀、平整光滑，不允许有漏刷、脱皮、流坠、皱皮、斑纹，无刷纹、露底、色差，接痕、污染
全数检查
观察、手摸
二
设备安装
1
1
管道工程
管道工程
给水管道
支架安装
支架间距符合规范要求，固定牢固
全数检查
尺量、观察和手扳检查
立管垂直度
塑料管允许偏差2mm/m
全数检查
吊线和尺量
全长5m以上不大于8mm
水平管道纵横方向弯曲
塑料管1.5mm/m
全数检查
水准仪（水平尺）、直尺、拉线尺量检查
全长25m以上不大于25mm
全数检查
水准仪（水平尺）、直尺、拉线尺量检查
管道试压
水压试验符合设计要求
全数检查
以试压记录为准（甲方、监理签字）
管道冲洗
将管道冲洗干净
全数检查
以管道冲洗记录为准（甲方、监理签字）
观感
全数检查
观察
成品保护
符合要求
全数检查
观察
室内排水管
（塑料管）
支架、吊架安装
支、吊架间距符合规范要求，固定牢固
全数检查
尺量、观察和手扳检查
立管垂直度
允许偏差3mm/m
全数检查
吊线和尺量
全长5m以上不大于15mm
全数检查
吊线和尺量
横管纵横方向弯曲
允许偏差1.5mm/m
全数检查
水准仪（水平尺）、直尺、拉线尺量检查
全长25m以上不大于38mm
全数检查
水准仪（水平尺）、直尺、拉线尺量检查
生活污水管的坡度
De502.5%
全数检查
水平尺、拉线尺量
De751.5%
全数检查
水平尺、拉线尺量
De1101.2%
全数检查
水平尺、拉线尺量
埋地排水管
灌水高度不低于底层卫生器具的上边缘或底层地面高度
全数检查
以隐蔽工程验收记录和灌水试验记录为准（甲方、监理签字）
通水试验
打开室内1/3的用水点，不得小于一个点
全数检查
通球试验
立管及水平支管做通球试验，通球的球直径不小于排水管道直径的2/3
全数检查
以通球检查记录为准（甲方、监理签字）
观感
符合要求
全数检查
观察
使用功能
符合要求
全数检查
观察
地漏水封高度
地漏水封高度不得小于50mm或设置存水弯
全数检查
试水观察、尺量检查
阻火圈（防火套管设置）
高层建筑明设排水塑料管道是否按设计设置阻火圈（防火套管）
全数检查
观察
燃气管道
平整度
立管的垂直度偏差：
每5m及以下允许误差不大于2mm。
尺量检查
安装要求
燃气管明敷，离墙面3.5～4cm。
观察和尺量检查
燃气管每层加管卡，安装位置准确牢固
观察和尺量检查
观感质量
管道安装完毕后应将接口和管壁清理干净，作防腐处理及标识
观察检查
管道无泄漏
观察检查
2
电气工程
电气工程
开关插座
开关插座
导线绝缘电阻测试
测试值大于0.5MΩ
全数检查
用兆欧表测试
面扳安装高差
开关、插座面板并列安装高差允许偏差0.5mm；每户内面板高差允许偏差5mm；
全数检查
尺量检查
面板垂直度
偏差0.5mm
全数检查
尺量检查
插座高度
插座高度离地面不宜小于30cm，左零右相
全数检查
尺量检查
开关高度
开关一般距地1.3m高度，开关安装应考虑使用方便
全数检查
尺量检查
漏电保护
手动试验
全数检查
功能检查
通电情况
良好
全数检查
观察检查
表面质量
表面清洁无划伤
全数检查
观察
插座相位、接地
使用“相位检测器”检查。
全数检查。
观察
电源控制回路编号及标识、漏电保护灵敏度
观察和开、关漏电保护器检查。
全数检查。
观察
配电箱柜
线材
线材色标正确，排列清楚，接触严密。
（相线为红线、黄线、绿线，零线为蓝线，接地线为绿黄BVR双色线）
全数检查
观察检查
材料质量
合格证、检测报告符合要求
检查合格证明文件、检查产品外观质量
检查合格证明文件、检查产品外观质量
三
装饰装修
1
楼梯/楼梯间
墙面/天棚抹灰
平整度
墙面平整，阴阳角方正顺直清晰
用直角检测尺检查
斜板表面平整，与梁等接点处水平
用2m靠尺和塞尺检查
梁表面平整，梁底水平，高度宽度一致
用2m靠尺和塞尺检查
楼梯踏步面层
平整度
平整度允许偏差小于4mm（毛坯）
2m靠尺检查
楼梯踏步尺寸一致，无大小头，斜面一条线
尺量检查
楼梯挡水线、滴水线
楼梯挡水线、滴水线、宽厚度一致，表面平整，颜色一致，阴阳角清晰明快不含糊
观察、尺量检查
楼梯栏杆扶手
材料质量
产品合格证和性能检测报告符合要求
全数检查
检查产品合格证明书和性能检测报告
观感
符合要求
全数检查
观察
油漆
无挂漆、漏刷
全数检查
观察
栏杆垂直度
3mm
全数检查
用1M垂直检测尺检查
栏杆间距
3mm
全数检查
用钢尺检查
栏杆高度
3mm
全数检查
用钢尺检查
扶手直线度
4mm
全数检查
拉通线用钢直尺
色差
符合要求
全数检查
观察
楼梯间窗
对于落地窗有无防护措施
消防门
门扇开启灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象
功能检查
2
屋面/露台
天沟
排水坡度
排水坡度准确、符合设计要求
全数检查
水平尺、拉线和尺量检查
防水
卷材
无空鼓
全数检查
观察、敲击检查
裂缝
无破裂
全数检查
观察、敲击检查
铝合金压条
牢固、平
升级会员 