土地估价师理论与方法.docx
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土地估价师理论与方法
第四章成本逼近法
一、考试大纲要求：
成本逼近法
（一）考试目的
测试应考人员对成本逼近法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。
（二）考试基本要求
掌握：
成本逼近法的概念、公式、估价步骤及各项成本测算。
熟悉：
成本逼近法的应用特点、适用范围及要求。
了解：
成本逼近法的应用限制。
（三）考试范围
1．成本逼近法概念
2．成本逼近法的基本公式
（1）公式的内涵
（2）公式的表达式
（3）公式各变量的含义
（4）各公式的适用条件
3．成本逼近法估价步骤
（1）确定土地取得费
（2）确定土地开发费
（3）计算税费
（4）计算利息
（5）计算利润
（6）确定土地增值
（7）修正并确定土地价格
4．土地取得费的概念、构成及计算方法
（1）土地取得费的概念
（2）土地取得费的构成及计算方法
（3）不同土地取得情况下土地取得费的计算要求及方法
5．土地开发费
（1）土地开发费的概念
（2）土地开发费的构成及计算方法
（3）不同条件下土地开发费的计算要求及方法
6．利息
（1）利息的概念
（2）利息计息方式及其区别
（3）单利与复利的计算方法
7．利润
（1）利润的概念
（2）利润的计算依据
（3）利润的计算方法
8．土地增值
（1）土地增值的概念
（2）土地增值的计算方法
（3）不同条件下土地增值的计算要求及方法
9．土地价格修正与确定
（1）修正的原则及要求
（2）修正的因素及修正公式
（3）根据估价对象条件修正的要求
10．成本逼近法适应范围
二、本章知识汇总
成本逼近法
一、成本逼近法：
根据城镇土地估价规程，成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。
需要注意的是，土地的成本逼近法与房地产估价中的成本法不同，后者是以建筑物或建筑改良物重新建造的费用，经减折旧后求得建筑物价格，然后加上已知的土地价格，最终得到整个不动产的价格。
而成本逼近法却是用来推算土地价格的，所以两者的实际应用范围和估价程序、方法都不同。
二、基本公式
成本逼近法的基本思路，是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益（税收体现），从而求得土地价格。
因此，成本逼近法的基本公式为：
土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益
三、成本逼近法估价步骤
1．判断待估土地是否适用成本逼近法；
2．收集与估价有关的成本费用、利息、利润及土地增值收益等资料；
3．通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息、利润；
4．确定土地开发后较开发前的价值增加额；
5．按地价公式求取估价土地的土地价格；
6．对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。
其中，确定各种有关成本费用的主要步骤是：
确定土地取得费、确定土地开发费、计算税费、计算利息、计算利润、确定土地增值，然后对各项进行修正，确定土地价格。
四、土地取得费的概念、构成及计算方法
（一）土地取得费：
是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。
（二）土地取得费的构成：
分为两种情况：
1、国家征用集体土地，而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。
按照规定，土地补偿费是与被征土地原有收益有关，故可认为其中包含一定的级差地租。
地上附着物和青苗补偿费是对被征土地单位已投入土地而未收回的资金的补偿，类似地租中所包含的投资补偿部分。
安置补助费是为保证被征地农业人口在失去其生产资料后的生活水平不致降低而设立的，因而也可以看成具有从被征土地未来产生的增值收益中提取部分作为补偿的含义。
另外，国家实行占用耕地补偿制度，按照“占多少，垦多少”的原则，非农建设占用耕地，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地，没有条件开垦或开垦耕地不符要求的，应缴纳耕地开垦费。
这笔费用对土地取得者来说，也是为取得土地而必须支付的费用，一般称为造地费，应按照开垦耕地所需要的投入费用进行计算。
2、为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁补偿费用，这是对原城市土地使用者在土地上投资未收回部分的补偿，补偿标准各地均有具体规定。
3、从市场取得土地使用权时，土地取得费就是土地使用权的取得价格（注意：
应为客观合理的公开市场价格，非特殊交易）。
（三）不同土地取得情况下土地取得费和计算方法
土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。
1．征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。
征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。
征地费用包括两部分：
土地取得费及相关税费，详情如下：
1）土地取得费：
非农建设征用农地：
包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。
按照规定，征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的6－10倍；征用耕地的安置补偿费，按照需要安置的农业人口数计算。
需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。
每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4－6倍。
但是，每公顷被应用耕地的安置补偿费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。
被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准和应用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市规定。
征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
按照上述标准支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。
但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被应用前三年平均年产值的30倍。
耕地开垦费的计算，一般可按占用耕地的面积、质量及新开垦耕地的难易程度进行确定。
当地有缴纳耕地开垦费标准规定的，应当依据其规定标准进行确定。
2）相关税费
A、占用耕地时的耕地占用税：
以实际占用的耕地面积，按照规定税额一次征收。
B、占用耕地时的耕地开垦费：
应按照开垦耕地所需要的投入费用进行计算。
C、占用菜地的新菜地开发建设基金：
收取标准按城市规模大小而有所不同。
国家规定，征用1亩城市郊区的菜地，城市人口在100万以上的，缴纳7000～10000元；城市人口在50～100万人的，缴纳5000～7000元；城市人口在50万人以下的，缴纳3000～5000元。
各省、自治区、直辖市在上述额度基础上，可以根据本辖区城市菜地建设基础和生产情况，区别近郊和远郊，规定具体标准。
D、征地管理费：
征地管理费按照建设用地审批权限由相应的国土资源管理部门分级征收，计征标准为征地补偿费总金额的1.4％一2.1％。
E、政府规定的其他有关税费。
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第四章成本逼近法
一、考试大纲要求：
成本逼近法
（一）考试目的
测试应考人员对成本逼近法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。
（二）考试基本要求
掌握：
成本逼近法的概念、公式、估价步骤及各项成本测算。
熟悉：
成本逼近法的应用特点、适用范围及要求。
了解：
成本逼近法的应用限制。
（三）考试范围
1．成本逼近法概念
2．成本逼近法的基本公式
（1）公式的内涵
（2）公式的表达式
（3）公式各变量的含义
（4）各公式的适用条件
3．成本逼近法估价步骤
（1）确定土地取得费
（2）确定土地开发费
（3）计算税费
（4）计算利息
（5）计算利润
（6）确定土地增值
（7）修正并确定土地价格
4．土地取得费的概念、构成及计算方法
（1）土地取得费的概念
（2）土地取得费的构成及计算方法
（3）不同土地取得情况下土地取得费的计算要求及方法
5．土地开发费
（1）土地开发费的概念
（2）土地开发费的构成及计算方法
（3）不同条件下土地开发费的计算要求及方法
6．利息
（1）利息的概念
（2）利息计息方式及其区别
（3）单利与复利的计算方法
7．利润
（1）利润的概念
（2）利润的计算依据
（3）利润的计算方法
8．土地增值
（1）土地增值的概念
（2）土地增值的计算方法
（3）不同条件下土地增值的计算要求及方法
9．土地价格修正与确定
（1）修正的原则及要求
（2）修正的因素及修正公式
（3）根据估价对象条件修正的要求
10．成本逼近法适应范围
（三）不同土地取得情况下土地取得费和计算方法
2．城镇国有土地的土地取得费按拆迁安置费计算。
拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费及相关税费。
1）拆除房屋及构筑物的补偿费应根据当地拆迁补偿的标准，或应当支付的客观费用来确定。
拆迁安置补助应当依据当地政府的规定。
2）相关税费
A、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；
B、政府规定的其他有关税费。
对于市内国有土地拆迁情况，关键是搞清当地拆迁费用项目和标准。
由于成本的增加并不一定提高效用和价值，尤其是对单宗地而言，征地、拆迁等土地取得费用是对原土地使用者失去原土地收益的补偿，而不是依据新土地用途和未来土地收益的高低确定的，征地、拆迁等取得土地的费用材料应从测算待估宗地所在区域平均土地取得费用入手进行计算。
3．从市场取得土地使用权时，土地取得费就是土地使用权的取得价格（应为客观合理的公开市场价格，非特殊交易）。
同时应注意地价内涵，如是否含出让金等，避免与土地开发费、土地增值收益等重复计算。
五、土地开发费
（一）土地开发费：
理论上把它作为土地资本来看待，土地开发部门所进行的最起码的土地开发工程和投入资金应视为土地资产；城市的配套设施、市政服务和费用也应考虑放进土地开发总成本。
（二）土地开发费有三种：
基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。
1．基础设施配套费。
常常概括为“三通一平”和“七通一平”。
“三通一平”指：
通水、通路、通电、平整地面。
“七通一平”指：
通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面。
作为工业用地“三通一平”只是最基本的条件，还不能立即上工业项目，只有搞好“七通一平”，项目才能正常进行。
因此，作为基础设施配套费应以“七通一平”为标准计算。
2．公共事业建设配套费用。
与项目大小、用地规模有关，各地情况不一，视实际情况而定。
3．小区开发配套费。
同公共事业建设配套费类似，各地根据用地情况确定合理的标准。
此外，在计算土地开发费过程中，首先必须准确确定土地开发程度。
所谓土地开发程度，是指土地的基础设施建设和开发的状况，一般包括道路、供电、供水、通讯、排水、通气、供暖和场地是否平整等，这就是通常所说的“七通一平”。
在实践中，确定土地开发程度，主要应注意如下问题：
一是应准确区分宗地内和宗地外的开发程度。
对于一般地区，由于有关土地开发设施不是由专门的开发商进行开发建设，因此许多开发设施并没有真正建设到宗地红线，这种情况下，一般可以根据投资主体的不同区分宗地内外的设施状况，由市政投资建设的应属于宗地外，由企业投资建设的应属于宗地内。
二是宗地红线内外的开发程度不一致。
在土地估价中设定土地开发程度应区分宗地红线内外，因此经常出现宗地红线内外开发程度不一致的现象（比如独立工业区），例如，企业自建水井，而宗地所处区域又没有供水设施，属于红线外开发程度比红线内低的情况，即宗地内有供水，宗地外无供水。
六、税费
税费是指在土地取得和土地开发过程中所必须支付的有关税收和费用。
根据有关法律规定，在土地取得和开发过程中税费主要有耕地占用税、新菜地开发建设基金、土地管理费等，耕地占用税只对占用耕地征收，新菜地开发建设基金只对占用城市郊区的蔬菜基地征收。
另外，部分省、市、自治区还规定收取教育附加、南水北调费等等。
在估价过程，税费项目和标准的确定，应依据国家和地方的有关规定确定，应有明确的法律和文件依据。
七、利息
（一）利息：
是资金的时间价值。
计算投资利息就是在评估土地或不动产时要考虑资金的时间价值。
资金的时间价值，简单的理解就是将资金存入银行，经过一段时间会产生利息或者将资金投向某行业经过资金周转循环，最后产生利润。
资金经过一段时间的周转产生了增值。
这一增值就是资金的时间价值。
确定土地开发利息是按照界定土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和资本年利息率，分别估计各期投入应支付的利息。
土地开发周期超过一年，利息按复利计算。
注：
开发利润不能计算利息。
（二）利息计息方式
在土地评估中，投资者贷款，需要向银行偿还贷款利息，利息应计人成本；投资者利用自有资金投入，等于将自己的银行存款取出，损失了利息，从这种意义上看，也属投入，也应计入成本。
成本逼近法中，投资包括土地取得费、土地开发费和有关税费。
由于各部分资金的投入时间和占用时间不同，土地取得费及其税费在土地开发动工前即要全部付清，经历整个开发期，在开发完成销售后方能收回；土地开发费及其税费在开发过程中逐步投入，销售后方收回。
因此各部分投入的时间价值也不同。
目前常见做法是：
土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期；开发费的利息可采用两种方法计算：
一是以整个开发费为基数，计息期为开发期（或资金投入期）的一半；二是以开发费一半为基数，计息期为整个开发期。
另外，如果开发费是以当地收取的基础设施配套费标准计算的，由于基础设施配套费一般在需在土地开发前一次性支付，因此，这一部分开发费的计息期也应是整个开发期。
土地开发周期一般根据开发土地的面积规模和开发的难易程度确定；利息率可选用评估期日的银行贷款利息率。
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八、利润
（一）利润的计算依据
投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地投资，当然也要获取相应的利润。
成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费和土地开发费，利润计算的关键是确定利润率或投资回报率。
投资回报率的确定通常考虑以下三方面因素：
一是开发土地的利用类型，一般商业用地开发利润率较高，住宅用地开发次之，工业用地开发利润率最低，因此，如果是某一个宗地的单一利用类型的开发，应考虑该利用类型的投资回报率状况，如果是区域性的开发，有多种利用类型，应综合考虑各种利用类型的投资回报率状况，确定一个综合的回报率；二是开发周期的长短，一般开发周期越长，占用资金时间也就越久，总的投资回报率也就应该高一些；三是开发土地所处地区的政治经济环境，一般经济发达地区的投资回报率较高，有地区性特殊优惠政策的土地开发投资回报率也较高。
在确定土地开发投资回报率时，可综合考虑上述三方面因素适当确定。
按照开发性质和各地实际，确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润。
土地开发利润一般为6一10％。
成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、土地开发费和各项税费。
（二）利润的计算方法
投资利润＝（土地取得费+土地开发费+税费）×投资回报率
九、土地增值收益
一般情况下，政府出让土地除收回成本外，同时要使国家土地所有权在经济上得到实现，即获取一定的增值收益。
根据成本逼近法的计算公式，以上前五项之和为成本价格，成本价格乘以土地增值收益率即为土地增值收益。
土地增值收益率理论上应等于“增值地租”在总地价的比例，或出让价格与成本价格差值占成本价格的比例。
土地增值的计算方法：
土地增值收益＝（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）×土地增值收益率
十、土地价格修正与确定
根据上述各步的计算结果，采用下列公式计算土地价格：
土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。
通过上述步骤计算的土地价格，还应根据评估对象的具体情况和评估目的，考虑是否进行以下几方面的修正，最终确定估价结果：
1．根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行个别因素修正。
2．成本逼近法求取有限年期的土地使用权价格时，应进行土地使用权年期修正。
其年期修正公式为：
K=1-1/（1+r）n
式中：
K——年期修正系数；
r——土地还原率；
n——土地使用权年期。
是否进行年期修正要具体分析：
（1）当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正；
（2）当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一道进行年期修正。
（3）当待估宗地为出让土地时，应进行剩余使用权年期修正。
3．如果采用成本逼近法测算的是某一小区（或开发区）的平均土地价格，还应考虑小区的土地利用率或可出让土地的比率，进行公共设施的占地面积和公用面积的分摊，因为这些公共设施的占地面积（如道路、公共绿地等）是不能卖出去的，其土地价格和有关土地开发的投资成本应分摊到可出让的土地中。
计算公式如下：
可出让土地的平均单价＝土地总平均单价×总土地面积/可出让土地面积
4．宗地成熟度修正。
由于土地开发程度通常设定为宗地红线外的开发程度，而对宗地红线内的开发状况没有考虑，因此对于宗地内的开发和建设状况也应进行适当修正。
十一、成本逼近法的特点和适用范围
（一）成本逼近法的特点
（1）成本逼近法一般适用于新开发土地估价，不适用建成区域已开发土地估价；
（2）成本逼近法适用于工业用地估价，对商业及住宅用地则多不适应；
（3）成本逼近法一般仅用于地产市场狭小，缺乏交易实例，无法采用其他方法进行估价的土地；
（4）成本逼近法以成本累加为途径，而成本高并不一定表明效用和价值高，因此，其评估结果只是一种“算术价格”，对土地的效用、价值及市场需求方面的情况未加考虑，这也正是成本逼近法的限制；
（5）成本逼近法虽有缺陷和限制，但可做为投资者衡量投资效益、进行土地开发可行性分析等的重要方法，同时也是估算土地成本价格的一种途径。
（二）成本逼近法的适用范围
成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用。
同时，对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园以及公共建筑、公益设施等特殊性的土地估价也比较适用。
但由于在现实生活中土地的价格大部分是取决于它的效用，并非是它所花的成本，也就是说，土地成本的增加并不一定会增加它的价值，尤其是土地实际开发成本的增加，不一定带来高的土地价格，但对于社会客观平均开发成本而言，成本已为社会接受，应在价格中得到相应的体现。
所以，尽管成本逼近法在土地估价中的应用受一定限制，且有一定的争议，但仍不失为推算土地价格的方法之一。
十二、应用成本逼近法应注意的问题
（1）土地取得费和土地开发费均应是评估期日的重置费用，即应是按照评估期日的有关规定和物价水平确定土地取得费和土地开发费的计费项目和取费标准，而不能按照企业实际取得和开发利用土地时的实际投入计算，因为企业可能是十几年前，甚至几十年前取得的土地，如果按照当时的标准则难以进行计算，而且也不符合土地估价的原则。
（2）各项费用的取费标准应有足够的依据和充分的分析。
一般情况下，各地政府在不同时期均根据当地当时的情况制定征地费用的项目和标准，在评估过程中应首先依据这些规定标准进行计算；对于实行征地费用包干的地区，可通过全面调查各种类型的征地费用案例，采用比较的方式确定。
而且不管采用什么方式确定，均要进行充分的分析。
（3）成本逼近法评估结果一般作为投入成本价格分析，用于作为市场交易价格应慎重。
在市场经济条件下，决定商品价格的重要因素是商品的效用和供求关系，不是商品的成本，相反如果商品的成本受到不合理的增加，会由于其投入成本过大而失去市场竞争力，最终导致其价格进一步下跌。
因此，利用成本逼近法评估出的土地价格作为分析企业在开发和取得土地过程中的成本支出是非常好的方法，而且企业并不是为了土地买卖交易，只是为了核定土地资产和进行账务处理，都可以直接应用其评估结果，但如果直接用其作为市场交易的成交价格，则必须要慎重，尽量补充进行充分的市场分析，甚至要采用市场比较法或其他的方法的评估结果，进行相互校核和验证。
31剩余法
一、大纲要求：
（一）考试目的
测试应考人员对剩余法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。
（二）考试基本要求
掌握：
剩余法的概念、公式、估价步骤及各项参数的求取。
熟悉：
剩余法的应用特点、适用范围；现金流量折现法和传统方法的区别。
了解：
剩余法的应用领域。
（三）考试范围
1．剩余法概念
2．剩余法的基本公式
（1）公式的内涵
（2）公式的表达式
（3）公式各变量的含义
（4）各公式的适用条件
3．剩余法估价步骤
（1）最佳开发利用方式的确定
（2）开发完成后不动产价值的测算
（3）开发成本的计算
（4）利息的计算
（5）利润的计算
（6）土地价格的计算
4．最佳开发利用方式
（1）最佳开发利用方式的选择依据
（2）确定最佳开发利用方式所要确定的项目
5。
开发完成后不动产价值的测算
（1）开发完成后不动产价值的概念
（2）不同条件下不动产总价值的计算要求及方法
6．开发成本
（1）开发成本的概念
（2）开发成本的构成及计算依据
（3）不同条件下开发成本的计算要求及方法
7．利息
（1）剩余法中利息计算方式及其区别
（2）单利与复利的计算方法
（3）传统方法和现金流量折现法
（4）利息率的选取依据及确定方法
8．利润
（1）利润的概念
（2）利润的计算依据
（3）计算利润的参数确定、计算方法
9．土地价格的计算
（1）适用公式的选择
（2）土地价格的计算公式与方法
10．剩余法适用范围
二、内容精选
剩余法
一、剩余法：
剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。
从发展的观点看，土地之所以有价，完全在于其可以开发、利用、建房，并可从中获取收益。
为了获得土地而支付的地价，显然是在预计的不动产总价中扣除成本费用和社会平均预期收益后的“剩余价格”。
即地价等于土地与建筑出售价格减去建筑物本身的价格。
二、剩余法的特点
根据剩余法的原理和计算公式，剩余法估价是从开发商的角度分析，测算其所能支付的最高场地购置费用。
其可靠性如何，取决于以下几点：
①是否根据土地估价的最有效使用原则和合法原则，正确确定了土地最佳利用方式（包括用途、使用强度、建筑物的式样、外观、内部设计与布局等）；②是否正确掌握了地产市场行情及供求关系；并正确判断了开发完成后的土地连同建筑物的售价；③是否正确地确定了土地开发费用和正常利润等。
需要注意的是剩余法估价有以下几个假设和限制条件：
（1）尽管不动产总价或租金的取得以及各项成本的支付都发生在将来，但剩余法估价中所采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是根据当前数据水平确定未来的数据。
这是因为作为估价师很难准确预测未来的成本和租金、价格水平的细微变化，同时在开发期间不但租金和售价会上涨（下降），各类开发成本也会上涨（下降）。
因此，剩余法估价隐含着这样一个假设：
剩余法估价中涉及到的这些关键变量在开发期间不会发生大的变化。
当然，若采用剩余法进行项目可行性研究或投资决策分析，也可通过周密的市场调查和分析，对预期租金、售价及成本数据作出预测，或采用更准确考虑支出和收益变化的现金流量法或贴现现金流量法进行评估。
（2）假设租金和不动产交易价格在开发期间不会下降，并且不考虑物价上涨的影响。
（3）假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入。
以上这些假设条件在国外的剩余法估价中表现得更为明显。
国内一些估价人员则往往混淆了估价
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