开封森林半岛项目可行性研究报告.docx

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开封森林半岛项目可行性研究报告

摘要I

AbstractII

目录...III

1项目总论1

1.1项目背景1

1.1.1项目所在区域发展情况1

1.1.2项目发起人及发起缘由1

1.1.3项目投资的必要性1

1.2项目概况1

1.2.1项目名称1

1.2.2项目建设单位概况2

1.2.3项目地块位置及周边状况2

1.2.4项目规划控制要点4

1.3可行性研究报告编制依据4

2市场研究6

2.1我国房地产行业发展分析6

2.2本市房地产市场分析6

2.2.1本市房地产市场现状6

2.2.2本市房地产市场发展趋势8

2.3板块市场分析8

2.3.1区域住宅市场状况8

2.3.2区域内供应产品及特征8

2.3.3项目定位方案11

3项目开发方案12

3.1项目地块特性与价值分析12

3.1.1地块特征分析12

3.1.2地块升值潜力初步评估12

3.1.3土地法律性质评估12

3.2规划设计分析13

3.2.1初步规划设计思路13

3.2.2规划设计的可行性分析13

3.2.3规划方案提出14

3.3产品设计建议14

3.3.1项目建设布局14

3.3.2设计指导思想15

3.3.3设计原则15

3.4项目实施进度15

3.5营销方案16

3.5.1项目SWOT分析16

3.5.2项目核心价值体系17

3.5.3项目核心定位17

3.5.4推广主旨与策略18

3.5.5营销节点19

4投资估算与融资方案21

4.1投资估算21

4.1.1投资估算相关说明21

4.1.2分项成本估算21

4.1.3总成本与单位成本估算22

4.1.4销售收入估算23

4.2融资方案23

4.2.1项目融资主体23

4.2.2项目资金来源24

4.2.3编制资金流动计划，确定资金的需求额24

4.2.4借款偿还计划25

5财务评价26

5.1财务评价基础数据与参数选取26

5.2财务评价26

5.3财务评价结论27

6不确定性分析28

6.1盈亏平衡分析28

6.2敏感性分析28

6.2.1变动因素一项目总投资28

6.2.2变动因素二售价变动28

6.3项目开发经营主要风险与对策分析29

7社会评价30

7.1项目对社会影响分析30

7.2项目与所在地的互适性分析30

7.3社会评价结论30

8结论与建议31

8.1结论31

8.1.1项目拥有较好的投资环境与机遇31

8.1.2项目在经济上具有较强的可行性31

8.1.3项目的突出优势31

8.1.4项目开发经营风险小31

8.1.5项目实施的难点31

8.1.6项目结论31

8.2建议31

9附录31

致谢45

参考文献46

1项目总论

1.1项目背景

本可行性研究针对的是开封-建业森林半岛项目。

开封是国务院首批公布的24座历史文化名城和我国七大古都之一。

然而，在新世纪的门槛回首历史的风云，曾让多少有着汴京情结的人们在追忆盛世汴梁的荣光时，黯然神伤于开封城在近现代的没落。

当“中原崛起”与“中原城市群建设”纳入到国家整体发展视野之后，开封再一次面临千载难逢的历史机遇。

2003年，河南省作构造中原城市群经济隆起带规划。

2004年，推动郑汴一体化，复兴开封，成为河南省政府使命并写进省“十一五”规划。

2006年11月19日，郑开大道建成通车，“郑汴融城”宏伟战略拉开帷幕。

1.1.1项目所在区域发展情况

本项目位于开封市汴西新区郑开大道南侧，面积400亩。

地块毗邻规划建设的郑汴轻轨，距开封金明广场仅2公里，是开封未来发展的中兴之地，具有不可复制的地段优势。

1.1.2项目发起人及发起缘由

开封是河南地市中离郑州最近的一个城市，却又是建业集团自2002年启动省域化战略以来最晚一批进入的地市。

一直到2006年8月16日，建业集团董事长胡葆森与时任开封市市长、现任开封市市委书记刘长春签署了建业住宅集团投资开封合作协议。

在历经四年的等待后，建业集团终于在省域化版图写下了开封的坐标。

“慎始善终”，这是建业对古都汴京独有的敬重。

1.1.3项目投资的必要性

随着郑汴融城的加速，郑汴一体化日趋成熟，建业集团进入开封市场已成为公司发展的迫切需要。

目前建业在开封土地储备近3000亩，总投资逾50亿元。

预计分建业大宏城市花园、郑开森林半岛、水系二期周边工程、西北湖旅游度假村四个项目进行开发。

由于开发工程浩大，社会影响深远，建业开封区域的开发工作还吸引了亚洲最大的房地产上市公司——新加坡凯德置地及众多国际顶级设计机构和国际大师的介入和参与。

1.2项目概况

1.2.1项目名称：

郑开·森林半岛

1.2.2项目建设单位概况

河南建业（集团）有限公司是建业发展（香港）有限公司下属独资企业，其前身为河南建业房地产开发有限公司。

公司自1992年5月成立以来，积极致力于河南的房地产开发业务，建业集团从一个注册资金仅有800万元人民币的房地产开发公司，经过全体建业人坚韧不拔、艰苦卓越的努力，在建业连续五年处于被限制发展的平利形式下，仅用了六年时间便将自己的净资产规模扩大了近40倍，开发规模和销售额连续数年稳居全省首位。

建业“森林半岛”品牌是建业集团的龙头品牌，也是中原地产的领舞品牌，连同郑开森林半岛，“森林半岛”品牌已进驻了郑州、洛阳、南阳等12个中心城市。

“森林半岛”品牌缘起于2004年。

其时，在建筑文化与居住文化的探寻上，建业的建筑观已日臻成熟。

建业森林半岛系列产品，也是由此诞生。

森林半岛品牌的核心，是让建筑与居住融为一体，在尊重城市自然、人文的前提下，将建筑审美与建筑功能统一起来。

1.2.3项目地块位置及周边现状

1、地块位置

项目位于开封市汴西新区郑开大道南侧马家河畔，处于开发区核心地段，距金明广场2.7公里，40分钟直达新郑国际机场、郑东新区，距离市中心鼓楼广场10公里。

2、宗地现状

项目总用地面积约400亩，建设用地面积220亩。

地块呈不规则的长方形，临郑开大道边界长度约400米，东西两侧边界长约700米，场地平整。

其中晋安路以南、汉兴路以北为项目一期地块。

此项目用地原为耕地，当“中原崛起”与“中原城市群建设”纳入到国家整体发展视野之后，重新规划为建设用地。

没有地下管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下也没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；

3、项目周边的社区配套

以项目为中心1.5公里范围内都为待发的荒地，三到五年内会完成开发，更大范围的配套设施如下：

金融——小区附近的银行有中行，农行，建行，邮政储蓄等

购物——距离航天平价商场五分钟车程，距离三毛很近，在金明广场有正在规划中的丹尼斯和沃尔玛。

餐饮——距小区2分钟车程有开元名都五星级大酒店，金明大道上有金明大酒店，开来大酒店，大梁路上有中州国际五星级酒店，开封第一楼。

美食——小笼灌汤包、第一楼包子、马豫兴“桶子鸡”、五香兔肉、鲤鱼焙面、菊花火锅、大京枣、双麻火烧、红薯泥、花生糕

医院——附近有市第二中医院，及正在筹建的新淮河医院。

教育——小区内部有建业小哈佛幼儿园，附近有金明小学，39中学，新世纪中学，天成双语学校，开封大学，河南大学等多所学校，可实现孩子一站式教育。

休闲——距离小区最近的有金明池公园，金明广场等让您卸掉一身疲惫，轻松享受生活。

旅游——距离龙亭公园，清明上河园，宋都御街，包公祠，大相国寺非常近。

娱乐——东京温泉中心，中亨温泉宾馆，凯撒宫温泉酒店

市政——小区距离市政府，各局委（市人大，市政协，工商局，财政局，国税局，中级法院，人民检察院，开发区管委会）5分钟车程，是汴西行政，文化中心，升值潜力巨大。

交通——郑开大道南侧，距金明广场2公里，交通便利。

郑开公交，直达项目。

新开封与老开封相交，郑州与开封相通。

郑开?

森林半岛尊据郑开大道核心位置，紧邻郑汴新区新区未来文化、行政中心，距金明广场仅两公里，瞬时接驳开封都市中心。

郑汴轻轨已于2008年7月开建，并在社区内部设置站点，届时郑汴轻轨将直接并轨郑州地铁系统，40分钟直达新郑国际机场、郑东新区；郑汴公交线路经过社区门口，随时畅达两城。

郑开·森林半岛，双城精彩一城尽享。

4、项目周边环境及市政配套

项目处于开发西郊马家河畔，东临4000亩平原水库，环境优美，污染较小，是个适合居住的风水宝地。

向西200米为开封塔的规划用地，建成之后将成为开封的门户和标志性建筑，这也预示着未来这里将成为开封新的繁华中心。

附近住宅区较少，治安相对较薄弱，这是值得开发商重点考虑的一个问题，这个问题能否解决好关系到整个项目的成功与否。

由于近两年来郑汴融城的加速，政府对于汴西新区的开发提供了各种优惠政策和措施，虽然附近都是未开发的土地，但是各种市政配套齐全。

贯穿郑开大道和郑汴路的八条南北主干道正在紧张工建设中，其中第一、二、三大街已经建造完成并投入使用。

项目所在地的管线铺设也已完成，供水供电不会妨碍开发工作的顺利进行。

1.2.3项目规划控制要点

序号

规划指标

规划要求

1

用地性质

商业，住宅

2

地块面积

400亩

3

综合容积率

1.50

4

建筑用地

220亩

5

绿化率

35%

1.3可行性研究报告编制依据

本报告研究范围主要包括市场分析、选址、建设条件、工程初步方案、投资估算及资金筹措、经济效益、风险等方面内容。

研究依据是跟据国家有关部门的法规、政策、规程和规范，其主要依据为：

（1）《城市居住区规划设计规范》

（2）《开封市城市总体规划2000-2020》

（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》

（4）项目所在地现状地形图；

（5）《住宅建筑设计标准》

（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

（7）《城市道路绿化规划及设计规范》

（8）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；

2市场研究

2.1我国房地产行业发展分析

目前我国房地产市场的需求表现为一种刚性需求状态，无论是与房地产投资增速的历史数据相比，还是与现阶段城镇固定资产投资增速相比，房地产开发投资还处于低位。

由于市场需求旺盛，加之资金充裕，房企投资意愿回升，预计土地购置、新开工面积等指标将进一步向好，开发投资景气度有望持续，未来增速还将继续加快。

短期来看，资金充裕的开发商并无降价动力，而市场潜在需求仍然旺盛，供不应求的态势将支撑房价继续维持高位；另一方面，作为传统的成交淡季，购房者和开发商参与市场的积极性都不高，买卖双方陷入僵持。

2.2本市房地产市场分析

郑汴融城从前景上讲非常好。

从中央到地方，对郑汴融城及其发展都十分看好，应该是力度会逐步加大。

郑汴融城已真正进入到可操作阶段，进入到实质进展阶段。

郑汴一体化的快速推进，给房地产带来的机遇、价值和惊喜是不言而喻的、无可限量的。

给老百姓所带来的实惠和期望等方面，我们都已经切切实实地感受到了融城所带来的可喜变化。

就政府而言，十五年之后，将会把郑汴新区建成河南最大的、最具投资价值的开发区。

随着郑汴融城的加速，开封西区到郑州东区时间和空间距离的一再缩短，郑东新区普遍过万的房价也会促使一部分在郑州工作的人到开封西区寻找住房。

郑汴融城会让很多郑州的白领告别蜗居时代，蜗居生活。

市场的刚性需求会在这个过程中得到一些释放，肯定会有利于郑州整个地产市场健康稳步发展，至少会遏制市区房价过快上涨，但对于开封市场而言，会加速开封西区房价的上涨趋势。

2.2.1本市房地产市场现状

1、市场供应状况

开封房地产开发投资占全省比重低。

从全省范围来看，2008年，开封市房地产开发投资总额（15.03亿元）仅占全省（837.