X年合肥房地产月报.docx

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X年合肥房地产月报

第一章政策资讯

一、政策法规...............................................................................................................................1

1、三中全会后楼市调控长效机制将出房产税或明确.............................................................1

2、地价连续6个季度加速上行未来将把握供地节奏.............................................................3

3、10月合肥楼市政策商品房备案新规8种情况可退房........................................................4

4、《安徽省保障性住房建设和管理办法（试行）》将从11月1日起施行...............................5

5、安徽省政府出台土地节约集约利用意见...............................................................................8

二、市政动态...............................................................................................................................8

1、土地出让金1年内缴清批后超2年未征收将收回.............................................................9

2、合肥规定没预售许可证不可变相卖房..................................................................................10

3、合肥将对房企信用打分评级2014年1月1日起实行.......................................................11

4、推动城市建设构建幸福人居779家房企扎根合肥.............................................................12

5、合肥曙光北路将改造为特色街变身为合肥的“田子坊”................................................13

6、“升级版迪士尼”滨湖落地总面积600多亩......................................................................13

7、安徽省绿色建筑方案出台鼓励开发商推出全装修房........................................................14

第二章商品房市场分析

一、商品房供应情况分析............................................................................................................17

二、商品房销售情况分析............................................................................................................20

1、商品房综述............................................................................................................................20

2、区域销售情况分析..................................................................................................................26

3、商品房价格情况分析..............................................................................................................38

第三章土地市场分析

一、本月供应地块分析................................................................................................................31

二、本月成交地块分析................................................................................................................31

第四章总结与下月分析

第一章政策资讯

一、政策法规

1、三中全会后楼市调控长效机制将出房产税或明确

由于多地房价近期快速上涨，在十八届三中全会后房地产调控升级预期可能将趋浓，酝酿已久的房地产调控长效机制将逐渐浮出水面。

  在房产税、个人住房信息系统建设和供地政策等方面，有可能在短期内取得一定突破，在房地产调控长效机制中被明确。

其中，供地政策可能将要求各地年度土地供应规模需比照此前五年供地规模平均值。

以限购为主的行政手段恐仍将在一定时期内存在。

  多项长期措施有望推出

  相关部门已对房地产调控长效机制进行过多轮探讨，有关报告数易其稿，一些基础性政策措施有可能长期化运行。

一些城市已陆续将房产税试点方案上报，虽有部分方案被退回修改，但房产税试点扩围已是大势所趋。

  个人住房信息系统建设和联网仍是未来一段时间的重要工作。

在此基础上推进的差别化信贷和税收政策（房产税、个人所得税、契税等），将可能长期化运行。

  此外，土地供应政策也有可能被纳入房地产调控长效机制中，其原则与国土部现有要求大体类似，即各地年度土地供应规模需比照此前五年供地规模平均值。

其中，热点城市应高于上述标准.

 直接融资政策或逐步放宽

  有关机构已将作为房地产融资证券化的重要手段的REITs相关政策方案提交至主管部门，该政策可能伴随着房地产调控长效机制推出。

多数业内人士认为，若未来房地产融资政策有所放开，REITs就极有可能随之开闸。

  从当前房地产再融资政策的变化不难看出，促进房地产业融资市朝、多元化和规范化，将是政策方向。

因此，未来的房地产直接融资政策将可能倾向于逐步放松行政管制和限制。

  行政手段短期难退

  房地产调控长效机制的确立，并不意味着以限购、限价为代表的短期行政手段会迅速退出市场，多数分析人士认为，当前行政手段不具备大规模退出房地产调控领域的条件，为稳定市场，热点城市的限购等政策还将持续。

由于涉及多方利益，房地产调控长效机制建立是渐进的过程。

相应的，以“限购令”为代表的行政手段退出，也应是渐进的过程。

否则，在缺乏有效替代政策的情况下，大规模放开限购，意味着楼市调控松绑，对市场稳定有害无益。

曾有专家认为，房地产调控长效机制建立需5年时间。

  业内人士认为，在短时间内，楼市调控政策总基调不会发生大的变化。

虽不排除个别城市再度尝试松绑政策，但对热点城市来说，行政手段甚至有加码的可能，如“限价令”、“限房价竞地价”等手段范围可能扩大。

2、地价连续6个季度加速上行未来将把握供地节奏

国土部下属的土地勘测规划院10月22日发布的三季度全国主要城市地价监测报告显示，三季度全国主要监测城市地价总体水平为3286元/平方米，环比上升1.85%，连续6个季度加速上行，升幅较上季度高0.23个百分点。

未来要多措并举，进一步巩固房地产调控工作的效果。

报告称，三季度全国主要城市的商服、住宅和工业地价分别为6201元/平方米、4910元/平方米和691元/平方米，商业和住宅用地价格均呈加速上升势头，工业用地价格增速有所下降。

三季度全国主要城市的综合、商服、住宅、工业地价同比分别上升6.21%、7.03%、7.58%、4.31%，升幅连续四个季度加速上行，整体水平处于较高位。

其中，商服和住宅地价的同比升幅接近历史高位。

分区域看，三季度长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区综合地价水平分别为4831元/平方米、4713元/平方米、3512元/平方米，均高于全国平均水平。

珠江三角洲地区各用途地价环比、同比升幅明显高于其他两大重点区域，同比升幅全部进入高位运行区间。

报告统计的土地价格水平并非土地实际交易价格，而是土地勘测规划院的监测点根据当地土地交易价格、经济水平、房地产市场发展水平等因素测算的综合价格水平。

报告显示，三季度上报的成交异常交易地块131宗，较上季度增加3宗，较去年同期增加41宗。

三季度以来，多地成交高价地块，北京、上海、深圳等一线城市和天津、武汉、杭州、苏州、珠海、佛山等热点城市部分地块的成交总价或单价超越历史高值。

从地块条件来看，多数高价地都是区位优势明显、市场预期收益较高的优质稀缺地块，部分地块含有商服用途，基本上体现了地块自身正常的市场价值。

总体来说，高价地的产生对地价总体不具代表性，但对拉升土地市场预期的影响不可忽视。

预计四季度全国地价总体水平温和上涨，但区域分化仍将持续，部分热点城市“地王频出”的局面可能有所缓解。

3、10月合肥楼市政策商品房备案新规8种情况可退房

市民买了房子要退，或是要变更合同上买房人的姓名，将有严格规范了。

合肥市房产局10月出台的《关于进一步加强商品房买卖合同签约与备案管理工作的通知》明确8种情况可在规定期限内退房。

新规明确八种可退房情况

按照国家之前的规定，如果是合同约定原因，比如逾期付款、逾期交房、面积误差比超3%、规划设计变更、逾期办证等5方面，市民和开发商可以协商注销合同备案。

但近年来，随着人员流动加快、突发事件的出现（诸如出国、重病、去世等），市民需要通过退房解决的合理需求越来越多。

合肥市此次特出台详细文件，明确8种情况可在规定期限内退房。

符合条件可变更合同名字

如果购房合同上的名字需要变更，符合条件也可以办理：

直系亲属、配偶之间;夫妻因解除婚姻关系，购房人需变更为另一方;多个购房人共同购买商品房，其中部分购房人解除商品房买卖关系;法律、法规规定的其他情形。

退房、变更均有时间期限

按照规定，期房自该栋楼竣工交付之日起超过3个月的，或是现房自买卖合同签订之日起超过半年且无特殊理由的，都不能办理备案注销或变更手续。

另外，如果购房人已经办理了房产证或是预告登记未撤销的，也不能办理退房和变更。

值得提醒的是，符合条件的合同注销或变更，房产部门不收取任何费用，开发商不得以此名目对购房人提出要求。

但开发商可根据购房合同向购房人收取违约金。

政策解读：

符合条件可变更合同名字；退房变更均有时间期限；买房网签可防“钱房两空”；期房首付款资金被严管。

一次性付款的全款到账；按揭付款首付到账不低于30%，二套房为50%；分期付款的首付款到账比照按揭付款最低比例执行，即支付30%。

4、《安徽省保障性住房建设和管理办法（试行）》将从11月1日起施行

安徽省住建厅近日表示《安徽省保障性住房建设和管理办法（试行）》将从11月1日起施行，这是安徽省首个关于保障房建设和管理的地方性规章，标志着从投资、保障、服务，到退出甚至追责等环节都进入了有法可依的新阶段。

私人能出租房屋作保障房

新办法所指的保障性住房，是为安徽省行政区域内城市和县人民政府所在地的镇（以下简称城镇）符合条件的住房保障对象提供的，具有保障性质的廉租住房、公共租赁住房。

保障性住房通过新建、改建、收购、租赁、捐赠等方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。

鼓励社会组织和个人将符合条件的自有住房向保障对象出租，或者捐赠住房作为保障性住房。

社会组织和个人捐赠住房作为保障性住房的，执行公益性捐赠涉及的税费减免政策。

承租人可购买保障房产权

政府投资建设的保障性住房，在确保保障性住房持有数量、满足保障需求的情况下，运营机构可以提出保障性住房出售计划，经本级人民政府批准后组织向承租人出售。

出售价格参照同时期同地段同品质商品住房价格确定，承租人可以购买全部产权，也可以购买部分产权。

购买保障性住房，自合同签订之日起未满5年的，不得自行转让承购住房；确需转让的，由运营机构按照购房原价并考虑住房折旧和物价水平因素等予以回购。

无故超6个月不住要退房

针对保障房的监督，新办法规定，如果承租人隐瞒、虚报或者伪造住房、人口、收入、财产状况，不符合承租条件的；转租、出借保障性住房的；无正当理由连续6个月以上未在保障性住房居住的，发生这些情形，都要退回承租的保障性住房，政府将停止发放住房租金补助。

购房人名单及其住房和收入状况需公示

申请人隐瞒、虚报或者伪造住房、人口、收入和财产状况，骗租、骗购保障性住房或者骗取住房租赁补贴的，5年内不受理其保障性住房申请，并处1000元以下罚款。

买房满5年可上市交易

对公众关心的保障房上市交易的问题，该办法明确，自合同签订之日起未满5年的，购买人不得自行转让承购住房；确需转让的，由运营机构按照购房原价并考虑住房折旧和物价水平因素等予以回购。

而自合同签订之日起满5年，购买人可申请取得全部产权或者上市交易。

取得全部产权的，应当按照同时期同地段同品质商品住房价格补交政府产权部分价款；上市交易的，按照产权比例享受交易收益，政府有优先购买权。

承购人转让保障性住房后，不得再次申请城镇住房保障。

5、安徽省政府出台土地节约集约利用意见

安徽省政府出台《关于进一步强化土地节约集约利用工作的意见》（以下称《意见》）明确提出，市、县政府对节约集约用地负总责，主要负责同志是第一责任人，首次将节约集约用地、耕地保护、依法用地等目标，纳入对市、县政府的目标管理考核及领导干部离任审计。

《意见》首次明确开发区新建工业项目用地准入门槛和单独供地标准，对国家级开发区固定资产投资额低于1亿元（省级低于6000万元）的单个工业项目，原则上不单独供地。

单宗土地出让金首次缴纳比例，不得低于全部价款的50%，分期缴纳的余款原则上1年内缴清。

《意见》更加突出土地管控和市场激励。

按照功能分类，首次对开发区用地构成、道路红线宽度、机动车道数量进行量化约束。

按照土地等级，差别化征收土地使用税，并确定最低税额。

根据各市多层标准化厂房建设计划，省政府按照容积率2.0折算用地计划指标单列下达。

对原有工业用地提高容积率的，不再增收土地出让金；对原有商业用地提高容积率的，按新的规划条件重新评估、按剩余年期补缴出让金；对经依法批准改变土地用途和规划条件的，重新评估后补缴出让金；经批准利用原有划拨土地开发建设的，补办出让手续并按照市场价补缴出让金。

二、市政动态

1、土地出让金1年内缴清批后超2年未征收将收回

为强化建设用地管理，安徽省近日出台多项提高拿地“门槛”举措，今后单宗土地出让金原则上1年内缴清，对新增建设用地依法批准后2年未征收地区，将收回农用地转用指标。

未来将严格实行建设用地“净地”出让。

出让的建设用地必须是土地权利清晰、安置补偿落实到位、无法律经济纠纷、土地开发利用规划条件明确、具备动工开发所必需条件的“净地”。

禁止“毛地”出让，禁止以不公开形式给特定对象特殊政策。

在土地价款征收管理上，明确规定，单宗土地出让金，首次缴纳比例不得低于全部价款的50%，分期缴纳的余款原则上1年内缴清，特殊项目（不含房地产项目）用地经批准最长不超过2年缴清。

对土地出让价款未全部缴纳的，不得发放土地使用证，不得按照土地出让金缴纳比例分割发证，不得以任何方式返还或者变相返还土地价款。

市、县国土资源管理部门应每季度将土地出让金缴纳情况在当地主要媒体和政府网站公布，接受社会监督。

同时还将强化土地批后监管。

新增建设用地依法批准后满9个月未实施征收的，安徽省国土资源管理部门要督促有关市、县人民政府限期征收；对超过2年未征收的，由省政府收回农用地转用指标。

市、县人民政府应及时依法供地，对前3年累计新增建设用地供地率低于50%的，暂停审批该市、县土地征收和农用地转用，并相应核减其下一年度用地计划指标。

政策解读：

此次提高拿地“门槛”政策的出台，将有助于防止开发商的土地投机和炒卖土地行为，同时也将降低批而未征、捂地圈地、低效用地等现象的发生率。

规范土地市场的正规化和合理化，保证拿地后房地产后期开发所出现的问题。

2、合肥规定没预售许可证不可变相卖房

新修订的《合肥市商品房预售资金监督管理暂行办法》（后文称《办法》）本月正式施行，新修订的《办法》对没有拿到预售许可证即卖房的，明确提出没收所得并处重罚。

这次《合肥市商品房预售资金监督管理暂行办法》属于5年到期的例行修订，但是相比2008年版本来说，增加了不少新的内容。

无预售许可证卖房所得将没收

变相提前卖房行为将被重罚，此前没有拿到预售许可证，许多楼盘进行认筹验资活动，或者是预存多少抵多少折扣的优惠，这类情况在合肥楼市中并不少见。

根据《办法》规定，以后这样的情况都不允许，没有取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售或者变相预售。

监管范围扩大到所有预售房屋

此前，所称的商品房预售款是针对市区范围内新开工的房地产开发项目，一般来说就是新建商品房。

新办法范围明显扩大，将包括住宅、商业、办公、工业厂房、车库、仓储及可预售的地下空间等房屋纳入预售资金监管范围。

这些房子在竣工验收前销售预支的定金、首付款以及后续付款等预购房款必须全部纳入监管。

另外《办法》也补充规定，若监管项目取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和《建设工程规划许可证（正本）》后，可以解除预售资金监管，并凭监管部门出具的通知书到监管银行办理手续。

监管资金拨付使用更为灵活

旧办法中专用账户内的商品房预收款除了5%的不可预见费用外，其他都有规定用途。

这次修订后的办法更为灵活，将监管专用账户内的商品房预售资金分为重点监管资金和一般监管资金。

重点监管资金是指监管项目达到竣工交付条件所需的工程建设费用，用于收买必须的建筑材料、设备及支付建设施工进度款；一般监管资金是指超过重点监管资金以外的资金。

重点监管资金除了工程建设费用总额外，还加20%的不可预见费组成。

这块资金由监管部门来核定是多少，拨付时需要材料比较详细。

当预售人使用一般监管资金时，仅需要提交资金拨付申请表即可。

3、合肥将对房企信用打分评级2014年1月1日起实行

根据合肥市房地产管理局印发的《房地产开发企业信用考评暂行办法》（以下称《办法》），从2014年1月1日起，该局将对房企信用情况进行“打分评级”并向社会公布。

此举有利于进一步规范房地产企业经营行为，为购房者决定购买行为提供重要参考，为业主维护合法权益添加一份保障。

根据《办法》，房地产开发企业信用信息分为基本信息、良好信用信息和不良信用信息三类。

房地产主管部门通过房企自报信息、房企相关主管单位信息、社会公众反映、媒体公开披露以及司法机关和纪检监察部门认定的信息等，比照同时制定的信息考评标准加以综合认定。

考评基本分为100分，实行加减分制，近三年无新开工建设项目的企业均以90分为基础分值。

信用考评记分期限从每年1月1日起至12月31日止;计分周期届满时，年度信用等级、综合评分等信用记录予以存档。

房地产开发企业信用考评结果在70分以下的，予以通报，不予推荐行业评先评优，企业主要负责人须接受约谈。

4、推动城市建设构建幸福人居779家房企扎根合肥

市房产局近日对我市房地产开发企业资质基本情况进行公示，目前在该局登记造册具备房地产开发企业资质的有779家。

市房产局公示的《合肥市房地产开发企业资质基本情况一览表》显示，目前779家在册具备房地产开发企业资质的企业中，具备一级资质的有4家，二级资质的有48家，三级资质的有24家，四级资质的有68家，暂定级别资质的有418家。

房地产开发企业资质是房地产开发企业参与房地产开发的必备条件，其资质级别与其注册资本、经营年限、开发业务量、工程质量、专业技术人才储备等密切相关，是行业资质、资历的重要凭证。

市房产局相关负责人介绍，我市企业中“暂定”级别为针对没有业务量、尚未评上级别的开发企业而设，以方便其进行房地产开发。

5、合肥曙光北路将改造为特色街变身为合肥的“田子坊”

今年下半年曙光北路已开始整体改造的前期工作，原有的废品收购站正逐步搬离，这条路将被打造成合肥的“田子坊”。

芜湖路街道相关工作人员表示，曙光北路沿街门面将整体承租，和周边的兰亭公寓小区的沿街铺面一起，打造一个文化创意产业的特色街，风格类似上海的“田子坊”。

而打造方案最晚将在明年年初基本确定。

6、“升级版迪士尼”滨湖落地总面积600多亩

被称为“升级版迪士尼”的合肥万达文化旅游城已经锁定“坐标”。

近日，总面积600多亩的滨湖新区“巨无霸”地块正式挂牌出让，并最终被大连万达商业地产和北京万达文化产业集团“接盘”。

这宗地正是万达文化旅游城所在地。

据了解，这宗地位于滨湖新区庐州大道以东、云谷路以南，发证面积为652.32亩，分为ABCDE五个地块。

该地块紧邻环湖北路和包河大道，地块参考总价为7.3321亿，竞买保证金1.5亿元。

对于这一地块，相关部门提出了较为严苛的接盘条件：

竞买人须为注册资本金在35亿元人民币以上的公司法人；竞买人在国内自持建筑面积超过100万平方米的购物中心（不含家具城、建材城、批发市场）；竞买人2012年度在文化产业领域（含电影发行、制作、放映等，不含拍卖行业）的总收入达到50亿元以上。

对此，业内人士纷纷猜测，这与拟在滨湖新区投资的万达文化旅游城项目符合度相当高。

据了解，今年5月，万达与合肥市政府签署协议，将在合肥建设大型文化旅游城。

规划有文化、旅游、商业、酒店、滨湖酒吧街五大内容，包括一个室内水上乐园、两个电影科技馆、40公顷室外主题公园、30公顷酒店区（1个五星级酒店、2个四星级酒店和3个三星级酒店），10万平方米的购物中心等，被称为是“升级版迪士尼”。

按照国土部门的要求，该地块须在签订出让合同后4个月内开工建设商业项目，并在2017年第一季度建成并开业。

该项目是合肥第一个文化旅游城项目，建成后将聚合文化旅游资源、提高产业发展层次，进一步提升合肥的城市品位和知名度。

7、安徽省绿色建筑方案出台鼓励开发商推出全装修房

合肥市民有望在市场上买到按自己下的“菜单”装修的新房，而不是毛坯房。

安徽省政府办公厅日前下发《安徽省绿色建筑行动实施方案》，我省将积极推行住宅全装修，鼓励新建住宅一次装修到位或“菜单式”装修，促进个性化装修和产业化装修相统一。

省城三成新建建筑后年“绿色”要达标

绿色建筑是在建筑的全寿命期内，最大限度地节约资源、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。

按照该方案，“十二五”期间，全省新建绿色建筑1000万平方米以上，创建100个绿色建筑示范项目和10个绿色生态示范城区。

到2015年末，全省20%的城镇新建建筑按绿色建筑标准设计建造，其中，合肥市达到30%。

到2017年末，全省30%的城镇新建建筑按绿色建筑标准设计建造。

自2014年起，合肥市保障性住房全部按绿色建筑标准设计、建造。

新建小区条件允许要使用太阳能

很多市民买房后，有条件装太阳能，却往往阻力重重。

对此，