买房注意事项精.docx

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买房注意事项精

90平方米省契税

凡购买90平方米及以下普通住房的均视为首次购房;对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税按总房款1%征收。

点评

一些收入不高的新人,结婚后会面临很多开支,比如两人的养老金、今后小孩的生活费等,因此房子不能占据全部费用。

可在金山、闽侯、五四北、城南、等板块多留意,这些片区既有别墅,也有中小户型,60平方米~90平方米的户型也较多。

购买带阁楼住宅可省阁楼契税

对于阁楼及地下室作出明确规定,在界定其是否为普通住房时,阁楼和地下室面积不计入,可以享受普通住房的相关政策。

如果一套住房总面积为170平,包含阁楼的30平,那么无论阁楼是否高于2.2米,交易时阁楼都忽略不计税费,只对140平以内的面积收取相关税费点评

丁克族买婚房,一般关注居住的舒适性,无论是楼盘的品质,还是小区的环境,抑或小区配套,都是他们在意的。

现在有的小区买房赠送同等面积的阁楼或地下室,但需要注意,阁楼和地下室面积只是不计契税,并不意味着不计单价,因此购买前需要搞清楚。

90平方米以下二手房交易费只花80元

根据各项减免措施,买一套90平方米以下二手普通住宅,无论房龄几年,都只需要花80元的打印费即可。

尤其是交易两年以上5年以下的二手房,省掉总房款7%~8%左右的费用。

点评

自从有了这套房子后,小两口结束了租房的漂泊生活,大可也一改以前大手大脚的毛病,越来越顾家了。

目前两人事业稳定,正计划孕育爱情的结晶。

买房前一年就关注公积金

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网友“太阳”:

多数人都知道用公积金贷款花费少,但是我买房时差一点就没用上公积金。

因为我的公积金在2006年3月份,即买房前半年因为调动工作出现过三个月的断档。

多亏我提前意识到了这个问题,主动到公积金管理中心把这三个月断档的费用补缴上了。

之后根据政策,即在公积金连续存足12月后,正确说是在第13个月贷款买了房子。

而跟我一起调动工作又同时买房的同事,却因为这三个月断档,无奈之下选择了商业贷款而多付出3万多元。

所以如果要买房,一定要提前一年仔细了解公积金贷款的事项,别白白浪费了银子。

买精装房注意把合同签细

网友“小朱”:

我和爱人对装修一窍不通,所以一致决定买精装房结婚。

尤其在听到销售人员介绍:

看到样板间什么样,现房就什么样,更坚定了我俩的信心。

结果去年11月交房时,床小了一号,变成1.8*1.5米,洗手间的全套设备品牌都和样板间不同,打的衣柜调了方向不能移动位置,使45平房子显得非常挤。

几次跟开发商调解未果,后来想到结婚是喜事,别找那么多不痛快我们就忍了。

奉劝大家,如果要买精装房,一定要注意跟开发商把合同条款签仔细,以保护自己的权益。

避免居住底层成遗憾

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网友“琪然”:

我原先住七楼,所以再买房时就发誓要告别运动似攀爬,因此坚决买了底层,尤其不能拒绝一楼那个面积跟屋子几乎一样大的花园。

可住进去之后才发现,离我想像中的伊甸园相差甚远。

屋外的树太密了,由于房间的进深比较大,达到了20米左右,比起楼上来,很影响采光,但不能因为这个让物业把树都砍了吧!

最愁人的是,去年夏天楼上装修,废品把下水管道堵了,物业没办法,不光把我家厕所,还有连接到后院4米多长的管道全刨了,整整用了一个星期才重新接好。

购买期房应注意法律问题安全领取房屋产权证

2012年02月12日12:

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期房在购买中面临中诸多法律风险,但由于期房价格便宜,因此对于众多购房人群来说,还是有着极大的诱惑力的,为了避免大家在购买期房中落入法律陷阱,律师在这里简要的进行必要的法律提示。

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一、仔细了解房地产开发商的相关资质及开发手续

对于购房者而言首先应对开发商的资质、资信和商品房开发的证件进行详细的调查了解,这至关重要。

必要的时候可以聘请专业的律师为您进行调查。

选择信誉高、实力强、业绩好的开发商可以降低购房者的购房风险。

其中,最重要的是要查看开发商是否“五证”齐全。

所谓的“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证、《商品房销售（预售许可证》。

只有以上五证齐全的购买风险才能降到最低。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。

购买房产时,购房人应尽量查看开发商开发房产手续的原件,因为复印件比较容易篡改或者伪造。

除此之外,常见的欺诈手段还有用一期项目手续卖二期商品房或用甲手续卖乙方商品房等;此外对购房者拟选购房屋进行无查封、无抵押、无预售的“三无”调查,以保证所购房屋转让的合法性。

二、注意楼盘宣传海报

大部分房地产公司在自己的楼盘尚未正式开盘便开始了宣传工作。

印制大量的楼盘广告广为发放,并严重的夸大其词,制造种种“亮点”以赚取人们的眼球,以期达到更好的宣传效果。

而购房者往往容易落入这样的“美丽”陷阱,掏出来一辈子的积蓄交给了开发商,到最后却得到了失望。

最高院的下列规定应该重视“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

”

三、重视“不可抗力”条款的约定

不可抗力问题《民法通则》第107条明确规定:

“因为不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的,不承担民事责任”。

一旦延期交房,开发商多以“不可抗力”为由推卸责任。

为防止这方面的损失,购房人在签约时,一定要对涉及到不可抗力的有关条款给予高度重视。

由于延期交房是商品房交易中的一个比较突出而又常见问题,为避免自身承担违约责任,开发商经常以不可抗力为借口,并将一些对于开发商而言常见的违约情形作为不可抗力的约定以此作为自身免责的事由。

为防止这方面的损失,购房人在签约时,一定要对涉及到不可抗力的有关条款给予高度重视。

不能让开发商为自己规避法律风险而损害了购房人的权益。

四、领取房屋产权证,才能做到万无一失

根据《物权法》第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

即房屋权属是以房产证为准的。

在期房纠纷中,很多是关于房屋产权证的发放期限的,根据《城市房屋权属登记管理办法》规定,登记机关是指房地产行政主管机关,登记机关在对申请人的申请进行审查后,凡权属清楚、产权来源齐全的,登房机关应在受理登记后即颁发房屋产权证。

也就是说,造成房屋产权证迟迟办不来的原因一都是般在于开发商,比如,开发手续不健全、欠缴土地出让金、程序有误等,一旦属于这种情况,购房人要提高警惕。

租满5年买公租房先存后贷款可享3.3%低利率

找专业的住房储蓄银行开户并签订住房储蓄合同,在一定期限内定期向账户里存钱,账户资金累积到了约定数量后就可以低利率获得贷款买房。

今后,公租房承租户租满5年想贷款买下房子,也可享受到这种流行于欧洲的低成本买房模式。

申请有啥条件?

1参与住房储蓄的市民必须是具备完全民事行为能力,并拥有良好资信。

2年龄也有限制,加上贷款年限不能超过国家法定退休年限后5年（男65岁,女60岁。

3必须提供还款能力证明,比如月收入证明、纳税证明、公积金缴纳情况等。

贷款如何办理?

1签住房储蓄合同并开立账户,定期向账户存入约定的资金。

2存款时间在两年以上并达到合同总额50%,可按3.3%利率贷款。

3存多少贷多少,比如约定是存20万,存款就必须达到10万。

需要车辆所有人的有关有效证件、机动车行驶证、机动车登记证书原件,非本地注册登记的车辆,在出示上述证件同时,还要带上车辆登记所在地、地市级环保部门出具的委托书。

据福州地区规定:

2005年7月1日之后在福州市登记注册的车辆（营运车除外,凭身份证、机动车登记证书与机动车行驶证,到市环保办事大厅等14个车辆环保标志核发点直接领取绿色环保标志。

车辆若是在此日期之前登记注册的,必须到年检站进行尾气排放检测,根据检测的结果发放相应的合格标志。

如果尾气排放不合格,不发放环保标志。

查询网站:

环保部网站（;机动车环保网站（www.vecc-各地联系电话:

福州市咨询电话:

0591-********、厦门市咨询电话:

0592-12369、泉州市咨询电话:

0595-********、三明市咨询电话:

0598-*******、莆田市咨询电话:

0594-*******、平潭咨询电话:

0591-********

厦等地楼市现开发商跑路专家:

购房前看5证

目前根据媒体的报道来看,除了长沙以外包括厦门、天津、成都、安徽等地方都出现了房地产所谓跑路的现象。

消费者在购房的时候怎么做,才能规避到将来有可能会面临的购房风险?

经济之声特约评论员、北京康达律师事务所合伙人张保军律师认为购买商品房的时候要看5证。

据经济之声《央广财经评论》报道,春节的余温还没有散去,长沙就再次出现了开发商跑路的事件。

近日,长沙市房产交易大楼聚集了40位河西麓山里佳园楼盘的业主,这些业主的房子不仅没有按期交房,有的业主还发现自己与开发商签订的合同是假的,已购房产都没有在房产部备案,也有业主发现自己的房子出现了一房两卖的现象,自己交过首付的房子,居然在几个月前就被别人买走了。

随着进一步的调查,我们发现麓山里佳园的开发商不是第一个"跑路"的。

长沙涉及开发商"跑路"的楼盘还有:

江滨家园、中央公馆、可可小城、湘江700等。

这些被涉及到的楼盘,在开发商"跑路"后,也经历着不同的命运:

有的成了烂尾楼,有的处于停工状态,有的却已经正常交付使用。

全国房地产经理人联盟副秘书长金承龙认为,"跑路"事件昭示了中小开发商已经遭遇资金断链的困局。

他提醒消费者,购房前一定要事先了解开发商的五证是否齐全,欠缺任何原证的都会使购房存有风险。

经济之声特约评论员、北京康达律师事务所合伙人张保军律师发表评论。

张保军:

这两年跑路的现象屡屡发生,这次长沙房地产开发商集体跑路与浙江民间借贷和鄂尔多斯跑路相比,相同的地方就是资金链出现断裂。

不同的地方是领域不同,这次长沙主要集中在房地产领域,房地产跑路,而浙江和鄂尔多斯市的跑路现象主要集中在生产加工企业,是非法集资引起的跑路现象。

跑路现象似乎存在蔓延趋势

这次长沙房地产商跑路不仅涉及到了整体的楼盘,还涉及到了购房合同作假一房两卖这种情况,侵犯了消费者的权益。

张保军:

目前根据媒体的报道来看,除了长沙以外包括厦门、天津、成都、安徽等地方都出现了房地产所谓跑路的现象,也就是说目前来看,在二三线城市中西部包括沿海地区,跑路现象存在一种蔓延的趋势。

如果消费者在购房的过程中,遇到了合同作假,一房两卖这种情况,对于如何维权,张律师一房二卖这是一种民事欺诈行为。

张保军:

对于一房二卖这是一种民事欺诈行为,假如说严重有可能构成刑事犯罪合同诈骗或者是诈骗罪,按照最高人民法院关于商品房买卖的司法解释的规定,对于一房二卖要区分情况,对于已经登记的,那么登记的权利有对抗其他第三人这样的权益。

假如说没有登记的买家,这时候可以要求解除合同或者说确认合同无效,要求退还已付的购房资金及利息,赔偿损失,并且还可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿。

面对这样的房地产企业开始出现的情况,监管部门是否也应当出台一些相关的规定,来处理应对包括未雨绸缪解决开发商跑路之后可能带来的一系列问题?

张律师建议政策应该有一些适当的这样的调整。

张保军:

我想这次开发商跑路现象频发,主要是由于近两年房地产市场的调控导致的,我想这里面从这两个方面来分析。

其实我有一个看法,第一个就是对于房地产的调控,我们政策应该有一些适当的这样的调整,比如说对于首套房贷,我们可以给予支持。

对于投资要有一定的限制,政策有这样一个比较精准的调控的方向。

第二点就是说房地产市场的宏观调控会导致这个行业进行大的调整,优胜劣汰,我觉得这是一个正常的经济发展规律,通过这种方式来淘汰那些资金实力差,信誉比较差,一些比较小的开发企业,适当的进行产业集中,有利于房地产市场健康发展。

我不认为现在有出台相关的所谓一些政策来怎么样来解决这个问题这样的必要性。

购买商品房的时候要看5证

消费者在购房的时候怎么做,才能规避到将来有可能会面临的购房风险?

张律师认为我们需要关注以下三点。

张保军:

我想我们目前的商品房销售主要是期房,预售,我们在购买商品房的时候要看5证,其中最主要的就是预售许可证,因为每个证都是按照顺序来发放的,只要有预售许可证其它前面那四个应该都是具备的,所以我们在购房房屋的时候一定要查看预售许可证,这是第一点。

第二点为了防止一房二卖,我们在准备要买某一栋房子的时候,最好去到建委或者相关的机构查一下这个房屋是否属于未出售的状态,以防止一房二卖这种情况出现。

还有一点购买者可以通过网络、媒体或者其它的渠道,来了解开发商本身的实力,他以往的项目开发情况以及诚信情况,以保证购买者的合法权益。

网友揭秘购房八大陷阱让你放心购好房

第一类:

虚假广告

设计精美的广告经常是吹得天花乱坠,很多购房人买某一个项目的欲望首先来源于房地产商的广告或展会上的沙盘。

“样板房”也耍花招,一些开发商利用样板房欺骗消费者,样板房质量、结构与实际所交房不符、装修中利用视觉误差、家具尺寸相对缩小等进行误导。

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应对:

购房者要仔细阅读购房合同中的内容,必要时还要把广告宣传的内容全部载入正式的合同中,这样才有保证。

第二类:

配套设施

开发商在销售项目时对今后的生活配套设施承诺得完美无缺,但购房者真正领取了住房钥匙准备入住时,会发现许多的承诺并不到位。

应对:

购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性,不为表面现象所迷惑。

如开发商提供免费交通车,能长期免费吗?

二是调查教育设施是否为教育行政部门所认可。

三是看周围是否有替换的配套设施。

假如缺乏上述措施,一旦开发商提供的配套设施不配套,麻烦就多了。

第三类:

内部认购

内部认购是房地产开发商不公开地预售商品房。

由于内部认购的商品房价格相对较低,从而吸引了许多买房者。

但一些内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的,其不受法律保护,购房者的权益也无法受到保障。

应对:

最好不要购买这类商品房。

至于想买低价房的业主或投资者,应选择信誉好、实力雄厚、具有市场品牌的楼盘。

第四类:

物业管理

开发商强迫业主接受其指定的物业管理公司的服务,损害业主的正当权益。

或在一段时间后偷偷更换物业管理公司,以次充好。

应对:

购房者在签订房屋买卖合同时,对指定的物业管理公司服务期限超出一年的应提出反对意见,因为这属于不合理的违反购房者意愿的附加条件。

第五类:

逃避债务

借破产逃债是许多公司常用的伎俩。

一些不负责任的企业常常将资产转移到另一项目中,或隐匿财产,抽逃资金,做假账造成破产的假象,搞假破产。

应对:

业主可尽量选择信誉好的开发商,要分清股东与公司的关系,同时,明察暗访项目公司的实际财产。

第六类:

乱收费

物业管理公司乱收费,通常表现在下列几方面:

1。

超出核准的价格收取管理费。

2。

擅自提高收费标准,赚取收费差价。

3。

擅自增加项目建设,而将费用分摊给业主。

应对:

业主应积极参与,选出为全体业主服务的业主委员会。

这样业主委员会可以挑选

信誉好的物业管理公司，或解除与信誉不好的物业管理公司之间的合同，并有权监督物业管理公司的行为。

购房者与地产销售商签订的购房合同会有空白的地方作为合同的补充条款，但如果双方没有补充条款，就应该注意合同的空白处别让开发商做了手脚。

预防购房陷阱应对：

购房者签订购房合同时，一定要耐心看完全文，遇到空白处应填上自己应有权益的内容。

如无需填写时，也应画上横线。

第八类：

房产证拖着不办有些业主买房时开发商承诺在三个月之内办理房产证，但有时好几年房产证依然没办下来。

几年来每次去找开发商，对方都有一套托词，用的最多的一句话就是“正在办理”。

应对：

购房时看商品房是否“五证”齐全。

即《国有土地使用权证》《建设用地规划许、可证》《建设工程规划许可证》《建设工程开工许可证》《商品房预（销售许可证》、、、。

若不齐全，消费者购买后则可能拿不到房产证，商品房质量也得不到保障。

据万家热线二手房可以房贷吗当然能贷款！

有几个条件：

1，房子全款房的话，首先得卖家同意啊！

贷款办下来整个流程得个把月，卖家不急用钱的话就好。

2，房子贷款房的话，卖家是没有房本的，先得给卖房做垫资赎楼（一般买家的首付款大于等于卖家银行欠款才做），完了卖家房本到手，卖家才能买卖房子，你再做贷款流程，贷款批下来，抵押登记···3，你自身的条件是否符合银行贷款条件。

比如是否稳定工作，收入能否偿还贷款，个人征信是否合规，年龄，房龄是否超出年限，社保纳税什么的，银行都要审核的···满足这些就好，有不好的地方可以找担保公司解决···买二手房能申请公积金贷款吗？

帮办：

市住房公积金管理中心称，凡在市住房公积金管理中心及县（市）区管理部建立公积金档案，连续按月足额正常缴存住房公积金6个月以上的，具有完全民事行为能力的职工，购买本市区域内自住住房时，均可申请住房公积金贷款。

购房人首先要向市住房公积金管理中心提出贷款申请，经过中心贷款初审、复审、审批后与中心签订公积金借款合同，之后办理担保初审、复审、与洛阳市住房置业担保公司签订担保合同，同时还要到市房管局办理抵押登记手续，再由担保公司出具担保声明后，受托银行便会发放贷款。

申请二手房贷款，需提供买卖双方及其配偶的身份证、户口簿、婚姻证明复印件3份，借款人及其配偶身份证复印件需多提供1份；借款人及其配偶需提供收入证明和住房公积金缴存明细；首付款收据复印件3份，买卖双方需在上面签字并加盖私章或按手印；过户前的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》复印件3份，过户后的《房屋所有权证》《国有土、地使用证》（或土地证过户受理单）复印件3份；《房地产买卖契约》原件4份；《房地产抵押

估价报告》原件3份；契税完税凭证复印件3份，借款人需在复印件上签字并加盖手印或私章；买卖双方中国银行卡复印件3份，需签字并加盖手印或私章确认；个人《住房公积金贷款申请表》1式2份；个人《住房公积金担保申请表》1份。