房地产开发项目规划报批.docx

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房地产开发项目规划报批

课程：

房地产开发项目规划报批

主持人：

我们今天上午的课程开始，昨天有三位领导讲了一些政策方面的问题，但是新政策调整之后，规划方面越来越重要，所以我们特别邀请北京市规划委员会综合处处长贾玉国女士为我们说一下关于规划报批程序的问题，让我们热烈欢迎。

大家好，今天我给大家主要是介绍城市规划管理的审批程序，也就是报批，我想今天给大家分这么四个部分进行交流，第一项我想给大家先介绍一下就是大家想了解的问题，有些同志可对我们的情况比较了解，有些可能不了解，我想先把大家需要了解的问题介绍一下，比如说规划委员会的机构，这个机构就是和大家报批相关的机构，然后随着机构的介绍，也可能就把申报的时间、地点一些申报所必备的要求给大家介绍一下，这个是我给大家介绍的第一个大项。

第二个就是向大家介绍一下规划的审批程序，这个我可能就会把老程序和新程序的一些衔接给大家介绍一下，第三个问题就是想给大家着重的讲一下规划的报批，第四个方面我想给大家在着重的介绍一下我们的交费，因为各个开发公司和设计单位都不清楚，所以交费的时候就出现了一些不必要的麻烦，最后我想给大家留一点时间进行答疑，在我介绍的过程中，如果有那些需要了解的，或者我没有讲清楚的，大家可以递小条子上来。

第一我给大家介绍一下情况，就是2000年成立了规划委以后，实际上就是原来规划局和城乡规划委员会的一种合并，现在这种规划委和大家建设项目报批有关系的有这么几个处室，一个就是城区处，郊区一处，郊区二处，交通处，市政处等等，这些处室的综合职能，想我待的这个综合处就是规划委的一个窗口，我们就是合法规划委员各阶段的审批成果，但是新的在上个月稍稍调整的时候，就是建筑名称的审核，建筑名称的命名放在综合处，我想后面在申报程序里面这个地名我就不多说，就是咱们建筑名称的命名一个很重要的工作，因为现在有一些建设单位不太了解这个情况，比如说我搞了一个小区，或者我搞了一个建筑我自己就命名了，比如我叫什么什么大厦，或者什么什么名称，然后我就进行了一些炒做，我也进行了宣传，我也打了广告，可能你要知道，如果你这个名字有重名的话，你的新闻炒做也好，广告也好都统统作废了。

因为前一段时间有一个建筑单位来找我，说我这个名字炒做了很长时间，业主也都来了，但是现在这个名字不能用，现在怎么办，我说你申报了没有，他说我不知道，那么今后建筑名称的命名都是在规委来做的，以后会放到各个区里的，所以一个项目的命名首先要取得区规划委的指导，另外一个就是现在我们规划名称的命名要进行公示，就是说你有三个名称你自己报上来，就是一旦你这个项目的名称上网公示了，你一定要密切注意它的动态，你想要哪个名称，你就要注意这个问题，你一定要这个得票率是最高的，前一段时间我们中关村有一个项目就是这样的，他有三个名字，就是他的老总在计算机前面看着，他觉得没有问题了，他下班走了，结果第二天早上一看他不想要的名字就一千多票，就是咱们的项目如果你真的炒做了，如果你的名字还没有重名你可以用的话，那么在网上公示的话，你一定要密切注意投票的情况。

所以这个问题我们应该引起注意，就是说你别前功尽弃，你前面投了很多的精力和财力，最后这个名字叫不成，这样就很麻烦，然后找我们来调整，这个不是很好调整的事情。

另外地名包括道路和桥梁的命名，这个和大家的关系都不大。

因为综合处是规委的窗口，所以我们的工作时间是全天的，现在我们接待的地点是在老楼的二楼，现在可能好一些，过几天可能会乱一点，因为规委想把我们的综合处做的好一点，需要装修一下，它早上是8：

30正式对外，中午到12点，这个收件，然后发件是1：

30到4：

30，因为我们每天收的支票和现金要在5点以前要交到银行，但是如果你取得审批结果是不收费的项目，那么你可以到5点，就是收费的项目就4：

30以前去取，这个主要就是说把综合处给大家介绍一下。

然后给大家介绍一下城区处，郊区一处和郊区二处，他们的工作只能是基本相同的，都是对规划建设项目的审批，建设用地的选址，但是他不同的地方就是管理的区域不同，城区处是对四个城区进行规划管理，郊区一处和郊区二处，我们就是从中轴线开始分，以东是一处，以西是二处，这个就是两个处分别管理的范围。

再有一个就是市政处和交通处，市政处是对市政工程的审批，交通处是对道路桥梁的审批，然后我们还有规划处和详规处，这里详规处是和大家接触比较多的，比如对控制性规划的管理中，我们要对他进行必要的调整，比如说高度的调整，地块的调整，那么都要经过详细规划处的审批，那么这些处室的对外接待时间和我们综合处是不一样的，他们是每星期二和星期四的上午，其他的时间如果我们有问题，需要向我们的经办人反映你要预约，因为我们的经办人他需要大量的内勤工作，比如它要去现场，我要审批一个规划意见书，要注意哪些意见，比如说法规规定规章，这些审批大大小小基本上是27、28项，那么我需要一项一项的审批，它需要大量的工作时间，所以他不可能全天对外，如果说有时间需要和他们沟通和他们说明情况的，请大家在星期二、星期四的上午，我们也是在老楼有接待的地点，这样就是我们的经办人接待建设单位，基本上我把这方面需要了解的情况就给大家介绍完了。

然后我给大家介绍一下什么叫立案，这个今天我给大家带来了两本书一个是白皮书，一个是黄皮书，白皮书就是申报的要求，黄皮书就是执行的法规的规定，随着时间的推移，我们这些规章规定确实需要修订了，但是在新的法规没有出台以前，这些法规还是我们审批的依据，我们这个立案就是你一个项目在规委进行了审批，那么首先规委就要给你立案，这个也是改革之后的做法，因为我们在95年以前没有这个做法，那么95年以后我们进行了审批制度的改革，那么我们为了方便建设单位我们又进行了一下调整，所以立案就是开始你这个项目从规划意见书的阶段，进到规委了，那么你的项目就叫立案了，你立案的项目就进入了规委的规划审批程序，那么进入了审批程序以后如果说你申报的这个建设项目符合总体规划，符合控规的要求，那规委就在规定的时间内发给你规划的审批成果，有些可能立案以后，由于那些方面还不能满足规划的审批，那么我们会发你一个要你满足了哪一些条件以后，你再来申报，还有一个就是根本不符合总体规划，或者说根本不符合控规，那么我们就发你一个不同意的规划审批意见，就是说立案以后，同意的，有条件同意的，和根本不同意的，我要发给你们不同的审批意见，原来我们就是同意不同意，现在这些都有了，现在我们有A、B、C三个版本，A就是我同意你，B就是我有条件的同意你，C就是我根本就不同意你，所以随着我们改革的不断深入我们的规划管理也是要求越来越高了，也体现了为建设单位服务的宗旨。

那么立案以后就是哪些项目需要报批大家都很清楚了，那么就是在城市规划区域内的所有的建设项目都要报批，那么说了什么叫建设项目，这个大家也知道，就是所有的新建，改建、扩建、翻建，市政工程，人防工程，还有像构筑物，城市雕塑，广告设施，还有重要大街的改造，重要大街两侧的外装修都是需要申报的，像这些如果说我还没有说到了，大家可以看白皮书，这个简介基本上我就给大家介绍完了。

如果说大家还不清楚的，咱们可以在课间时间进行交流，可是计划部门的审批，和计划任务的分类我就不多了，因为大家知道，我们由于最近改革，计划这一块今年我们还是走的计划大本，明年我们就采取备案制了，这个计委怎么做我也不太清楚，所以我就讲咱们现行的，另外计委还会给大家讲一下，以后会成立一个项目投资申报中心，这个工作也在进行中，可能大家也都知道，现在中关村现在已经开始了一站式办公，其他的项目市政府也准备一站式办公，但是这个项目什么时候实施我也不太清楚。

就是说真的按照市政府的将来成立项目投资审批中心，那么就是说这些12个相关部门，它应该把他的法规和规定统统放在审批的平台上，然后规委就根据他提供的情况进行审批，比如说古树我这个网上有了，周围也没古树，就没有必要通过园林部门的审批了。

第一个部分就介绍完了，下面我就给大家讲一个审批程序，目前来说，规委执行的是四道审批程序，一个是规划意见书，一个是规划设计方案，一个是建设用地规划许可证，一个是建设工程规划许可证，那么在介绍这个以前，我给大家说一下因为现在还有很多同志说，我们这个已经是有要点了，这个就是在95年我们改革以前，我们有6道程序的审批，我们原来有一个规划要点，有一个规划设计条件，有一个规划方案的审批，还有一个选址，还是建设工程许可证，还要建设用地许可证，这回我们是把这6个合并成了4个，但是就是原来的6道也好，现在的4道也好，我们都没有把建设项目选址意见函纳入审批程序，因为当时没有那么多单位，主要是计委向我们发这个建设地址意见函，后来改革了以后，市政府要求充分的为施工单位着想，提高工作效率，所以我们就把这个征求地质意见函纳入了规划书，这个就是为了北京城市发展的需要，所以我说这个就是希望大家能给我们的工作给予理解和支持。

现在我们的规划意见书里面就包括了我们过去的要点，包括了我们过去的选址意见书，包括了我们过去的规划设计条件，我们现在的这个规划意见书是一个一箭三发的意见书，他是一个三合一的审批程序，又是一个审批成果，现在的规划意见书囊括了过去的规划要点，所给你的规划意见，囊括了你过去选址意见通知书，还有规划条件所给你的条件，就是说你现在可以拿这个规划意见书到计划部门申请立项，你也可以拿这个规划意见书到设计部门去联系设计工作，你也可以去土地部门去征求土地部门的意见，同时如果说你是需要新征占地进行工程的项目，那么你拿着规划意见书就可以到计委给你正式立项，所以说我们这个规划意见书它是有一箭三发的作用，因此在33号文实施以后，过期的规划意见书我们就不再办理延期，以前是可以办理延期的，现在我们不办了。

我们再一个就是规划方案的审批，刚才我说了规划意见书的审批是28个工作日，规划方案的审批是处级审批的我们就是17个工作日，如果是需要委批的我们就是30个工作日，这个规划方案的审批我们分居住建筑，非居住建筑来进行审批，这个规划方案的审批里面有的就是第一次申报，有的是第一次申报以后发出了修改意见，再修改意见的指导下进行了方案的调整第二次申报，有的规划方案它是在控规调整以后才进行申报，所以这块它有三个情况，然后咱们就是一个建设用地许可证的申报，这个建设用地规划许可证作为我们现在来说，我们把这个审批叫为核准类，就是说规划意见书，规划设计方案这个都是审批类，规划建设用地许可证和建设工程许可证我们都作为核准类，就是我发了规划意见书以后，我审定方案通过了，我办建设用地办工程这个就是时间的问题了，应该说在规划上不会有什么太大了问题，就是符合规划，所以说这两个审批，是需要13个工作日。

然后我们还有市政工程，市政工程的审批和建设工程是相对应的，但是市政工程的审批它有大量的工作是在体外运行的，因为我们做的市政它供电局做了，它热力公司做了，我们都是和工程配套的一些小市政，所以这个我就不和大家过多的说了，大家看看书就可以了。

还有一个就是大家问过了，就是说初步设计审查这一块，这个初步设计的审查一般都是国家投资的，所以咱们房地产开发这一块都是国家投资的或者利用国债的工程，一般都不属于这一块的，所以这个大家知道一下就可以了，和大家的工作关系不大，现在我主要就是说把这个程序给大家说一下。

下面就说咱们如何申报，咱们这个白皮书里面一些具体要求都有了，我想再给大家有一些事情重点强调一下，我这有一本书，我这本书可能就更细一些，这本书是就是要求咱们即公开以后，这个就是监察局要求各个行政审批部门要给它备的一本书，但是这个书它写的比较细，比如说我们的规划审批表他要求怎么填写的内容，比如说你申报一个规划意见书，规委要从哪些方面进行审查，所以这个也是大家想了解的，就是说我申报了一个规划意见你会不会同意我，你为什么同意我和你为什么不同意我，我自己心里要弄一个明白，所以今年年底明年年初，我们把这个重新的编一下，比如说需要建设单位了解的，我们再给它编一个小册子出来，另外一个由于最近一些政策的变化，我们把一些工作的衔接还有执行政策的规定我们也给大家编一本书出来，所以现在我基本上是照这本书给大家说的，这个是我们给监察局备案的，这个白皮书上基本上都有的，现在我给大家介绍一下就是规划意见书的申报，这个规划意见书的申报是分两种情况，一个就是需要新征占用地建设的项目，一个就是在你自有用地上进行建设，那么如果说你是需要新征占地来申报规划意见书，那么你们可以看一下白皮书的第23页，就是说你要申报各个阶段的审批，那么每个阶段的审批你都要领一张建设项目规律审批的申报表，就是说每个表你只能报一次，这个申报表你可以到规委去领，另外你可以复印，另外你可以从网上下载，那么网址就是北京规划委的字头，这个申报表就是请大家在填写的时候首先要阅读一下，现在我给大家介绍规划意见书的申报，所以我就说，规划意见书的申报那么建设单位这个好办，建设单位我们后面有一个要求，就是你一定要写你的全称，或者写你的法定简称，比如说北京市规划委员会，你可以写成北京市规划委，因为这个是法定简称，现在我们的建设单位随便写，如果这个写进了计算机以后你很难改了，因为后面的一系列工作都是这个名称，所以希望大家注意这个问题，一定要写它的全称或者是法定简称，因为这个申报项目的名称你自己来填，就是你想申报什么项目，你就填什么项目，你想申报建设规模是多少，你就填多少，你想在哪个地方建，你就在申报项目地址填写你想建项目的地址，这个都是你自己来填，这个没有特殊的要求，因为这个时候你还没有立项，所以你怎么填都可以。

这个设计单位在申报规划意见书的可以不填，因为这个时候有些项目还没有找到设计人，如果你找的设计单位了你也可以填，这个就是可填可不填，这个申报内容刚才我和大家说了，如果你是申报意见书，你就在这个上面划对勾就可以了，后面的申报要求，就是你需要有那些文件和图纸，这个具体的我和大家再说一下，这里有一个建设单位用地申请，及建设项目情况和选址要求说明，这个大家问我，说这个我怎么写，因为我也没搞房地产的时候，我真的不知道怎么写，这个就是说你根据你的实际需要去写，尤其你新征占地的项目，你一定要写清楚，你的项目是个什么项目，你对环保有哪些要求，你对交通有哪些要求，那就是说你想什么要求，你一定要在你的选址意见书里面写的一清二楚，不要漏项，如果你漏项了就涉及到审查人员对你这个项目的考虑，尤其你有特殊考虑的项目，一定要写清楚。

另外就是拟建工程方案图，后来我们考虑规范，我们就要求有正式的设计单位来画，后来我们想，如果这个项目如果不批，你这个也麻烦，所以这个就是要求你把你的想法就是在你的平面图上反映出来，再一个就是要2000分1或者是500分1的地形图，以前我们申报的时候是需要4张，现在我们是计算机工作了，所以只要一张地形图就可以了，就是把你拟建的范围用铅笔画出来就可以了，但是远郊区县的还是要求你报3张图纸，因为我们的计算机还没有那么详细。

那么现在33号文实施以后，那么今后我们可能有计划单位发的征求意见函，还有土地利用中心发的建设地点征询意见函，还有像拆迁办他也可以发这个征询地点意见函，现在我们的开发单位如果是做危改的项目，那么你在这个征询意见函里要做大量的工作，现在我们是4321的项目，4就是你危房改造的范围，你危房情况是什么样的，第二你要了解清楚，就是这个范围内的老百姓对于这个危房改造的态度是什么，第三就是你危房改造范围内有没有文物，第四你还要了解一下你危房改造范围内有没有名贵古树，这4个方面的情况你要了解清楚了。

3就是你要作出你这个危房改造的规划方案，你还要作出你危房改造的经济技术指标，另外你还要作出你危房改造的实施方案，就是你怎么实施，你准备几年内能完成。

2就是说不光是规划审批，而且我们要听专家的意见，就是你要把专家请来听意见。

1就是规划意见书，所以如果是危房改造的项目，所以大家在申报规划意见书以前，要做这些工作，否则我们没办法受理和审批。

下面给大家介绍一下有土地使用权的单位来申报规划意见书，它和新征占地不一样在哪，就是你得有一个证明，证明这块用地你是有使用权的，那么这个你有使用权你可能有几个可能，你可能有建设用地使用证，你可以有国土使用证，你也可能有集体使用证，甚至有的单位就是说我从解放就在这块，我什么证都没办过，但是我所有的房屋我有房屋产权证，也可以，这块用地都是有使用权的单位都可以申报，现在我们很多房地产开发公司，可能拿的规划意见是土地使用权单位，就是土地方来申报的规划意见书，但是33号文以后，现在再把开发商的名字加进去，加不进去了，不像以前了，7月1号以前因为土地可以协议转让，如果是7月1号以前，比如说我现在手里有一个一建公司它搞一个基建工程，它有规划意见书，那么现在在7月1号以后，它一建工程入股某一个房地产开发公司，现在我要是把我的规划意见书加上某某房地产开发公司，现在这个工作我们一直在讨论做还是不做，因为大家知道，原来咱们发了一个三委一局的文件，后来就是为了实施33号文件，这个变成了三委两局，就是监察局也加上来了，就是这个土地招投标和建委的招投标差不多，从目前来说，我们规委是严格的按照33号文件来进行工作的，这个规划意见书的申报，我给大家说一下，如果说是需要新征占地进行建设的，只要是计委在7月1号以前发过建设用地选址意见书征询意见函的我们现在还是在受理，原来我们讲是不收了，我们也给市政府打了一个报告，因为大家严格执行33号文，后来又开了一个协调会，所以大家还有7月1号以前的意见函现在还可以按照常规进行申报，但是如果计委在7月1号以前，没有加入投资方只有用地方的，这个以后怎么加，我们规委是不给加了，所以我们发规划意见书的时候都加了对经营型的怎么办。

还有就是自有用地上的建设，那么有一些项目，其他的都一样，现在有一些问题就是在你的拟建说明里面你到底要干什么，你是说就是有了规划用地许可证，我也有了国有土地使用证，我无非就是想在我使用权的范围内进行添建和改建，如果不是这样，希望大家把这个意见说明填写清楚，我上次就说了这个问题，就是北图例子，北图是一个老单位，现在它为它的使用方便，它要搞一个停车场，这个就是要找交通管理部门进行审批，那么就是说你没有规划用地许可证，你也没有国土使用证，你先到规划局去，然后它就写了一个东西，它就说我要在这个地上搞停车场，我不搞建筑，他就来规委申报了，然后我们说停车场就不用报了，但是它说交管部门要这个征询意见，后来我们就给报进来了，后来我们的同志一看，就同意该地块作为停车场使用，后来他就拿到了这个规划意见，后来他到了房地局以后，房地局说没有办法给你做这个意见书，后来他又找到我们规委来了，就说为什么不给我们这个意见书，我们就说当初你也没有要求这个，后来我就让他重新写一个征询意见书，后来在3天里把这个问题解决了，这个就是说明我们写这个情况说明书的时候，一定要把你的情况写清楚，如果这个例子说这个是历史遗留下来的，你补办一个用地许可证，这个问题就解决了，所以就是说咱们的说明书是很重要的，一定要写清楚，所以希望这个问题大家重视一下。

我想大家可能对这个规划意见书申报进去以后，什么样的情况我就能批，什么样的情况我报进去就批不了，我想借今天的机会再给大家介绍一下，比如说我规划意见书的审批，我的标准是什么，比如你申请的这个用地的性质首先要符合城市的整体规划，另外你拟建建筑的高度要符合城市的控制性详细规划，因为现在咱们也知道，这个规划分现状保护区等等，那么你申报的项目必须要符合这个控制性的详细规划高度性的要求，如果你拟建的建筑是居住建筑的话，那么你要和相邻的建筑满足日照建筑的要求，如果你的建筑是在山边上你就要考虑洪水、泥石流等等对你建筑的影响，还有就是容积率的问题，这个就是你要在规划许可的范围内，如果你超出了这个范围你就很难得到审批，再一个就是拟建建筑的密度要符合规划的要求，绿化要符合条例的要求，如果你拟建的建筑和城市道路相邻的，你还要推后建设，如果你的建筑是位于文化保护区范围的，你在形式色彩上要符合要求，如果您申报的项目，是在没有编制控制性详细规划的范围内，如果你申报的建设项目还没有控制性详细规划你就不能报，你就要等控制性详细规划审批回来以后才可以做，这个控制性详细规划现在有的建设单位由于他自己的需要他也可以委托，这个就是说没有编制，就是说你即使报上来了，也是B本，就是有条件的同意，那我也不能说你行还是不行，就是说详细规划了以后开始申报，这些你都可以看一下书。

在座的如果说咱们的老总比较多，你们应该很同情和了解你们部下工作的艰辛，因为一个项目的前期是非常艰苦的，有的时候我们也和他们开玩笑，说你一个项目你有前期部，你有销售部，那么销售部是硕果累累，如果没有前期的辛苦你就没有销售的丰硕成果。

如果咱们在座的就是直接跑前期的同志们，那么你们就是更加紧的努力，希望不久的将来，在咱们审批平台建立以后，可能大家会减少一些这方面的艰辛。

规划意见书就是主要审批这么多方面，那么我们如果是新征占地的规划意见书，我们不仅经办人要给你审查，然后主管处长、副处长要审查，然后要主管主任审查才能签发出来，这个大家要注意的就是28个工作日，有可能你的资料不全，现状不清，可能还要一些必要的延期，这个延期情况不是很多，所以就是在立案的时候，一定要和我们的规划管理同志保持联系，充分的阐明自己的观点和要求，这些都符合了以后，那么就可以进行审批，发出审批成果，建设单位就可以按照咱们的立案表上规定的时间，到我们的发件大厅领取你的审批结果。

这里要和大家说一下，就是我们在得到受理以后，综合处发给我们的立案表是有受理人的名章的，这张立案表是我们领取规划审批成果的依据，复印件是不得领取的，因为以前合作单位比较多，你领走了我领走了大家矛盾很多，所以现在我们就是谁申报谁领取，因为你申报的时候有建设单位的公章，所以请大家把立案表保留好。

但是这个时候我和大家再说一句，如果你这个项目申报了受理了，那就没有问题了，你就有申报表了，如果你这个项目去申报的时候我们的工作人员没有受理你的申报要求，那么这个时候你要问清他为什么没有受理，而且我们的工作人员也义务向你讲清不受理的原因，所以就是说不管是我们公司的领导者还是我们直接的工作者，就是当你的申报没有被受理的时候，你一定要求柜台的工作人员给你讲清不受理的原因是什么，你需要补齐的材料是什么，你需要补齐的图纸是什么，你图纸上哪些问题不符合申报的要求，严格的讲，那我不受理的时候我都要和你说的清清楚楚，而且这个不能受理的申报要到我们主管副处长备案，所以请大家注意这个问题，所以有的时候说不行，不行就走了，下次你再来还不行，所以最后受损害的还是咱们建设单位自己，所以这一点也给大家介绍一下。

规划意见书主要就是这几个方面，基本上就给大家介绍完了。

就是规划意见如何申报，规划意见审批的标准是什么，规划意见书的审批时限是28个工作日。

领取规划意见书的时候是要交费的，至于收费标准我一会和大家讲。

下面我给大家介绍一下规划设计方案的审批，这个不是说每一个工程都必须这样做的，但是大部分工程是需要的，因为刚才我给大家介绍一下规划的审批程序，规划的审批程序是有4道，可是实际的实施过程中，我们执行的4、3、2程序，我想在这讲可能给大家的印象深一点，如果你这个项目申报是在自有使用权的土地上进行建设，而且你的建设项目又不大，那么有可能在我们核发规划意见书的时候就告诉你，你可以直接申报规划建设许可证，如果你需要征占地进行建设，但是你这个项目也不大，那么我们就说你可以直接来领取建设工程规划许可证和建设用地规划许可证，所以我们执行的程序是4、3、2程序，就是有的项目我要执行4道程序我一条都不能少，作为我们开发项目来说基本上4道程序是要有的，但是我给大家介绍这个4、3、2就是有时候有的程序就是用2道程序就可以了，我们的白皮书上有，大家可以看一下。

下面我给大家介绍一下规划设计方案的审批，这个设计方案的审批我们分为居住建筑和非居住建筑，要进行分别的申报，我们设计方案的审批一个就是要计划部门批准的项目建议书，就是说计划部门已经正式立项了，再一个就是规划意见书和规划意见书的附图，这个我们可以用复印件，再一个我们要求以现状地形图为底图的方案平面图，