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办理购房贷款
个人购买二手房贷款信息来源：
厦门房产网发布日期：
2007-7-20
个人购买二手房贷款
个人购买二手房贷款是指我行向借款人发放的用于购买各种类型二手房的人民币贷款。
贷款对象：
年满十八周岁、有完全民事行为能力的自然人，不限厦门户口。
贷款条件：
1、年满十八周岁以上、有完全民事行为能力；
2、具有正当职业及个人住房委托贷款全称是个人住房担保委托贷款，它是指住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。
住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款，一方面是它的利率低;另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款。
但是由于住房公积金贷款和商业贷款的利息相差1%有余，因而目前无论是投资者还是购房自住的老百姓都比较偏向于选择住房公积金贷款购买住房。
稳定的收入，信誉良好，具备足够的贷款偿还能力；
3、所购房产手续齐全、产权清晰、交易手续合法，买卖双方已达成书面协议；
4、本行要求的其他条件。
贷款金额、期限：
个人购买二手房贷款额度最高不超过经银行认可的房屋价格的70%；贷款期限最长不超过15年，具体按以下情况掌握：
1.房产建成年份在5年以内的（含5年）贷款成数最高7成，贷款年限最长15年；
2.房产建成年份在5-10年的（含10年）贷款成数最高6成，贷款年限最长10年；
3.房产建成年份在10-15年的（含15年）贷款成数最高5成，贷款年限最长10年；
4.房产建成年份在15-20年的（含20年）贷款成数最高5成，贷款年限最长5年；
贷款利率：
5年以下（含5年）月利率3.975‰，5年以上月利率4.20‰。
贷款程序：
1、买卖双方签署交易合同；
2、提出申请，提交有关资料，包括：
（1）借款申请书；
（2）双方合法有效的身份证明、户口本、婚姻证明原件及复印件；（3）交易房产的权利证书及财产共有人同意抵押声明；（4）买受人职业及收入证明。
3、银行对申请人提交的资料进行审查、核实，委托评估机构对交易房产进行价值评估；
4、银行确认交易房产的价值；
5、签署借款合同、担保合同、抵押合同，审批贷款；
6、办理抵押登记、领取他项权证、房屋保险（指定交通银行厦门分为第一保险受益人）；
7、发放贷款；
8、按照合同约定按期偿还贷款本息，
9、贷款本息结清，注销抵押登记、变更保险第一受益人
个人商铺贷款
个人商铺贷款指贷款人向借款人发放的用于租赁、购置商铺的人民币贷款。
贷款对象：
持有工商行政管理机关核发的非法人营业执照的个体户、合伙人企业和个人独资企业或个人。
贷款条件：
1、年满18周岁，具有完全民事行为能力；
2、有合法的有效居住身份；；
3、有稳定的收入和还本付息的能力；
4、资信良好，且能提供贷款人认可的财产抵押、质押或保证；
5、所购置、租赁的商铺必须为现房；
6、贷款人规定的其他条件。
贷款金额、期限、利率：
1、贷款额度：
个人商铺贷款最高额度不得超过借款人购置、租赁商铺所需资金总额的60%。
（1）以贷款人认可的质押方式申请贷款的，贷款最高额不得超过质物价值的90%；
（2）以可设定抵押权的房产作为抵押物的，贷款最高额不得超过贷款人认可的抵押物价值的60%，如作抵押物的商铺为二手房，贷款最高额不得超过经贷款人认可的抵押物价值50%；
（3）以第三方保证方式申请贷款的（银行、保险公司除外），贷款额不得超过租赁、购置商铺所需资金总额的50%；
（4）由保险公司提供履约保证保险的，或由贷款人认可的担保公司提供保证担保的，贷款最高额不得超过购置或租赁商铺所需资金总额的60%。
2、贷款期限：
用于购置商铺自用的，贷款期限最长不超过10年，一般为5年。
用于租赁商铺的，贷款期限最长不超过5年，且不得延长贷款期限。
3、贷款利率：
按照中国人民银行规定的同期贷款利率执行，目前月利率为：
5年以下（含5年）月利率4.425‰，5年以上月利率4.800‰。
。
贷款程序：
1、借款申请人填写《交通银行个人商铺贷款申请表》，并提交下列资料：
（1）借款人及其配偶的有效身份证件和收入证明；
（2）购置租赁商铺协议；
（3）首期付款证明；
（4）贷款人认可的以抵、质押物或第三方保证；
（5）贷款人要求提供的其他资料；
2、贷款人调查、核实、审批贷款；
3、签订借款合同及担保合同、办理抵押登记和保险手续，贷款人为保险第一受益人；
4、发放贷款；
5、按照合同约定偿还贷款本息；
6、贷款本息结清，注销抵押登记、变更保险第一受益人。
个人住房贷款
个人住房贷款是我行向借款人发放的用于购买我行指定房地产开发商出售的住房的人民币贷款。
贷款条件：
１、年满18周岁，具有完全民事行为能力；
２、具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
３、具有购买住房的合同、协议或意向书；
４、具有所购房屋售价20％以上的自有资金作为购房首期付款；
５、同意以所购房屋的价值全额作贷款抵押并由出售该房屋的开发商提供连带责任保证或提供本行认可的担保方式；
６、必须办理房屋财产保险，明确本行为第一受益人，全额质押的或者由住房置业担保公司提供全程担保的除外；
７、本行认为必要的其他条件。
贷款额度：
个人住房贷款额度最高为购房总价款的80%。
具体按以下情况掌握：
1、以国库券、金融债券、国家重点建设债券、本行出具的存单及其他本行认可的有价证券质押，或其他银行、保险公司提供连带责任保证的，贷款额最高不得超过质物价值的90%；
2、以可设定抵押权的房产作为抵押物的，贷款最高额不得超过经我行认可的抵押物价值的70%，以可设定抵押权的"一手房"（即所购新商品房的产权证未经房产交易中心过户）抵押的，贷款最高额不得超过经我行认可的抵押物价值的80%；
3、以第三方保证方式申请贷款的（银行、保险公司除外）贷款最高额不得超过购房总价款的60%；
4、由保险公司提供履约保证保险的，或有住房置业担保公司提供保证担保的，贷款最高额不得超过购房总价款的80%。
贷款期限：
个人住房贷款期限最长可达30年。
贷款利率：
个人住房贷款利率根据中国人民银行的规定利率执行，当前个人住房贷款月利率是：
期限5年以下（含5年）月利率3.975‰，5年以上月利率4.20‰。
贷款程序：
1、贷款申请：
购房人到我行申请按揭贷款，申请时须提供下列资料：
（1）借款申请书；
（2）借款人及配偶的有效身份证件、结婚证明原件及复印件；
（3）有关借款人本人及其家庭稳定经济收入的证明（收入来源单位出）；
（4）经房管局预售部门登记备案的购房合同；
（5）首付款证明；
（6）财产共有人同意抵押的书面证明；
（7）我行要求的其他资料。
2、我行调查、审批；
3、我行借款人签订借款合同，与担保人签订担保合同；
4、办理抵押登记，全额质押的不需此手续；
5、办理房屋保险（全额质押及住房置业担保公司担保的不需此手续），保险单明确我行为第一受益人；
6、发放贷款，上述手续办理完毕后，我行根据借款合同约定将贷款发放于购房人的活期储蓄专户上，当天将贷款划至开发商帐户上；
7、按合同约定归还贷款本息；
8、贷款全部归还后，注销抵押登记，办理保险单转让
还款方式
还本付息方式
住房按揭（含二手房）或商铺贷款的还本付息方式分为等额本息法和等额本金法两种，按月还款。
一、等额本息法
二、等额本金法
每月偿还贷本息金额=每月还本额+每期付息额
每月还本额=贷款金额÷还款月数（期数）
每月付息额=（贷款本金-已归还本金累计额）×月利率
购二手房贷款可以不需要中介公司出面，只要自己办理。
申请二手房贷款需提交材料
1.购房人需提供的资料：
（1）有效身份证明、户口簿
（2）收入证明（除单位收入证明外，还可选择提供存款证明、有价证券、其他房地产证明及其他收入证明等）
（3）首付款凭证
（4）买卖双方签订的《房屋买卖合同》
（5）《二手房抵押贷款申请表》
采用完全抵押的贷款方式和阶段性担保加抵押的贷款方式中过户后向我行申请贷款的，还需提供房屋产权证明资料。
2.售房人需提供的资料：
（1）售房人（含共有人）身份证
（2）所售房屋的产权证明文件
（3）如房屋已出租，须提供租户放弃优先购买权的证明文件
（4）售房人为法人的，须提供有效的企业法人营业执照、法定代表人证明书等有关文件（若所转让房产为国有资产，还须提供国有资产管理部门同意转让的证明文件）
（5）所售房屋为涉案类房产的须提供法院函件，用于房产可拍卖确认
采用完全抵押的贷款方式和阶段性担保加抵押的贷款方式中过户后向我行申请贷款的，可以不提供售房人的资料。
3.除上述资料外，还需提供银行规定的其他资料。
申请人需与银行签署的文件
（1）《银行二手房抵押贷款申请表》
（2）《个人住房抵押借款合同》
（3）《借款借据》
（4）律师事务所提供的相关法律文件：
包括共有人同意出售证明、承诺书、谈话记录等
（5）《个人住房贷款房屋财产保险投保单》
贷款买二手房省钱有妙招
北京市民李先生是工薪一族，为了方便上班及出行，他把目光投向价格相对较低的二手房。
经过精挑细选，他选中了一套二手房，可是对于应该选择哪种房贷品种，李先生却不是很了解。
与李先生相似，很多购买二手房的消费者也存在相同困惑。
为了给购房者提供一些理财参考，记者就此采访了京城房产中介的有关负责人。
记者发现，贷款购买新房时，只能选择与个人住房委托贷款全称是个人住房担保委托贷款，它是指住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。
住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款，一方面是它的利率低;另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款。
但是由于住房公积金贷款和商业贷款的利息相差1%有余，因而目前无论是投资者还是购房自住的老百姓都比较偏向于选择住房公积金贷款购买住房。
开发商所销售的项目有贷款合作的银行，也就是说，贷款银行已经确定不能更改；而二手房贷款则不同，可以选择不同的银行、不同的房贷产品。
如何才能找到与自身状况契合的房贷产品？
接受记者采访的业内人士指出，房贷可操作点主要包括还款方式和利率品种的选择两方面。
北京链家地产市场总监金育松说，目前还款方式分五种，即月供（等额本息、等额本金）、双周供、还款自由行（按双月、按季度）、宽限期还款、等额递增。
每一种还款方式都是根据客户月收入状况设计的，可归纳为收入固定与不固定两种情况。
金育松建议说，收入固定且未来预期较好，可选择月供，其中，等额本息月还款额固定，便于理财；等额本金初期还款较多，但可减少利息及后期压力，各银行都可选择；对于收入固定且收入较高的购房者，选择双周供还款方式更合适，因为双周供相当于一年偿还13个月的月供，还款压力较大，但可节省时间及利息。
北京信一天房产中介市场部负责人罗煜举例子说，以一笔50万元30年的按揭贷款为例，按基准利率6.12%计算，采用双周供还款可以比按月等额还款法节省利息115186元，节省比例高达19.42%，缩短还款期64个月。
对于收入不固定的购房者，金育松建议选择还款自由行、等额递增、宽限期还款这三种方式，比如在贷款初期收入较少，但预期未来收入增加，可选择等额递增还款法。
罗煜建议购房者还可以选择利息支出少、优势相对商业贷款明显的公积金贷款方式。
他举例子说，张先生购买了一套总价60万元的房子，若通过商业贷款年限为20年，月均还款2111.4元，20年付款总额506736元，支付利息总额高达206736元；而同样是年限20年的公积金贷款，月均还款1912.5元，20年总还款459000元，支付利息总额159000元。
相比于商业贷款，其每月能少支付198.5元月供，20年共节省利息支出近47736元。
购房小常识
当我们购房时，无论期房还是现房，首先考虑的应该是社区的大环境，这个问题至关重要，而且涉及很多方面。
怎样才算一个成熟的社区呢？
社区环境
包括交通通达度、商业繁华度、自然景观、人文环境、城市规划质量，以及该区域所在的城市功能性质成为大户型的消费群体关注的重点。
而对于前四点则更是细致谨慎。
合理规划
小区的建设平面布局、功能布局、空间布局是否方便实用、合理性如何；布局是否美观大方；是否具有独特性、艺术性等成为大户型消费群体关注个性生活的焦点。
户型美观
首先考虑是否方正实用、室内空间功能分区是否合理等；其次判断朝向，以有利于室内采光和景观为原则；其三，户型结合是否有利于通自然风、采自然光。
这是健康生活的基点，也是舒适生活的保证。
设施配套齐全
小区及周边区域内的商业、娱乐、饮食、休闲设施配套是关键，还应考虑学校、邮局、银行、医院等。
小区配套程度应结合小区外的设施综合评价要求；因为很多购房者是有一定经济基础、社会基础及家庭基础的成功人士，关注配套设施，成为关爱家人生活的一个真实写照。
发展商信誉
这主要是考虑到合同的履约、产品质量承诺兑现以及开发商合约外行为是否符合业主基本利益。
对于济南来说，很多品牌地产都开发了大规模、高质量的项目，这也成为产品质量和信誉的有力保证。
专业物业管理
物业管理公司的能力、品质和道德决定了居住小区的综合环境质量。
优秀的物业管理，可以成为楼盘保值升值的有利砝码，不但可以提升楼盘的品质，更能保证住户的生活质量；
和谐社区文化
决定于两个方面：
一是物质环境，二是人文环境，人文环境主要将决定未来的主流居住体的综合文化素质。
这也成为越来越多的购房者关注的焦点。
一个优秀的社区文化，可以填补生活中的一些匮乏，得到对生活更多的思考。
考察完社区的大环境，接下来大家和我一起进入社区，看一下住宅的结构形式、住宅的开间、进深、层高、净高；及好户型的房子标准等等。
商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般分为以下三种形式：
⑴砖混结构
指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。
通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。
⑵砖木结构
指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。
⑶钢筋混凝土结构
指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。
这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。
住宅的开间
指住宅的宽度。
砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：
2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。
住宅的进深
指住宅的实际长度。
砖混结构住宅建筑的进深常用参数：
3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。
为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。
住宅的层高
指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。
砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：
2.6米、2.7米、2.8米。
住宅的净高
指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
净高和层高的关系可以用公式来表示：
净高=层高-楼板厚度
商品住宅的开间、进深和层高，是确定住宅价格的重要因素。
如果住宅的尺寸越大，建筑工艺相应就越复杂，所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。
当然人们居住的空间会有所增大，但房价就会更高。
因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。
以上这些只是一般标准，好户型的房子应是什么样的？
房型是住宅的基本要素之一，是是否具备良好的采光、通风，这对人体健康和环境卫生起着重要的作用，因此它是住宅设计是否合理、是否成功的一个重要标志。
房型的另一个基本要素是，每套住宅卧室和使用面积在10平方米以上的起居室（厅）均应直接采光，且至少应有一间卧室或起居室（厅）具有良好的朝向，能直接获得日照，一般为南向，南偏东或南偏西不可大于45度。
住宅应有良好的自然通风，即应有在相对外墙上开窗所形成的穿堂风或相邻外墙上开窗所形成的转角通风，对单朝向的套型必须有通风措施。
按照我国的饮食习惯，煎炒烹炸时产生的油烟对人体十分有害，因此厨房应有直接对外的采光、通风窗（包括开向天井的窗）。
另外，卫生间应设有直接采光、通风窗，考虑到建筑平面设计的灵活性和可能性，对无通风窗的卫生间规定应设置出屋顶管道，并合理安排进风和排风管道。
房地产商都说自己的楼盘建筑容积率低、建筑密度小、绿化率高，了解了三者的定义，就容易鉴别真伪了。
建筑容积率
指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
建筑密度
即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
绿化率
指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
购买婚房五大提醒
拥有一套自己的爱巢，营造一个属于两个人的空间，是每一对即将步入婚姻殿堂年轻人的梦想。
据有关统计资料显示，今年约有12万对新人登记结婚，婚房已成为本市住宅市场中重要的刚性需求之一。
业内人士认为，一般年轻人参加工作时间不长，大多数人手中的积蓄不多，所以购买婚房主要在总价预算、交通、配套、房型、教育设施等方面多加考虑。
购房前先做好功课
日前，由一家开发商举办的“理性购房有奖问答活动”引起了不少年轻人的关注。
该活动策划人认为，购房者首先应该关注的是楼盘外部环境，如周边有无污染，有无常年吵闹的场所，所处位置交通状况，生活配套是否成熟等。
其次，楼盘的规划也很重要，在选购中，应该首先确认各种规划指标，如项目总建筑面积、绿化率、容积率、建筑密度、车位及各种配套设施等。
购买婚房五大提醒
购房是很多家庭最大的投资，大多数年轻人是初次置业，对此，业内人士作五方面提醒：
一、正确估量可支配收入
买房要根据需要和支付能力综合考虑，先考虑支付得起的楼宇，再考虑喜欢的楼宇，要计算一下家庭的平均月收入，包括利息收入及各种补贴。
买房前最好保留两部分的资金，一是家庭的日常开支，二是用于医疗保险及预防意外灾害的预备资金。
通过仔细核查，计算出个人或家庭的净资产，这才是可随时支配的自由款项。
这样能够保证购房准确把握自身实力和购房方向。
二、选择适宜的房价面积
在对个人资产做完认真估量后，就要挑选品质好、价钱又不高的住宅。
目前市场上可供选择的商品房比较多，房价通常高低不等，这会造成使购房者无从入手。
其实，房价受到市场和成本制约，购房者可根据实际购买力，参照房价的成本和市场构成因素，最终决定适宜自己的房价水平。
购买商品房是一个家庭的大宗消费，而房屋面积的大小又直接关系到房屋的售价，因此，购买每一平方米都要精打细算。
三、算清购房各项税费
税费的缴纳在购买房产时占有相当的比重和相当重要的位置，因此了解税费项目种类及缴纳的方式对买房者来说很有必要。
其中比较重要的几个税项有契税、房地产交易费等。
建议购房者在计算个人住房贷款时，最好同时计算相关的税费支出。
四、考量物业各类费用
物业管理公司管理服务费的高低直接与管理服务对象、内容及其业务量有关，通常按照不同档次根据住房的建筑面积以每平方米收取。
商品房一旦售出之后，购房人就要开始负担一切房屋的开支，如房屋的修缮、水、电、取暖、电梯、保安等等费用，如果对这些开支如果未加考虑或考虑不足，买房后就有可能造成后悔。
与其他费用不同，购买商品房入住后需要缴纳的物业管理费一直是伴随房子终身的，需要购房人在购买前了解清楚不同楼盘物业管理的收费标准，以做到心中有数。
五、做好装修费用预算
若购买了毛坯商品房，就应该考虑到装修费用，因为这是购买房子之后的最大一笔消费。
装修费用应与首期款一起考虑，应提前考虑适当的房屋装修款项。
生活必需的设施还需要一些初装费用，如开通管道煤气、有线电视、宽带等。
另外，购置适当的家具、家用电器等物品也是新居预算所必须考虑的。
教你七绝招买房不赔钱
1.银行是风向标
近一年媒体经常在争论房地产市场是否存在“泡沫”，房价是高是低？
这个问题还是留着经济学家们去讨论好了。
作为买房自住或投资者大可不必管什么收入房价比，也没有必要管空置率怎样算。
普通买房人看市场的方法很简单，那就是看银行对买房贷款的态度，银行手松，说明市场看好；银行手紧，说明市场风险加大。
银行的态度比专家的话真实、准确，可信度更高。
2.参考平均价格
经常听一些人讲平均价格下跌，是因为某类房子增多，并不说明房屋价格真的降了。
持这种观点的人只说对了问题的表面，却忽略了平均价格反映的真正内涵。
某类房子增多代表着市场的需求，更反映着政府的政策导向。
便宜房子增多，受影响首当其冲的一定是高价房。
3.买涨不买落
房地产投资和其他投资一样，不要认为自己能摸到市场的价格底线。
如果不是为了急住，当房价一路下跌时还是持币观望一下好，宁愿市场开始走高时买不到最低价，也不要有抄底心理。
4.学会“抓住机会”
要在房地产市场上赚钱，同其他市场一样，有时也要善于“抓机会”。
如果一个能把楼盖完的房地产商搞“内部认购”，因为手续还没办完，所以便宜，您愿不愿尝试一下呢？
一个房子有预售许可证，土地使用证没有办下来，您敢不敢买呢？
同时要学会买预期，比如知道哪有一条方便的路要建或哪里会与地铁站相邻，不是等房子建好了再买，而最好是在它动工之前买。
5.选最便宜的买
不同的商人，有不同的营销手法，贵的房子并不一定就是好房子。
有些发展商希望薄利多销，通过价格竞争占领市场，有的发展商则将价格定得较高，认为卖50%就能得到通过薄利多销卖90%的效果，他们宁愿卖50%。
因此，买房人选择房子时，如果是“不求最好，只求最廉”的话，买同一地区品质差不多的房子中价格最低的，相对抗跌力要更强一些。
6.算算养房成本
“买房子就是买生活”的口号已宣传了好多年，更有一些专家主张买小社区，认为小社区更可彰显个性，但我认为买房就是买房，社区越大，使用和维护成本越低。
因为，买了房子不等于您可以免费享用社区所有设施和服务。
会所、地下车库这些您用的时候都得花钱；大堂越豪华、公共设施越多，您所付出的费用越多；一个楼门里的户数越少，您要摊的电梯费用就越多，养房的费用，买房时不能不考虑。
7.满足需求就好
因为人们的从众心理、跟风习惯，会使某个楼盘或某个地区人气越来越旺，价格也就顺势越卖越贵。
贵到一定程度，就要小心自己别在房地产上也被“套牢”！
毕竟风水轮流转，永远的旺是不可能的。
所以，想和买房自住的朋友讲一句，满足自己的需求就是最好的房子，买房前定好自己的目标，多比多看，入住后则不比较、不计较，心理上的平衡比任何物质上的享受都重要。
购房实用技巧
购房付款方式
目前通常的购房付款方式有分期付款和一次性付款。
分期付款方式可以减轻购房人支付钱款的压力，使普通收入者购房成为可能也可活跃房地产市场，加速住宅的开发建设。
但是由于我国在商品房销售中，银行为购房人提供贷款（也就是通常所说的\\\"按揭\\\"）还不具有普遍性，因此我国现行的购房分期付款与国际通行的购房分期付款概念还有差距，一次性付款也就非常普遍。
分期付款与一次付款比较，其短处是，由于分期付款的利息是付款延期越长，利率越高，因此房款额加在一起会高于一次性付款的金额。
不过，如果我们将通货膨胀和个人收入增长率及支付能力综合起来比较，分期付
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