城市进入总报告.docx
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城市进入总报告
2016-2017年楼市：
南昌潜力机会最大，呼和浩特风险最大
2015年，在房地产及其相关货币信贷政策的有利推动下，房地产市场迎来了温和复苏。
但分化进一步加剧，不同地域房地产市场的冷热不均，一线和个别二三线城市成交量大幅增长，带来了房价涨幅非常大，与此同时，大部分三四线城市还在为去库存而奋斗；不同细分产品市场的盈亏情况也不同，与住宅物业相比，大部分商业物业盈利更加艰难；不同房企的盈利能力也表现出巨大的差异，强者恒强，大部分中小开发房企利润连年下滑，很多正在被迫转型，且行业总体盈利能力也在逐步下滑。
虽然行业起起伏伏，我们相信，未来十年左右，中国房地产市场整体上仍有较大的发展空间，但市场呈短周期波动。
短期来看，识别哪些城市商品住宅短期需求潜力大，面对进一步“分化”的全国商品住宅市场，这种识别能力显得更为重要！
对于各类房地产投资者来说，尤其开发企业，判断和甄别不同地区投资前景、机遇和风险，具有重大价值。
同时，鉴于房地产短周期的波动性，即便是城市基本面最好的一线城市，也存在着不同年份投资时机好坏的区别。
据此，我们针对大中型房企重点布局的35个重点城市，做系统性研究，以期预判每个年度不同城市的投资风险度。
本报告为《2016年中国35城房地产短周期风险识别系统》总报告。
一、35城房地产短周期风险评价指标体系
近几年，诸多研究机构和开发企业，都在对于中国不同城市房地产投资的前景和风险，进行分析和研究，因为这对于在全国多城进行布局的开发企业的决策非常重要。
当前，市场上流行的同类报告，各有优劣之处。
相较而言，我们研究的出发点更加独特：
虽然也关注一个城市的中长期发展前景和机遇，但将研判的重点放在未来一年不同城市的市场风险。
也即，从房地产短周期的角度，研究不同城市房地产市场波动的风险程度。
这对于房企拿地的现实指导意义和价值，非常之大。
比如，绝大部分此类报告，都会把四个一线城市列为投资前景最好、风险最低的城市，从中长期来看确实如此。
但从房地产短周期的角度分析，我们并不这么认为。
为了去芜存精，提高指标的精准性，我们精选了影响未来一年市场的核心指标，包括市场需求、市场供应、市场供求、房价偏离度等4个一级指标，以及16个二级指标。
并根据各指标对城市房地产市场的影响程度，予以权重赋值。
其中，市场需求的相关指标为反向指标，其余为正向指标。
第一步，对16个二级指标进行标准化；第二步，将二级指标与权重相乘得到4个一级指标；第三步，将4个一级指标与权重相乘得到初步综合指标；第四步，根据35城房地产生命周期情况与我院资深专家的经验，对初步综合指标进行微调，最终得出综合数值。
表12016年中国35城房地产短周期风险识别系统指标体系
市场需求
近五年常住人口复合增长率
反向指标
2014年常住人口增长率
反向指标
2014年外来人口占比
反向指标
2015年小学生入学规模增长率
反向指标
2015年大学生在校人数增长率
反向指标
近五年GDP增长率
反向指标
创新经济综合指标
反向指标
2015年城镇居民人均可支配收入增速
反向指标
市场供应
2015年住宅存货同比增幅
正向指标
过去三年房企购地总量相比之前三年增幅
正向指标
过去三年商品房用地成交建筑面积相比之前三年增幅
正向指标
2015年房屋新开工面积增幅
正向指标
市场供求
2015年商品住宅供求比
正向指标
2015年商品住宅现货存销比
正向指标
2015年商品房期货存销比
正向指标
房价偏离
2015年房价收入比偏离度
正向指标
本报告35个重点城市包括4个直辖市：
北京、上海、天津和重庆；15个副省级城市：
哈尔滨、长春、沈阳、济南、南京、杭州、广州、武汉、成都、西安、大连、青岛、宁波、厦门、深圳，其中深圳、宁波、青岛、厦门、大连属于计划单列市；16个地级市：
石家庄、郑州、南昌、太原、乌鲁木齐、呼和浩特、长沙、贵阳、昆明、西宁、兰州、银川、南宁、福州、海口、合肥。
二、2016年35城房地产短周期风险识别一级指标分析
（一）市场需求
我们将需求分成三大层面，从人口面、经济面和财富面，对影响商品住宅需求的核心因素进行较为系统的梳理。
在计算排名的过程中，将人口面、经济面、财富面的多项指标分别设以一定的权重。
具体来看，重点选取近五年常住人口复合增长率、2014年常住人口增长率、2014年外来人口占比、2015年小学生入学规模增长率和2015年大学生在校人数增长率等作为人口层面的一些核心指标；选取近五年GDP增长率、创新经济综合指标作为经济层面的核心指标；选取2015年城镇居民人均可支配收入增速作为财富（收入）层面核心指标。
通过标准化、德尔菲法和加权平均等方式方法，综合测算出未来1-3年，或者说是中短期，35城住宅需求潜力的排序。
其中排名越高的城市，说明市场需求潜力较高，企业进入风险较小。
（注意：
这里指代需求增长率，而非需求规模，数值仅体现不同城市间需求增长态势的相对强弱）
从整体排名上看，35城之间的住房需求潜力分化比较明显。
排名第一的乌鲁木齐，人口面、经济面、财富面皆比较强。
排名第二的深圳，主要得益于外来人口占比高、小学生入学规模增长快、创新经济指数高。
宁波主要受2015年在校大学生的异动大增的拉动，存在高估现象。
贵阳GDP增速、人均收入增速、小学生增速比较明显。
排名倒数第一的大连，主要是经济增速、创新经济指标、收入增幅太弱。
排名倒数第二的呼和浩特，收入增速、小学生增速、创新经济较弱。
排名倒数第三的长春，人口增速、经济增速、创新经济、收入增速、皆较弱，突出反映了东北地区现状。
图12016年全国35个重点城市住房需求潜力综合指标排名
数据来源：
易居研究院、统计局
（二）市场供应
主要从35个城市的商品住宅库存规模及变化（现货）、企业购置土地面积规模及变化（期货）、商品房用地成交规模及变化（期货）、房屋新开工面积规模及变化（准期货）等因素，对各城未来住宅供应情况进行对比研究。
其中得分越高的城市，说明市场供应压力越大，企业进入风险越大。
近两年35城住宅库存整体呈现高位盘整并逐步下降的态势，主要是2015年随着楼市政策的逐步宽松，市场开始复苏。
特别是2015年年底中央提出去库存任务后，陆续出台了一系列相关配套政策，各地也积极配合落实，今年以来去库存效果得以明显体现。
虽然市场整体有所好转，但由于城市分化严重，多数库存较高的三四线城市土地供应和房屋新开工暂停或放缓，也导致35城整体新房供应依旧放缓。
因此，按照从拿地到开工、再到形成新房供应的一般周期判断，预计未来一年（2016年下半年和2017年上半年），新房供应仍将减少，住宅库存压力进一步缓解。
同时，随着2016年以来降房贷首付比例、调降房产交易税费等一系列力度更大的政策出台，楼市进一步趋于活跃。
全国楼市分化突出，深圳、上海等一线城市和合肥、厦门等个别二线城市的楼市由于过于火爆而陆续收紧了政策，而其他二三四线城市受制于高库存，仍在积极出台其他刺激政策。
另外，值得关注的是，少数热点城市正在加快土地供应，而高库存城市则限制土地供应，这也就意味着未来一两年，前者的新房供应量将增加，而后者新房供应可能减少。
从综合排名看，兰州、太原、海口排名最靠前，显示这些城市供应压力有所加大，其中兰州主要是土地成交量增幅明显，太原则是商品住宅库存及新开工量增幅较高，海口则是近几年企业购地量增加明显，房屋新开工量也快速上升。
石家庄、沈阳、大连排名较为靠后，沈阳和大连主要是受制于经济环境，市场需求不足，楼市去化压力大导致近几年土地供应有所放缓，石家庄则是近几年土地供应明显减少。
因此，预计这些城市，今年乃至明年的楼盘供应量都将明显少于前几年。
图22016年全国35个重点城市商品房供应综合指标排名
数据来源：
易居研究院、统计局、CRIC
（三）市场供求
主要从35个城市的商品住宅供求关系、商品住宅现货存销比、商品房期货存销比等指标入手，通过标准化和加权平均等方式，预判和比较未来一年35城市场的供求压力。
得分越高，市场供求关系越失衡，供大于求越明显，去化压力越大，这类城市风险越高。
反之，则市场供不求应，供求压力较小，楼市表现较强，这类城市风险较小，或者说机会较大。
从综合排名来看，呼和浩特、海口、乌鲁木齐排名最靠前，此类城市供大于求的情况比较突出，2016年房价难以强势。
南京、合肥、南昌排名较为靠后，主要是此类城市供应规模不算太大，市场去化能力相对较强。
供求基本平衡，当然也有部分城市供不应求，2016年房价比较强势。
图32016年全国35个重点城市商品房供求压力综合指标排名
数据来源：
易居研究院、CRIC
（四）房价偏离
价值规律是商品经济的基本规律,价格围绕价值上下波动是价值规律作用的表现形式。
资产价格同样存在类似规律：
总是呈波动状态，上涨之后，多会回落；上涨幅度越大，回落幅度越大。
商品住宅是一种商品，同时也具有一定资产品属性，并非像股票那样纯属资产品，而且房价变化的黏性较大，我们的研究发现：
从短周期波动来看，过去十年我国有些城市的房价同样存在“上涨时涨幅较大，下跌时跌幅较大”的现象。
因此，我们创造性的导入了房价收入比偏离度，这在国内同类报告中属于研究方式与指标设置的创新。
我们依据全国35城2015年的房价收入比偏离度，和近两年这些地区房价收入比偏离度的变化水平，分别按照一定权重进行量化处理，得出2015年全国35城房价收入比偏离度综合排行榜。
得分越高，房价偏离越大，市场风险越大。
反之，则风险越小。
透过2015年全国35个大中城市房价收入比偏离度综合排名，我们对未来一年35城房价，有如下四方面判断：
其一，房价收入比偏离度在0轴线以上，也就是偏离度属于正区间的城市有23个，说明这些地区2015年房价收入比高于历史均衡值，或者相比2014年偏离度有所扩大，说明区域房价偏高；处在偏离度负区间的城市有10个，其2015年房价收入比低于历史均衡值，或者相比2014年偏离度有所缩小，说明这些地区房价相对平稳，部分城市甚至依旧偏冷。
处在偏离度正区间的城市数量大于负区间的城市，说明2015年全国房地产市场呈现“回暖”和“区域分化”双重特征。
其二，偏离度综合排名靠前的城市，如深圳、上海、厦门，尤其是深圳和上海在2015年成为全国楼市龙头，率先反弹，房地产市场热度较高。
但是我们认为在未来一年（2016年下半年-2017年上半年），由于承载了过大的上涨压力，三市楼市可能出现高位盘整、甚至略有下跌的走势，尤其是深圳，2016第二季度深圳楼市已经出现成交量下滑的迹象，未来一年，房价很可能出现回调。
其三，偏离度综合排名靠后的城市，如乌鲁木齐、西宁和沈阳三地，在2015年全国楼市复苏的背景下，房价水平进一步走低，甚至明显低于历史合理值，这类地区的房价没有大跌空间了。
但是这类地区房地产市场供大于求，未来一年，仍需继续去库存，房价大涨的可能性很小，很可能跟随全国房地产市场大势走出稳中有升的态势。
图42015年全国35个重点城市房价收入比偏离度综合指标排名
数据来源：
易居研究院、统计局
三、2016年35城房地产短周期风险评价结果
综合市场需求、市场供应、市场供求、房价偏离等4个一级指标，通过数据标准化及德尔菲法赋予权重，最后得出2016年35个城市房地产短周期风险综合指标得分。
得分越高的城市，说明2016年市场偏弱，房价反弹驱动力弱，房企或个人投资的风险度偏大，机会度偏小。
与之相反，得分越低的城市，2016年风险相对较小，房价反弹驱动力强，房企或个人投资的风险度较小，或者说机会度较大。
图52016年全国35个重点城市房地产短周期风险评价综合指标排名
数据来源：
易居研究院、统计局、CRIC
综合得分排名前五位的城市：
呼和浩特、海口、太原、兰州、长春。
这几个城市的共同点在于供求失衡，市场供应明显大于需求，预计未来一年这类城市整体复苏会较为缓慢，如何有效地刺激需求，消化市场库存，将成为这几个城市共同面对的楼市重要任务。
其中呼和浩特2015年商品住宅现货存销比位居35个城市之首，达到27个月，说明目前该城市市场库存去化压力相对较大，房价上涨空间相对较小；海口则是商品住宅现货存销比排在35个城市中的第三位，达到20个月；太原则是2015年商品房期货存销比排在35个城市中的第二位，预计未来一年新增楼盘较多，去库存周期较长。
综合得分排名后五位的城市：
南昌、广州、郑州、杭州、宁波。
这几个城市除了广州外，其余均为二线城市。
这几个城市的共同点在于市场需求较旺盛，供应规模和压力相对较小。
其中杭州作为东部及重点二线城市，经历几年低迷之后，过去一年库存持续下滑，去化周期已降至6个月左右的偏低位；宁波与杭州有类似之处，但略弱于杭州；郑州、南昌作为本省的单核城市，基本面较强，需求旺盛，库存消化周期持续处于偏低位，房价仍有继续上涨空间；广州作为一线城市，2015年以来房价明显弱于京沪深，由于城市基本面较强，未来半年至一年，房价存在继续补涨空间，不过也应警惕广州政策随其他三市收紧的风险，一旦收紧，则投资价值将随之降低。
根据35城房地产短周期风险评价综合指标得分，我们列出2016年35城风险度排名，主要指代2016年下半年至2017年上半年的市场风险程度。
需要说明的是，这里的风险度数值仅仅代表35城之间的相对比较概念，并非意味着排名第一的呼和浩特具有百分百的风险，也并不代表排名最后的南昌没有任何风险。
表22016年全国35个重点城市房地产短周期风险度排名
1
呼和浩特
100%
19
北京
%
2
海口
%
20
厦门
%
3
太原
%
21
昆明
%
4
兰州
%
22
贵阳
%
5
长春
%
23
福州
%
6
西安
%
24
石家庄
%
7
大连
%
25
济南
%
8
重庆
%
26
成都
%
9
南宁
%
27
上海
%
10
西宁
%
28
南京
%
11
天津
%
29
合肥
%
12
沈阳
%
30
武汉
%
13
银川
%
31
宁波
%
14
哈尔滨
%
32
杭州
%
15
乌鲁木齐
%
33
郑州
%
16
深圳
%
34
广州
%
17
长沙
%
35
南昌
0%
18
青岛
%
数据来源：
易居研究院、统计局、CRIC
本报告由上海易居房地产研究院副院长杨红旭指导、研究员朱光执笔撰写。
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