贵溪大酒店建筑工程项目可行性研究.docx

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贵溪大酒店建筑工程项目可行性研究

年级：

2012级

班级：

07121209

小组成员姓名及学号：

吴海铭2012213930

成绩：

时间：

2014年12月

第一章项目总论

第二章市场调查及需求预测

第三章建设条件

第四章工程规划设计方案

第五章投资估算

第六章项目实施进度计划

第七章资金筹措及用款计划

第八章经济分析

第九章结论

第一章项目总论

1.项目概要

1.1.1项目名称

本项目暂定名称为贵溪大酒店。

1.1.2项目承办单位

本项目由红星房地产开发集团有限公司开发承办。

公司董事长为吴董，总经理为张总，本项目由谭总经理总负责。

1.1.3项目主管部门

本项目行政主管部门为鹰潭市贵溪区人民政府，鹰潭市建委及其它房地产开发项目管理的有关部门，项目投资经营主体为酒店房地产开发有限公司。

1.1.4项目拟建地点

本项目建设用地位鹰潭市东南，鹰潭市贵溪区四立村与白田村交界地段。

该建设场地属鹰潭市贵溪区管辖。

1.1.5项目用地概况

本项目建设用地面积为50.31公顷，部分为耕地,部分为荒地。

场地内有零星农用蔬菜大棚,场地基本平整,自然坡度为0.20-0.30%。

1.1.6项目可行性研究概况

本项目可行性研究由红星房地产开发有限公司及建筑设计院共同承担。

可行性研究的依据为国家现行工程规划建设法规及规范、计划开发土地的合同及权证文件。

拟建场地基础技术资料，市场调查资料，政府有关主管部门指令，批准文件以及国家相关的法律法规。

可行性研究的主要内容包括：

投资开发项目的工程建设方案、开发总投资估算、市场调查结果及分析、投资效益分析等诸多方面研究，并得出此次投资开发项目是否可行的研究结论。

1.2项目背景

1.2.1项目提出背景

本项目为红星房地产开发项目中的一项。

市、区两级政府按照“十七大”指出“努力使全体人民学有所教，劳有所得，病有所医，老有所养。

”的精神和鹰潭市及贵溪区经济发展的需要，市，区两级政府决定委托红星房地产开发有限公司建设大型以老年公寓为中心的综合居住社区。

该项目目前已完成土地征购，现在进入项目策划及前期工作。

鉴于市区两级政府尽早开工的要求，目前基建项目已进入项目立项审批，工程详细规划设计等项工作，整个项目计划2008年初开工建设，五年内全部完成并交付使用。

1.2.2承建投资方式

本项目由红星房地产公司独家承担投资风险，独家筹措资金开发建设。

投资方式全部为现金投入，资金筹措通过自有资金投入，银行信贷及商品房屋预售三条渠道解决。

1.2.3承建单位背景

集团下设红星房地产开发公司、红星建筑安装工程公司、红星物业管理有限责任公司、红星农牧林综合开发有限责任公司及贵溪宾馆有限责任公司。

红星集团注册资本金为人民币￥2亿元，年可完成房地产开发建设投资额为人民币￥3亿元。

年开发及施工能力为100万平方米。

第二章市场调查及需求预测

1.鹰潭市房地产形势

1.1经济适用房情况

经济适用房建设力度加大，1-9月鹰潭市在房地产开发投资中，经济适用房投资增长迅速，比重加大，完成投资36778万元，比上年增长287.5%，占商品住宅投资的比重为7.56%，比上年提高了4.02个百分点，是鹰潭市历史上对经济适用房投资最多的一年。

1-9月经济适用房施工面积为114.38万平方米，与上年同比增长196.6%；占住宅施工面积的13.85%，比上年提高3.59个百分点。

在施工面积中新开工面积6.36万平方米，与上年同比下降58.4%；竣工面积14.53万平方米，与上年同比增长69.54%。

1-9月，鹰潭市经济适用房实际销售面积1.45万平方米，与上年同比下降78.86％；（去年重点解决旧城区拆迁改造安置用房量大），空置一年以上面积0.95万平方米，与上年同比下降了48.9％。

1.2房地产开发投资情况

1.2.1完成投资情况

1-9月鹰潭市完成房地产开发投资63.1亿，比去年同期增长65.18%，比上月增长61%。

其中，商品房建设投资48.68亿元，占完成房地产开发投资的77.15％，比去年同期增长76.3%；

1.2.2投资用途构成

1-9月，鹰潭市房地产投资构成为：

住宅48.68亿元，占房地产投资的77.14%，比去年同期增加6.93个百分点；办公楼2.31亿元，占房地产投资的3.66%；商业营业用房9.81亿元，占房地产投资的15.54%；其他2.31亿元，占房地产投资的3.65%，比去年同期分别增长17.85%、56.96%和下降了27.1%；新增固定资产27.37亿元，比去年同期增加23.28亿元。

1.2.3当年资金到位情况

1-9月，鹰潭市房地产开发当年到位资金757668万元，比上年同期增长85.67%。

从资金来源情况看，国内贷款79035万元，占到位资金的10.43%；企业自筹资金382914万元，占到位资金的50.4%；其他资金292519万元，占到位资金的38.61%；利用外资占到位资金的0.42%。

国内贷款和自筹资金比去年同期分别下降2.92和11.11个百分点，其他资金增长幅度较大为13.63%。

与上年同比国内贷款增长112%；利用外资增长100%；自筹资金增长52.2%；其他资金增长186.81%。

1.3土地供应情况

1-9月，土地开发投资2.57亿元，与上年同比增长6.53%；购置土地费10.98亿元，与上年同比下降15.46%。

1-9月完成开发土地面积140.35万平方米，购置土地面积134.34万平方米，待开发土地面积298.17万平方米。

与上年同比完成开发土地面积和购置土地面积分别减少10.41和121.64万平方米，待开发土地面积增长92.02万平方米。

（表1）

表12007年9月与2006年9月土地供应增长情况单位：

万平方米

2007年9月

2006年9月

2007年比2006年增减

本年完成开发土地面积

140.35

150.76

-10.41

待开发土地面积

298.17

206.15

92.02

本年购置土地面积

134.34

255.98

-121.64

1.4商品房施工、新开工及竣工情况

1-9月，鹰潭市房屋施工面积为1112.56万平方米，与上年同比增长93.15%。

其中，商品住宅施工面积为825.95万平方米，占施工面积的74.24%，与上年同比增长119.74%；办公楼、商业营业用房和其他用房施工面积分别为62.74、170和53.87万平方米，与上年同比分别增长23.33%、41.37%和85.63%。

1-9月，在商品房施工面积中新开工面积255.15万平方米，与上年同比下降20.26%。

其中，商品住宅为225.13万平方米，与上年同比下降12.93%；办公楼、商业营业用房和其他用房分别为8.34、12.78和8.89万平方米，与上年同比办公楼增长77%，商业营业用房和其他用房分别下降72.18%和17.76%。

1-9月商品房竣工面积159.97万平方米，与上年同比增长278.54%。

其中，商品住宅竣工面积为106.65万平方米，与上年同比增长282.4%；办公楼、商业营业用房和其他用房分别为21.97、24.25和7.09万平方米，与上年同比分别增长1404.79%、106.03%和521.93%。

（表2）

表22007年9月、2006年9月房屋施工、新开工、竣工情况

施工、竣工房屋面积及竣工价值

施工面积（万平方米）

新开工（万平方米）

竣工面积（万平方米）

2007年9月

2006年9月

2007年9月

2006年9月

2007年9月

2006年9月

房屋建筑面积合计

1112.56

576.02

255.15

319.98

159.97

42.26

按用途分：

1、住宅

825.95

375.87

225.13

258.55

106.65

27.89

2、办公楼

62.74

50.87

8.34

4.69

21.97

1.46

3、商业营业用房

170

120.25

12.78

45.93

24.25

11.77

4、其他

53.87

29.02

8.89

10.81

7.09

1.14

1.5房屋销售情况

1-9月，鹰潭市商品房实际销售面积63.42万平方米，与上年同比增长1.63％，与1-8月相比增长18.65%。

其中，商品住宅销售面积48.45万平方米，同比增长7.1％，与1-8月相比增长20.37%。

商品房竣工面积比销售面积多96.55万平方米；商品住宅竣工面积比销售面积多58.2万平方米。

与1-8月相比，商品房销售面积增加9.97万平方米；商品住宅销售面积增加8.2万平方米；办公楼实际销售面积增加0.77万平方米；商业营业用房实际销售面积增加0.92万平方米；其他用房销售面积增加0.03万平方米。

1.6商品房空置面积

截至9月底，商品房空置一年以上面积为29万平方米，与去年同比增长2.69%，与8月底相比增加了5.48万平方米。

其中，商品住宅空置一年以上面积14.04万平方米，占商品房空置面积的48.41％；同比增长了30.56%；办公用房空置一年以上面积4.83万平方米，占商品房空置面积的16.66％；同比下降了37%；商业营业用房空置一年以上面积8.81万平方米，占商品房空置面积的32.58％；同比增长了3.16%；其他用房空置一年以上面积1.32万平方米，占商品房空置面积的4.55％，同比增长了7.3%。

2．销售价格

根据鹰潭市场状况及红星集团近几年来各小区，各种等级和功能房屋的销售经验综合分析，本项目拟建房屋价格确定如下：

经济适用住宅销售价格:

2000元/米2

老年公寓销售价格:

3000元/米2

多层商品住宅销售价格:

3000元/米2

高层商品住宅销售价格:

4000元/米2

商业建筑销售价格:

6000元/米2

学校幼儿园假定出让价格：

2500元/米2

第三章建设条件

3.1建设条件

3.1.1场地条件

红星工程建设场地基本平整，场地南北长度约1000米,东西长度约500米,场地北高南低,自然坡度基本在0.3‰范围内，场地东为拟建20M红线的规划路，场地南为拟建40M红线的世纪十路，场地西为100M红线的二环路，场地北为拟建40M红线的滨河路及拟建20M红线的党校北路，拟建24M红线的党校南路东西向横穿地块，场地内无应拆除的建筑物及构筑物。

工程建设场地紧临城市主干道，项目建成后交通将极为便捷。

3.1.2供水条件

本项目供水水源为城市自来水供水管网，目前二环路已建成自来水城市管道，建设时及建成后可直接接入使用。

3.1.3污水排放条件

本项目建设时及建成后所排放污水为生活污水，生活污水经化粪池处理后直接排入城市污水管道。

在已建成设有城市污水排水管道可供污水排放使用。

3.1.4雨水排放条件

本项目不设雨水排水管网系统，雨水利用地面坡度排至小区道路，而后排向城市道路，由城市道路雨水收集系统汇入城市雨水管网。

3.1.5供热条件

本项目利用城市集中供热系统做为热源，目前二环路已铺设有热力二期供热管道可以使用。

3.1.6燃气供应条件

本项目以天然气做为居民生活燃料，地域内拟建规划道路将设有天然气管道，可直接入户使用。

3.1.7供电、电讯条件

本项目利用城市高压供电系统供电，目前项目周边及区内的城市道路城市高压电缆均已建成，本社区设开闭所一座，高压电网经箱式变压器降压后直接进入用户。

城市通讯及宽带网情况大致相同。

第四章工程规划设计方案

4.1工程规划

4.1.1规划布局

贵溪四季居住社区是一个综合居住社区，社区内兼有老年公寓及为老年公寓提供医疗保健服务的配套设施、学校、幼儿园、商业建筑、经济适用住宅和商品住宅用房。

根据巨华居雅四季居住社区详细规划设计要求，该区段主要为住宅建筑，结合城市商业布局，临街布置商业建筑，其主要功能为餐饮、商品零售及服务行业。

4.1.2给水工程规划

巨华居雅四季居住社区工程设计供水量为8000M3/日

设计每小时最高用水量为670M3/时

给水管道采用PPR给水塑料管道，直埋敷设，采用树枝状管网供水。

高层建筑高层部分另网供水。

4.1.3热力工程规划

贵溪四季居住社区工程供热总负荷为82.60MW。

利用城市热力管网做为热源，设换热站二座，室外管线采用无缝钢管，硬聚氨脂发泡塑料保温，硬塑料套筒保护套，直埋敷设。

4.1.4电气工程规划

本项目用电总负荷47200KW，由城市高压网直接引入，经箱式变压器降压后入各楼。

4.1.5通信工程规划

固定电话配置标准按60线/百人标准配置，通信线路包括电信业务，数据通信，移动通信，有线电视，交通监管及小区智能化网络通信等线路，通信线路采用直埋方式敷设。

4.2建筑设计

Ø按国家建设部商品住宅性能认定AA级标准考虑

Ø尽量采用成套技术

Ø按节能建筑标准设计

4.3技术经济指标

4.3.1技术指标

规划用地面积：

50.31公顷

建筑总面积:

1180000M2

容积率2.34

绿地率35%

第五章投资估算

5.1投资估算范围:

本次投资估算范围按常规房地产开发项目投资范围估算，项目内的部分城市基础设施，如煤气调压站、换热机房的设备部分、通信中继站、高压电力开闭所等项目设施不列入投资估算范围。

5.2投资估算

5.2.1土地购置费用

土地购置费用包括土地征购，出让金及契税，各种补偿等项费用。

为简化计算，各种费用一并并入单价。

呼和浩特巨华居雅四季工程土地购置费用如下表。

土地征地费用估算表单位：

万元

保全庄征地费

4870.50

古路板村征地费

600.00

西把栅村征地费

4642.50

小计

10113.00

征地费单价

13.41

出让金

37710.00

50.00万元/亩

土地总费用

47823.00

土地单方成本

63.41

5.2.2工程前期费用估算

前期工程费估算表单位：

万元

序号

项目

金额

估算说明

规划、设计、可研费

水文、地质勘察费

道路费

供水费

供电费

土地平整费

2076.80

472.00

100.00

可研费按建安工程总造价的0.15%~0.2%计，住宅设计费按工程概算投资额的2.2%~3.5%计

按工程概算投资额的0.3%~0.8%计

其他

合计

2648.80-

5.2.3基础设施建设费

基础设施建设费估算表单位：

万元

序号

项目

建设费用

接口费用

合计

供电工程

供水排污工程

供气工程

供暖工程

小区道路工程

路灯工程

小区绿化工程（含环卫）

通讯工程

智能化工程

1200.00

525.00

975.00

525.00

837.00

637.50

1408.68

1770.00

1393.00

3000.00

9440.00

5.2.5公共配套设施建设费用

公共配套设施建设估算表单位：

万元

序号

项目

金额

估算说明

居委会

派出所

托儿所

幼儿园

公共厕所

停车场

其他

85.00

200.00

115.00

5.2.6开发期税费

开发期税费估算表单位：

万元

序号

项目

金额

估算说明

土地使用税

市政支管线分摊费

供电贴费

用电权费

分散建设市政公用设施建设费

绿化建设费

电话初装费

墙改基金

散装水泥保证金

建安工程劳保调节费

人防费

1888.00

2322.50

2360.00

合计

6570.50

5.2.7其它费用

其它费用估算表单位：

万元

序号

项目

金额（万元）

估算说明

临时用地

133.50

临建费

141.60

定额编制费

568.65

工程合同预算或标底审查费

663.30

招标管理费

227.40

总承包管理费

2950.00

合同公证费

225.00

施工执照费

工程质量监督费

568.65

工程监理费

1231.95

竣工图编制费

337.20

工程保险费

基桩检测费

合计

7047.25

5.2.8总投资汇总

投资汇总表单位：

万元

序号

项目

金额（万元）

估算说明

土地费用

47823.00

工程前期费用

2648.80

基础设施建设费

9480.18

建筑安装工程费用

152050.00

公共配套设施建设费用

400.00

开发期税费

6570.50

其它费用

7047.25

小计

226019.7

不可预见费

6780.59

合计

232800.32

5.2.7静态投资总额

静态直接投资总额:

232800.32万元

单方直接投资：

1972.88元/米2

单方可售房屋直接投资2076.72元/米2

扣除土地款项后单方投资：

1567.60元/米

扣除土地款项后单方可售房屋直接投资：

1650.11元/米2

第六章项目实施进度计划

6.1实施进度计划总体划分构想

贵溪居住社区整个工程计划分五年完成，室外工程及环境工程与建设工程同步进行、同步交工。

第六年仅做未售房屋销售工作及其它缮后工作。

6.2二零零八年度工程计划

2008年度内将完成整个项目立项,前期手续审批,项目可行性研究,规划设计,部分开工地段工程地质勘察,开工地段土地整理,部分项目施工图设计、开工项目招投标及部分项目施工。

6.3二零零九年度工程计划

2009年度内计划建成部分房屋并开始销售。

室外配套项目同步施工。

6.4二零一零年度至二零一二年度工作计划

各年度内按计划建成部分房屋并开始销售。

室外配套项目同步施工。

6.5二零一三年度工作计划

整个社区全部竣工并交付使用，销售尾房。

各年度计划完成开发量

项目

规模

08年完成量

09年完成量

10年完成量

11年完成量

12年完成量

老年公寓

30000

20000

10000

经济适用住房

200000

50000

多层商品住宅

400000

80000

高层商品住宅

400000

80000

商店

130000

10000

30000

中小学校

5000

2000

3000

幼儿园

5000

2000

3000

其余配套建筑

10000

5000

合计

1180000

249000

252000

240000

190000

第七章资金筹措及用款计划

7.1用款计划估算方式

为简化各年度用款计划的计算，各年度用款按以下原则计算：

1.建安工程资金投入量按单方成本与完成工作量之积确定。

2.计价用单方成本不含土地购置费用。

3.当年开工而且当年竣工的项目按该项目全价投入计入投资资金。

4.当年开工次年竣工项目，当年投入资金量按该项目投资价款百分之五十计入投资，其余百分之五十计入次年资金投入。

为简化计算起见，计价单方成本按综合单方成本计算，不另区分结构形式。

单方含地价成本为1972.88元/米2（见第五章5.2.7），扣除地价后计价单方成本为1567.60元/米2

7.2用款计划

各年度用款计划表表7.2单位:

万元

用款项目名称

总用款量

08年用款

09年用款

10年用款

11年用款

12年用款

土地费用

47823.00

老年公寓

4702.80

3135.20

1567.60

经济适用住房

31352.00

7838.00

多层商品住宅

62704.00

12540.80

高层商品住宅

62704.00

12540.80

商店

20378.80

1567.60

4702.80

中小学校

783.80

313.52

470.28

幼儿园

783.80

313.52

470.28

其余配套建筑

1567.60

783.80

合计

232800

86856.24

40914.36

37622.4

29784.4

7.3资金筹措方案

本项目计划以三条渠道筹集解决建设用资金，首先是银行信贷。

按一般筹资惯例，银行信贷占总投资百分之四十。

本项目静态直接投资总额为232800.0万元，计划通过银行信贷解决90000.00万元，信贷比例为38.66%；其次是由企业自筹资金方式解决部份资金。

本项目计划通过企业自筹解决50000.00万元，其中2008年度筹款50000.00万元;2009年度后不再筹款,自筹资金共占投资比例为21.48%；第三是房屋预售及销售款项。

本项目房屋预售及销售款项全部用于再投资直至项目完成。

7.3资金现金流量计划

各年度现金流量计划表表7.3单位:

万元

用款项目名称

2008年

2009年

2010年

2011年

2012年

2013年

合计

静态开发投资

86856.24

40914.36

37622.4

29784.4

232800.0

建设期贷款利息

7200.00

售房营业税金

2145.00

4592.50

4785.00

4620.00

4345.00

2035.00

22522.50

所得税

4747.05

10988.20

12040.24

113

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