万科集团盈利能力分析.docx
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万科集团盈利能力分析
万科集团盈利能力分析
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【论文摘要】盈利能力自财务报表一显现开始确实是财务分析的重点,关于盈利能力的分析结果是企业获得投资的一个重要信息，投资者关于上市公司的盈利能力分析十分重视。
万科地产作为我国地产界的龙头企业，其盈利能力的分析在专门大程度上阻碍着治理者的决策。
万科地产自上市以来，其盈利能力差不多稳因此而其成长能力存在一定的不稳固性。
本文要紧是通过对企业盈利能力以及其有关概念进行了分析，同时关于万科地产盈利能力指标进行了概述，通过对万科地产的有关数据进行运算分析，找到目前万科地产存在的盈利咨询题，进而提出自己关于改进万科地产盈利能力的有关的建议。
【关键词】万科地产；盈利能力；指标
一、盈利能力分析概述0
（一）企业盈利能力内涵0
（二）盈利能力分析指标0
二、对万科股份有限公司盈利能力分析5
（一）万科股份有限公司概况5
（二）万科股份有限公司盈利能力指标分析6
1.盈利模式分析6
2针对财务数据对万科进行分析7
三、万科股份有限公司目前存在的盈利咨询题及成因8
（一）万科股份有限公司目前存在的盈利咨询题81、获利能力比较稳固，但总体的水平偏低8
2、运营能力波动大9
3、成长能力缺乏稳固性10
4、流淌性强，负债率下降10
（二）万科股份有限公司存在的咨询题的缘故11
四、对万科股份有限公司的有关建议12
（一）增强企业核心竞争力12
（二）增强公司猎取现金的能力12
（三）加大公司内部结构的治理13
（四）改善企业的资产质量13
（五）健全外部监管机制14参考文献14
附录12006-2014年万科房产各财务指标分析15附录22007-2014年万科集团现金流量表19附录32007-2014年万科集团资产负债表32
一、盈利能力分析概述
（一）企业盈利能力内涵盈利能力确实是企业资金增值能力，它通常体现为企业收益数额的大小与水平的高低。
盈利能力分析包括经营盈利能力分析、资产盈利能力分析、资本盈利能力分析和收益质量分析。
经营应能力分析的要紧指标是营业毛利率、营业利润率、营业净利率和成本费用利润率。
资产盈利能力指标要紧是总资产利润率、总资产酬劳率和总资产净利率。
资本盈利能力分析要紧的指标是净资产收益率、资本收益率、每股收益、市盈率。
进展能力分析指标要紧是盈利增长能力分析、资产增长能力、资本增长能力分析和技术投入增长能力分析。
（二）盈利能力分析指标第一是资产利润率。
资产利润率是公司税前利润总额与资产平均总额的比率。
它小但能够评估公司的资产盈余能力，而且能够反映出公司治理者的资产配置能力。
万科地产2009年资产利润率较低，其他年份较高，而且呈逐年上升的趋势。
阐明万科地产自2009年上市以来，利润总额在小断上升，资产盈余能力较强，同时也阐明公司治理者在资产配置方而有着较强的能力。
其次是成本费用利润率。
成本费用利润率是公司的利润总额与成本费用总额的比率厂它能够评估公司盈余能力的高低，也能够评估公司对成本费用的操纵能力和经营治理水平。
该目标越高，阐明公司为猎取利润而付出的代价越小，公司的盈余能力越强。
万科地产的成本费用利润率在2009-2010年呈降低趋势，而在2010年以后逐年上升。
阐明公司在上市前期由于经营成本、销售费用、治理费用、财务费用和所得税费用等成本费用的增加，阻碍了利润总额，然后造成本钞票费用利润率的降低。
上市后期成本费用利润率上升，阐明公司盈余能力逐年增强，治理者对成本费用的操纵能力也在小断加大。
第三是股东权益酬劳率。
股东权益酬劳率反映了公司股东猎取出资酬劳的高低，该比率越高，盈余能力越强。
第四是销售毛利率。
销售毛利率反映公司的经营成本与经营收入的比例关系，毛利率越大，阐明在经营收入净额中经营成本所占比重越小，公司通过销售猎取利润的能力越强。
通过以上图表万科地产销售毛利率在逐年上升，通过销售猎取利润的能力较强
2.房地产行业概况
2.1房地产行业的进展状况
2.1.1房地产行业的进展现状
近年来房价的持续上涨,使我国房地产业热度持续提升,房地产业也得到迅速进展,幅度之大，范畴之广，在我国房地产历史上是少有的。
房子是百姓的生活必需品，房地产业又聚拢了天下的资金。
从房市的运行层面来看：
（1）泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些都市的房价开始下降
2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些都市的房价尽管仍旧较高，但面临着较大的下降压力，并显现了不同程度的下调。
深圳、广州、上海、北京、东莞等都市的房价从2007年四季
度开始下调。
其中深圳房价在2007年11月环比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均价11014元/平米，回落至2007年初的水平，与2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%;而且据业内人士推测，深圳的房价还会进一步探底。
广州也显现了类似的情形，2008年3月，商品住宅均价为9316元/平米，与2007年10月相比，下跌了19.5%。
北京、上海尽管价格仍旧较为坚挺，但销量也显现了不同程度的下跌，显示其价格坚挺的基石并不牢固。
按照国家进展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份显现涨幅回落之后，今年5月份，全国70个大中都市新房和二手房价格的环比涨幅又分不回落0.6和1.5个百分点。
与此同时，万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。
同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房价进行抛售。
（2）成交量萎缩，空置率上升
与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严峻，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。
据易居房地产研究院的统计显示，今年1月至5月，上海月平均成交面积为83万平方米，而2007年月均成交面积为174万平方米，同比下降52%;其中今年5月成交量为100.89万平方米，尽管环比4月份增长8%，但同比去年4月则下降了57%。
7月上半月上海一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米，环比下滑22%，只相当于去年同期成交的三成。
2008年上半年，深圳楼市成交量仍旧处于下降通道之中。
按照世联地产研究中心公布的数据，2008年6月深圳一手房成交面积为28.3万平米，环比下降30.3%，同比也下降45.5%。
广州市国土房管局的数据显示，今年上半年全市十区一手住宅成交量仅239.78万平方米，与去年同期的427.82万平方米相比大幅度下降44%，而与2006年同期相比降幅更达52%。
从单月来讲，今年上半年单月成交量最大的是6月，为64.64万平方米，其它月份全部低于40万平方米，成交量最低的2月仅23.12万平方米，而去年同期，每个月楼市成交量平均都在60万-75万平方米之间，足见当中的差距。
同时，天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等许多都市的成交量也开始萎缩，空置率持续攀升。
（3）紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大目前，我国房地产商目前面临着庞大的资金压力。
据有关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。
一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。
同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，持续降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。
房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的庞大风险。
据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直截了当或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。
同时，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。
而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临庞大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。
（4）市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场一是土地制度方面监管的加大，实力较小的房地产专门难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款。
二是，信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房地产又不能通过股市发行股票来猎取资金。
三是，房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。
四是，由于利率提升，一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息。
五是，一些中小房地产不具有品牌竞争力。
六是，大型房地产更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。
这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗出市场，从而提升市场集中度。
1月22日，北京市建委对拟注销资质证书的862家房地产开发企业名单进行了公示;按照名单，此次拟注销的大多数依旧中小开发企业。
此外，其他都市也纷纷显现了一些中小房地产企业破产倒闭现象。
因此，在一些二线、三线都市，中小房地产企业依旧有其存活的基础的。
（5）房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介显现了经营困难和倒闭。
去年以来，随着“中天置业卷款逃逸”事件和“长河地产关门倒闭”事件的发生，房地产业内一时风声鹤唳。
今年1月11日，创辉租售上海所有门店一夜之间全部关门。
而在东莞，创辉租售在最近两个月内关闭了近130家店面。
在北京，地产中介巨头中大恒基关店50家，信一天等退出北京市场;北京的一些小中介也提早关店。
2.1.2房地产行业的优势分析
（1）能够规模化的经营房地产位置的固定性、地区性和单一性及由此而兴起的级差效益性。
由于土地具有不可移动性，所有的房产，不论其外形如何、性能如何样、用途是什么，都只能固定在一定的地点，无法随便移动其位置。
由于房地产位置的固定性，使得房地产的开发、经营等一系列经济活动都必须就地进行。
从而使房地产具有区域性的特点。
此外，因每一栋房屋都会因用途、结构、材料和面积以及建筑的地点、时刻和房屋的气候条件等的不同而产生诸多的相异之处，在经济上不可能显现大量供应同一房地产的情形。
（2）庞大的价值提升空间房地产的耐久性和经济效益的可靠性。
土地具有不可毁灭性;它具有永恒的使用价值。
土地上的建筑物一经建成，只要不是天灾人祸或人为的损坏，其使用期限一样都可达数十年甚至上百年。
因此，经营房地产风险小，得利大，经济效益可靠。
由于土地是不可再生的自然资源，而随着社会的进展、人口的持续增长，经济的进展对土地需求的日益扩大，建筑成本的提升，房地产的价格总的趋势是持续上涨，从而使房地产有着保值和增值功能。
（3）投资风险信号日趋丰富目前，中国每月经济景气分析报告的推出，差不多成为把我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考；同时中房指数的推出，关心房地产投资商直截了当了解当前房地产进展形势各地都市之间的差异有利于实行空间组合的风险规避决策；各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提升了房地产市场信号的真实性、准确性，使房地产投资风险的量测和操纵逐步趋于可行。
业内专家者的精辟分析与推测也为房地产开发提供了多渠道的科学的判定依据。
房地产行业的劣势分析
（1）政府对闲置土地的态度更加严格，土地持有成本上升将难以幸免。
（2）房地产行业在一线都市业务比重较大，而一线都市的增长空间日趋有限且政策风险较大，均对房地产公司在以后的增长形成隐患。
房地产行业的进展前景
从宏观经济上看，中国人均GDP超过2000美元，长期内房地产业正处于快速进展的起步时期。
居民的消费能力大大提升，消费结构也会变化，这种消费结构的变化要紧体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财宝的商品需求的快速增长上。
中国宏观经济正处于快速增长时期，房地产投资在其中起着重要的奉献作用，国外经济进展历程也证明，国民经济中房地产业的奉献是必需的而且是稳固的。
同时，中国人口的都市化正处于加速时期，都市人口购买能力持续提升，住房的有效需求增加。
家庭规模的小型化、家庭世代的降低、消费观念的转变、个性化需求的增加都将逐步阻碍到住房需求结构，小户型住宅将成为住宅市场中重要的组成部分。
国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化，货币的紧缩使得企业不得不承担庞大的资金压力，开发企业将比以往更加注重融资能力。
在资金压力及金融风险下，专门有可能会显现新的融资渠道，房地产企业的融资手段会出现出多样化和专业化。
由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开，各种资源向营运效率较高的企业集中。
保证性住房政策将是最为重要、阻碍最为深远的产业政策。
中国房地产将向保证性住房倾斜，保证性住房将成为多层次住房供给体系的重要组成部分，结构性的调整过程将要紧通过土地、信贷和税收政策逐步调整实现，短期内由于市场供应量有限，对整个房地产市场阻碍有限；中长期看，结构调整无法幸免，行业利润率将回落到合理水平，开发企业也将更多涉足保证性住房开发。
目前中国房地产处于行业快速进展时期，短期内由于新政策阻碍，市场不可幸免显现调整。
在土地、资金、市场观望的压力之下，行业内部持续调整和变革，市场将会更加规范，远期来看市场拥有稳固的需求。
二、对万科股份有限公司盈利能力分析
（一）万科股份有限公司概况
万科公司股份有限公司成立于1984年5月，是当前中国最大的专业住宅开发公司。
2006年公司完结新开工面积500.6万平方米，竣工面积327.5万平方米，完成销售收入212.3亿元，结算收入176.7亿元，净利润21.5亿元，交税24.2亿元。
至2006末，公司总资产485.1亿元，净资产148.8亿元。
以理念奠基、视品德道德重于商业利益，是万科的最大特点。
万科以为，据守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从商场猎取公平报答，是万科取得成功的柱石。
公司致力于通过规范、透亮的公司文化和稳健、用心的开展形式，成为最受客户、最受投资者、最受职工期待，最受社会敬重的公司。
凭仗公司治理和品德准则上的体现，公司接连四年当选“中国最受敬重公司”，接连三年取得“中国最好公司公民”称谓。
万科1988年进入住宅职业，1993年将群众住宅开发确定为公司中心事务，2006年事务掩盖到以珠三角、长三角、环渤海三大都市经济圈为要点的二十多个都市。
迄今为止，万科共为九万多户中国家庭供给了住宅。
通过多年尽力，万科逐步确立了在住宅职业的竞赛优势：
“万科”成为职业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“都市花园”、“金色家乡”等品牌得到各地消费者的承担和喜爱；公司研制的“情形花园洋房”是中国住宅职业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业效劳通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅职业的第一个客户关系安排。
万科是国内第一家延聘第三方组织，每年进行全方位客户中意度调查的住宅公司。
依据盖洛普公司的调查结果，万科2006年客户中意度为87%，忠诚度为69%。
至2006年末，平均每个老客户曾向6.41人引荐过万科楼盘。
万科1991年变成深圳证券交易所第二家上市公司，2006年底总市值为672.3亿元，排名深交所上市公司第一位。
上市16年来，万科主营业务收入复合增加率为28.3%，净利润复合增加率为34.1%，是上市后连续盈余增加年限最长的中国企业。
公司在开展过程中两次当选福布斯“全球最好小企业”；多次取得《投资者联系》、《亚洲钞票银》等世界威望媒体评出的最好公司治理、最好投资者联系等奖项。
（二）万科股份有限公司盈利能力指标分析
1.盈利模式分析
作为一家专业的住宅开发公司，万科企业股份有限公司现已居于房地产行业的龙头地位。
其有一套自己的盈利模式。
特点能够概括为三个方而:
用心于商品住宅开发，业务聚焦经济核心区，享受高净利率，业绩更多来源于规模扩张。
图1万科地产盈利模式分析
2针对财务数据对万科进行分析
（1）净资产收益率。
万科12到14年的资产收益率分不为16.370a,13.120a,8.7600呈逐步降低之势，且降幅越来越大。
但通过联系职业平均值来看，
万科的净资产收益率每年均比职业平均值高，而且12年到14年万科的净
资产收益率比行业平均值分不高1.31,1.45,2.27个百分点，由此能够得出万科的净资产收益率较同职业来讲是一向处以职业前列，并在持续进步。
一起13到14年净资产收益率在遭受全球金融危机的阻碍下，仍坚持了相对较好的收益率，也讲明了万科公司具有比较稳固的盈余能力。
（2）每股收益。
截比到14年第三季度，万科的每股收益显现下跌的趋势，且跌幅逐步加人，标明公司的获利能力在削弱，股东的出资效益在变差，每一股所获得利润在削减。
（3）销售毛利率。
从2012年至2013年，万科的主经营务收入由355个亿上升到410个亿，有一个较人的上升，但因为主经营务成本上升幅度较
人，致使13年的经营利润较12年比较仅增民1个亿，销售毛利率降低2.99个百分点。
依据14年前三季度的数据推算，14年的主经营务收入为394个亿，主经营务成本为275个亿，主经营务利润为129个亿。
主经营务收入有小幅降低，主经营务成本人幅提升，要紧是因为钢材等一系列建材价格上涨形成的，截至第三季度，万科14年的销售毛利率为30.2100与13年
比较降幅较人，标明万科的盈余能力在削弱。
但与职业平均值比较，万科的销售毛利率仍高出同职业9个百分点。
（4）销售净利率。
2013年的净利润较12年有所降低，降低幅度高达16.
7400,其中有挨近一半的降幅差不多上因为经营收开销造成的。
依据14年前
三季度的净利润推算14年的全年净利润为39.43亿元，全然与13年相等。
14年的主经营务收入为394个亿，与13年比较有小幅降低。
12年到13年的销售净利率降幅较人，截比14年第三季度，销售净利率有所上升。
标明万科的净利润开端了一个比跌上升的进程，一起也标明房地产职业的景气
指数有所上升。
（5）总资产酬劳率。
2012年到2014年，万科的资产总额始终保持增民的态势。
万科总资产的添加没有带来净利润的平等添加，致使公司的总资产酬劳率持续降低，标明公司使用资产发明的利润在持续降低，公司的资产使用功率低下，盈余能力较弱。
（6）每股净资产。
万科2012年到2014年的净资产总额呈上升趋势，且13年到14年第三季度上升幅达较人。
在流通股股数削减的情形下，净资产总额
的添加天然引起每股净资产的添加。
三、万科股份有限公司目前存在的盈利咨询题及成因
（一）万科股份有限公司目前存在的盈利咨询题-
T■归隔浄利润（元）
1、获利能力比较稳固，但总体的水平■和分
偏低
标资
本文选用有代表性的利润率进行乡统计
—匸利润'率、、成本费用图2万科地产净利润表分析图二】J；
<51为E为（51fE
^业利润率、净资产
能够反映获利能力的指
数据来源：
万科地产年统计数据
有上图能够看出万科地产的净利润是逐步增加的，然而增长得幅度越来越小。
图3万科地产2006-2014年净资产收益率走势图
0.6
O数
2、运
数据来源：
股吧方科地产数据分析|:
'
图5万科地产应收账款周转率历年走势图亠（天/次）
数据来源：
万科地产年统计数据
图6万科地产存货周转天数统计分析图
lt500T00
□存货周转天数（夭｝
1,（JOO.00
500.00
册30歳W-20E£3农二目亡2舄卅600期三A0OCM4并9匸U2
OO
■
O
数据来源：
万科地产年统计数据
从以上数据分析能够看出，万科地产在近三年的运营能力波动都比较大。
其中，存货周转率、应收账款周转率和流淌资产周转率三个指标表现的变
变化个指率。
动1趋势相同。
讲明行业整体营运能力缺乏稳固性，有待通过治理改善"
3、成长能力
企业的成长而标:
营业利润增长率、
0
5仃
因此
能力指的是它的以后进展速度和进展趋势，它随市场环境比
有必要在进行实证前分析企业成长能力，本文选用了四
率、营业收入增长
5产增
商
长率
、资本保值增值
J
1
曰
1
图7万科地产2006—2014年归属净利润增长率分析图
so=——————n
60
营业利润增长率大于0，表示代表该行业在本年度有所增长，财务指标
数值
不稳
越高表明增长幅度越大。
由上图能够看出万科地产的营业利润增长率固，也讲明万科地产的成长能力不稳固
4、■流淌性强
图8万科地
0.5
负债率下
年走势图
□流动比率
0XV
T
COO豆E0EK0生
数据来源：
万科地产年统计数据
图12万科地产2005-2014年速动比率走势图
数据来源：
股吧万科地产数据资料汇总
第一是短期偿债能力。
短期偿债能力即企业用流淌资产偿还流淌负债的能力，只有企业具备了充分的常怀债务能力，债权人能力按时取回本息，也能力提升盈利能力，确保投资者利益。
本文选用流淌比率和速动比率并对他们的季度增长率进行了统计和分析。
短期偿债能力指的是公司用流淌资产去偿还流淌负债的能力。
受2013
年经济危机阻碍，2014年该行业整体短期偿债能力都不强，速动比例和流淌比例都较小。
然而随着经济的复苏，万科地产进展复原，企业的偿债能力逐步增长。
然而过高的流淌比率也会使企业增加机会成本降低获利能力。
其次是长期偿债能力。
长期偿债能力是企业对长期负债的承担能力和偿还保证能力，增加企业长期负债既能够促进企业生产进展，同时也加大了企业本身的财务风险和资金成本，本文采纳资产负债率和产权比率及其各白的季度增长率加以统计和分析。
（二）万科股份有限公司存在的咨询题的缘故
要想调查万科地产上市公司的盈余能力情形，充分明白阻碍盈余水平的各种要素是必要的。
一样来讲，阻碍一个公司的盈余能力的要素有许多，这些要素能够从公司外部要素与内部要素进行区分。
外部阻碍要素无非是经济环境与法律环境等，经济环境就比方经济开展水平、工业开展规划、商品商场情形及商品的竞争力等，法律环境包含职业原则，税收法律等要素。
但是这些外部的要素是一个公司不行改动的，因而，改动公司内部的本身条件，合理使用公司的资产，适时跟进外部环境的改动，使用好外部环境，改进内部条件，增强本身的环境适应性，进步本身能力，逐步占有商场并扩展商品的商场占有率。
在这种情形下，关于难以改动的外部环境来讲，内部要素就有了重要的研究含义。
改进公司的盈余水平能够通过有用调整内部要素，合理使用现有本钞票来改进公司的内部环境。
上市公司盈余能力的内部阻碍要素有两个方面:
办理要素和财政要素。
公司的产供销办理能力，公司的财政操纵能力和公司的危险处置能力这些归于公司的内部办理要素，而会计方针的选择、现金流量的保证、公司的规划、本钞票布局及公司的盈余模式等归于内部财政要素。
四、对万科股份有限公司的有关建议
（一）增强企业核心竞争力公司的要紧经济来源是其主营业务收入，因此，主营业务成为公司的核心业务，其稳固、持久性对公司的盈利稳固性及成长性意义重大，因此，必须提
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