物业管理计划书.docx

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物业管理计划书

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（三）物业部具体管理及构架

第一部物业部职责

一、物业部部门职责

负责商场物业管理的实际操作

1、细分现场管理工作（维护、清洁、安全、消防等），并计划和安排合适人选与人数跟进负责各项工作

2、负责商场消防安全等方面之对外沟通工作

3、按照国家相关政策，一句专业规范、规程对商场的采暖、空调、给排水、消防、照明、电梯、智能化等系统的配套设备、设施，进行日常检查、管理、规划、运行等工作。

4、检查、管理和规划商场内、外部的各项日常安全工作。

5、检查、管理和规划商场内、外部的个像日常保洁工作。

6、紧急事故的应急协调与处理。

7、年度物业费收入和支出的预算及监控。

8、各项中、长期及短期物业工作计划。

9、周、月、年度工作检讨会议，并每周/月提交工作计划。

10、对商场的防盗、防爆、放火安全负责，对公司发生的各类紧急险情和火情能有效控制与处理。

11、对整个商场的公共设施、设备的及时抢修，并将抢修情况汇报公司主管领导。

二、物业部部门经理工作范畴

物业部经理直属总经办领导，对电工主管、保安主管、保洁主管、消防主管进行直接领导并监督其工作。

具体职责描述如下：

1、制定部门的基本管理制度，严格按照公司的各项管理制度与操作规程，监督部门执行各项工作任务；

2、部门年度预算的制定与实施，部门年度的工作计划方案的制定与实施；

3、负责监督完成商场的物业管理工作任务，执行各方案的操作完成，拟定各阶段的工作任务并下达给各部门；

4、细分现场管理工作（维护、清洁、安全等），并计划和安排合适人选和人数负责部门各项工作；

5、负责商家进场装修盛情的审核；

6、负责物业部人员培训工作；

7、协调各部门之间的沟通，监督各工作环节正常运行，定期向上级领导汇报情况，做好总结工作；

8、完成上级安排的其他工作任务。

第二部物业部构架

物业部---电工部、安保部、维修部、保洁及绿化部

电工部---电工主管、电工班长、电工

安保部---保安主管、保安班长、保安员、消防主管、消防员

维修部---维修主管、维修工

保洁及绿化部---保洁主管、保洁员（保洁公司）

第三部电工部

一、电工部部门工作范畴

1、负责制定空调、电梯、用电设备阅读和年度的保养计划和备件的采购计划，并定期报物业部审核。

负责组织、安排维修、保养计划的事实及工程质量的监督。

2、督导下属严格执行设备操作程序，坚持设备维修、保养制度和烈性检查制度，定期编制“设备运行、维修、保养装空一览表”，提交物业部经理。

3、设备发生故障时，及时组织处理，做好技术把关工作。

当重要设备发生故障影响正常营业时，要迅速赶到现场组织处理，并及时上报物业部经理。

4、要亲临现场督察厂家站位装修中电路、消防、通风口等设施检查工作，控制、验收厂家装修的电、消防等设施的安全质量，发现问题及时纠正。

5、对门店各展位的用电量及装修线路审核要严格把关，杜绝电量超负荷运载，对临时用电要加强管理，减少安全隐患。

6、负责强电和弱电的调试、保养、维修工作。

7、建立齐全的展位各厂商的装修档案（包括电气施工图、立项通知单、装修单、装修验收单等其他厂商装修所必备的文件资料）。

8、见礼齐全的商场所有厂商的用电管理档案（包括每月电费超标读书记录表、月度、几度、年度电费收缴情况统计表以及各厂商电表变动更换情况等有关用电管理的各项资料）。

9、对配电间所有有关记录资料进行建档保存，包括停、送电时间记录、高低压配电框电气仪表，每小时超标数据记录，交接班工作记录、所有操作、检修工具的保管、年检、更换记录、日常各项巡查、检修、保养工作记录，季度、年度停电检修工作记录等。

10、楼层电工必须保证分管楼管日常照明灯具的按时起笔、完成计时更换维修工作，确保分管楼层过道、公用大厅照明率达100%，并且要求制定出相应的维护计划。

11、楼层电工必须在每月5日前完成本楼层所有厂商上月电字、电话费抄录工作送交财务部。

12、严格遵守空调、高低压配电间相关的操作规程，按照有关规定和程序惊醒操作，绝对禁止违章操作。

13、值班电工每季度完成一次配电间停电检修工作，包括电缆沟杂物清理，所有电气设备除尘，接线部位电缆杆坚固，故障电气及仪表设备更换等。

完成空调换季的检修和保养工作。

14、值班电工必须完成对配电间所有电气仪表、电气开关、电气设备的数据记录、巡视检查、维修保养工作、电气仪、空调系统每小时抄表记录一次，数据必须真实准确，电气开关、设备维修保养必须详细记录，留查备案。

15、在确保系统安全正常运转的情况下，争取创新，节省能源消耗。

16、每周召开一次工作会议，总结一周来工作，并对下一周工作提出建议和安排。

17、完成上级交办的其它工作。

二、电工主管工作范畴

电工主管直属物业部经理领导，对物业部电工班长、电工进行直接领导并监督其工作。

其职责描述如下：

1、制定部门的今本管理制度，严格按照公司的各项管理制度与操作规程，监督部门执行各项任务；

2、部门年度预算的制定与实施，部门年度的工作计划方案的制定与实施；

3、负责监督完成商场用电管理工作任务，执行各方案的操作完成，拟定各阶段的工作任务并下达给本部门；

4、领导部门做好商场用电管理与电力设备维护工作；

5、负责商家进场装修用电方面的审核管理；

6、设备发生故障时，及时组织处理，做好技术把关工作，当重要设备发生故障影响正常营业时，要及时赶到现场组织处理，并及时上报公司领导；

7、对配电间所有有关记录资料进行建档保存，包括停、送点时间记录、高低压配电框电气仪表，每小时超标数据记录，交接班工作记录、所欲操作、检修工具的报管、年检、更换记录、日常各项巡查、检修、保养工作记录，季度年度停电检修工作记录等；

8、完成上级安排的其他工作任务。

三、电工班长职责范畴

电工班长直属电工主管领导，领导部门电工进行工作，并对电工工作进行监督指导以及对电工主管负责。

其职责描述如下：

1、负责强电和弱电的调试、保养、维修工作；

2、建立齐全的商场所有厂商的用电管理档案（包括每月电费超标读书记录表、月度、季度、年度电费收缴情况统计表以及各厂商电表变动更换情况等有关用电管理的各项资料）；

3、对配电间所有有关记录资料进行建档保存，包括停、送电时间记录、高低压配电框电气仪表每小时超标数据记录，交接班工作记录、所有操作、检修工具的保管、年检、更换记录，日常各项巡查、检修、保养工作记录，季度、年度停电检修工作记录等；

4、要亲临现场督察厂家展位装修中电路、消防、通风口等设施检查工作，控制、验收厂家装修的电、消防、通风等设施的安全质量，发现问题及时纠正；

5、督导下属严格执行设备操作程序，坚持设备维修、保养制度和例行检查制度；

6、负责电工日常工作的管理；

7、完成上级安排的其他工作任务。

四、机房管理

中央空调及辅助设备机房管理

一、中央空调操作人员必须持证上岗，工作应认真负责，服从领导安排，严格遵守中央空调运行管理规程，确保几组及辅助设备的正常运行；

二、操作人员开机前应严格按照中央空调运行管理规程对相关设备进行全面检查，做好开机前的准备工作；

三、按时查看各设备运行参数，填写设备运行记录，记好工作日记；

四、如果设备运行参数出现异常，应及时采取相应措施，重大问题及时向相关领导汇报，并及时通知维保单位来人处理；

五、做好设备管理台账，如实记录设备使用状况；

六、新风机、变风量空调机组的机房要求通风良好，卫生清洁，确保几组的正常运行；

七、机房内禁止吸烟，禁止堆放杂物及易燃易爆物品，禁止动用明火；

八、机房内按规配置各类消防灭火器材，并放置于明显处；

九、设备运行期间每周清洁设备，设备停用期间每月清洁设备，保持设备表面无油垢、无灰尘；

一十、机房钥匙由专人保管，无关人员不得随意进入机房；

一十一、设备运行期间每周组织一次机房及设备的卫生、安全检查，停机期间每月组织一次机房及设备的卫生、安全检查。

高低压配电设备机房管理

一、配电值班电工必须持证上岗，工作认真负责，服从领导安排，严格遵守配电运行管理规程，确保配电设备正常供电；

二、配电设备由配电值班电工执行24小时操作、监控、记录，严谨不合理的超负荷运行；

三、认真执行交接班制度，发现问题及时解决，并详细填写交接班记录；

四、非工作人员进入配电机房，须经过分管专管品准后，在值班电工或者罗曾电工陪同下方可入内，并按规定填写人员出入登记表；

五、机房应保持良好通风及照明，门窗应开启灵活；

六、机房内按规定配置各类消防灭火器材，并放置于明显处；

七、配电机房内禁止吸烟，禁止堆放杂物及易燃易爆物品，禁止动用明火；

八、不得擅自更改配电机房内各配电设备线路，如需更改则必须经过相关领导同意后，方可实施；

九、保持配电机房清洁卫生，地面、枪毙、门窗、设备无积尘、无水渍、油渍；

一十、每周组织一次机房及设备的卫生、安全检查。

电梯设备机房管理

一、电梯工作人员必须有高度责任感，工作认真负责，忠于职守，服从领导指挥、安排，严格遵守电梯运行管理规程，确保电梯正常、安全使用及运行；

二、开机前应按电梯运行管理规程对电梯设备进行检查，做好开机前的准备工作；

三、通过专业人员及仪器对电梯进行检测、调试，由权威机构确认正常并发证后方可使电梯投入运行；

四、电梯维保、检修、检测时应设置棉线的维修表示，以示提醒；

五、按规定填写设备运行记录；

六、电梯出现异常应及时采取相应措施，重大文婷及时向领导汇报，并及时通知维保单位来人处理；

七、做好电梯设备管理台账，如实记录电梯使用状况；

八、机房设备每周清洁一次，保持设备表面无油垢、灰尘，层站门、扶梯每日清洁，保持光亮、洁净；

九、电梯机房应通风良好、卫生洁净、温度适宜，保证电梯的正常运行；

一十、机房及轿厢内禁止吸烟，禁止堆放杂物及易燃易爆物品，禁止动用明火；

一十一、机房内安规配置各类消防灭火器材，并放置于明显处；

一十二、电梯各处应做到标识齐全、明显，应急报警系统完好无损；

一十三、机房钥匙由专人保管，无关人员不得进入机房；

一十四、每周组织一次机房、设备、轿厢、扶梯的卫生、安全检查。

电话、音响设备机房管理

一、播音员、电话转接人员、维修人员必须对工作认真负责，忠于职守，服从领导安排，严格遵守各项管理制度，确保程控电话、音响系统的正常工作及相关活动的顺利进行；

二、机房应保持良好的照明，电源线路整齐，设备插接线整齐、插接合理；

三、机房内应保持环境整洁，通风良好。

试问失忆；

四、每日清洁设备及机房，保持设备表面无灰尘、机房清洁无杂物；

五、做好设备使用记录，做好设备管理台账，如实记录设备使用装空；

六、机房内禁止吸烟，禁止堆放杂物及易燃易爆物品，禁止动用明火；

七、机房内安规配置各类消防灭火器材，并放置于明显处；

八、维修人员应做好设备维保工作，并按规定详细填写维修记录；

九、电脑程控系统必须由专人管理，其他无关人员不得动用程控系统电脑及电脑程序；

一十、机房钥匙由专人保管，无关人员不得进入机房；

一十一、每周组织一次机房、设备，卫生、安全检查。

水泵的运行管理

一、巡查水泵的运行情况；

二、巡查水泵的供水流量；

三、巡查电机运转电流、电压是否正常；

四、巡查水泵运行声音是否正常，有无异常震动；

五、巡查电机运行中有无异味；

六、检查水泵是否缺油、轴承温度是否正常；

七、巡查相关阀门是否有异常震动、是否失灵。

自动扶梯的运行管理

一、根据自动扶梯运行管理时间，按时开停扶梯；

二、巡查扶梯在运行中有无异常声响；

三、巡查运行中有无杂物卡在梯级、梳齿板等处；

四、巡查梯级、梳齿板是否完好；

五、查看扶手带是否存在问题，扶手传动链条是否完好；

六、查看牵引链条及链轮是否有断裂、损坏情况；

七、查看梯级轮轴轴承、链轮轴承是否损坏，是否缺油；

八、查看驱动装置及驱动主轴轴承情况及是否缺油；

九、严禁用自动扶梯载货；

一十、清洁、打扫电梯各部位。

第四部安保部

一、安保部部门职责范畴

1、负责商场各阶段消防安全工作的计划编制、检查落实和总结；

2、对厂商的展位、商品防盗、放火安全负全责；

3、每日巡视门窗、玻璃、墙壁、地面、无眠等是否完好、整洁；

4、认真审核装修厂商的消防情况，对现场的烟感、喷淋进行检查，避免移位和损坏，审核装修厂商是否装修手续齐全，是否按照规定施工；

5、认真做好无烟商场的管理工作，巡视时发现动用明火，要检查是否持有动火许可证；

6、认真检查各楼层及所有消防器材是否完好；

7、巡视有无烟味、焦糊味等有无易燃易爆物品泄露之味；

8、加强商场公共设施的保护，阻止顾客乱写乱画、敲击和损坏，对造成后果的要报部门主管处理；

9、排放好责任区内的车辆，并加强看管，防止被盗；

10、对违禁电梯上货、无人照看小孩上电梯这，要晚宴谢绝，保证人员及电梯安全；

11、商品出门一律凭出门证，出门证上要有物业部楼层管理人员签字的手续方可予以放行，无正当手续的扣货后，要及时汇报部门主管处理；

12、夜班保安必须提前十五分钟上岗，与白班进行交接班是，以书面记录情况作为处理问题的依据，并详细检查各大门锁，填写好交接班记录；

13、展位如有在晚上装修的，要派专门人员在现场实施监护，对进出人员应检查有无出入证；

14、夜班每个30-40分钟，必须全面对商场进行检查，并填写各楼层巡视表，检查厂家电源是否关闭，有无气味和烟头等不安全隐患；

15、坚持全天对营业区消防巡回巡视检查，每小时巡视检查次数不得少于一次，同事配合做好治安防范工作，夜班需对商场和单位外围进行消防巡查1-2次；

16、严格按照寻常规范做好商场寻常工作，消防员可单独或在相关人员的配合下进行消防检查和寻常；

17、寻常过程中不得任意离开商场，在班前和班中不得饮酒，任何时间不得在禁烟场所吸烟；

18、在巡视、检查、值班等工作中队发现的火灾隐患、治安隐患、发生的安全事故等必须追查到底，并形成书面材料上报。

同时在应急处理过程中必须及时上报上级领导；

19、对重点防火部位及各经营户进行日常性消防监督检查，其包括防火间距是否占用，消防通道是否畅通，防火卷帘门运行状态是否良好，灭火器材是否完好，有无被挪作他用，消火栓被家具或杂物遮挡情况，是否影响使用，防火安全隐患死角存在情况等；

20、定期组织义务消防吨训练，做好消防安全宣传工作，主动与各部门之间进行沟通与合作。

开好每周部门例会，并做好记录；

21、协调与主管上级机关及辖区中队的业务联系，多头并进，齐抓共管，在公安消防部门的指导和帮助下改进消防工作；

22、及时处理好各类突发事件的发生；

23、认真完成上级交办的其他工作。

二、安保部主管职责范畴

安保主管直属物业部经理管辖，直接领导安保班长及保安员的工作，并安保班长及保安员的工作进行监督引导。

其具体职责范畴描述如下：

1、根据商场的实际情况细化制定本商场安全部所属各班长的安全员等岗位的管理制度。

工作流程。

考核。

奖惩等事实办法，并上报物业部备案；

2、督促、检查和指导下属班长及安全员的至亲工作和遵章守纪情况；

3、经常性地对下属班长、安全员开展有关管理技巧、执勤能力、工作制度、消防安全、军事技能、精神面貌等方面的培训，并做好记录，每月不少于3次；

4、发现严重骚扰商场秩序以及超越职权范围以外的重大事故，应及时与当地公安机关联系，并积极协助、配合当地公安机关开展工作；

5、按规定建立、填写各类工作台账，督促本部门人员保管好公司发放的各类公用物品和资料；

6、定期召开部门业务及各类安全、工作会议并做好记录；每月不少于两次；

7、本部门、本商场如发生重大问题和安全事故，安保部主管负有在第一时间想公司进行紧急汇报的责任，如安保部主管对事故负有责任的还要承担相应的法律责任；

8、完成上级安排的其他工作任务。

电子巡检系统管理

1、为督促、合适夜间值班保安员的工作状况，商场须安装电子巡检系统；

2、巡检频次：

当班设子不少于十次；

3、巡检间隔：

同一地点巡检时间间隔不得少于30分钟且不得超过90分钟；

4、信息钮设置：

避免盲区且上下相邻楼层同一楼梯对应处应错位设置；

5、巡检要求：

根据确定的巡检路线设置信息钮代码并以此打点且同一楼层任意相邻的两个信息钮打点间隔不得少于30秒；

6、物业部设专人负责巡检信息的电脑化管理，每日输入数据并分析处理；

7、安保部主管须对每日巡检记录进行检查，分析值班状况是否正常，并建立夜间巡检记录台账和故障备案；如有异常情况应进行调查，分析并对相关怎人人做出处理意见，汇报相关领导处理；

8、电子巡检系统故障和夜间值班异常情况应及时上报公司领导；

9、物业部将不定期对各商场电子巡检记录台账和故障备案进行检查（突击检查或普查），对存在问题的将视情况建议中心或商场给予相关责任人以相应的处罚或追究其上级领导的管理责任。

停车场管理

一、停车场护管员负责指挥车场内的车辆整齐停放、存放、监护；

二、应确保停车场内的设备、设施和停放车辆的安全，保证车场内整齐有序；

三、商场内所有客户的激动车辆必须登记备案；

四、当有车辆驶入停车场时，值班人员应迅速指引车辆慢行，安全地停放在指定的车位上，并提醒司机关锁好车门、窗，并将车内贵重物品随身带走；

五、每隔半小时或临时详细检查车辆的车况，发现漏水、漏油、未关好车门窗、未上锁等现象及时处理并通知车主；

六、严密注视车辆情况和驾驶员的行为，若遇醉酒驾车者应立即劝阻，并报告班长及时处理，避免交通意外事故发生；

七、车辆出场时，仔细核对出场之车和驾驶员，有疑问时，应立即到车挡面前向司机敬礼，再有礼貌盘问；

八、当停车场发现可疑人员时，保安岗应及时前往对可疑人员进行查问，同事巡视检查停车所有车辆，有无丢标志，车辆有无损伤，车门窗、后备箱有无撬痕。

第五部消防部

一、消防部职责范畴

1、消防主管负责单位各阶段消防安全工作的计划编制、检查落实和总结并定期向消防安全责任人、消防安全管理人汇报；

2、专兼职消防员严格认真做好交接班工作，填写交接班记录（交接班记录应用黑水笔填写）；

3、专兼职消防员坚持对责任区进行巡回巡视检查，每小时巡视检查次数不得少于一次，同事配合安全员做好治安防范工作，夜班须对单位内部和外围进行消防巡查一至二次；

4、消防主管每日（公休时必须制定专人负责）对重点部位的设备、电、水路等进行消防安全监督检查，每班次监督检查不少于三次（接班以后和班中及下班以前）；

5、专兼职消防员严格按照巡查规范做好单位巡查工作，专兼职消防员可单独或在安全员的配合下进行消防监督检查和巡查；

6、专兼职消防员巡查过长中不得任意离开本单位，任何时间不得在禁烟场所吸烟；

7、消防主管在巡视和检查工作过程中，对发现的火灾隐患、治安隐患等必须追查到底，同事在应急处理过程中上报有关部门和人员，不得隐瞒和草率处理；

8、为确保单位消防安全和规范有序的工作环境，应着重对本单位重点防火部位及相关责任区进行如下各项的日常性消防监督检查：

1、防火间距是否占用，消防通道是否畅通；

2、放火卷帘门运行状态是否良好，其下有无放置物；

3、灭火器材是否完好，有无被挪作他用；

4、消火栓被家具或杂物遮挡情况，是否影响使用；

5、责任区内是否有人吸烟，员工及厂商驻场人员劝阻依序是否尽到；

6、有无私拉乱接电线或违反电器安装、使用规定的现象；

7、装修厂家是否有违反有关安全管理规定及装修管理制度的行为；

8、责任区是否有违章动火用火现象；

9、下班后用电器是否关闭，电源是否切断；

10、责任区内有无非使用中的易燃易爆化学危险物品存放；

11、放火安全隐患死角存在情况；

12、毗邻商场外部有无大家临时建筑物，是否存在防火隐患；

13、毗邻商场的垃圾场中的可燃垃圾一旦着火有无对商场造成危害的可能；

14、商场建筑内外各种消防安全标志、标识等是否有损毁或缺少的情况；

15、违反消防安全的其他行为及现象；

9、专兼职消防员对发现存在的违反消防法规和防火安全规定的行为有权责令当即改正；对当即不能改正的，要下发《防火安全隐患整改通知书》，并督促责任单位（或责任人）限期改正，并在整改期限内督促检查整改落实情况；

10、对火灾隐患进行及时、有效的整改是防止火灾的重要手段之一，对火灾隐患整改提出以下要求：

1、消防主管要将当地消防监督部门、商场消防安全管理部门通过检查发现的隐患和电工、保安员、楼层在工作中发现的不安全因素一并汇总并出具《放火安全隐患整改通知书》后，每周报总经理办公室进行立案，由消防部主管协调有关部门制定整改方案，执行单位应按要求限期整改结束；

2、在整改过程中由单位安全部制定人员负责监督消防整改实施的过程；

3、整改借宿后，有商场安保部制定人员负责对整改部位进行检查、验收，直到符合消防安全要求。

4、整改完毕，通过验收，符合法律法规和规范要求，方可销案；

5、单位各部门和各厂商对消防整改工作应给予积极有效的配合和支持，不得以任何借口组织和拖延整改工作的进行，发现上述行为的，将按《中华人民共和国消防法》和商场所在地公安消防机构的有关规定依法追究责任或责令停业。

11、罚则：

1、消费者违反规定，尚未造成严重后果和笋丝的，应以劝说和教育为主，并责令当场改正违章行为；造成严重后果的应请示单位领导处理或送交公安机关依法处理；

2、遇有厂商进出货或谈生意等特殊情况下偶尔五一存在的违反一半消防安全管理的行为和现象，应灵活处理；对厂商在装修过程中火单位建筑长期存在的防火隐患要坚持原则，一抓到底。

12、根据不同时期的火灾特点，制订相应的预防措施；

13、制定灭火作战计划和应急疏散预案，定期组织演练，加强与友邻单位互防联动合作；

14、对商场员工、厂商驻场人员进行消防安全教育培训；

15、定期组织雨雾消防队训练，做好消防安全宣传工作，主动与各部门之间进行沟通与合作；

16、协调与主管上级机关及辖区中队的业务联系，在公安消防部门的指导和帮助下，改进消防工作；

17、认真学习和钻研业务知识，不断提高自身业务技能及管理水平；

18、完成单位领导交办的其他工作。

二、消防部门主管职责范畴

消防主管直属于物业部经理管辖，协调安保部，领导公司消防员对公司的消防工作进行全面监督和改进。

其具体职责描述如下：

1、拟订公司年度及各阶段消防工作计划；

2、实施日常消防安全管理工作；

3、拟订消防安全工作资金投入和组织保障方案供上级领导参考；

4、实施放火检查和火灾隐患整改工作；

5、实施对本单位消防设施、灭火器材和消防安全标志的维护保养，确保完好有效，确保疏散通道和安全出口畅通；

6、管理专职消防队和义务消防队；

7、制订灭火和应急疏散预案并在分管领导的组织下实施和演练；

8、消防主管应定期向消防安全管理人和消防安全责任人报告消防安全情况，及时报告涉及消防安全的重大问题；

9、公司消防安全责任人、消防安全管理人为头的其他消防安全管理工作；

10、公司安排的其他安全管理工作。

火灾自动报警及联动控制系统管理（待定）

自动灭火系统管理（待定）

防火排烟系统设施管理（待定）

消防安全管理制度（待定）

消防安全培训及宣传制度（待定）

消防控制中心管理制度

一、消防控制中心设备操作人员应持证上岗；

二、消防控制中心必