深圳市业主大会和业主委员会指导规则.docx

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深圳市业主大会和业主委员会指导规则

深圳市业主大会和业主委员会指导规则

（征求意见稿）

第一章　总则

第1条【制定原则】为规范我市业主大会、业主委员会、业主监事会或监事的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《深圳经济特区物业管理条例》（下称“《条例》”）等规定，结合我市实际情况，制定本规则。

第2条【适用范围】本市范围内业主大会、业主委员会、业主监事会或监事等业主组织的成立及其活动适用本规则。

第三条【政府职责】市人民政府住房和建设部门（以下简称市住房和建设部门）负责本市物业管理活动的监督管理和指导工作，履行下列职责：

（一）贯彻执行物业管理法律、法规和相关规定；

（二）研究拟定或者制定物业管理规划、标准、规范和措施；

（三）指导、协调全市物业使用安全监督检查工作；

（四）统筹全市物业专项维修资金管理工作；

（五）建立全市统一的物业管理信息平台；

（六）统筹、协调全市物业管理培训与宣传；

（七）法律、法规规定的其他职责。

各区人民政府住房和建设部门（以下简称区住房和建设部门）负责辖区内物业管理的监督管理和指导工作。

市、区人民政府规划和自然资源、城市管理和综合执法、不动产登记机构等相关部门应当按照各自职责，为核实违法情况及业主身份等信息提供协助。

市、区人民政府公安部门负责物业管理区域内的治安管理工作，并对违反治安管理行为依法进行查处。

街道办事处依法组织、协调本辖区内业主大会的成立及业主委员会、业主监事会或监事的选举工作，指导、监督业主大会、业主委员会、业主监事会或监事的日常活动，调解物业管理纠纷，并配合住房和建设部门对物业管理活动进行监督管理。

街道办事处应确定一名单位领导分管该项工作。

第四条【社区职责】支持社区居民委员会发挥对业主大会、业主委员会、业主监事会或监事、物业服务企业的指导和监督作用。

第五条【党组织】业主大会、业主委员会、业主监事会或监事、物业服务企业等在中国共产党社区委员会（以下简称社区党委）的领导下依法依规开展物业管理活动。

业主委员会、物业服务企业应当在社区党委的指导下，依照中国共产党章程的规定设立中国共产党的基层组织（以下简称物业管理区域党组织），开展党的活动。

街道办事处应将物业管理区域党组织建设情况纳入社区党委工作的考核范围。

第六条【联席会议制度】建立物业管理联席会议制度。

街道办事处应当根据物业管理工作实际，组织规划国土、公安、城市管理、规划土地监察、环境保护等部门召开物业管理联席会议，协调处理辖区内下列物业管理问题：

（1）前期物业管理阶段的纠纷；

（2）业主委员会不依法履行职责；

（3）业主大会成立及业主委员会选举相关纠纷；

（4）物业服务企业更换、交接中发生的矛盾纠纷；

（5）发生侵害业主大会、业主利益情形；

（六）发生其他严重影响物业管理区域稳定和安全情形。

街道办事处组织召开物业管理联席会议可以邀请市、区住房和建设部门进行工作指导，也可以邀请社区党委、建设单位、物业服务企业、业主委员会委员、业主监事会成员、业主列席会议。

会议召集人应整理并保管联席会议的记录及有关资料。

第七条【业务培训】市住房和建设部门负责统筹指导全市物业管理的培训与宣传工作，并定期对区住房和建设部门、街道办事处开展物业管理政策法规等培训。

区住房和建设部门、街道办事处在筹备组、换届小组成立并正式筹备首次业主大会会议、业主委员会换届改选前，应当对其成员及候选人进行物业管理政策、法规等培训。

区住房和建设部门、街道办事处应根据辖区物业管理区域实际情况，对社区党委、物业管理区域党组织成员、业主委员会成员及候选人、监事会成员、业主大会聘用人员、物业管理项目负责人，以及其他与物业管理有关人员，进行物业管理法律法规、业务活动、职业道德等岗前培训及定期培训。

第八条【第三方专业服务机构】市、区住房和建设部门、街道办事处可以建立法律、会计、工程、审计、评估、咨询等专业服务资源预选库，街道办事处及业主大会、业主委员会等可从预选库中选聘相关专业服务机构参与开展物业管理相关工作。

政府通过购买服务和财政补贴等方式，扶持物业服务第三方机构的发展，引导法律、会计、工程、评估、咨询等专业服务机构和人员参与物业管理业务培训等物业管理和服务活动，鼓励专业服务机构和人员积极参与物业管理矛盾和纠纷的解决，为物业管理各方提供公正、专业的咨询、培训、评价、检验、监督和审计等服务。

街道办事处可以通过政府购买服务的形式，选聘法律、会计、评估等相关专业服务机构或人员参与业主大会筹备事务，协助筹备组完成业主大会成立等相关事项。

第九条【业主大会、业主委员会、业主监事会履职原则】业主大会、业主委员会、业主监事会或监事不得从事与本物业管理区域的物业管理无关的活动，不得作出与物业管理无关的决定。

业主大会、业主委员会、业主监事会或监事作出的决定应当符合法律、行政法规和管理规约、议事规则的规定，不得侵害公共利益。

业主大会、业主委员会作出的决定侵害公共利益的，由物业所在地的区住房和建设部门或街道办事处责令改正，逾期未改正的，由街道办事处或者区住房和建设部门予以撤销。

第二章　业主大会

第一节　业主及业主大会的组成与职责

第十条【业主定义】本规则所称业主，是指物业管理区域不动产权属证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人。

除前款规定外，符合下列条件之一的，可以认定为业主：

（一）尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；

（二）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

（三）因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

（四）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

（五）其他符合法律、法规规定的单位或者个人。

第十一条【业主权利】业主依法享有下列权利：

（一）参加业主大会会议，发表意见，行使投票权；

（二）选举业主委员会、业主监事会或者监事，并依法依规享有被选举权；

（三）监督业主委员会、业主监事会或者监事的工作和物业服务企业履行物业服务合同的情况；

（四）对共有物业和业主共有资金使用管理的知情权和监督权；

（五）就制订或者修改物业管理区域管理规约（以下简称管理规约）、业主大会议事规则、物业服务合同及其他物业管理事项提出意见和建议；

（六）法律、法规规定的其他权利。

第十二条【业主义务】业主、物业使用人应当依法履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则以及物业管理区域物业使用、公共秩序和环境卫生等方面的规章制度；

（二）执行业主大会、业主委员会依法作出的决定；

（三）按时缴纳物业管理费、物业专项维修资金；

（四）配合物业服务企业或者其他管理人实施物业管理；

（五）法律、法规以及管理规约规定的其他义务。

第十三条【业主大会组成】物业管理区域全体业主组成业主大会。

一个物业管理区域依法成立一个业主大会，并选举产生业主委员会。

业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。

物业管理区域业主不足十人，经全体业主一致同意并作出书面决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

第十四条【业主大会职责】除《条例》另有规定外，下列事项由业主大会会议作出决定：

（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举或者更换业主委员会委员、选举业主委员会候补委员；

（三）审议业主大会年度计划和预算方案；

（四）审议业主委员会工作报告；

（五）制定共有物业和业主共有资金使用与管理办法；

（六）选聘、续聘、解聘物业服务企业；

（七）筹集、管理和使用物业专项维修资金；

（八）申请改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有物业用途；

（九）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案，确定需要由全体业主公摊费用的收取标准；

（十）进行物业承接查验；

（十一）决定物业管理区域其他有关事项。

前款第一至八项所列事项不得授权业主委员会决定。

第二节首次业主大会会议筹备

第十五条【筹备申请】新建物业管理区域物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之二十以上或者首套物业出售并交付使用满一年之日起十五日内，建设单位应当书面报告物业所在地街道办事处，并提供物业出售和物业交付资料、物业测绘文件、已筹集的物业专项维修资金清册等相关资料。

物业管理区域占业主总人数百分之二十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之二十以上的业主联名，可以向街道办事处书面要求成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。

街道办事处应当在收到本条第一款规定的书面报告或者本条第二款规定的书面要求后一个月内成立筹备组，也可以根据物业管理区域实际情况主动组织成立筹备组。

第十六条【筹备组的成立】筹备组由七至十名成员组成，其中街道办事处代表一名、社区党委或者物业管理区域基层党组织代表一名、业主代表三至五名、辖区公安派出所代表一名、居民委员会代表一名、建设单位代表一名，筹备组组长由街道办事处代表担任。

建设单位未派员参加筹备组的，不影响筹备组的成立。

筹备组中的业主代表按照本规则业主委员会委员、候补委员候选人的推荐方式产生，由街道办事处审查确定，业主代表应符合《条例》规定的业主委员会委员及候补委员候选人资格的规定，符合规定的业主代表人选超过预定人数的，街道办事处可采取抽签等方式确定。

筹备组业主代表不得担任首届业主委员会委员、首届业主监事会成员。

街道办事处应当将筹备组名单予以公示，公示时间不少于十日。

业主对成员名单有异议的，应提供相应佐证材料，由街道办事处记录并进行审查，经公示无异议或者审查异议不成立的，筹备组成立。

筹备组成员中的业主代表在开展筹备工作过程中退出的，不影响筹备组正常开展工作，业主代表退出不再重新增补。

第十七条【筹备事项】筹备组负责下列筹备工作：

（一）确认并公示业主名单、业主人数和总投票权数；

（二）确定首次业主大会会议召开时间、地点、方式和议题；

（三）拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；

（四）确定首次业主大会会议表决规则；

（五）确定业主委员会委员、候补委员候选人产生办法和名单；

（六）制定首届业主委员会选举办法；

（七）首次业主大会会议的其他准备工作。

前款所列事项应当在首次业主大会会议召开十五日前予以公示。

业主对公示内容有异议的，筹备组应当在首次业主大会会议召开之前研究处理并作出答复。

第十八条【筹备经费】筹备组筹备召开首次业主大会会议的经费由物业所在地街道办事处承担。

第十九条【筹备组会议】筹备组应自成立之日起一个月内组织召开首次工作会议。

筹备组工作会议由筹备组组长召集和主持，也可以由筹备组组长委托筹备组中的社区党委或者物业管理区域基层党组织代表、辖区公安派出所代表、居民委员会代表召集和主持。

筹备组成员不得委托他人参加会议。

筹备组成员就筹备工作意见不统一的，由筹备组组长作出决定。

筹备组发布的通知或者公告，应当加盖街道办事处公章。

第二十条【管理规约与业主大会议事规则】筹备组参照市住房和建设部门制发的示范文本拟定管理规约与业主大会议事规则。

管理规约应当包括下列内容：

（一）共有物业的使用和维护规则；

（二）合理使用物业专有部分的权利和义务；

（三）维护物业管理区域公共秩序的权利和义务；

（四）物业管理区域相关费用的分摊规则；

（五）违反管理规约应当承担的责任。

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的具体职责和会议规则以及依法应当由业主大会议事规则规定的其他事项作出规定。

业主大会议事规则没有规定，或者规定不符合法律、法规规定的，依照有关法律、法规及本规则执行。

业主、物业使用人违反管理规约的，业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻；不听劝阻的，业主委员会或者物业服务企业可以将相关情况予以公示。

第二十一条【业主人数及票权数的确定】业主投票权数、业主人数和业主总人数按照下列方法确定：

（一）业主投票权数按照业主专有部分建筑面积计算，每平方米计算为一票，不足一平方米的按照四舍五入计算；

（二）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算；建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付，或者同一业主拥有两个以上专有部分的，均按照一人计算；

（三）业主总人数，按照本款第二项业主人数的总和计算。

一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，所代表的业主人数为一人。

第二十二条【候选人的确定】业主委员会委员、候补委员实行差额选举，由筹备组按不低于20%的差额比例确定候选人人数。

业主委员会委员、候补委员候选人由筹备组、社区党委推荐，10名以上业主也可以联名推荐一名候选人，但同一业主只能联名推荐一次。

业主委员会委员、候补委员候选人由筹备组进行资格审查与确定，筹备组在确定候选人名单之前应当征得物业所在地社区党委同意。

符合条件的候选人人选中，有党员身份的业主可优先确定为候选人，候选人的具体产生办法由筹备组确定。

第二十三条【筹备工作期限】筹备组应当自首次筹备工作会议召开之日起六个月内组织召开首次业主大会会议。

首次筹备工作会议召开之日起六个月内无法召开首次业主大会会议或者首次业主大会会议未能选举产生业主委员会的，经街道办事处批准，可以延长三个月。

筹备组自物业承接查验工作结束后，自行解散。

第三节　首次业主大会会议的召开

第二十四条【首次业主大会会议内容】首次业主大会会议的内容包括：

（1）选举产生业主委员会委员、候补委员；

（2）表决通过管理规约、业主大会议事规则；

（2）其他需要业主大会会议表决通过的事项。

第二十五条【会议形式及条件】召开业主大会会议可以采用集体讨论的方式，也可以采用书面形式或者互联网方式，采用互联网方式的，应当通过市住房和建设部门建立的电子投票系统进行。

业主大会会议召集人应当于会议召开十五日前将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等予以公示。

业主大会会议不得就已公示议题以外的事项进行表决。

业主大会会议参会业主人数和参会业主所持投票权数符合法律规定比例的，业主大会会议方为有效。

业主大会会议作出决定，应当符合法律规定的参会业主人数比例和参会业主所持投票权数比例。

第二十六条【业主投票】业主大会会议表决采用记名投票的方式进行。

一个专有部分拥有一个表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上应当标明该专有部分的投票权数。

业主为法人的，由其法定代表人行使投票权。

业主为无完全民事行为能力的，由其法定代理人行使投票权。

业主可以自行投票，也可以委托他人投票。

委托他人投票的，应当出具书面委托书，载明委托事项和投票权数。

一个受托人最多可接受三名业主的委托进行投票。

一个专有部分有两个以上所有权人的，应自行确定一名投票人。

同一业主在投票期限内只能行使一次投票权，投票后不得更改，采用纸质书面方式及互联网方式重复投票的，以互联网方式投票为准。

第二十七条【投票登记】采用书面形式召开业主大会会议的，筹备组应在公示期满后，组织人员根据规定的时间、地点和方式发放与回收表决票和选票，核实投票人身份，并做好相应材料的签收与登记工作。

第二十八条【延长投票时间】投票时限届满后，如业主大会会议参会业主人数或参会业主所持投票权数未达到法定比例，经街道办事处批准延长投票时间的，应在小区公告，组织人员催收表决票、选票。

前款所称“参会”，采用集体讨论方式召开业主大会会议的，是指业主在会议签到表签字确认；采用或者同时采用书面形式的，参会包括业主在表决票上或者选举票上签字确认并按照规定方式交回表决票或者选举票；采用互联网方式的，电子投票系统接收到投票为参会。

第二十九条【业主委员会的产生】业主委员会委员、候补委员的首轮选举应当获得参会业主所持投票权数过半数和参会业主人数过半数同意。

如果首轮选举未能足额选出委员、候补委员的，则按照不少于尚未选出的委员、候补委员名额的百分之一百二十从尚未当选的候选人中依照首轮选举的得票顺序确定第二轮选举的候选人。

第二轮选举的候选人按照该轮选举的得票顺序当选。

得票顺序按照所得投票权数占参会业主总投票权数的比例，与所得投票人数占参会业主人数的比例之和的大小确定，两者之和相等的，所得投票权数较多者排名靠前，所得投票权数相等的，抽签确定排名顺序。

第三十条【结果公示】筹备组负责开箱验票，统计投票结果。

业主大会纸质表决票应当公开唱票，将分户表决结果补充录入微信投票系统，统一计票。

投票结果产生后三日内，筹备组应公示投票结果，业主大会选举产生业主委员会及表决通过业主大会议事规则、管理规约等有关文件的，应同时公示业主委员会委员、候补委员名单及业主大会议事规则、管理规约等文件。

第三十一条【首次业主委员会会议】筹备组应当自业主委员会选举产生之日起15日内组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会委员推选产生业主委员会主任、副主任各一名，并确定各成员分工。

鼓励并支持有党员身份的委员担任业主委员会主任。

第四节　业主大会定期会议和临时会议

第三十二条【定期会议】业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，每年至少召开一次。

召开住宅物业的业主大会会议，应当书面告知相关的社区居民委员会。

社区居民委员会接到书面邀请后未派员出席会议的，不影响会议有效性。

业主大会定期会议应当审议以下内容：

（一）上一年度物业管理报告、业主委员会和业主监事会工作报告、业主大会收支报告;

（二）下一年度业主大会年度计划和预算方案;

（三）物业管理的其他事项。

第三十三条【临时会议】有下列情形之一时，业主委员会应当召集业主大会临时会议：

（一）经业主总人数百分之二十以上业主提议;

（二）经持投票权数百分之二十以上业主提议;

（三）发生重大紧急事件需要及时处理;

　（四）业主大会议事规则规定的其他情形。

业主提议召集业主大会临时会议的，应采用书面形式或互联网方式，采用书面形式的，应当提供业主签名的书面提议资料，提议资料应有议题、业主本人的签名、联系电话、房号、投票权数；采用互联网方式的，应当通过市住房和建设部门建立的相应电子系统进行。

第三十四条【提议核实】业主提议召集业主大会临时会议的，业主委员会应当在十五日内核实提议。

业主采用互联网方式提议的，业主委员会应当通过市住房和建设部门建立的相应电子系统统计提议情况；业主以书面形式提议的，业主委员会应当核实提议人业主身份，并按照提议材料记载的有效联系方式，核实提议的业主人数或投票权数是否达到法定条件。

业主委员会核实提议人业主身份的，可以向物业所在地街道办事处提出申请，由物业所在地街道办事处向不动产登记机构提出查询或者核实业主身份请求，不动产登记机构应当及时予以协助。

经核实提议符合本规则第三十三条相关规定的，业主委员会应当自核实完成之日起十五日内就提议议题召集业主大会临时会议；经核实提议不符合规定，但业主仍认为需要召开业主大会临时会议的，业主应当重新按照本规则第三十三条规定提交提议。

业主委员会拒不进行核实、无法履行职责或者存在争议的，由街道办事处予以核实。

第三十五条【会议召集】业主大会会议由业主委员会依法召集，业主委员会未按照规定召集业主大会会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处责令限期召集；逾期仍未召集的，由物业所在地街道办事处组织召集。

业主大会会议召集人应当于会议召开十五日前将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等予以公示。

业主大会会议不得就已公示议题以外的事项进行表决。

召开业主大会会议，应当提前三个工作日书面邀请所在社区居民委员会派员列席会议。

社区居民委员会接到书面邀请后未派员出席会议的，不影响会议有效性。

第三十六条【会议期限】业主大会会议投票截止后，参会业主人数或参会业主所持有的投票权未达到法律规定比例的，可延长业主投票时限，但不得超过业主大会议事规则规定的延长时限。

根据前款规定延长的投票期限届满仍无法达到召开业主大会会议条件的，业主大会终止该事项表决。

终止表决的事项，自终止之日起1年内不得重新作为业主大会议题提出，但经业主委员会全体委员三分之二以上多数同意或经街道办事处同意的除外。

第三十七条【业主大会议事限制】业主大会对物业管理事项已作出决定的，业主委员会在一年内不得就同一物业管理事项组织召开业主大会会议，但以下的情形除外：

（1）住房和建设部门、街道办事处或人民法院依法撤销业主大会决定的；

（2）遇到紧急情况并经街道办事处同意的；

（3）发现有违法情形进行自纠的。

第三十八条【其他会务工作】业主大会定期会议和临时会议的会务准备、召开、表决等其他相关工作参照首次业主大会会议的相关规定执行。

第三章　业主委员会及业主小组

第一节业主委员会组成及工作办法

第三十九条【业主委员会定位】业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，接受业主大会、业主监事会或者监事以及业主的监督。

第四十条【业主委员会组成】业主委员会由5至17名委员组成，组成人数为单数，具体人数根据该物业管理区域的实际情况确定。

候补委员人数按照不超过委员的人数确定。

业主委员会设主任、副主任各一名，由业主委员会从委员中选举产生。

业主委员会可以聘请执行秘书和财务人员，负责处理业主委员会日常事务和财务工作。

第四十一条【业主委员会职责】业主委员会履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，向业主大会报告工作；

（二）编制业主大会年度预算、决算方案；

（三）拟订共有物业、业主共有资金使用与管理办法；

（四）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用；

（五）拟订物业服务内容、标准以及收费方案或者需要由全体业主公摊费用的收取标准；

（六）制定档案和印章管理制度，制作和保管会议记录、共有物业档案、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件及印鉴，并建立相关档案；

（七）督促业主、物业使用人遵守管理规约，催缴拖欠的物业管理费、物业专项维修资金；

（八）调解物业管理纠纷；

（九）法律、法规规定或者业主大会授予的其他职责。

第四十二条【工作经费与报酬】业主大会综合考虑物业管理区域规模、物业服务费标准、业主人数及业主委员会、执行秘书与财务人员的工作情况等因素，决定给予业主委员会委员津贴、执行秘书与财务人员薪酬及业主委员会活动经费的标准，候补委员不领取津贴。

业主委员会委员每月津贴不得超过本市最低工资标准。

前款所述费用从业主共有资金中列支，业主大会另有规定的除外。

业主委员会委员不得同时领取执行秘书或财务人员薪酬。

第四十三条【财务监督】业主委员会应当建立其委员、候补委员、执行秘书、财务人员以及监事的经济台账，每半年公示业主委员会委员、候补委员、监事缴纳物业专项维修资金、物业管理费、停车费情况及其停车位使用情况。

实行业主委员会主任任期和离任经济责任审计，审计由业主监事会组织，未设立业主监事会的，由下一届业主委员会组织，审计事项由业主大会决定，审计费用从业主共有资金中列支。

业主委员会应当配合审计工作，并提供审计所需资料，不得转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供审计有关文件、资料。

业主监事会或者监事应当按季度对业主共有资金收支情况进行核查并公示核查情况。

未设立业主监事会或者监事的，业主大会可以委托专业机构对业主共有资金收支情况进行核查并公示核查情况。

业主对业主共有资金收支情况有异议的，经物业管理区域占业主总人数百分之二十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之二十以上的业主联名，可以提议业主大会进行审计。

提议经业主大会会议表决通过后，由业主大会委托的会计师事务所进行审计并公示审计报告，审计费用从业主共有资金中列支。

业主对前款审计报告有异议的，经与前款相同比例的业主联名向物业所在地街道办事处提出书面要求后，由街道办事处组织另行进行审计。

第四十四条【信息公开】业主大会设立业主共有资金基本账户的，业主委员会应当按季度公示下列情况：

（一）业主共有资金缴存及结余情况；

（二）发生