怎样进行商铺的物业管理.docx

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怎样进行商铺的物业管理

如何进行商铺的物业治理？

商铺是指从事具体商业行为的物业。

按其经营方式要紧为单体经营，集中治理的模式，对商业街商铺进行统一治理，是目前开发商普遍推行的一种方法，治理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要阻碍。

　　关于开发商来讲，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业治理公司对商铺进行治理，才能长久进展。

　　目前国内商铺购买者有专门多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的治理更为重要。

假如商铺商业治理不力，阻碍商铺业主的租金收益，业主不能，最终风险依旧要落到开发商的头上。

　　1.0商铺物业治理理念  

　　商铺是有打算的商业聚拢,对商铺进行“统一治理,分散经营”是商铺区不于其他房地产的核心特点。

　　“统一治理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商托付的治理公司统一治理，没有统一治理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。

　　“分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的治理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。

　　1.1.商铺的统一治理的理念在于统一招商治理、统一营销、统一服务监督、统一物管。

　　为了达到“统一治理,分散经营”的治理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从治理公司的统一治理。

在法律上确定商铺治理公司的治理地位。

　　1.1.1“统一招商治理”要求招商的品牌审核治理和完善的租约治理。

　　“品牌审核治理”指：

招商对象需经品牌审核后才能进入。

　　审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格托付书（适用于批发代理商）、品牌代理托付书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权托付书等。

　　“完善的租约治理”指：

签定租约、合同关键条款必须进入。

　　租约治理包括约定租金、租期、支付方式、物业治理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款治理，比如：

　　承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，假如发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；    

　　营业时刻的确定；    

　　承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须同意统一治理；    

　　为整个商铺促销承担的义务；    

　　承租人对停车场的使用，确定有偿依旧无偿，有无限制；    

　　投保范围事宜；    

　　是否统一的收银等。

　　1.1.2“统一的营销治理”有助于维护和提高经营者的共同利益。

　　由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。

治理公司应该为商铺策划好1年12个月的营销打算，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。

　　组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。

假如商铺统一收银治理，就能较好地执行按销售额分摊费用。

　　1.1.3“统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。

　　商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的治理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。

常见的方式有：

　　指导项目：

店铺布置指导、促销活动安排；    

　　协调项目：

协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；    

　　服务项目：

行政事务治理；  

　　监督项目：

维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的治理。

　　1.1.4“统一的物业治理”有助于建筑空间的维护和保养。

　　商铺的物业治理内容包括：

养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆治理、绿化养护、意外事故处理等。

商铺的各项设施的使用频率较高，统一治理有助于对物业设施设备有打算的保养与维修，增加使用的安全性和耐久性。

　　2.0商铺物业的治理特点  

　　2.1  顾客流量大  

　　商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作特不重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。

同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。

安全治理应特不慎重。

　　2.2  服务要求高  

　　要物业治理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。

促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。

这是商铺物业治理服务的全然原则  

　　2.3  治理点分散  

　　出入口多，电梯（客梯）、观光梯、自动扶梯等）分散，需要的保洁、保安人员相对较多，治理点分散，治理难度较大是商业物业治理的特点。

　　2.4  营业时刻性强  

　　顾客到商铺购物的时刻，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平常和白天顾客相对少一些。

统一店铺的开张及关门时刻有利于商铺的整体形象塑造。

开张、关门时刻不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理阻碍。

　　2.5  车辆治理难度大  

　　来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通治理和停车场治理增加了压力。

车辆治理好坏直接阻碍着商场物业治理水平的整体体现。

　　3.0商铺物业治理人员配备  

　　3.1.1商铺治理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感受没有虚职，没有闲人，业户交纳的治理费都用在刀刃上。

　3.1.1.1业户服务部  

　　设主管一人，可由物业主任兼任。

该部要紧职能是业户接待与内部治理、下设业户接待员若干名，分不兼任行政人事、文书档案、打算财务、物料治理等职。

接待员的多少要紧依据于业户服务部的工作时刻和工作量，通常每班保持两人便可。

　　3.1.1.2维保服务部  

　　设主管一人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。

该部门要紧职能是保证商铺不间断地安全运行，使物业保值和升值。

维保服务部的作业人员应依照商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置。

　　3.1.1.3保安服务部  

4.8  商铺经营服务治理  

　　4.9  商铺广告治理  

　　4.10商铺保险治理  

　　4.1商铺业户服务治理  

　　业户服务部有两部分工作职能，一是业户服务，二是内部治理。

　　4.1.1接待与联系  

　　接待与联系是业户服务的重要内容之一，是物业治理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。

其要紧职能与其他类型物业治理的业户服务一样，包括倾听建议和意见，同意投诉，安排维修和回访，收取治理费与内外联系等。

　　4.1.2纠纷、投诉接待  

　　顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。

对物业治理方来讲，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与履行“治理公约”业绩考核依据之一；  

　　4.1.3报修接待  

　　商铺铺位的照明或其他设施出问题，对业户营业将造成专门大的阻碍。

业户报修，应迅速做记录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场抢修；  

　　4.1.4走访回访  

　　接待员的走访内容包括三方面：

　　一是听取业户和商铺方对物业治理服务的意见、建议；    

　　二是对报修后的维修结果进行回访；  

　　三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化业户，让他们明白：

我们所做的一切，差不多上为了商铺的自身形象，我们的目标是一致的。

　　4.1.5内外联系  

　　商铺内部联系：

　　商铺的内部联系包括向业户收取租金、治理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等；向商铺方收取物业治理费、能耗费。

商铺服务治理做得如何，必将阻碍到收缴率的好坏。

　　商铺的外部联系  

　　商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系，如处理不行这些关系，会使商铺的经营活动专门被动。

处理得好，往往事半功倍。

　　4.2商铺装修服务治理  

　　4.2.1装修治理应包含在业户治理中，因治理难度较大，故单独列出论述。

装修治理职能要紧包括：

审核装修申请、签订“装修治理协议”，现场监督治理等。

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　　4.2.2商铺楼宇的租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承租商依据经营要求，提出装修申请；也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。

承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修，装修治理应做好以下几个方面：

　　建立周全、详细、便于操作的治理制度；    

　　专人负责对工程实行严格的监督；    

　　选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修；    

　　对装修现场进行监督治理。

　　4.2.3商业铺面制定装修治理规定的要点  

　　二次装修过程应遵守物业治理处制订的《二次装修施工治理规定》；  

　　业户装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的，应严格遵守《商铺动火申请制度》的各项规定；禁止擅自更改水、电管线及负荷用电；  

　　装修完毕后，物业治理处依照装修前业户递交的经认可的装修设计图、装修协议，对工程进行竣工验收，如发觉有违反装修设计图及装修协议某些条款的，应视情节轻重作不同的处理；    

　　为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位，装修工程施工方事由物业治理处选定依旧由业户选定应视工程涉及的方面来确定，通常分以下几种情况：

　　凡涉及电力设备（由铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等）进行增建、改装的；为该层的消防设备（包括消防喷淋装置、管道、警铃等）进行增建或改造的；为该层的电梯、自动扶梯进行增建或改装的，以及电视监控系统、公共天线分布系统等进行增建或改装的，都由物业治理处选定工程实施工方。

业户则按工程费用的一定比例支付给物业治理处作为工程监督治理费。

　　凡涉及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔，水管、排水道、电力装置，通风设备、电话等小规模装修可由业户自行选定工程施工方，也可由物业治理处选定施工方。

　　业户递交的装修设计方案所附的图纸，应包括：

清晰显示楼层内部间隔的平面图；楼层平面图的正视图、切面图（附铺面、商号招牌的细节）；排水系统的分布图（附由关细节）；电力供应设备分布图及电线敷设简图（附有敷设电线资料及负荷量）；照明设备位置图；假天花的平面，切面图；及其他一些物业治理处或商铺要求提供的建筑细节；装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要求、违约责任、施工期保险等。

等等  

　　4.2.4装修现场监督治理  

　　在施工过程中，物业治理处应派专人在现场进行治理。

治理的内容要紧包括3方面：

　　对施工人员的治理，以及对工程是否按图施工、按“装修协议”要求和对装潢现场环境卫生（装潢垃圾）进行监督治理。

一般建筑施工队的人员情况复杂，大多是临时工，施工方对他们可能也缺乏有效的操纵；装修施工与整个楼宇的建筑不同，他通常局限于一个单元或一个楼层内施工，而其他层面则照常营业，如对施工人员无有效治理，势必会阻碍其他业户的营业活动。

关于装修的工程监控要紧着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工，有否违反已签订的“装修治理协议”上的条款，有否违反物业治理处的其他治理规定等，如有违反规定要及时联系，发出“整改通知单”